ECLI:NL:RBOVE:2024:4955

• Datum uitspraak: 24 september 2024
• Publicatiedatum: 25 september 2024
• Zaaknummer: C/08/319902 / KG ZA 24-175
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: K.J. Haarhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over aanneemovereenkomst en bouwstart woning

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een opdrachtgever, [eiser], en een aannemer, [gedaagde] B.V., over de uitvoering van een aanneemovereenkomst voor de bouw van een woning. De partijen hebben in december 2023 een overeenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] zich verplichtte om de bouw te starten binnen een jaar na levering van de kavel aan [eiser]. Echter, vanaf juli 2024 ontstonden er geschillen over wijzigingen aan het bouwplan en de kwalificatie van werkzaamheden als meerwerk. [gedaagde] weigerde te starten met de bouw, wat leidde tot een kort geding door [eiser]. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat [gedaagde] binnen drie dagen na betekening van het vonnis moet starten met de bouw, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag, met een maximum van € 25.000. De rechter oordeelde dat [gedaagde] niet kon volhouden dat er geen verplichting was om te starten, ondanks de opschortende voorwaarden in de overeenkomst, omdat het bezwaar van [eiser] tegen de omgevingsvergunning niet voldoende was om de bouw te blokkeren. Tevens werd [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten van [eiser].

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/319902 / KG ZA 24-175

Vonnis in kort geding van 24 september 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: M.A. Schuring.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de producties van de zijde van [eiser]
- de producties van de zijde van [gedaagde]

- de akte wijziging van eis van de zijde van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 17 september 2024. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnota’s.

1.2.

De producties van [gedaagde] van 16 september 2024 zijn minder dan 24 uur vóór aanvang van de zitting ingediend. [eiser] verzoekt de voorzieningenrechter deze stukken - op grond van het toepasselijke procesreglement - buiten beschouwing te laten. Daartoe ziet de voorzieningenrechter echter geen aanleiding, nu door [gedaagde] onweersproken is gesteld dat [eiser] de overgelegde stukken al geruime tijd in haar bezit heeft. Niet gebleken is dat [eiser] als gevolg van de te late overlegging van de stukken in haar verdediging is geschaad.

1.3.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De zaak in het kort

[gedaagde] als aannemer en [eiser] als opdrachtgever hebben een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Vanaf juli 2024 hebben partijen gediscussieerd over onder meer wijzigingen aan het bouwplan, het al dan niet kwalificeren van werkzaamheden (van onderaannemers) als meerwerk en de plaats van de buitenunit van de warmtepomp en de meterkast. [gedaagde] weigert daarom te starten met de bouw. De voorzieningenrechter zal [gedaagde] opdragen te starten met de bouw, op de hieronder vermelde gronden.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde] is een bouwbedrijf.

3.2.

[eiser] heeft een kavel van de gemeente Enschede ([locatie]) gekocht en op 19 december 2023 geleverd gekregen. Met de bouw van de woning dient binnen een jaar na levering te worden begonnen, op straffe van een boete.

3.3.

[eiser] heeft met [gedaagde] op 22 december 2023 een aanneemovereenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van een woning op haar kavel. Bij de overeenkomst zaten een ontwerptekening, een optielijst en een technische omschrijving. In de overeenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:

(...) Opschortende voorwaarden en aanvang bouw

Artikel 2

(...)

2. Indien er ter zake van de bouw van de onder I van deze akte bedoelde woning nog geen sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning, wordt de overeenkomst aangegaan onder de opschortende voorwaarde, dat er binnen 7 (zeven) maanden na ondertekening door de Verkrijger van deze overeenkomst een onherroepelijke omgevingsvergunning is.

(...)

5. Met de bouw van de woning wordt beginnen binnen 4 (vier) weken, nadat vast komt te staan dat:

a. de opschortende voorwaarden als bedoeld in lid 1 en/of lid 2 en/of lid 3 en/of lid 4 van dit artikel vervuld zijn (...)

3.4.

Per e-mail van 21 december 2023 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat de start van de bouw eind mei/begin juni 2024 zal plaatsvinden en dat [gedaagde] de aanvraag voor de vergunning regelt.

3.5.

Op 5/7 juni 2024 heeft [eiser] met [gedaagde] een tweede aanneemovereenkomst gesloten. Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende:

(...) Opschortende voorwaarden en aanvang bouw

Artikel 2

(...)

2. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat, binnen 9 (negen) maanden na ondertekening door de Verkrijger van deze overeenkomst, de Ondernemer aan alle publiekrechtelijke verplichtingen heeft voldaan, alle vereiste vergunningen zijn verleend, deze formele rechtskracht hebben verkregen en dus niet meer vernietigd kunnen worden.

(...)

4. Met de bouw van de woning wordt beginnen binnen 4 weken, nadat vast komt te staan dat:

a. de opschortende voorwaarden als bedoeld in lid 1 en/of lid 2 en/of lid 3 van dit artikel vervuld zijn (...)

3.6.

Op 12 juli 2024 is de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning verleend. Op 22 augustus 2024 heeft [eiser] bezwaar gemaakt. De omgevingsvergunning is thans dus nog niet onherroepelijk.

3.7.

Vanaf juli 2024 is tussen partijen gediscussieerd over onder meer wijzigingen aan het bouwplan, het al dan niet kwalificeren van werkzaamheden (van onderaannemers, te weten [bedrijf 1], [bedrijf 2] en [bedrijf 3]) als meerwerk en de plaats van de buitenunit van de warmtepomp en de meterkast.

3.8.

Op 23 juli 2024 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan [eiser]. In dit bericht staat, voor zover van belang, het navolgende:

(...)

Aan de hand van diverse reacties tegen zowel ons, onze toeleveranciers als derden (woningborg/ gemeente), zie wij vanuit jullie geen stevige vertrouwen in onze organisatie voor de bouw van jullie woning, wij zien er dus ook vanaf, mede om de volgende redenen:

• Geen getekende overeenkomst retour ontvangen, stukken dienen middels een handtekening geparafeerd te worden
• 13 x ontwerptekening B01 mogen aanpassen/ vergroten, geen wijzigingskosten mogen doorbelasten
• Geen accoord op het meerwerk van de paalfundatie ontvangen, mail 14-05-2024
• Geen inhoudelijke reactie op de offerte van [bedrijf 1] ontvangen, mail 31-05-2024, ter invulling stelpost installatiewerk, wel diverse gesprekken met [bedrijf 1] gevoerd.
• Werkplattegronden nog steeds niet accoord, deze dienen als basis voor de ruwbouw
• Geen inhoudelijke reactie + accoord op de offerte van [bedrijf 3] ontvangen, mail 03-07-24, en aangepaste offerte met meerwerkopgaves 18-07-24
• Geen accoord op offerte en meerwerk [bedrijf 2] tbv invulling stelpost trappen, mail 13-03-24

Tevens wordt er wel van ons verwacht om “morgen” fysiek te starten met de bouw van jullie woning, alle vragen blijven open staan of wordt verwacht dat we alles voor niets gaan uitvoeren. (...)

3.9.

[eiser] heeft eveneens op 23 juli 2024 op de mail van [gedaagde] gereageerd. Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende:

(...) Wij hebben een overeenkomst met elkaar en je kunt dit niet maken. Jullie zouden dit hele traject ook niet doen als we geen overeenkomst hadden. De stukken zijn in ieder geval digitaal getekend en ook per post maar dat is überhaupt niet relevant want digitaal is ook gewoon een overeenkomst. Dit heeft [naam 1] ook allang ingediend bij Woningborg! Het is nogal gekunsteld om nu te beweren dat we geen overeenkomst hebben.

Akkoord op de palenfundatie heb ik ook allang gegeven (zie mijn mail van gisteren). Maar alle door jou aangehaalde “meerprijzen” van [bedrijf 3] etc zijn in ieder geval niet akkoord. (...)

3.10.

Op 1 augustus 2024 heeft [gedaagde] een e-mailbericht gestuurd aan [eiser]. Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende.

(...) Er blijven voor ons – jammer genoeg – nog steeds teveel onzekerheden en onbeheersbare onderdelen aanwezig. Hierdoor kunnen wij helaas niet met de werkzaamheden beginnen, zoals gepland.

Voor ons blijft het geval dat wij geen bevestiging en geen duidelijkheid van jou ontvangen op de meerkosten die nodig zijn voor de palenfundatie, kozijnen, [bedrijf 1] en werkplattegronden.

Ook op de werkplattegronden heeft Eric nóg geen akkoord ontvangen.

Voor de palenfundactie zag ik net dat je hierover had gemaild.

Wanneer er alleen met palenfundatie gestart wordt, ligt de bouw daarna direct stil.

