Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11265046 \ CV EXPL 24-1693
Vonnis in kort geding van 24 september 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen STJA,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Hardenberg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagde],
gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar, advocaat te Den Haag.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Samenvatting
STJA vordert in kort geding ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woning omdat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd op 5 september 2024. Volgens STJA komt [gedaagde] niet in aanmerking voor verlenging van de termijn gelet op zijn gedrag. [gedaagde] betwist dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en betwist de gestelde gedragingen. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe waarbij [gedaagde] iets langer de tijd krijgt om het huis te verlaten.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst voor woonruimte tot stand gekomen met ingang van 5 september 2023 betreffende de woning aan het adres [adres].
2.2.
In de huurovereenkomst staat vermeld:
“
1. Huurder behoort tot één of meer van de bij ministeriële regeling vastgestelde doelgroepen, waarvoor toegelaten instellingen op grond van artikel 48 van de Woningwet overeenkomsten van huur en verhuur voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaren of korter morgen sluiten.
1. Huurder behoort tot één of meer van de bij ministeriële regeling vastgestelde doelgroepen, waarvoor toegelaten instellingen op grond van artikel 48 van de Woningwet overeenkomsten van huur en verhuur voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaren of korter morgen sluiten.
2. Op deze huurovereenkomst is artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing, hetgeen betekent dat deze huurovereenkomst zonder dat daartoe een opzegging vereist is, eindigt wanneer de overeengekomen periode verstrijkt.
3. Huurder behoudt zijn inschrijving om in aanmerking te komen voor een woonruimte.”
En:
“
Artikel 3
Artikel 3
Huurperiode
De huurovereenkomst is met ingang van 5 september 2023 aangegaan voor één jaar en eindigt derhalve van rechtswege op 5 september 2024. Bij goed huurderschap wordt de huurovereenkomst omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.”
2.3.
Bij schrijven van 6 februari 2024 heeft STJA aan [gedaagde] meegedeeld dat zij niet voornemens is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd voort te zetten omdat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Meer in het bijzonder omdat [gedaagde] niet zelf in het gehuurde verblijft maar anderen daarin laat verblijven en er sprake is van overlast voor omwonenden.
2.4.
[gedaagde] heeft in zijn brief van 19 juli 2024 aan STJA gesteld dat hij zich niet kan vinden in de mening van STJA dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
2.5.
[gedaagde] heeft in zijn emailbericht van 22 juli 2024 STJA verzocht om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
2.6.
Bij schrijven van 25 juli 2024 van STJA aan [gedaagde] heeft STJA meegedeeld dat zij haar standpunt niet heeft veranderd en dat de huurovereenkomst eindigt op 5 september 2024 en niet zal worden voortgezet. Daarnaast wordt opgemerkt dat de huurovereenkomst niet wordt opgezegd maar dat wordt aangezegd dat deze van (rechtswege) afloopt.
2.7.
[gedaagde] heeft hierop gereageerd bij email van 30 juli 2024.
3.Het geschil
De vordering
3.1.
STJA vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan STJA op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
- [gedaagde] te veroordelen een gebruiksvergoeding te betalen van € 650,02 aan STJA vanaf 5 september 2024 tot en met de datum van de oplevering van het adres [adres];
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding.
3.2.
STJA legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar is gesloten, deze huurovereenkomst per 5 september 2024 van rechtswege is geëindigd en [gedaagde] inmiddels zonder recht en titel in de woning verblijft. Bovendien heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen zodat geen aanleiding bestaat hem aansluitend een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden.
Het verweer
3.3.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen. Hij betwist dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd welke van rechtswege eindigt. [gedaagde] stelt dat hij de door STJA overgelegde huurovereenkomst niet heeft getekend.
[gedaagde] wijst op zijn persoonlijke omstandigheden. Hij heeft een groot belang bij het kunnen behouden van zijn woonruimte. Hij is 61 jaar oud en is werkzaam in Almelo op basis van een vast dienstverband.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van 1 jaar als bedoeld in artikel 7:228 lid 1 BW.
4.2.
Artikel 7:228 lid 1 BW luidt:
“
Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.”
Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.”
4.3.
STJA heeft een door partijen ondertekende huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van 1 jaar overgelegd. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze huurovereenkomst heeft getekend.
Spoedeisend belang
4.4.
De kantonrechter overweegt dat STJA voldoende heeft onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. De overeengekomen huurtermijn is reeds verstreken, zodat STJA belang heeft bij een oordeel over de vraag of [gedaagde] de woning moet verlaten. Dat [gedaagde] is aangewezen op sociale huur maakt de spoedeisendheid niet minder.
