Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11188686 CV EXPL 24-2238
Vonnis in kort geding van 5 september 2024
in de zaak van
de stichting
Stichting Welbions,
Stichting Welbions,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo (O),
eisende partij, hierna te noemen Welbions,
gemachtigde: mr. T.J. de Groot, advocaat,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], verblijvende in de [locatie],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.P. Groot, advocaat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties en usb-stick,
- de mondelinge behandeling d.d. 22 augustus 2024, gehouden bij de locatie Almelo van deze rechtbank.
1.2.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Welbions is een Hengelose woningcorporatie. Zij heeft met ingang van
21 december 2012 de woning aan de [adres] verhuurd aan [gedaagde] en de heer [naam]. [naam] heeft in januari 2019 de woning verlaten. Sindsdien woont [gedaagde] daar alleen.
21 december 2012 de woning aan de [adres] verhuurd aan [gedaagde] en de heer [naam]. [naam] heeft in januari 2019 de woning verlaten. Sindsdien woont [gedaagde] daar alleen.
2.2.
De woning ligt op de vierde en bovenste verdieping van een flat. De maandelijkse huurprijs bedraagt per 1 juli 2024 € 607,18 (daarvoor € 578,79).
2.3.
Bij brief d.d. 6 mei 2024 deelt de advocaat van Welbions [gedaagde] mee dat Welbions zich genoodzaakt ziet om rechtsmaatregelen te treffen vanwege de door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Meegedeeld wordt o.a.:
Voordat rechtsmaatsregelen worden getroffen, stelt Welbions u in de gelegenheid om de huurovereenkomst op te zeggen. Welbions licht haar standpunt kort toe.
Ernstige overlast
U huurt voornoemde woning sinds 21 december 2012. Omwonenden ervaren al geruime tijd ernstige overlast van u. Deze overlast bestaat (onder meer) uit (nachtelijk) geluidsoverlast door hard geschreeuw, het draaien van heel luide muziek, harde boor- en timmergeluiden vanuit uw woning en het intimideren van omwonenden door hen o.a. op agressieve wijze te bevragen over hun kinderen. Ook jegens medewerkers van Welbions heeft u zich meermaals op agressieve wijze opgesteld. Om deze reden heeft Welbions in maart 2021 aan u zelfs een pandverbod opgelegd.
Letsel omwonende
Op 21 april jl. heeft u een omwonende fysiek aangevallen en bij deze persoon ernstig letsel veroorzaakt door haar haren (vastgemaakt in een paardenstaart) inclusief haar hoofdhuid los te rukken. De partner van deze omwonende heeft u willen tegenhouden en tijdens die pogingen heeft u hem ten val gebracht, waardoor zijn sleutelbeen is gebroken. Naar aanleiding van dit incident bent u meegenomen door de politie.
Omwonenden zijn door uw gedrag ernstig in hun woongenot geschaad. Gezien de ernst van het incident en uw voorgeschiedenis verbiedt Welbions het u om terug te keren naar de woning. Ook wenst zij uw huurovereenkomst te beëindigen. Immers, niet valt uit te sluiten dat een dergelijk incident zich opnieuw voordoet en wellicht dan met lichamelijk letsel van u of andere omwonenden tot gevolg. Dat wil Welbions kosten wat het kost voorkomen.
Tekortkomingen:
U heeft in strijd gehandeld met zowel uw wettelijke (artikel 7:213 BW) als contractuele (artikel 7.4 algemene huurvoorwaarden) verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken.
[…]
2.4.
[gedaagde] zit sinds het incident d.d. 21 april 2024 in voorarrest.
2.5.
De huur over de maanden juni en juli 2024, in totaal € 1.191,28, is door [gedaagde] onbetaald gelaten.
3.Het geschil
3.1.
Welbions vordert - samengevat – veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. Daarnaast vordert zij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.191,28 zijnde de huurachterstand over de maanden juni en juli 2024 vermeerderd met wettelijke rente alsmede veroordeling van [gedaagde] toe betaling van een bedrag van € 607,18 voor elke maand of een gedeelte daarvan tot de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.
Ten slotte vordert Welbions veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
Welbions stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] op grond van zowel de wet (artikel 7:213 BW) als de huurovereenkomst (artikel 7.1 algemene huurvoorwaarden) verplicht is om zich als een goed huurder te gedragen. Daarnaast dient zij er voor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt (artikel 7.4 algemene huurvoorwaarden). Gelet op alle overlastmeldingen, brieven, videofragmenten en het proces-verbaal van aangifte schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst.
3.2.
[gedaagde] voert in haar verweer – kort gezegd – aan dat zij zich niet herkent in alle aantijgingen. [gedaagde] wil best de woning verlaten maar dan wel met uitzicht op vervangende woonruimte dan wel dat haar de mogelijkheid wordt geboden om begeleid te gaan wonen.
4.De beoordeling
t.a.v. het spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang van Welbions bij de vordering staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast nu, in het bijzonder gelet op het geweldsincident d.d.
21 april 2024, Welbions voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de situatie in het woongebouw waar [gedaagde] een woning huurt, voor de omwonenden zo langzamerhand onhoudbaar is geworden en dat daar op korte termijn een eind aan dient te komen.
