ECLI:NL:RBOVE:2024:4533

• Datum uitspraak: 20 augustus 2024
• Publicatiedatum: 23 augustus 2024
• Zaaknummer: 10910272 \ CV EXPL 24-427
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.R.H. Lutjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over oplevering van huurwoning en schadevergoeding

In deze zaak heeft gedaagde, [gedaagde 1], een woning gehuurd van Altera Vastgoed N.V. Altera stelt dat [gedaagde 1] de woning niet goed heeft opgeleverd, waardoor zij schade heeft geleden die [gedaagde 1] moet vergoeden. [gedaagde 1] betwist dit en stelt dat hij de woning netjes heeft opgeleverd. De kantonrechter, W.R.H. Lutjes, oordeelt dat Altera niet voldoende heeft aangetoond dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in zijn opleveringsverplichtingen. De kantonrechter wijst de vorderingen van Altera af en veroordeelt Altera tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 1].

De procedure begon met een dagvaarding van Altera op 23 januari 2024, gevolgd door een conclusie van antwoord van [gedaagde 1] op 16 april 2024. Tijdens de mondelinge behandeling op 17 juli 2024 zijn de standpunten van beide partijen besproken. Altera heeft gesteld dat [gedaagde 1] de woning niet in overeenstemming met de opleveringsrichtlijnen heeft opgeleverd, maar de kantonrechter heeft vastgesteld dat Altera niet de benodigde bewijsstukken heeft overgelegd om haar stelling te onderbouwen.

De kantonrechter heeft geconcludeerd dat Altera onvoldoende feiten heeft gepresenteerd om aan te tonen dat de woning bij oplevering in een andere staat verkeerde dan bij aanvang van de huur. Hierdoor is niet komen vast te staan dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen. De vorderingen van Altera zijn afgewezen, en Altera is veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 1].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10910272 \ CV EXPL 24-427

Vonnis van 20 augustus 2024

in de zaak van

de naamloze vennootschap
ALTERA VASTGOED N.V. ,

uit Amstelveen,

eisende partij,

hierna te noemen: Altera,

gemachtigde: mr. J.A. van Emden,

tegen

1. [gedaagde 1],

en
2.
[gedaagde 2] ,

uit [woonplaats],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1],

gemachtigde: M.E. Fehrman.

1. De zaak in het kort

1.1.

[gedaagde 1] heeft een woning gehuurd van Altera. Altera zegt dat [gedaagde 1] de woning niet goed heeft opgeleverd waardoor zij schade heeft geleden die [gedaagde 1] moet betalen. [gedaagde 1] zegt dat hij de woning netjes heeft opgeleverd. De kantonrechter oordeelt dat Altera niet voldoende heeft toegelicht dat [gedaagde 1] de woning niet goed heeft opgeleverd. Daarom hoeft [gedaagde 1] niet te betalen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

2. Het procesverloop

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties van 23 januari 2024;
• de conclusie van antwoord met producties van 16 april 2024;
• het e-mailbericht van 15 juli 2024 waarmee Altera nadere producties heeft ingediend;
• de reactie van [gedaagde 1] op het indienen van de nadere producties van 16 juli 2024;
• de mondelinge behandeling van 17 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.

3. De feiten

3.1.

Altera is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). [gedaagde 1] was van 1993 tot 2020 huurder van de woning.

3.2.

Op 30 september 2020 heeft er een eindinspectie van de woning plaatsgevonden en zijn de sleutels bij Altera door (een vertegenwoordiger van) [gedaagde 1] ingeleverd.

3.3.

Op 16 oktober 2020 heeft Altera het eindinspectierapport aan [gedaagde 1] gestuurd met het bericht dat zij [gedaagde 1] aansprakelijk stelt voor de schade omdat de woning niet in lijn met de ‘informatie en richtlijnen voor de oplevering van woningen en kamers’ (hierna: ‘de opleveringsrichtlijn’) en bijbehorende checklist is opgeleverd.

3.4.

Altera heeft [bedrijf] (hierna: ‘[bedrijf]’) ingeschakeld om de schade te herstellen.

3.5.

Op 14 december 2020 heeft [bedrijf] haar factuur van € 7.734,23 aan Altera gestuurd.

3.6.

Op 16 november 2021 heeft Altera de factuur van [bedrijf] aan [gedaagde 1] gestuurd.

3.7.

De gemachtigden van Altera en [gedaagde 1] hebben hierna schriftelijk contact gehad. In haar brieven heeft Altera [gedaagde 1] gesommeerd om de schade in de vorm van de factuur van [bedrijf] te betalen. In zijn brieven heeft [gedaagde 1] Altera verzocht te onderbouwen dat hij zou zijn tekortgeschoten in de opleveringsverplichtingen.

4. Het geschil

Wat wil Altera?

4.1.

Altera wil dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om € 9.472,37 aan haar te betalen. Dit bedrag bestaat uit de factuur van [bedrijf] en administratiekosten van samen € 7.939,32, een bedrag van € 598,97 aan rente en € 934,08 aan incassokosten. Altera wil ook dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld om vanaf 17 januari 2024 de wettelijke rente over € 7.939,32 te betalen. Altera vordert verder dat [gedaagde 1] een vergoeding betaalt voor haar proceskosten. Aan haar vorderingen legt Altera ten grondslag dat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen.

Wat vindt [gedaagde 1] daarvan?

4.2.

[gedaagde 1] vindt niet dat hij moet betalen. Volgens hem is de woning netjes opgeleverd. [gedaagde 1] beroept zich op artikel 7:224 lid 2 BW en zegt dat Altera op grond van dit artikel moet onderbouwen dat [gedaagde 1] voor de schade aansprakelijk is. Dat is haar volgens [gedaagde 1] niet gelukt. Daarom vraagt [gedaagde 1] de kantonrechter de vorderingen van Altera af te wijzen en Altera te veroordelen om een vergoeding te betalen voor zijn proceskosten te betalen.

