Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 11216105 CV EXPL 24-2372
Vonnis in kort geding van 12 september 2024
in de zaak van
de stichting
Stichting Welbions,
gevestigd en kantoorhoudend te Hengelo (O),
eisende partij, hierna te noemen Welbions,
gemachtigde: mr. A. Ҫapkurt,
tegen
de heer [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de mondelinge behandeling op 29 augustus 2024. Mr Ҫapkurt heeft de vorderingen van Welbions toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 4 mei 2021 van Welbions de woning aan de [adres 1]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte van Welbions (hierna: de AV) van toepassing.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.
(…)
Artikel 4.4 .
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand op de door verhuurder aangegeven wijze.
Artikel 6.1.
Huurder verklaart gedurende de huurovereenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde.
In de AV is onder meer bepaald:
Artikel 6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
Artikel 6.5.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.
Artikel 6.6.
Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. (…)
Artikel 6.7.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)
Artikel 6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)
2.3.
Op 7 maart 2024 heeft Welbions een melding gekregen dat [gedaagde] het gehuurde niet meer bewoont en dat in de woning een kennis van hem verblijft. Bij een onaangekondigd huisbezoek van een wijkcoach van Welbions aan de woning is de heer [betrokkene] aangetroffen. Deze maakte een onverzorgde indruk en verklaarde een betaling aan [gedaagde] te hebben voldaan om in de woning te kunnen verblijven. [gedaagde] zelf zou bij zijn vriendin in [plaats] wonen. Via de voordeur van de woning kwam stank naar buiten. Binnen bleek de woning vervuild te zijn en werd in de woonkamer een afgesloten deur aangetroffen, waarvan [betrokkene] geen sleutel had. Een dag later heeft de politie de woning doorzocht, waarbij in de afgesloten kamer een geruimde hennepkwekerij zonder planten werd aangetroffen. De politie heeft een hennepbericht opgesteld.
2.4.
Bij brief van 13 maart 2024 heeft Welbions [gedaagde] gesommeerd om de huurover-eenkomst op te zeggen om een ontbindingsprocedure te voorkomen. Als redenen zijn de ontdekking van de hennepplantage en onderverhuur genoemd. [gedaagde] heeft een gemachtigde ingeschakeld, die met (de gemachtigde van) Welbions heeft gecorrespondeerd. Bij e-mail van 30 april 2024 heeft [gedaagde] per direct de huur opgezegd. Welbions heeft het einde van de huur per 30 mei 2024bevestigd en aangekondigd dat de voorinspectie zal plaatsvinden op
13 mei 2024 en de eindinspectie op 30 mei 2024.
2.5.
Bij e-mail van 28 mei 2024 heeft [gedaagde] laten weten dat hij de huurovereenkomst niet vrijwillig opzegt. Hij heeft de woning niet ontruimd en de sleutels niet ingeleverd.
3. Het geschil
3.1.
Welbions vordert om [gedaagde] te veroordelen
- de woning aan de [adres 1] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met afgifte van de sleutels,
- tot betaling van de huurachterstand van € 1.041,01 plus rente daarover,
- tot betaling van € 520,50 per maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde] de woning blijft gebruiken, vanaf 1 augustus 2024 tot aan de dag van ontruiming,
- in de kosten van deze procedure en de nakosten.
Ter onderbouwing voert Welbions het volgende aan. Welbions heeft een spoedeisend belang bij het beëindigen van onrechtmatig gebruik van een huurwoning. Na de ontruiming kan de woning worden toegewezen aan een woningzoekende die zich hopelijk wel aan de afspraken houdt.
[gedaagde] is aan zijn opzegging van 30 april 2024 gebonden en de huurovereenkomst is dan ook geëindigd. Hij heeft na de aanschrijving van Welbions en vóór de huuropzegging kunnen overleggen met zijn advocaat en wist wat de gevolgen waren van de opzegging. Welbions heeft de opzegging bevestigd en de datum voor voorinspectie doorgegeven. Op 13 mei 2024 was [gedaagde] er niet. Twee dagen voor de opleverdatum heeft [gedaagde] Welbions per e-mail bericht de vrijwillige opzegging in te trekken. Welbions heeft daarop medegedeeld daar niet mee in te stemmen; een rechtsgeldige opzegging kan niet worden ingetrokken. [gedaagde] is gesommeerd de sleutels op 3 juni 2024 in te leveren, maar hij is niet verschenen. Daarop is het kort geding aangezegd.
Welbions heeft er belang bij dat zij kan vertrouwen op gedane huuropzeggingen, zeker als een huurder tekortschiet. Als de opzegging geen grondslag zou vormen voor de gevorderde ontruiming, dan is van belang dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden beëindigd omdat [gedaagde] niet in de woning verbleef, hij deze zonder toestemming onder heeft verhuurd, hij in de woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd en er een huurachterstand is ontstaan. Het betreft allemaal tekortkomingen die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Ten tijde van de behandeling ter zitting bedroeg de achterstand € 1.024,00.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. In maart 2024 was hij zelf weinig thuis. Hij had dagbesteding en was druk met het helpen van zijn vriendin met een verhuizing. [gedaagde] had echter wel zijn hoofdverblijf in de woning aan de [adres 1]. Hij heeft een oude kennis tijdelijk onder-dak aangeboden. Deze kennis was er slecht aan toe. [gedaagde] moeder heeft boodschappen voor hem gedaan, daarvoor heeft de man geld overgemaakt aan haar. Van illegale onderhuur is geen sprake geweest. [gedaagde] weet niets van de gestelde hennepplantage. Na de politie-inval was hij in eerste instantie erg geschrokken. Volgens [gedaagde] had de politie daartoe niet de bevoegdheid en klopt het proces-verbaal niet.
