Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11045906 \ CV EXPL 24-1460
Vonnis van 27 augustus 2024
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS FLAT [adres 1] EN [adres 2] TE [plaats],
VERENIGING VAN EIGENAARS FLAT [adres 1] EN [adres 2] TE [plaats],
uit [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: BoitenLuhrs Incasso Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
uit [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M.H. Hogeman.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] is eigenaar van een appartement dat zich bevindt in een appartementencomplex. Het appartementencomplex wordt verwarmd door een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Volgens de VvE heeft [gedaagde] een betalingsachterstand laten ontstaan in de verwarmingskosten. [gedaagde] betwist de achterstand. Volgens hem zijn de kosten niet goed berekend. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] een deel van de individuele verwarmingskosten niet, maar de gemeenschappelijke verwarmingskosten wel moet betalen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 28 maart 2024;
- de conclusie van antwoord van 14 mei 2024;
- de mondelinge behandeling van 26 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard.
2.2.
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] is eigenaar van het appartement aan de [adres 1] (hierna: ‘het appartement’). Het appartement maakt deel uit van een appartementencomplex.
3.2.
In de splitsingsakte uit 1978 (hierna: ‘de splitsingsakte’) is het appartementencomplex in 24 appartementsrechten gesplitst. De VvE is opgericht ten behoeve van het appartementencomplex. [gedaagde] is als een van de appartementseigenaren van rechtswege lid van de VvE.
3.3.
Het appartementencomplex wordt verwarmd door een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie. Over de kosten hiervan is in artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte bepaald:
“
De eigenaars zijn verplicht in gelijke verhouding bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, met dien verstande dat het aandeel in de schulden en kosten[…]
over de eigenaars wordt omgeslagen in verhouding tot de door hen afgenomen hoeveelheid warmte die een verwarmingsbureau telkens na het einde van een stookseizoen zal meten door middel van op de verwarmingsradiatoren aangebrachte meters.”
De eigenaars zijn verplicht in gelijke verhouding bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, met dien verstande dat het aandeel in de schulden en kosten[…]
over de eigenaars wordt omgeslagen in verhouding tot de door hen afgenomen hoeveelheid warmte die een verwarmingsbureau telkens na het einde van een stookseizoen zal meten door middel van op de verwarmingsradiatoren aangebrachte meters.”
3.4.
De VvE laat de administratie van de energiekosten verzorgen door ista Nederland B.V. (hierna: ‘Ista’). In opdracht van de VvE heeft Ista [gedaagde] maandelijks een voorschot en jaarlijks een eindafrekening van de verwarmingskosten gestuurd. In de eindafrekening heeft Ista de kosten gesplitst in een variabel en een vast deel. De variabele verwarmingskosten heeft Ista berekend aan de hand van het daadwerkelijke, individuele warmteverbruik. De vaste verwarmingskosten heeft zij berekend aan de hand van het gemeenschappelijke warmteverbruik en verdeeld over 21 appartementen.
3.5.
In 2014 heeft [gedaagde] de radiatoren in het appartement ontkoppeld van het verwarminssysteem en is hij het appartement elektrisch gaan verwarmen.
3.6.
In 2016 is het appartement uitgebrand. Na de brand zijn de radiatoren in het appartement verwijderd. Er zijn geen radiatoren teruggeplaatst.
3.7.
In de eindafrekening over de periode 1 juli 2017-30 juni 2018 en 1 juli 2018-30 juni 2019 heeft Ista zowel variabele als vaste verwarmingskosten bij [gedaagde] in rekening gebracht.
3.8.
Per brief van 28 februari 2020 heeft Ista [gedaagde] een gecorrigeerde eindafrekening voor de periode van 1 juli 2018-30 juni 2019 gestuurd. In haar brief schrijft Ista dat zij geconstateerd heeft dat de radiatoren in het appartement zijn afgekoppeld, dat het appartement elektrisch wordt verwarmd en dat na overleg met de VvE besloten is dat hij alleen nog meedeelt in de vaste verwarmingskosten en de variabele kosten niet meer op hem van toepassing zijn.
4.Het geschil
4.1.
De VvE wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om € 2.583,10 te betalen. Dit bedrag bestaat uit € 2.209,52 aan openstaande verwarmingskosten, € 6,05 voor een kadasteruittreksel, € 91,12 aan rente, € 228,44 aan buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 47,97 aan BTW over de incassokosten. De VvE vordert daarnaast de wettelijke rente over € 2.209,52, een vergoeding voor haar proceskosten en zij vraagt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.2.