21 april 2024, Welbions voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de situatie in het woongebouw waar [gedaagde] een woning huurt, voor de omwonenden zo langzamerhand onhoudbaar is geworden en dat daar op korte termijn een eind aan dient te komen.
het beoordelingskader in een kort geding
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.
4.3.
Een vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
t.a.v. de gevorderde ontruiming
4.4.
Uit de dagvaarding en de daarbij gevoegde stukken blijkt voldoende dat [gedaagde] al langere tijd overlast veroorzaakt. De stukken tonen ook aan dat Welbions al langere tijd vele gesprekken heeft gevoerd met [gedaagde] om een eind te maken aan de overlast, maar dat dit uiteindelijk niet gelukt is. [gedaagde] werd meerdere keren gewaarschuwd voor haar gedrag en de uiteindelijke gevolgen daarvan, o.a. bij brief van 19 september 2023, waarvan de inhoud glashelder is: direct stoppen met de overlast want aanhoudende overlast kan gevolgen hebben voor de huurovereenkomst.
Geconstateerd moet worden dat [gedaagde] zich van die waarschuwing, o.a. gevolgd door een schriftelijke waarschuwing d.d. 4 maart 2024, weinig tot niets heeft aangetrokken, hetgeen uiteindelijk uitmondde in een triest dieptepunt: het geweldsincident op 21 april 2024 waarbij [gedaagde] een buurtbewoonster te lijf ging nadat zij, [gedaagde], door o.a. die buurtbewoonster werd aangesproken op veroorzaakte overlast, bestaande uit het schreeuwen op het balkon [1] .
Dat betekent dat in rechte niets anders vastgesteld kan en moet worden dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken.
4.5.
Uitgangspunt is, in de wet opgenomen in artikel 6:265 BW, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de (huur)overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad in dit soort kwesties is dat de rechter een heel beperkte marge heeft om in een bodemprocedure de gevorderde ontbinding en ontruiming af te wijzen. Die marge is er hier wat de kantonrechter betreft niet: Welbions heeft lang genoeg geduld betracht met de door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Eens houdt het op en voor Welbions is dat punt na het geweldsincident op 21 april 2024 bereikt.
4.6.
Een oordeel geven over een voorlopige voorziening als gevorderd is in feite niets meer of minder dan een belangenafweging. Aan de ene kant heeft [gedaagde] er een groot belang bij dat zij een dak boven haar hoofd heeft, aan de andere kant heeft Welbions ervoor te zorgen dat zij haar overige huurders in het woongebouw aan de [adres] huurgenot blijft verschaffen en dient zij op te treden als dat huurgenot in het gedrang komt, zoals in casu evident het geval is.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat van Welbions niet gevergd kan worden dat zij nog langer genoegen neemt met de door [gedaagde] bij haar herhaling veroorzaakte overlast. Voldoende aannemelijk wordt dan ook geacht dat op grond van voormelde feiten en omstandigheden in een bodemprocedure bij een belangenafweging tussen het woonbelang van [gedaagde] en het belang van Welbions en daarmee het belang van de omwonenden, het belang van Welbions zal prevaleren boven dat van [gedaagde]. Het uiteindelijke gevolg daarvan in een bodemprocedure zal dan ook zijn dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en in het verlengde daarvan ook de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen.
t.a.v. de ontruimingstermijn
4.8.
Welbions heeft ontruiming gevorderd binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter zal [gedaagde] evenwel tot 1 oktober 2024 de tijd geven om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] zit nog steeds in voorlopige hechtenis en voorstelbaar is dat in dat geval het ontruimen van een woning een moeizame kwestie zal zijn, temeer nu de familie van [gedaagde] aan de andere kant van Nederland woont. Het oprekken van de ontruimingstermijn tot 1 oktober 2024 zou voldoende moeten zijn om een ontruiming te kunnen regelen.
t.a.v. de huurachterstand
4.9.
Nu de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in hetzelfde beding ook wordt beslist over nauw verwante (geld-)nevenvorderingen, zoals in casu met de gevorderde huurachterstand het geval is. Tegen die gestelde huurachterstand van € 1.198,28 is geen verweer gevoerd. Dat betekent dat ook deze vordering toewijsbaar is.
4.10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Welbions als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€ 136,72
- griffierecht
€ 130,00
- salaris gemachtigde
€ 543,00 ( 2 punten liquidatietarief)
- nakosten
€ 135,00
Totaal:
€ 944,72
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 1 oktober 2024 de woning aan het adres
[adres] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels met alle goederen en al de personenen die aan de zijde van [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije beschikking van Welbions te stellen;
[adres] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels met alle goederen en al de personenen die aan de zijde van [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije beschikking van Welbions te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Welbions te betalen het bedrag van € 1.191,29 zijnde de huurachterstand over de maanden juni en juli 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting met ingang van
1 augustus 2024 aan Welbions te betalen een bedrag van € 607,18 per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, tot de daadwerkelijke ontruiming van de woning aan de [adres] door [gedaagde] en oplevering aan Welbions, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag dat alles betaald is;
1 augustus 2024 aan Welbions te betalen een bedrag van € 607,18 per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan, tot de daadwerkelijke ontruiming van de woning aan de [adres] door [gedaagde] en oplevering aan Welbions, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag dat alles betaald is;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden vastgesteld op
€ 944,72;
€ 944,72;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 5 september 2024.