Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11013673 \ CV EXPL 24-731
Vonnis van 3 september 2024
in de zaak van
STICHTING REGGEWOON,
te Nijverdal,
eisende partij,
hierna te noemen: Reggewoon,
gemachtigde: D.A. Holtvoort van Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A. Hoekman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 maart 2024 met producties,
- de conclusie van antwoord van 28 mei 2024 met producties,
- de e-mail waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van Reggewoon van 25 juli 2024,
- de aanvullende productie 5 van [gedaagde] van 26 juli 2024,
- de conclusie van antwoord van 28 mei 2024 met producties,
- de e-mail waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van Reggewoon van 25 juli 2024,
- de aanvullende productie 5 van [gedaagde] van 26 juli 2024,
- de mondelinge behandeling van 7 augustus 2024, waar de gemachtigden van partijen pleitnota’s hebben overgelegd en voorgedragen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak en de beslissing samengevat
2.1.
[gedaagde] huurt een woning van Reggewoon. In deze procedure vordert Reggewoon ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] (geluids)overlast veroorzaakt en de gemaakte (aanvullende) afspraken niet nakomt.
[gedaagde] erkent dat zij wel eens overlast veroorzaakt, maar vindt dat de tekortkoming onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. [gedaagde] wil haar woning niet verliezen.
2.2.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarom wijst hij de vorderingen van Reggewoon toe, maar hij geeft [gedaagde] wat meer tijd voor de ontruiming en bepaalt dat de woning uiterlijk op
1 december 2024 moet zijn ontruimd. De motivering van deze beslissing volgt hieronder.
1 december 2024 moet zijn ontruimd. De motivering van deze beslissing volgt hieronder.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurde voor onbepaalde tijd een woning van Reggewoon aan de [adres 1]. Vanwege overlastmeldingen is besloten dat [gedaagde] een nieuwe start zou maken in een andere woning van Reggewoon.
3.2.
Vanaf 26 april 2023 huurt [gedaagde] van Reggewoon een woning aan de [adres 2]. Er is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd opgemaakt, waarop de algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard en waarbij een aanhangsel met aanvullende voorwaarden is gehecht.
In de algemene voorwaarden staat onder meer het volgende:
‘(…)
1.2.2 Goed huurderIn de wet staat dat u zich moet gedragen als een goed huurder. Dit betekent dat u zich houdt aan alle voorwaarden uit uw huurovereenkomst en uit deze Algemene Huurvoorwaarden.(…)
3.1.3 Voorkom overlastU zorgt ervoor dat uw buren geen last van u, uw huisgenoten, huisdieren of uw bezoek hebben (…) U gedraagt zich netjes tegenover ons en de personen die wij inhuren. Dit betekent dat u niet (met woorden) agressief of gewelddadig bent. U misdraagt zich ook niet op een andere manier. Doet u dit wel? Dan nemen wij juridische stappen. Die kunnen ervoor zorgen dat uw huurovereenkomst stop.(…)’.
‘(…)
1.2.2 Goed huurderIn de wet staat dat u zich moet gedragen als een goed huurder. Dit betekent dat u zich houdt aan alle voorwaarden uit uw huurovereenkomst en uit deze Algemene Huurvoorwaarden.(…)
3.1.3 Voorkom overlastU zorgt ervoor dat uw buren geen last van u, uw huisgenoten, huisdieren of uw bezoek hebben (…) U gedraagt zich netjes tegenover ons en de personen die wij inhuren. Dit betekent dat u niet (met woorden) agressief of gewelddadig bent. U misdraagt zich ook niet op een andere manier. Doet u dit wel? Dan nemen wij juridische stappen. Die kunnen ervoor zorgen dat uw huurovereenkomst stop.(…)’.
In het aanhangsel met aanvullende voorwaarden staat onder meer het volgende:
‘(…)
U hebt aangegeven dat u woonondersteuning wenselijk vindt. Reggewoon vindt de ambulante ondersteuning een voorwaarde(…).
‘(…)
U hebt aangegeven dat u woonondersteuning wenselijk vindt. Reggewoon vindt de ambulante ondersteuning een voorwaarde(…).