Dit omdat er geen keuzes zijn gemaakt. Voor ons is dit te risicovol en onzeker om te starten.

(...)

Zodra jullie alles definitief weten en bekend hebben, kunnen we richting start van de bouw werken. De snelheid van bouwen bepalen jullie in die zin ook zelf, maar voor nu hebben we de start van de bouw opgeschort. Simpelweg omdat keuzes open blijven liggen of geen akkoord op gegeven.(...)

3.11.

Op 2 augustus 2024 heeft de advocaat van [eiser] een sommatiebrief aan [gedaagde] gezonden, waarbij zij is gesommeerd om uiterlijk 6 augustus 2024 schriftelijk te bevestigen dat zij in week 36 zal aanvangen met de bouw. Daarnaast heeft [eiser] aangekondigd een kort geding te starten als zij geen reactie van [gedaagde] ontvangt. Op 7 augustus 2024 heeft de advocaat van [eiser] per e-mail aan [gedaagde] bericht dat [gedaagde] niet heeft gereageerd op de sommatiebrief en ingebrekestelling en medegedeeld dat [gedaagde] in verzuim verkeert.

3.12.

Op 4 september 2024 hebben partijen een bespreking gehad.

3.13.

Bij brief van 11 september 2024 heeft de advocaat van [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde]. Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende:

(...) Wij hebben een lange bespreking gevoerd op woensdag 4 september.

Voorafgaand aan de bespreking hebben wij de afspraak gemaakt, dat aan het gesprek (aan 2 kanten) geen rechten konden worden ontleend. Het gesprek diende om te kijken of de onderlinge communicatie vlot getrokken kon worden.

Daarbij is met name gekeken naar de onderwerpen waarop volgens u op korte termijn een beslissing moet worden gegeven.

De factuur van Vitens zal meteen worden betaald zodra er akkoord is omtrent start bouw.

[eiser] heeft al akkoord gegeven op het meerwerk van de funderingspalen zoals opgenomen in jullie meerwerkstaat 24 juli 2024.

Ten aanzien van de meterkast heeft [eiser] in de afgelopen dagen zowel contact gehad met Enexis en [bedrijf 4]. Tot dusverre is er geen duidelijkheid. Anders dan door Enexis gesteld is de regelgeving niet aangepast, maar blijkbaar wel de uitvoeringspraktijk. Door mijn kantoor is vastgesteld, dat de regelgeving niet is gewijzigd. Met andere woorden: de meterkast kan op de geprojecteerde plaats worden gerealiseerd. Telefonisch werd aangegeven, dat de meterkast op de geprojecteerde plaats aangebracht kan worden, maar de uitvoerder van [bedrijf 4] bleek niet bereid dit op schrift te zetten. [eiser] heeft nu een formeel verzoek ingediend bij Enexis en [bedrijf 4]. Daar zal, zo is haar medegedeeld, deze week duidelijkheid op gegeven worden. Uiteraard kan [eiser] zich op het standpunt stellen dat er geen reden is om de tekening aan te passen, maar op pragmatische gronden stelt [eiser] voor de beslissing op haar verzoek af te wachten. Dan kan in de tussentijd e.e.a. alvast worden ingepland bij jullie onderaannemers om niet meer tijd te verliezen en zal [eiser] het jullie direct laten weten zodra zij een antwoord heeft van Enexis en [bedrijf 4]. Kunnen jullie daarmee leven?

[eiser] accepteert de werktekeningen, waarbij de erker met 11 cm wordt vergroot zoals u in Tubbergen heeft aangegeven. [eiser] accepteert ook de stalen balk, die volgens u vanwege de constructie aangebracht moet worden. [eiser] verzoekt u de balk zoveel als mogelijk weg te werken zodra deze zo min mogelijk zichtbaar is.

Ten aanzien van het wildverband accepteert [eiser] de door jullie voorgestelde oplossing voor wat betreft koppenmaat.

Jullie dragen er tijdig zorg voor dat de vergunning voor de buitenunit van de warmtepomp wordt aangepast naar de overeengekomen plek en zonder omkasting. Jullie zorgen indien nodig voor een aangepaste geluidsberekening. Hiervoor is [eiser] geen meerwerk verschuldigd.

