Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 11129035 \ CV EXPL 24-2137
Vonnis van 3 september 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,
gevestigd te Deventer,
eisende partij, hierna te noemen verhuurder,
gemachtigde: M. Meijerink,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen huurster,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding.
- de conclusie na antwoord.
- de brief van de griffier van de rechtbank van 5 juli 2024.
- de akte van verhuurder van 6 augustus 2024.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 20 augustus 2024. Beiden partijen zijn verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Verhuurder heeft ter zitting aantekeningen overgelegd, met onder meer de actuele huurachterstand.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurster huurt van verhuurder een woning gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 630,80 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die ten tijde van de mondelinge behandeling € 3.617,92 bedroeg, berekend tot en met augustus 2024.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert - kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt verhuurder ten grondslag dat huurster haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
Huurster heeft de huurachterstand niet betwist. Huurster voert bij conclusie van antwoord aan dat de huurachterstand is ontstaan omdat zij een tijdje zonder inkomen zat. Inmiddels heeft zij financiële hulp van het Budget Adviesbureau Deventer (hierna: BAD) en er is een dag voor de zittingsdatum bewind aangevraagd bij de rechtbank. Daarnaast is er een bijstandsuitkering aangevraagd bij gemeente Deventer.
3.4.
Verhuurder heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het goed is dat huurster nu hulp krijgt, maar dat zij haar vordering wel handhaaft. Zij wenst een vonnis als stok achter de deur. Verhuurder heeft contact opgenomen met het BAD om bijvoorbeeld een betalingsregeling te treffen. Tot op heden is dit echter niet gelukt omdat huurster haar afspraken niet nakomt. Huurster levert onder andere geen stukken en informatie aan voor het aanvragen van de bijstandsuitkering. Ook is zij tot drie keer toe niet op komen dagen bij de financiële hulpverlener om bewindvoering aan te vragen. Verhuurder is het vertrouwen in huurster dus kwijt. Zij heeft wel verklaard dat het niet haar bedoeling is om de huurster uit de woning te zetten en dat huurster ook in de woning kan blijven, zolang zij vanaf nu haar afspraken nakomt en onder bewind komt te staan.
4.De beoordeling
De huurachterstand.
4.1.
Omdat huurster niet heeft betwist dat zij de huurachterstand van € 3.617,92 moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De ontbinding en ontruiming.
4.2.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast is huurster tot een dag voor de zitting haar afspraken niet nagekomen. Huurster staat op dit moment nog niet onder bewind en haar financiële situatie is nog niet stabiel. De kantonrechter acht het gerechtvaardigd dat verhuurder over een ontruimingstitel wenst te beschikken. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
4.4.
Verhuurder vordert betaling van de huurpenningen voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat huurster het gehuurde in gebruik heeft of mocht hebben op of na 1 september 2024. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
De bijkomende kosten.
4.5.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom, de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval, behalve voor de buitengerechtelijke incassokosten.
4.6.
De gevorderde wettelijke rente van € 58,77 zal worden toegewezen, de kantonrechter zal de verdere wettelijke rente toewijzen over € 3.617,92 vanaf 27 mei 2024 tot aan de dag der algehele voldoening.
4.7.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 326,91 zijn niet toewijsbaar, omdat sprake is van een oneerlijk beding. Verhuurder heeft in de algemene huurvoorwaarden in artikel 14 het volgende oneerlijke beding opgenomen over incassokosten:
“14.1
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
14.2
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,00 vermeerderd met het geldende BTW-percentage.”
4.8.
Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Deze eis is echter niet opgenomen in artikel 14 van de algemene huurvoorwaarden. Verhuurder stelt dat zij betaling op grond van de wet heeft gevorderd, maar dat maakt niet uit, omdat zij zich wel op de betalingsvoorwaarden zou kunnen beroepen. Dit kan ertoe leiden dat de verhuurder te veel en/of te hoge kosten in rekening brengt bij de consument en dat maakt het beding oneerlijk. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1]
De proceskosten.
4.9.
Huurster zal als de verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 496,00
- salaris gemachtigde € 476,00 (2 punten x tarief € 238,00)
- nakosten €
119,00
119,00
Totaal € 1.227,72.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres];
5.2.
veroordeelt huurster om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege huurder bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van verhuurder te stellen;
5.3.
veroordeelt huurster om tegen bewijs van kwijting te betalen aan verhuurder:
€ 3.617,92 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand augustus 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in art. 6:119 BW hierover vanaf 27 mei 2024 tot de dag der algehele voldoening;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 september 2024 en de daadwerkelijke ontruiming;
5.4.
veroordeelt huurster tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.227,72, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024. (jjm)