Aanvullende voorwaarden en afspraken:(…)
3. U wilt geen last hebben van uw buren en zij niet van u. U zorgt er dus voor dat uw buren geen last van u, uw bezoek en/of uw huisdieren hebben(…).
7. U zorgt ervoor dat u begeleid wordt door een professionele hulpverlener op het moment dat Reggewoon dit nodig acht. Voor nu wordt de zorg geleverd door Stg. Aveleijn in de personen van [naam 1] en [naam 2]. U blijft de hulpverlening accepteren en werk mee, zolang de hulpverlening dat nodig acht. Dit is ook van toepassing als een andere hulpverlener u gaat begeleiden.
3. U wilt geen last hebben van uw buren en zij niet van u. U zorgt er dus voor dat uw buren geen last van u, uw bezoek en/of uw huisdieren hebben(…).
7. U zorgt ervoor dat u begeleid wordt door een professionele hulpverlener op het moment dat Reggewoon dit nodig acht. Voor nu wordt de zorg geleverd door Stg. Aveleijn in de personen van [naam 1] en [naam 2]. U blijft de hulpverlening accepteren en werk mee, zolang de hulpverlening dat nodig acht. Dit is ook van toepassing als een andere hulpverlener u gaat begeleiden.
8. Om een goede begeleiding te verkrijgen is een wekelijks contact noodzakelijk (…) U werkt hieraan mee.(…)
16. Als op enig moment blijkt dat een andere woonvorm beter geschikt is voor u, dan werkt u mee aan de realisering hiervan.(…)’.
16. Als op enig moment blijkt dat een andere woonvorm beter geschikt is voor u, dan werkt u mee aan de realisering hiervan.(…)’.
3.3.
Reggewoon heeft vanaf het moment dat [gedaagde] in de woning woont, overlastmeldingen ontvangen van buren. Uit de meldingen volgt dat de overlast onder meer gaat over vloeken/schelden, intimideren, schreeuwen, oerwoudgeluiden maken, zingen en slaan met de deuren. De schriftelijke meldingen en audiofragmenten zijn in het geding gebracht.
3.4.
Reggewoon heeft na ontvangst van de overlastmeldingen [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 13 september 2023. [gedaagde] heeft dit gesprek afgezegd.
3.5.
Bij brief van 14 september 2023 heeft Reggewoon [gedaagde] laten weten aan welke afspraken zij zich moet houden en dat de overlastmeldingen gelijkenis vertonen met de meldingen die er waren toen zij nog aan de [adres 1] woonde. [gedaagde] is er ook op gewezen dat er gerechtelijke stappen ondernomen zullen worden als [gedaagde] haar verplichtingen niet nakomt. Ook na deze brief bleef Reggewoon overlastmeldingen ontvangen van buren.
3.6.
Bij brief van 3 november 2023 heeft de gemachtigde van Reggewoon [gedaagde] aangeschreven en een laatste kans geboden om een procedure te voorkomen. Er is een gedragsaanwijzing opgesteld in een vaststellingsovereenkomst.
3.7.
Op 7 november 2023 heeft [gedaagde] bij Reggewoon aangegeven hulp te willen en daarna heeft zij contact opgenomen met Stichting MEE. [gedaagde] zou Reggewoon hiervan op de hoogte houden en doorgeven welke begeleider zij had ingeschakeld. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. Daarom heeft Reggewoon zelf contact opgenomen met mevrouw [naam 3] van Stichting MEE. [naam 3] is op 29 november 2023 op huisbezoek geweest bij [gedaagde].
3.8.
Uit de e-mail van 29 november 2023 van [naam 3] aan Reggewoon blijkt dat [gedaagde] niet open staat voor wekelijkse begeleiding. Wel zou [gedaagde] aan hebben gegeven dat zij hulp wil voor het schreeuwen. Van de verdere contactmomenten tussen [naam 3] en [gedaagde] heeft [naam 3] verslag gedaan bij de gemachtigde van Reggewoon. Uit die verslaglegging volgt dat de begeleiding niet van de grond is gekomen.