Er is vorige week ook akkoord bereikt op de op dit moment voor jullie voor start bouw relevante onderdelen genoemd in de offerte van [bedrijf 1]. De overige onderdelen kunnen en zullen later worden afgestemd met [bedrijf 1]. Er bestaat nog wel een kleine discussie over het verschil in prijs van EUR 3.000 excl. BTW, wat volgens jullie ligt in het basisinstallatiewerk van de erker en de badaansluiting. Jullie hebben tijdens ons overleg vorige week voorgesteld om EUR 1.000 excl. BTW hiervan voor jullie rekening te nemen. [eiser] vindt dit nog steeds een hoog bedrag voor het beperkte inhoudelijke verschil tussen de beide offertes, maar is bereid dit voorstel te accepteren mits het meerwerk-onderdeel van [bedrijf 3] zoals opgenomen in jullie meerwerkstaat van 22 juli 2024 daarmee van tafel is (zie punt 8). Als alternatieve optie, kunnen we deze discussie naar achteren schuiven evenals de discussie omtrent het meerwerk van [bedrijf 3] (zie punt 8).

Tenslotte resteert nog het punt van het meerwerk van [bedrijf 3] zoals opgenomen in jullie meerwerkstaat van 22 juli 2024. Dit punt ligt complexer. Jullie gaven aan in de mail dat het voor jullie duidelijk ligt, maar die mening deel ik niet. Ik verwijs daarvoor naar bijgaande notitie, waarin ik een feitenoverzicht gemaakt heb. We kunnen twee dingen doen: duidelijk is welke voordeur, garagedeuren, achterdeur en overige details [eiser] wenst. We hebben alleen discussie over de vraag of er nog meerwerk gerekend mag worden. We kunnen deze discussie naar achteren schuiven of we proberen er nu een regeling over te treffen. Dat laatste heeft mijn voorkeur. Daartoe doet [eiser] het voorstel zoals genoemd onder punt 7. Ik hoor graag of jullie hiermee akkoord zijn of dat jullie deze beide onderdelen naar achteren willen schuiven.

De trappen worden later besproken. Ook eventuele andere punten en keuzes zullen tijdens de bouw vooraf in alle openheid aan [eiser] worden voorgelegd en met haar worden afgestemd, zodat de bouw soepel verloopt. Beide partijen zullen zich hiervoor inzetten.

Voor zover ik kan oordelen, zijn hiermee zijn alle punten die we vorige week besproken hebben aan de orde gesteld.

Tegen deze achtergrond zou het thans mogelijk moeten zijn om een afspraak te maken dat als datum start bouw te gelden heeft 6 september 2024, waarbij zoals jullie vorige week hebben aangegeven de woning in maart/april 2025 zal worden opgeleverd.

Graag verneem ik of op basis hiervan overeenstemming kan worden bereikt. (...)

3.14.

Op 15 september 2024 heeft de advocaat van [eiser] een brief gestuurd aan de advocaat van [gedaagde]. Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende.

(...) 2. Ten aanzien van de installateur ([bedrijf 1]) zijn op 4 september 2024 op het kantoor van uw cliënte, in mijn aanwezigheid, alle beslissingen doorgenomen en geaccordeerd door cliënte, die volgens uw cliënte nodig waren om met de bouw te kunnen beginnen. Als er op dit moment nog andere beslissingen genomen zouden moeten worden, zal uw cliënte concreet duidelijk en aannemelijk moeten maken, welke beslissingen dat zijn (al vindt cliënte het dan wel vreemd dat uw cliënte dit dan niet tijdig aan cliënte heeft laten weten, niet in de vele maanden voorafgaand aan de overeengekomen start bouw in mei/juni 2024 en ook niet toen de discussie tussen partijen is ontstaan vlak voor de bouwvak, en zelfs niet tijdens ons recente overleg op 4 september 2024. (...)

5. Ten aanzien van de deuren en overige details ([bedrijf 3] kozijnen en deuren), zijn de keuzes al door cliënte gemaakt en doorgegeven en deze zijn bij uw cliënte ook bekend. Dat staat ook niet ter discussie, hetgeen ook blijkt uit het feit dat uw cliënte hiervoor “meerwerk” rekent. In dit verband bestaat er louter nog een meerwerkdiscussie omtrent deze keuzes. (...)

