Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11189565 \ CV EXPL 24-1411
Vonnis in kort geding van 10 oktober 2024
in de zaak van
[partij A],
te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. M.B. Bollen,
tegen
[partij B],
te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin.
1.Samenvatting
1.1.
[erflater] was eigenaar van een woning die hij verhuurde aan [partij B]. [erflater] is overleden. [partij A], zijn kinderen, vorderden betaling van de achterstallige huur en ontruiming van de woning. Zij stellen dat [partij B] een huurachterstand heeft, de huurpenningen structureel te laat betaalt, zonder toestemming een schutting en zendmast heeft geplaatst, in extreme mate energie verbruikt, de woning in strijd met de bestemming heeft gebruikt en mogelijk betrokken is geweest bij een inbraak of diefstal.
[partij B] vordert in reconventie betaling van de internetkosten die hij heeft moeten maken terwijl deze kosten bij de huur inzitten.
De kantonrechter wijst in conventie een bedrag van € 850,00 aan achterstallige huur toe. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen omdat nader onderzoek nodig is voor de vraag of [partij B] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst zodanig dat dit bij vonnis in kort geding ontruiming rechtvaardigt. Voor nader onderzoek leent een kort geding zich niet. De kantonrechter wijst de in reconventie gevorderde kosten voor het internetgebruik van [partij B] af, omdat niet aannemelijk is geworden dat het internetgebruik van [partij B] onderdeel is van de huurovereenkomst.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de akte inhoudende reconventionele vordering kort geding en indiening producties,
- de aanvullende productie van [partij B],
- de mondelinge behandeling van 6 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van [partij A],
- de pleitnotities van [partij B],
- de mondelinge behandeling van 6 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen van [partij A],
- de pleitnotities van [partij B],
nadat partijen hebben geprobeerd om een regeling te treffen:
- de mededeling per e-mail op 26 september 2024 van mr. Bhagwandin dat partijen er niet uit zijn gekomen.
3.De feiten
3.1.
[erflater] was eigenaar van de woning aan de [adres]. Op 12 juni 2017 heeft hij een huurovereenkomst met [partij B] gesloten. Hierin is overeengekomen dat [partij B] de woning huurt voor een huurprijs van € 850,00 per maand en dat dit bedrag vóór of op de eerste dag van iedere maand moet worden betaald. Daarnaast is overeengekomen dat de kosten van verbruik van water, gas en elektriciteit voor rekening van [erflater] zijn. De huurovereenkomst gold eerst voor drie maanden, maar is daarna voor onbepaalde tijd gaan gelden.
3.2.
In artikel 2.1 van de huurovereenkomst staat:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door de huurder gedurende de hele looptijd van deze huurovereenkomst daadwerkelijk behoorlijk en zelf te worden gebruikt als woonruimte.”
3.3.
In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat:
“Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of gedaante van het gehuurde, voor zover deze deel uitmaakt van het gehuurde, te wijzigen.”
3.4.
In artikel 10.2 van de huurovereenkomst staat:
“Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.”
3.5.
Op [overlijdensdatum] 2022 is [erflater] overleden.
3.6.
Op 21 februari 2024 heeft de notaris [partij B] verzocht om de huurpenningen voor de maanden januari en februari 2024 te betalen en de geplaatste antennemast te verwijderen.
3.7.
Op 12 maart 2024 is [partij B] erop gewezen dat er in november, december 2023 en januari 2024 sprake is geweest van een buitengewoon hoog energieverbruik (driemaal het normaal verbruik) en is hem verzocht om een bedrag van € 1.422,00 voor het meerverbruik te betalen en zijn verbruik te matigen naar een normaal verbruik.
3.8.
Op 15 april 2024 hebben [partij A] [partij B] gesommeerd om binnen veertien dagen een bedrag van € 1.717,00 aan huurachterstanden aan hen te betalen, de huurpenningen tijdig te voldoen, de bedrijfsmatige werkzaamheden in het gehuurde te staken en gestaakt te houden, het gehuurde terug te brengen in de staat zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was en verder handelen in strijd met de huurovereenkomst te staken en gestaakt te houden.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] veroordeelt:
- om de woning te ontruimen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis,
- om aan hen te betalen een bedrag van € 1.700,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de contractuele boete van 1% per maand, en een bedrag van € 255,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[partij A] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [partij B] heeft slechts de helft van de huurpenningen voor de maand juli 2023 betaald en heeft de huurpenningen voor de maanden november 2023 en juli 2024 niet betaald. Er is daarom sprake van een huurachterstand van € 2.125,00. Ook betaalt [partij B] de huur structureel te laat. Daarnaast heeft [partij B] zonder toestemming een schutting en zendmast geplaatst, is er sprake van een extreem energieverbruik terwijl de kosten daarvan voor rekening van [partij A] komen, heeft [partij B] de woning in strijd met de bestemming voor bedrijfsmatige activiteiten gebruikt en is [partij B] mogelijk betrokken geweest bij een inbraak of diefstal. Dit rechtvaardigt volgens [partij A] ontbinding van de huurovereenkomst.