De VvE baseert haar vordering op de stelling dat [gedaagde] als lid van de VvE voor de verwarmingskosten moet betalen.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Volgens [gedaagde] zijn de verwarmingskosten onjuist berekend. [gedaagde] betwist ook de kadasterkosten te moeten betalen.
4.4.
De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor haar beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.
5.De beoordeling
5.1.
De VvE vordert € 2.209,52 omdat dit volgens haar de betalingsachterstand is voor de verwarmingskosten over de periode van 1 januari 2018 tot en met 1 maart 2024. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE de gestelde achterstand met het overzicht ingebracht als productie 2 bij dagvaarding en haar toelichting daarop voldoende heeft onderbouwd.
5.2.
Volgens [gedaagde] is hij dit bedrag aan verwarmingskosten niet verschuldigd omdat (1) hij sinds de brand geen individueel warmteverbruik en dus geen variabele verwarmingskosten heeft gehad en (2) het breukdeel aan de hand waarvan de vaste kosten voor het gemeenschappelijke warmteverbruik worden berekend niet klopt.
(1) [gedaagde] hoeft niet te betalen voor een deel van de berekende variabele kosten
5.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het bedrag dat de VvE aan variabele verwarmingskosten vordert, naar beneden gecorrigeerd moet worden met € 148,10 althans € 144,30. In de jaarafrekening voor de periode van 1 juli 2016-30 juni 2017 zijn bedragen van € 37,95 en € 41,75 en in de jaarafrekening van 1 juli 2017-30 juni 2018 is een bedrag van € 106,35 in rekening gebracht voor het individuele warmtegebruik. Volgens [gedaagde] kan hij dit warmtegebruik niet hebben gehad omdat hij sinds 2016 geen (aangesloten) radiatoren meer heeft.
5.4.
Volgens de VvE wist zij niet eerder dan in 2019 dat de radiatoren waren verwijderd omdat haar pas toen toegang tot het appartement werd verleend. De VvE stelt zich op het standpunt dat het de verantwoordelijkheid was van [gedaagde] om haar eerder op de hoogte te brengen van het verwijderen van de radiatoren en de gevolgen daarvan voor zijn individuele verwarmingskosten.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de VvE onvoldoende heeft betwist dat zij al eerder dan 2019 op de hoogte was van de verandering in het individuele warmteverbruik. De VvE heeft namelijk niet ontkend dat zij wist van de brand in 2016. Dat zij daarvan niet op de hoogte was, acht de kantonrechter ook onwaarschijnlijk, gelet op de ernst van de brand waarbij het appartement volledig uitbrandde en als gevolg waarvan het lange tijd onbewoonbaar was. Bovendien heeft de VvE op de mondelinge behandeling toegelicht dat zij met behulp van de meters die op de radiatoren zitten, de meterstanden op afstand kan uitlezen. Bij [gedaagde] was dat niet meer mogelijk omdat het systeem een demontage-code aangaf. Deze code kan duiden op een kapotte meter. Omdat de VvE geen toegang had tot het appartement om te controleren wat er aan de hand was, heeft zij het individuele warmteverbruik voor de jaarafrekening 2017-2018 geschat aan de hand van het historisch warmteverbruik. Dat zij voor die methode koos, acht de kantonrechter niet logisch. Het appartement was na de brand immers langdurig onbewoond en moest helemaal worden gerenoveerd, waarbij de in het appartement aanwezige installaties opnieuw zijn ingericht. Dit kan de VvE niet zijn ontgaan en Ista had daar in haar voetspoor rekening mee moeten houden. Daarnaast was de afwijkende code een signaal dat er al voor 2019 iets aan de hand was met de meters. Gelet daarop overweegt de kantonrechter dat de VvE niet zomaar het historisch verbruik als basis had mogen nemen om het warmteverbruik te berekenen.
5.6.
Ten aanzien van de jaarafrekening over 2017-2018 leidt het voorgaande ertoe dat het verweer van [gedaagde] slaagt en dat er € 106,35 op de gevorderde € 2.209,52 in mindering zal worden gebracht. Het betoog van [gedaagde] tegen de eindafrekening van 2016-2017 leidt niet tot een vermindering van de vordering. Zoals [gedaagde] zelf ook in zijn conclusie van antwoord heeft uiteengezet, ziet die jaarafrekening namelijk op een periode die vóór de periode ligt waarop de VvE haar vordering heeft gebaseerd en een verweer tot verrekening heeft [gedaagde] niet gevoerd.
(2) [gedaagde] moet de vaste kosten zoals berekend wel betalen
5.7.