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] gebiedt om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis te starten met de bouw van de woning, op straffe van een dwangsom van € 25.000,- voor elke dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 250.000,-, en daarbij voorts bepaalt dat 2 september 2024 geldt als uiterlijke en voorlopige datum waarop de contractuele bouwtijd van 180 werkbare dagen is ingegaan;

II. bepaalt dat de woning gebouwd moet worden overeenkomstig het bepaalde in de overeenkomst van aanneming d.d. 5/7 juni 2024 en dat daarvan slechts mag worden afgeweken, indien en voor zover daarover schriftelijke overeenstemming is bereikt tussen partijen;

III. [gedaagde] veroordeelt om binnen 7 dagen na betekening van het vonnis op haar kosten de omgevingsvergunning d.d. 12 juli 2024 aan te passen en daartoe een onderbouwd en ontvankelijk verzoek in te dienen bij de gemeente tot wijziging van de vergunning uitgaande van de overeengekomen locatie van de warmte-pomp op de berging en uitgaande van een warmtepomp Mitsubishi Ecolan 300L met typenummer PUHZ-SW75, een en ander op straffe van een dwangsom;

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen door niet in week 36 (2 t/m 6 september 2024) te starten met de bouw. [gedaagde] is, ondanks ingebrekestelling, nog steeds niet bereid om te beginnen met de werkzaamheden, waardoor zij in verzuim is komen te verkeren.

4.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

eiswijziging toegestaan?

5.1.

De voorzieningenrechter zal eerst ingaan op het bezwaar tegen de eiswijziging van [eiser]. Dit bezwaar wordt verworpen. Bij haar stelling dat de eiswijziging te laat heeft plaatsgevonden, miskent [gedaagde] dat in kort geding een eis ook ter zitting nog kan worden gewijzigd. [gedaagde] heeft ter zitting gemotiveerd en inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gewijzigde eis, zodat niet gebleken is dat zij door de late indiening van de eiswijziging is geschaad in haar belang om behoorlijk verweer te voeren. Dit betekent dat de eiswijziging wordt toegestaan.

spoedeisend belang

5.2.

[eiser] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorzieningen. Vast staat dat zij op 19 december 2023 eigenaar is geworden van haar kavel en dat zij richting de gemeente de verplichting heeft binnen een jaar na levering van de kavel te starten met de bouw van de woning, op straffe van een boete van 10% van de koopsom, waarbij de gemeente zelfs de mogelijkheid heeft om de koopovereenkomst te ontbinden. Daarmee is het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen gegeven.

inhoudelijke beoordeling

5.3.

In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorzieningen zoals gevorderd.

moet [gedaagde] starten met de bouw?

5.4.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er nog geen verplichting is om te starten met de bouw en doet daarbij een beroep op de opschortende voorwaarden zoals opgenomen in de overeenkomsten van 22 december 2023 en die van 5/7 juni 2024. In artikel 2 lid 2 en lid 4 van de overeenkomst van 22 december 2023 staat dat de overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat er binnen zeven maanden na ondertekening een onherroepelijke omgevingsvergunning is en dat binnen vier weken na het onherroepelijk worden van de vergunning met de bouw van de woning moet worden begonnen. In artikel 2 lid 4 van de aanneemovereenkomst van 5/7 juli 2024 staat ook dat binnen vier weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning met de bouw moet worden begonnen. Doordat [eiser] op 22 augustus 2024 een pro forma bezwaarschrift heeft ingediend tegen de omgevingsvergunning van 12 juli 2024, is deze vergunning nog niet onherroepelijk. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat in de situatie dat [eiser] geen bezwaar zou hebben gemaakt er ook pas op 20 september 2024 gestart zou moeten worden met de bouw. In dat verband heeft zij erop gewezen dat de omgevingsvergunning op 12 juli 2024 is verstrekt, dat deze vergunning na zes weken onherroepelijk zou zijn geweest en dat pas binnen vier weken daarna gestart had hoeven te worden met de bouw.

5.5.

De voorzieningenrechter constateert met [gedaagde] dat de omgevingsvergunning niet onherroepelijk is, nu [eiser] bezwaar heeft gemaakt.

De achtergrond van het opnemen van de betreffende opschortende voorwaarde in de tussen partijen gesloten overeenkomst, is dat [gedaagde] niet het risico wil lopen dat de vergunning wordt vernietigd nadat al is gestart met de bouw. Vast staat dat alleen [eiser] bezwaar tegen de vergunning heeft gemaakt. Bij een heroverweging in bezwaar mag een bestuursorgaan in beginsel de bezwaarmaker niet in een nadeliger positie brengen. Er moet dan ook van worden uitgegaan dat het bezwaar van [eiser] er niet toe leidt dat de omgevingsvergunning alsnog wordt geweigerd. Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter, gelet hierop en op de bedoeling van de opschortende voorwaarde, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] in dit geval een beroep doet op de opschortende voorwaarde. Haar beroep op deze opschortende voorwaarde faalt dan ook.

