Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11078708 \ CV EXPL 24-1767
Vonnis van 13 augustus 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.Korte samenvatting van het geschil
[gedaagde] heeft een woning gehuurd van [eiser]. Ruim drie weken voor het einde van de huurovereenkomst heeft een inspectie van de woning plaatsgevonden. Enkele dagen daarna heeft [eiser] een schilder ingeschakeld om het schilderwerk te herstellen. Ook heeft hij voor het einde van de huurovereenkomst de vloer laten vervangen en vuilnis naar de stort laten brengen. De kosten hiervan wil [eiser] op [gedaagde] verhalen. Deze vordering wordt afgewezen, omdat [gedaagde] geen redelijke termijn heeft gekregen om alsnog te voldoen aan zijn verplichting om de woning bij het einde van de huurovereenkomst op de juiste manier op te leveren. Daarnaast wil [eiser] dat [gedaagde] nog een nabetaling doet voor de servicekosten over 2022. Ook deze vordering wordt afgewezen, omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat er nog kosten verschuldigd zijn.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van 25 juni 2024 met producties 11 en 12 van [eiser];
- de mondelinge behandeling van 10 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 10 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurde van 1 juni 2019 tot 31 maart 2023 een zelfstandige woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning) van [eiser].
3.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“Voormelde huurprijs is als volgt samengesteld:
a. Kale huurprijs: € 800,00
b. Servicekosten: € 135,00
Bruto huurprijs: € 935,00
c. Overige kosten: exclusief
Voornoemde servicekosten omvatten:
X
Elektriciteits- en gasverbruik voor het gehuurde
X
Elektriciteits- en gasverbruik voor de gemeenschappelijke gedeelten
X
Waterverbruik voor het gehuurde
X
Waterverbruik voor het gehuurde en de gemeenschappelijke gedeelten
X
Eventueel ter beschikking gestelde roerende zaken in het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten (…)
X
Kleine herstellingen en onderhoud van de woonruimte en van ter beschikking gestelde roerende zaken (…)
Huismeester, in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning
Signaallevering televisie
Signaallevering internet
X
Beheer- en administratiekosten
X
Schilderwerk kozijnen, wanden en glasvezelbehang
Voornoemde overige kosten omvatten:
Gebruikersbelastingen
(…)
Van onderhavige overeenkomst maken deel uit de algemene voorwaarden. d.d. 1 oktober 2016 (…).”
3.3.
In de toepasselijke algemene bepalingen huurovereenkomst, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Artikel 20 Oplevering
1. Huurder zal bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in de staat zoals is opgenomen in het opnamerapport, schoongemaakt en geheel ontruimd van roerende zaken – voor zover die eigendom van huurder zijn – aan verhuurder opleveren.
(…)
Artikel 21 Inspectie
1. Zo spoedig mogelijk na huuropzegging zal het gehuurde op initiatief van de verhuurder door huurder en verhuurder samen worden gecontroleerd. De staat waarin de kamer verkeert en de staat van de eventueel daartoe behorende inventaris worden vastgesteld in een schriftelijk rapport. Verhuurder en huurder ontvangen beiden hiervan een van de betreffende datum voorzien en door partijen ondertekend exemplaar. Het rapport omschrijft de voor rekening van huurder komende herstelwerkzaamheden. (…)
2. Verhuurder zal huurder in de gelegenheid stellen om binnen een door de verhuurder te bepalen redelijke termijn de in voornoemd inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren.
3. Indien huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn, of in ieder geval uiterlijk op de eindoplevering, in goede staat heeft gebracht, is verhuurder gerechtigd na ingebrekestelling de in het inspectierapport genoemde herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren en de daarmee gemoeide kosten en de gederfde huur vanaf de dag van de eigenlijke eindoplevering tot en met de maand waarin het gehuurde opnieuw kon worden verhuurd (…) aan huurder in rekening te brengen.”
3.4.
In een brief van 1 februari 2023 heeft [gedaagde] de huur van de woning opgezegd. In deze brief schrijft [gedaagde], voor zover hier van belang, het volgende:
“Graag maak ik met u een afspraak voor een inspectie en over het opleveren van de woning.”
3.5.
Op 4 maart 2023 heeft [gedaagde] de sleutels van de woning ingeleverd. Vervolgens heeft [eiser] de woning op 7 maart 2023 laten inspecteren. Daarvan is een opleverrapport opgemaakt.
3.6.
[gedaagde] heeft het opleverrapport ontvangen op 8 maart 2023. In het begeleidend schrijven schrijft een medewerker van [bedrijf 1], voor zover hier van belang, het volgende:
“Wij zijn geschrokken van de woning. Zie foto’s in het rapport.
- muren half geverft
- niet alles goed schoon
- verf vlekken op deur klinken/slot en de vloer
- tap van de verf zat er nog op
- stopcontacten en afzuigkap in de keuken erg vies
- verf vlekken op balkon
- grodijnen zijn vergeeld
- Wc smerig
We willen je graag de kans geven om dit netjes op te lossen. Je kan de sleutels bij ons op kantoor ophalen om terug te gaan naar het appartement en de dingen op te lossen.