Volgens [gedaagde] heeft de VvE € 28,35 te veel in rekening gebracht voor de gemeenschappelijke verwarmingskosten. Hij betwist niet dat hij aan de gemeenschappelijke kosten moet bijdragen, maar hij stelt dat de berekening van de VvE niet klopt. Volgens [gedaagde] moeten de kosten worden verdeeld over 24 in plaats van 21 appartementen. Om die reden heeft [gedaagde] maandelijks steeds de helft van het voorschot betaald. Een medewerker van Ista zou na de brand telefonisch hebben aangegeven dat dit het door hem verschuldigde bedrag is.
5.8.
Volgens de VvE zijn ruim voordat [gedaagde] het appartement kocht, drie van de oorspronkelijke 24 appartementen samengevoegd tot één praktijkruimte. Deze praktijkruimte is niet aangesloten op de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie en heeft een eigen voordeur waarbij toegang tot de gemeenschappelijke ruimtes van het appartementencomplex (hal, trappenhuis, etc.) ontbreekt. Daarom heeft de VvE indertijd bepaald dat de praktijkruimte geen vaste verwarmingskosten verschuldigd is. De VvE heeft toegelicht dat het appartement van [gedaagde], in tegenstelling tot de praktijkruimte, infrastructureel niet van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie kan worden afgekoppeld omdat het zich in het midden van het appartementencomplex bevindt. Dit relaas heeft [gedaagde] niet tegengesproken. Daar komt bij dat [gedaagde] geen onderbouwing heeft geleverd voor zijn stelling dat hij maar de helft van het maandelijkse voorschot verschuldigd zou zijn. Dat een medewerker van Ista hem dat zou hebben
(toe-)gezegd, heeft hij desgevraagd niet nader onderbouwd. Daarbij valt het de kantonrechter op dat [gedaagde] de gestelde mededeling van die medewerker niet aan het breukdeel koppelt, maar aan de brand. Het verweer tegen de berekening slaagt dan ook niet zodat [gedaagde] de vaste kosten zoals door de VvE in rekening gebracht, moet betalen.
[gedaagde] hoeft de kosten van het kadastrale uittreksel niet te betalen
5.9.
[gedaagde] voert aan dat de gevorderde vergoeding van de kosten van het kadasteruittreksel moet worden afgewezen omdat er geen aanleiding was om het uittreksel op te vragen en over te leggen. Naar aanleiding van dit verweer heeft de VvE op de mondelinge behandeling aangegeven hierover geen discussie te willen voeren en zich aan het oordeel van de kantonrechter te refereren. Bij deze stand van zaken oordeelt de kantonrechter dat het bedrag van € 6,05 niet voor toewijzing in aanmerking komt.
5.10.
De tussenconclusie is dat [gedaagde] (€ 2.209,52 - € 106,35 - € 6,05=) € 2.097,12 aan de VvE moet betalen.
[gedaagde] moet de wettelijke rente betalen vanaf de datum van de dagvaarding
5.11.
De VvE heeft de tot aan de dagvaarding verschenen rente op € 91,12 berekend zonder inzichtelijk te maken van welke achterstanden dan wel verzuimdata zij daarbij is uitgegaan. Daarnaast is het bedrag waarover zij de rente berekent te hoog, omdat de kantonrechter de gevorderde hoofdsom slechts tot € 2.097,12 toewijsbaar acht. De kantonrechter zal de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van de dagvaarding toewijzen.
[gedaagde] moet een vergoeding betalen voor de buitengerechtelijke incassokosten
5.12.
De VvE vordert € 228,44 aan vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen om in aanmerking te komen voor vergoeding van deze kosten is voldaan. De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘het Besluit’). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom zal het gevorderde bedrag worden toegewezen.
De BTW over de buitengerechtelijke incassokosten hoeft [gedaagde] niet te betalen
5.13.
De VvE heeft BTW over de incassokosten gevorderd. Dit zal de kantonrechter afwijzen, omdat de VvE niet heeft gesteld geen ondernemer te zijn in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968 of als ondernemer een vrijgestelde prestatie te hebben verricht.
[gedaagde] moet een vergoeding betalen voor de proceskosten van de VvE
5.14.
[gedaagde] krijgt in deze procedure grotendeels ongelijk. Daarom moet hij de proceskosten van de VvE betalen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die de VvE moet maken om [gedaagde] ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2,00 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(1/2 punt × € 238,00)
Totaal
€
1.228,39
5.15.
Met betrekking tot de nakosten oordeelt de kantonrechter dat als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, [gedaagde] ook de kosten van de betekening moet betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.16.
De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat het vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep tegen wordt ingesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE € 2.097,12 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 28 maart 2024, tot de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE een bedrag van € 228,44 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.228,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024.