[gedaagde] stelt ook dat in de tweede overeenkomst, die op basis van de Wet Kwaliteitsborging Bouw door Stichting Garantiewoning is voorgeschreven, nog opschortende voorwaarden zijn opgenomen, die niet vervuld zijn. [gedaagde] heeft dit echter niet feitelijk onderbouwd. De voorzieningenrechter verwerpt daarom dit beroep van [gedaagde].

[bedrijf 3]

5.6.

[gedaagde] stelt verder dat zij er geen vertrouwen meer in heeft dat de bouw op een voortvarende manier kan worden doorlopen en dat dit gebrek aan vertrouwen volledig te wijten is aan [eiser]. Zij heeft de door haar reeds ondertekende optielijst ter ondertekening naar [eiser] heeft gestuurd, waarna [eiser] daarop in rood een wijziging/aanvulling heeft gezet en de optielijst vervolgens heeft ondertekend. Hetzelfde heeft [eiser] gedaan bij de tekening. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] daarmee het aanbod van [gedaagde] niet aanvaard en heeft zij een nieuw aanbod gedaan. Verder twisten partijen over een offerte van [bedrijf 3]. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] getracht om door middel van de wijzigingen die zij op de optielijst heeft aangebracht en het achterhouden van een gewijzigde offerte van [bedrijf 3], [gedaagde] te verplichten om duurdere deuren te plaatsen dan waar [gedaagde] op basis van de eerste offerte van [bedrijf 3] van uitging.

5.7.

De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen een geschil over meerwerk en met name over de kosten van het meerwerk bestaat. Gesteld noch gebleken dat die discussie er aan in de weg staat dat er gestart wordt met de bouw. Het is voor [gedaagde] duidelijk wat [eiser] wil. [gedaagde] wil echter dat [eiser] er vooraf mee instemt dat dit meerwerk is en dat zij de kosten daarvan draagt. De voorzieningenrechter overweegt dat partijen in het licht van de bestaande contractuele gebondenheid verplicht zijn zich jegens elkaar te gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Gelet op het gerechtvaardigde belang van [eiser] dat binnen een jaar nadat zij eigenaar is geworden van het kavel wordt gestart met de bouw van de woning, omdat zij anders een boete moet betalen, acht de voorzieningenrechter het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [gedaagde] met een beroep op de discussie over het meerwerk voorbijgaat aan dit gerechtvaardigde belang van [eiser] en niet start met de bouw.

installatietekeningen [bedrijf 1]

5.8.

[gedaagde] stelt dat in de aanneemovereenkomst een stelpost voor het installatiewerk is opgenomen. Installateur [bedrijf 1] heeft op 31 mei 2024 hiervoor een offerte gezonden aan [eiser]. [gedaagde] stelt dat [eiser] deze niet heeft geaccordeerd, zodat aan [bedrijf 1] nog geen opdracht is gegeven. Op basis van de tekeningen van de installateur moet worden bepaald waar de sparingen voor de prefab-vloerplaten, die op de fundering worden geplaatst, moeten komen.

De vloerplaten kunnen niet in productie worden gegeven, omdat niet bekend is waar de sparingen moeten komen. Hierdoor ontstaat volgens [gedaagde] direct na de aanleg van de fundering al vertraging in de bouw.

5.9.

De voorzieningenrechter overweegt dat de advocaat van [eiser] bij brief van

15 september 2024 aan de advocaat van [gedaagde] heeft bericht dat op 4 september 2024 op het kantoor van [gedaagde] ten aanzien van de werkzaamheden van installateur [bedrijf 1] alle beslissingen zijn doorgenomen en geaccordeerd die nodig zijn om met de bouw te kunnen beginnen en dat, als er nog andere beslissingen genomen zouden moeten worden, dit door [gedaagde] concreet duidelijk en aannemelijk moet worden gemaakt. [gedaagde] heeft niet betwist dat op 4 september 2024 afspraken zijn gemaakt en heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er, ondanks die afspraken, nog punten van dusdanige aard resteren dat [gedaagde] niet kan starten met de bouw. Ook het feit dat de tekeningen er nog niet zijn, maakt niet dat er niet gestart kan worden. [gedaagde] heeft, in het licht van de gestelde afspraken, niet aannemelijk gemaakt dat de tekeningen er niet op korte termijn kunnen zijn. De voorzieningenrechter acht het derhalve, gelet op de inhoud van de brieven van de advocaat van [eiser] van 11 en 15 september 2024, voorshands voldoende aannemelijk dat overeenstemming is bereikt over de voor de start van de bouw relevante onderdelen van het installatiewerk.

warmtepomp

5.10.