Toets in kort geding
4.5.
De kantonrechter overweegt dat vooropgesteld dient te worden dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan aanleiding is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden nagenoeg zeker is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd? Ja
4.6.
STJA heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar tot stand is gekomen als bedoeld in artikel 7:228 lid 1 BW. STJA heeft een huurovereenkomst alsmede een tweetal door [gedaagde] op 5 september 2023 ondertekende documenten (machtigingskaart en abonnement klein onderhoud) in het geding gebracht. [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat hij zich niet kan herinneren dat hij de handtekening op de huurovereenkomst heeft gezet. Voor het feit dat hij wel weet dat hij op 5 september 2023 wel twee andere documenten heeft getekend maar niet de huurovereenkomst kan hij geen verklaring geven. Ook kan [gedaagde] niet uitleggen op grond waarvan STJA hem de sleutel van een woning zou geven zonder een huuroverkomst getekend te hebben. Zo [gedaagde] wil betogen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde heeft getekend, heeft hij daarvan geen enkel bewijs overgelegd. Ook nadat STJA voorafgaand aan het kort geding daar meermalen om heeft gevraagd, heeft [gedaagde] aan STJA niets laten zien.
Daar komt nog bij dat [gedaagde] in augustus 2023, voor aanvang van de huurovereenkomst, per e-mail aan STJA heeft gevraagd wat de reden is dat hem een huurovereenkomst voor een jaar werd aangeboden, waarna STJA reageert, kortgezegd, dat de reden daarvan meerdere korte wisselingen op BRP is. Dat STJA daarna alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou hebben aangeboden ligt dan ook niet voor de hand.
4.7.
Dat in het huurcontract staat vermeld dat bij goed huurderschap de overeenkomst zal worden omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd maakt niet dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd onder een ontbindende voorwaarde zoals [gedaagde] heeft gesteld. De bewoordingen van de huurovereenkomst zijn duidelijk zodat in dit kort geding niet aan uitleg van de bepaling wordt toegekomen.
In het navolgende wordt dan ook uitgegaan van een huurovereenkomst voor de duur van een jaar die eindigde op 4 september 2024.
Goed huurderschap? Nee
4.8.
Sint Joseph heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat geen sprake was van goed huurderschap. [gedaagde] heeft de stelling van STJA dat zonder toestemming van STJA een ander dan [gedaagde] in de woning heeft gewoond niet betwist. Dat betreffende bewoner slechts tijdelijk in de woning woonde in verband met een noodsituatie maakt dat niet anders. Bovendien heeft STJA verklaringen van medebewoners in het geding gebracht die stellen dat zij in januari 2024 een dronken man van buitenlandse afkomst in de portiek aantroffen die stelde dat hij in de aan de [adres] woonde. Een enkele betwisting door [gedaagde] zonder motivering daarvan overtuigt niet.
4.9.
Uit het bovenstaande volgt dat dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd.
4.10.
De vordering van Sint Joseph zal daarom worden toegewezen met dien verstande dat de ontruimingstermijn niet op vijf dagen zal worden gesteld maar op twee weken. Dat geeft [gedaagde] iets meer armslag om andere woonruimte te vinden.
4.11.
De door Sint Joseph gevorderde gebruiksvergoeding van € 650,02 vanaf 5 september 2024 tot en met de oplevering van het gehuurde is gelet op het bovenstaande eveneens toewijsbaar. De huurovereenkomst moet immers als geëindigd worden beschouwd terwijl [gedaagde] nog steeds gebruik maakt van de woning.
Proceskostenveroordeling van [gedaagde]
4.12.
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld te worden in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Sint Joseph begroot op € 1.007,72 in totaal (kosten exploot € 136,72, griffierecht € 328,00 en salaris gemachtigde van € 543,00) alsmede de nakosten van € 135,00.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.13.
De beslissing zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat het vonnis moet worden nagekomen, ook als een partij in hoger beroep gaat.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] voormeld perceel met aanhorigheden binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels en met achterlating van hetgeen Sint Joseph toebehoort ter vrije en algehele beschikking van Sint Joseph te stellen en te laten, alles op kosten van [gedaagde];
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Sint Joseph van een gebruiksvergoeding van € 650,02 vanaf 5 september 2024 tot en met de datum van de oplevering van het adres [adres];
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Sint Joseph begroot op € 1.007,72, en de nakosten op € 135,00 (½ punt liquidatietarief met max € 135,00);
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.
(SA(O)