4.Het geschil
4.1.
Reggewoon vordert -samengevat- dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] tussen Reggewoon en [gedaagde] wordt ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ten slotte vordert Reggewoon dat Ravenshorts in de proceskosten wordt veroordeeld.
4.2.
[gedaagde] voert verweer.
5.De standpunten van partijen en de beoordeling daarvan
5.1.
De vraag die in deze zaak centraal staat, is of [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en, bij een bevestigend antwoord op die vraag, of dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Juridisch kader5.2.Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.3.
Op grond van de wet (artikel 7:213 BW), de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de aanvullende afspraken moet [gedaagde] zich als een goed huurder gedragen. Dat betekent dat [gedaagde] geen (herhaalde) overlast mag veroorzaken. Voor toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege overlast veroorzaakt door een huurder, is vereist dat er naar objectieve maatstaven sprake is van zodanig ernstige overlast veroorzaakt door de huurder, dat van de verhuurder niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
Ontbinding en ontruiming versus de belangenafweging5.4.De kantonrechter is van oordeel dat Reggewoon in haar dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW, maar ook in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst, de aanvullende afspraken en de algemene huurvoorwaarden. Niet alleen heeft Reggewoon een groot aantal producties overgelegd met klachten en geluidsfragmenten van omwonenden, ook heeft Reggewoon meerdere brieven laten zien die zij aan [gedaagde] heeft verstuurd. [gedaagde] erkent dat zij schreeuwbuien heeft en dat zij haar woede-aanvallen niet altijd in de hand heeft. Bovendien is er voor de kantonrechter geen reden te twijfelen aan de inhoud van de meldingen van de (naaste) buren, temeer ook gelet op de overlast die [gedaagde] veroorzaakte in haar (vorige) woning aan de [adres 1]. De tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] staat gelet op het vorenstaande dan ook voldoende vast. In beginsel rechtvaardigt dat de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekening, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.5.
Hoewel duidelijk is dat [gedaagde] belang heeft bij een dak boven haar hoofd, komt de kantonrechter tot de slotsom dat zowel [gedaagde] als Reggewoon als de omwonenden er bij gebaat zijn dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. De kantonrechter weegt ook mee dat Reggewoon heeft aangevoerd dat zij [gedaagde] al een tweede kans heeft gegeven, door haar van de woning aan de [adres 1] te laten verhuizen naar de woning aan de [adres 2]. De situatie duurt al geruime tijd en er is geen vooruitgang geboekt. [gedaagde] komt de gemaakte afspraken niet na en wil de hulp/begeleiding die nodig is niet aanvaarden.
Tegenover de aanmelding van [gedaagde] in het kader van het WMO traject, waarop nog definitief beslist moet worden, staat de vraag of hulp vanuit de WMO wel passend is aangezien de WMO in het verleden ook geen uitkomst heeft geboden. Hoewel de wens van [gedaagde] om zelfstandig te blijven wonen te begrijpen valt, acht de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagde] beter af is op een begeleid wonen plek. De kantonrechter ziet gelet op dat wat hiervoor is overwogen reden om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen. Om aan de overlast een einde te maken is ontruiming noodzakelijk. De persoonlijke belangen van [gedaagde] om in de woning te mogen blijven wonen, moeten wijken voor de belangen van de buren, die Reggewoon zich (terecht) heeft aangetrokken door de ontruiming te vorderen.
Conclusie5.6. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat die tekortkoming zo ernstig is dat het de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning dan ook toewijzen.
Ontruimingstermijn5.7. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] de woning uiterlijk op 1 december 2024 moet hebben verlaten.
Ontruimingstermijn5.7. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] de woning uiterlijk op 1 december 2024 moet hebben verlaten.
Proces- en nakosten5.8.[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Daarom moet [gedaagde] de proceskosten, inclusief de nakosten, betalen. De kosten van Reggewoon worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief van € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief van € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
Totaal € 776,72
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Reggewoon en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 2],
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 2] te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van Reggewoon te stellen te en laten,
uiterlijk op 1 december 2024,
uiterlijk op 1 december 2024,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis wordt daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024.