[gedaagde] stelt voorts dat nog moet worden afgesproken welke warmtepomp geplaatst zal worden. [gedaagde] heeft echter niet aannemelijk gemaakt waarom de door haar gestelde onduidelijkheid hierover meebrengt dat zij niet kan beginnen met de bouw.

meterkast

5.11.

Partijen twisten over de plaats van de meterkast. [eiser] wil dat de meterkast in de berging geplaatst wordt. Dit staat ook zo op de tekening. [gedaagde] meent dat de meterkast volgens de betreffende NEN-norm op een andere plaats moet worden geïnstalleerd. [gedaagde] stelt dat van haar niet kan worden verwacht dat zij het risico loopt dat de meterkast wordt afgekeurd, te meer nu een afkeur tot gevolg zal hebben dat de oplevering fikse vertraging op zal lopen. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. [gedaagde] erkent dat de meterkast op de tekening in de berging is geplaatst en dat partijen dit zo zijn overeengekomen. [gedaagde] is gehouden de overeenkomst uit te voeren. De mogelijkheid dat de netbeheerder de plaatsing van de meterkast in de berging afkeurt, staat er niet aan in de weg dat [gedaagde] start met de bouw. Mocht blijken dat de netbeheerder deze plaatsing van de meterkast afkeurt, dan ligt het in de rede dat waar [eiser] ter zake is gewaarschuwd en toch doorzet dat de meterkast in de berging wordt geplaatst, de kosten van herplaatsing en van de eventuele vertraging voor rekening van [eiser] komen.

conclusie: [gedaagde] moet starten met de bouw

5.12.

Gelet op het voorgaande moet [gedaagde] binnen drie dagen na betekening van het vonnis starten met de bouw van de woning. Nu [gedaagde] al geruime tijd weigert om met de bouw te beginnen en ook niet heeft verklaard na 20 september 2024 wel met de bouw te zullen beginnen, acht de voorzieningenrechter oplegging van een dwangsom aangewezen. De door [eiser] gevorderde dwangsommen zal de voorzieningenrechter matigen.

De voorzieningenrechter acht geen gronden aanwezig om te bepalen dat 2 september 2024 geldt als datum van ingang van de contractuele bouwtijd van 180 werkbare dagen. Daarbij is van belang dat de planning van [gedaagde] om op die dag te beginnen niet betekent dat ter zake een afdwingbare verplichting jegens haar is ontstaan en dat de overeengekomen startdatum (vier weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning) 20 september 2024 is.

ten aanzien van het gevorderde onder II.

5.13.

Uiteraard moet gebouwd worden conform de overeenkomst van 5/7 juni 2024. Er is geen kenbaar belang bij toewijzing van dit deel van het gevorderde. [eiser] heeft verder niet onderbouwd op grond waarvan moet worden bepaald dat slechts schriftelijk van de inhoud van voormelde overeenkomst mag worden afgeweken. Deze vordering sub II. wordt daarom afgewezen.

ten aanzien van het gevorderde onder III.

5.14.

[eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om op haar kosten de omgevings-vergunning aan te passen waar het de warmtepomp betreft en daartoe een onderbouwd en ontvankelijk verzoek in te dienen bij de gemeente tot wijziging van de vergunning. [eiser] heeft zelf ter zake al bezwaar gemaakt om te voorkomen dat de vergunning onherroepelijk wordt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld i) dat [gedaagde] ter zake van de (plaats van de buitenunit van de) warmtepomp een verwijt kan worden gemaakt, ii) waarom zij, gezien het bezwaar van [eiser], ook actie jegens de gemeente moet ondernemen en iii) welke actie dit dan zou moeten zijn. Daarom wordt deze vordering afgewezen.

proceskosten

5.15.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

329,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

1.749,97

5.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

gebiedt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van het vonnis te starten met de bouw van de woning op [locatie], op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] dit nalaat, met een maximum van € 25.000,00;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten ad € 1.749,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.