4.3.
[partij B] voert verweer.
in reconventie
4.4.
[partij B] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [partij A] veroordeelt:
- om een vergoeding aan hem te betalen van € 1.120,15 voor de door hem gemaakte kosten voor internetgebruik, dan wel dit bedrag te verrekenen met de vordering in conventie,
- in de proceskosten.
4.5.
[partij B] stelt dat de huurprijs van de woning inclusief kosten voor televisie en internet was. Na het overlijden van [erflater] is het televisie- en internetabonnement dat [erflater] met [partij B] deelde echter opgezegd. Hij heeft een dongel aangeschaft en heeft voor het internetgebruik in de afgelopen periode een bedrag van € 1.120,15 betaald.
4.6.
[partij A] voeren verweer.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De rechter moet daarom beoordelen of [partij B] op het moment van dit vonnis een spoedeisend belang bij die voorzieningen heeft.
5.2.
Daarnaast moet worden beoordeeld of de vorderingen in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering.
Achterstallige huur
5.3.
Naar de kantonrechter begrijpt, vorderen [partij A] betaling van een bedrag van € 1.700,00 aan achterstallige huur voor de maanden november 2023 en juli 2024.
5.4.
Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding worden hoge eisen gesteld aan het spoedeisend belang. Het spoedeisend belang en de aannemelijkheid van de vordering zijn echter communicerende vaten. Het ontbreken van spoedeisend belang staat niet in de weg aan toewijzing van de vordering als de vordering in hoge mate aannemelijk is.
5.5.
[partij A] hebben niet onderbouwd waarom zij een spoedeisend belang hebben bij de vordering tot betaling van de (gestelde) huurachterstand. Aangezien [partij B] echter erkent dat hij de huur voor de maand november 2023 van € 850,00 niet heeft betaald – en er dus sprake is van een harde vordering – zal dit bedrag worden toegewezen.
5.6.
[partij B] betwist dat hij de huur voor de maand juli 2024 nog moet betalen. Hij voert aan dat hij dit bedrag op 23 juli 2024 heeft betaald en heeft dit onderbouwd met een screenshot van de bedragen die hij heeft overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Aangezien [partij A] dit niet hebben weersproken, zal het gevorderde bedrag voor de maand juli 2024 worden afgewezen.
5.7.
[partij A] hebben daarnaast gesteld dat [partij B] in juli 2023 slechts de helft van de huurprijs heeft betaald. Zij hebben dit bedrag kennelijk niet in hun vordering meegenomen. Voor zover zij dit wel aan hun vordering ten grondslag leggen, geldt dat [partij B] met bankafschriften heeft aangetoond dat hij dit bedrag aan de partner van [erflater], mevrouw [naam], heeft betaald. Volgens hem woonde [naam] tot dat moment nog in de woning van [erflater], betaalde hij de huurpenningen daarvóór ook aan haar en heeft hij met de notaris afgesproken om de helft van de huurpenningen voor de maand juli 2023 aan [naam] te betalen en de andere helft aan de notaris. [partij A] hebben dit niet (onderbouwd) weersproken. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is er dan ook sprake van een bevrijdende betaling.
5.8.
De kantonrechter zal daarom alleen een bedrag van € 850,00 aan huurpenningen voor de maand november 2023 toewijzen.
Contractuele rente
5.9.
De gevorderde boete van 1% rente per maand over de huurachterstand is gegrond op artikel 10.2 van de huurovereenkomst. Deze contractuele rente zal worden toegewezen vanaf het moment dat [partij B] in verzuim is met de betaling. Aangezien hij de huurpenningen voor de maand november 2023 had moeten betalen vóór of op de eerste van die maand, zal de contractuele rente worden toegewezen vanaf 2 november 2023.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.10.
[partij A] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet echter worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat in de aanmaning aan [partij B] een betalingstermijn is gegeven van veertien dagen
vanaf de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist is op grond van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek.
vanaf de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist is op grond van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek.
Ontruiming
5.11.
[partij A] vorderen ontruiming van de woning. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van zo’n vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, aangezien in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten en de gevolgen van een ontruiming vergaand en meestal onomkeerbaar zijn.
5.12.
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering tot ontruiming in dit geval moet worden afgewezen. Zij legt hierna uit waarom.
5.13.
[partij B] heeft de huur voor de maand november 2023 niet betaald en betaalt de huurpenningen structureel te laat. Hij voert aan dat zijn psychische toestand onder druk staat. Daarnaast stelt hij dat hij de huur niet op tijd kon betalen omdat hij ineens meer kosten voor internet moest betalen. Sinds enkele maanden wordt hij begeleid door een ambulant begeleider en een bewindvoerder en betaalt hij de huurpenningen maandelijks rond dezelfde datum. De huurachterstand voor de maand november 2023 wordt door hem erkend en wil hij (met een betalingsregeling) betalen.