4.3.

De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor haar beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.

5. De beoordeling

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde 1] de factuur van [bedrijf] en overige kosten moet betalen omdat hij de woning niet goed heeft opgeleverd. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moet de kantonrechter allereerst vaststellen wat de opleveringsverplichtingen van [gedaagde 1] waren.

Contractuele opleveringsverplichtingen staan niet vast

5.2.

Altera zegt dat de opleveringsverplichtingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden staan. De kantonrechter stelt vast dat Altera de huurovereenkomst en algemene voorwaarden niet heeft overgelegd. Dit heeft Altera op de mondelinge behadeling bevestigd. Dat betekent dat de kantonrechter niet kan beoordelen of, en zo ja, welke opleveringverplichtingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden staan en of [gedaagde 1] die verplichtingen niet heeft nageleefd. Daardoor zijn de opleveringsverplichtingen die volgen uit de wet van betekenis.

Opleveringsverplichting uit de wet: in dezelfde staat teruggeven als bij aanvang van de huur

5.3.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat er geen beschrijving (meer) is van de staat van de woning aan het begin van de huur in 1993. [gedaagde 1] beroept zich daarom op artikel 7:224 lid 2 BW, maar dit artikel geldt in dit geval niet. Artikel 208b van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk dat op een huurovereenkomst die vóór 1 augustus 2003 is aangegaan, artikel 7A:1599 Oud BW nog van toepassing is.

5.4.

In artikel 7A:1599 Oud BW staat – kort gezegd – dat als geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huur, de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet teruggeven. Als van de aanvangsstaat geen beschrijving is, moet de verhuurder stellen en zonodig bewijzen dat de woning er bij de oplevering anders uitzag dan bij aanvang van de huur (hof Den Haag 24 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:2041).

Opleveringstaat anders dan bij aanvang van de huur?

5.5.

Ter onderbouwing van haar standpunt, heeft Altera de opleveringsrichtlijn, de bijbehorende checklist, het eindinspectierapport, een bijlage bij de factuur van [bedrijf] en een aantal foto’s overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat Altera daarmee niet aan haar stelplicht heeft voldaan.

5.6.

Uit deze stukken volgt niet dat de woning er bij oplevering anders uitzag of in een slechtere staat van onderhoud verkeerde dan aan het begin van de huur in 1993. Zo geeft de opleveringsrichtlijn alleen maar een uitleg over de manier waarop een voor- en eindinspectie van de woning in zijn werk gaat, waarbij in dit geval vast staat dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden. Met de checklist geeft Altera de eisen weer waaraan de woning volgens haar bij de eindinspectie moet voldoen, maar [gedaagde 1] weerspreekt dat de checklist op hem van toepassing is. Dat [gedaagde 1] aan de checklist gebonden is omdat partijen dat zijn overeengekomen, heeft Altera niet aangetoond en is dan ook niet komen vast te staan.

5.7.

Het eindinspectierapport bevat een actielijst waarop per ruimte is aangegeven of bepaalde werkzaamheden voor rekening van de huurder of van de eigenaar komen. [bedrijf] geeft in de bijlage bij haar factuur een opsomming en omschrijving van de werkzaamheden en de kosten. Met deze stukken is niet gezegd dat er iets moest worden gedaan of hersteld in de woning omdat de opleveringsstaat van de woning anders of slechter was dan de aanvangsstaat.

5.8.

Over de foto’s merkt de kantonrechter op dat deze kort voor de mondelinge behandeling nog zijn ingebracht. [gedaagde 1] heeft aangevoerd de afgelopen vier jaar meermaals om een dergelijke onderbouwing te hebben gevraagd, terwijl Altera in die periode op geen enkel moment heeft toegelicht waarom de woning volgens haar niet goed was opgeleverd. Volgens Altera is op de foto’s te zien dat de woning niet in een staat verkeerde die overeenstemt met de checklist, maar dat is, nog los van de betwisting van [gedaagde 1] dat hij de woning zo niet heeft achtergelaten, niet van belang. Zoals hiervoor uiteengezet, geeft Altera met de checklist eenzijdig invulling aan het begrip ‘goede staat’ waaraan de woning bij oplevering moet voldoen. De checklist is niet de maatstaf voor hoe [gedaagde 1] de woning moest opleveren. Het gaat om de aanvangsstaat van de woning, maar daarover zeggen de foto’s niets.

5.9.

De conclusie is dat Altera onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd voor het standpunt dat de woning er ten tijde van de oplevering anders uitzag dan bij aanvang van de huur. Aan bewijslevering komt de kantonrechter daarom niet toe. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] tekortgeschoten is in haar opleveringsverplichtingen en aansprakelijk is voor de gevorderde schade. De vorderingen van Altera, ook die tot betaling van de rente en de buitengerechtelijke incassokosten, zullen worden afgewezen.

Proceskosten

5.10.

Altera krijgt in deze procedure ongelijk. Daarom moet zij de proceskosten van [gedaagde 1] betalen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die [gedaagde 1] moet maken om Altera ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op:

• salaris van de gemachtigde: € 678,00 (2 punten × € 339,00)
• nakosten: € 135,00 (1/2 punt × € 339,00 met een

maximum van € 135,00)

Totaal

€

813,00

5.11.

Met betrekking tot de nakosten oordeelt de kantonrechter dat als Altera niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, Altera ook de kosten van de betekening moet betalen.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van Altera af;

6.2.

veroordeelt Altera in de proceskosten van € 813,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Altera niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

6.3.

verklaart 6.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024.