Hij heeft op verzoek van Welbions de gevraagde opzegging gedaan. Daarna heeft hij samen met zijn moeder het huis leeggemaakt en helemaal opgeknapt. De elektriciteit was afgesloten sinds de inval van de politie. Er vanuit gaande dat hij moest vertrekken heeft hij geen huur meer betaald. Op de afspraak voor de inspectie op 13 mei 2024 is niemand van Welbions verschenen. [gedaagde] kreeg toen hoop dat hij nog een nieuwe kans zou krijgen. Daarom heeft hij de huuropzegging weer ingetrokken. [gedaagde] wil graag het huis behouden, hij heeft anders geen onderdak.
4.De beoordeling
4.1.
Welbions vordert in dit kort geding dat [gedaagde] de woning aan de [adres 1] ontruimt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.2.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en hetgeen Welbions daaromtrent gesteld heeft, aanwezig.
4.3.
Beoordeeld moet worden of Welbions [gedaagde] kan houden aan de gedane opzegging. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter mocht Welbions ervan uitgaan dat de huurovereenkomst door de opzegging en de daarop volgende bevestiging per 30 mei 2024 is geëindigd. Daarbij is van belang dat Welbions [gedaagde] op 13 maart 2024 heeft aangeschreven en hem voldoende gelegenheid heeft gegeven te reageren en juridisch advies in te winnen. [gedaagde] heeft met zijn gemachtigde overlegd, die vervolgens namens hem met Welbions heeft gecorrespondeerd. Uit die correspondentie blijkt dat de consequenties van de opzegging voor [gedaagde] duidelijk waren, zoals dat hij gedurende twee jaar geen woning zal kunnen huren bij een woningcorporatie in Twente en dat geen neutrale of positieve verhuurdersverklaring zal worden afgegeven. De gemachtigde heeft Welbions verzocht of daarover andere afspraken konden worden gemaakt, maar Welbions heeft dat verzoek afgewezen. Uiteindelijk heeft [gedaagde] de huur op 30 april 2024 opgezegd en heeft Welbions op 2 mei 2024 bevestigd dat
30 mei 2024 de laatste huurdag zal zijn.
[gedaagde] kan de huuropzegging niet ongedaan maken door er simpelweg op terug te komen. Nu de huur is geëindigd verblijft [gedaagde] sinds 30 mei 2024 zonder recht of titel in de woning aan de [adres 1]. Als het al zo zou zijn dat Welbions niet bij de voorinspectie is verschenen, dan betekent dat niet dat [gedaagde] mocht concluderen Welbions hem niet zou houden aan de opzegging van de huurovereenkomst. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar. Nu de woning volgens [gedaagde] al is leeggemaakt, op een matras na, volstaat een korte termijn voor ontruiming van zeven dagen.
Ook als de huurovereenkomst niet door opzegging was geëindigd zou in dit kort geding de ontruiming overigens kunnen worden toegewezen, omdat het waarschijnlijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens ernstige tekortkomingen in de nakoming door [gedaagde]. Daarbij is in de eerste plaats van belang hetgeen is vermeld in het hennepbericht van de politie, aangevuld met verklaringen van medewerkers van Welbions. Voor de aangetroffen spullen die verband houden met het kweken van hennep heeft [gedaagde] geen verklaring gegeven. Dat hij er niet van op de hoogte was, acht de voorzieningenrechter onaannemelijk, aangezien alles is aangetroffen in een afgesloten kamer die uitkomt op de woonkamer in zijn woning en [betrokkene] de sleutel van die kamer niet had. Het kan niet anders dan dat hij als bewoner op zijn minst op de hoogte is geweest. Bovendien heeft [gedaagde] zijn woning kennelijk in gebruik gegeven aan een derde, terwijl het verplicht is de woning zelf te bewonen en het verboden is om onder te verhuren.
Ook het niet betalen van de huur is een tekortkoming, hoewel de huurachterstand op zich niet van een omvang is dat die grond zou vormen tot ontbinding en ontruiming. Het belang van [gedaagde] om woonruimte te behouden weegt tegen dit alles niet op.
4.4.
Tevens is toewijsbaar de achterstallige huur, die ten tijde van de mondelinge behandeling € 1.024,00 bedroeg tot en met augustus 2024, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim is met betalen tot aan de dag van voldoening.
4.5.
[gedaagde] zal tevens worden veroordeeld tot betaling van € 520,50 per maand vanaf
1 september 2024 tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde, voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim is met betalen tot aan de dag van voldoening.
4.6.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Welbions worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten €
105,00
105,00
totaal € 779,72, plus de kosten van betekening.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te ontruimen, met al hetgeen daartoe behoort en al wie daarin aanwezig is, en in goede staat en met afgifte van de sleutels op te leveren en ontruimd te houden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Welbions te betalen de huurachterstand ad € 1.024,00 (inclusief de huur voor augustus 2024); vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim is met betalen tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Welbions te betalen € 520,50 per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 september 2024 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het moment dat [gedaagde] in verzuim is met betalen tot aan de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 779,72, te vermeerderen met de kosten van betekening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2024.