5.14.
De kantonrechter constateert dat [partij B] de huur nog steeds te laat betaald. [partij B] betaalt de huurpenningen van de maand namelijk pas rond de 23e van die maand in plaats van vóór of op de eerste dag van die maand. Dit komt er in feite op neer dat hij een betalingsachterstand van ongeveer twee maanden heeft (gehad). De kantonrechter acht dit op zichzelf echter onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
5.15.
[partij A] stellen dat er daarnaast nog andere omstandigheden zijn die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Allereerst stellen zij dat [partij B] zonder toestemming een schutting heeft geplaatst, nadat er in november 2023 brandschade aan de bestaande omheining van de tuin is ontstaan. Dit is volgens hen in strijd met artikel 3.1 van de huurovereenkomst. [partij B] heeft echter aangevoerd dat hij de schutting professioneel en op eigen kosten heeft laten repareren en dat hij deze kan laten verwijderen als dat nodig is. De kantonrechter ziet hierin dan ook geen aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst. Voor zover [partij A] stellen dat [partij B] de brand heeft veroorzaakt, geldt dat [partij B] dit betwist en dat [partij A] dit niet hebben onderbouwd. Hetzelfde geldt voor hun stelling dat [partij B] mogelijk betrokken is geweest bij een inbraak of diefstal.
5.16.
Daarnaast is er volgens [partij A] zonder toestemming een illegale zendmast geplaatst. Dit is volgens hen in strijd met het bestemmingsplan, omdat daar geen vergunning voor is gegeven. Zij hebben echter geen stukken ingediend waaruit blijkt dat voor de zendmast een vergunning vereist is. [partij B] betwist dat de zendmast zo hoog is dat daarvoor een vergunning vereist is. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat hij de zendmast samen met [erflater] heeft opgezet en dat dit eerder nooit een probleem is geweest. Daarmee is de stelling van [partij A] onvoldoende onderbouwd.
5.17.
Ook stellen [partij A] dat [partij B] de woning voor bedrijfsmatige activiteiten heeft gebruikt, namelijk voor fietsenhandel en als afhaallocatie voor radio’s die hij via zijn eigen website verkocht. Dit is volgens hen in strijd met artikel 2.1 van de huurovereenkomst. [partij B] erkent weliswaar dat hij via Marktplaats fietsen heeft verkocht, maar voert aan dat hij dit samen met [erflater] deed, dat het hobbymatig was, dat hij het aantal fietsen al heeft afgebouwd en dat hij geen nieuwe fietsen meer koopt. De website die hij had, zag volgens hem op het hobbymatig verkopen van tweedehands spullen en heeft hij inmiddels uit de lucht gehaald. [partij A] hebben dit niet betwist. Deze activiteiten - die kennelijk niet meer spelen - rechtvaardigen geen ontruiming in kort geding.
5.18.
[partij A] stellen verder dat [partij B] in extreme mate energie verbruikt, terwijl in de huurovereenkomst is afgesproken dat zij dit als verhuurder moeten betalen. Zij hebben het energieverbruik van [partij B] echter niet onderbouwd met energienota’s zodat ook dit argument geen ontruiming bij vonnis in kort geding rechtvaardigt.
5.19.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat verder onderzoek naar de feiten zou moeten plaatsvinden om te kunnen vaststellen of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daar leent dit kort geding zich echter niet voor. Aangezien op dit moment onvoldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden, zal de ontruimingsvordering worden afgewezen.
Proceskosten
5.20.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beoordeling in reconventie
5.21.
[partij B] vordert betaling, dan wel verrekening van de kosten die hij heeft moeten maken voor het gebruik van internet. Hij heeft op de mondelinge behandeling gesteld dat hij mondeling met [erflater] heeft afgesproken dat hij gebruik mocht maken van het internet van [erflater] en dat hij dat ook altijd heeft gedaan. [partij A] betwisten echter dat dit een onderdeel van de overeenkomst is geworden.
5.22.
Nog los van het feit dat [partij B] niet heeft onderbouwd wat zijn spoedeisend belang bij de gevorderde betaling is, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk geworden dat het internetgebruik van [partij B] onderdeel is (geworden) van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is namelijk niets afgesproken over de kosten van het internetgebruik. Dat [erflater] en [partij B] mondeling hebben afgesproken dat de huurprijs inclusief internetkosten was, blijkt nergens uit. Dat [erflater] toestond dat [partij B] gebruikmaakte van zijn internet, betekent nog niet dat [partij B] daar recht op heeft en evenmin dat hij daarom recht heeft op vergoeding van de door hem gemaakte kosten van zijn internetgebruik. De vordering tot betaling of verrekening van deze kosten wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
5.23.
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in reconventie betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
271,50
(factor 0,5 × 543,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
339,00
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij B] om een bedrag van € 850,00 aan [partij A] te betalen, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 2 november 2023 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.5.
wijst de vorderingen van [partij B] af,
6.6. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
6.6. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2024.