Mocht je niet in de gelegenheid zijn om dit te doen, zijn wij genoodzaakt dit zelf op te laten lossen en de kosten die wij hier voor maken zullen voor jou rekening zijn.”
3.7.
Op 9 maart 2023 schrijft een medewerker van [bedrijf 1] aan [gedaagde], voor zover van hier van belang, het volgende:
“Zojuist heb ik de eigenaar van het pand gesproken en deze heeft het opleverrapport gezien. Hij heeft besloten het schilder werk zelf op te lossen omdat het hij nu al niet netjes vond. Dinsdag komt er een schilder langs.
Uiteraard blijft het schoonmaakwerk wel voor jou. Zou jij dit aankomend weekend kunnen doen?”
3.8.
[eiser] heeft het binnenwerk van de woning door een schilder laten doen, de vloer laten vervangen en afval laten afvoeren. Hij heeft hiervoor de volgende facturen ontvangen:
- op 21 maart 2023 een factuur van [bedrijf 2] ter hoogte van € 3.831,43,
- op 28 maart 2023 een factuur van [bedrijf 3] ter hoogte van € 1.750,00,
- op 27 maart 2023 een factuur van [bedrijf 4] ter hoogte van € 92,57.
3.9.
Op 14 maart 2023 schrijft [eiser], voor zover van belang, het volgende aan de heer [naam], die op dat moment optrad als gemachtigde van [gedaagde]:
“Ik heb sinds vanmorgen schilders aan het werk en zo als het zich laat aanzien zijn die deze week nog aan het werk. Nadat het geschilderd is zal ook een schoonmaakploeg aan de slag moeten, het appartement is smerig. Het spreekt voor zich dat ik huurder de kans wil geven zelf schoon te maken, maar in dat geval zal ik een inspectie voor- maar ook na de schoonmaak willen doen. (…)”
3.10.
Op 18 april 2022 brengt [eiser] de servicekosten over 2022 in rekening bij de heer [naam]. Deze serviceafrekening bestaat uit de volgende posten:
- Elektra
- Gas (65% variabel)
- Gas (34% vast)
- Signaallevering
- Onderhoud units
- Water
- Schoonmaak
- Verzekeringen
- Zuiverings/afvalstoffen.
- (Rol-)container abo
De servicekostenafrekening bedraagt € 2.860,43. [gedaagde] heeft hiervan een bedrag van € 1.620,00 al voldaan middels voorschotten.
4.Het geschil
Wat wil [eiser]?
4.1.
[eiser] vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 8.006,24, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] de woning niet goed heeft opgeleverd aan het einde van de huurovereenkomst en daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarom moet [gedaagde] volgens [eiser] de kosten voor de schilder, de nieuwe vloer en het afvoeren van afval betalen. Ook stelt [eiser] dat er nog een rekening openstaat voor de servicekosten over 2022. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] de vordering verminderd met de kosten voor signaallevering.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij wil dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen, omdat hij heeft verzocht om een tussenopname en daarna niet in de gelegenheid is gesteld om het schilderwerk netjes af te maken. [gedaagde] voert aan dat dat wel moest gebeuren volgens artikel 21 van de huurovereenkomst, maar dat [eiser] zich daar niet aan heeft gehouden. [gedaagde] betwist bovendien de schade aan de vloer. Verder betwist [gedaagde] de eindafrekening van de servicekosten over 2022. Hij voert aan dat de facturen zijn gericht aan het kantoor van [bedrijf 1] dat onder de appartementen is gevestigd en dat [eiser] een onjuiste verdeelsleutel heeft gehanteerd omdat het kantoor daarbij niet is meegerekend.
5.De beoordeling door de kantonrechter
De herstelkosten voor het opleveren van de woning
5.1.
Volgens de toepasselijke algemene bepalingen is de huurder verplicht aan het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in staat zoals is vermeld in het opnamerapport, schoongemaakt en ontruimd op te leveren (artikel 20, eerste lid). In artikel 21, eerste lid is onder andere bepaald dat (i) het gehuurde na opzegging zo spoedig mogelijk gezamenlijk zal worden gecontroleerd, (ii) de staat waarin het gehuurde verkeert in een schriftelijk rapport zal worden vastgesteld en (iii) het rapport de voor rekening van de huurder komende herstelwerkzaamheden beschrijft. In lid twee is onder andere bepaald dat de verhuurder de huurder in de gelegenheid zal stellen om binnen een redelijke termijn de beschreven werkzaamheden uit te voeren. In lid drie is onder andere bepaald dat indien de huurder niet binnen die termijn of uiterlijk op de eindoplevering het gehuurde in goede staat heeft gebracht, verhuurder na ingebrekestelling van huurder de beschreven werkzaamheden voor rekening van de huurder kan laten uitvoeren.
5.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] het gehuurde al op 7 maart 2023 in goede staat moest opleveren, omdat op dat moment op verzoek van [gedaagde] de eindinspectie heeft plaatsgevonden. De kantonrechter oordeelt anders: op grond van artikel 20 van de algemene bepalingen moest [gedaagde] de woning bij het einde van de huur – dus op 31 maart 2023 – in goede staat opleveren. Dat partijen daarover een andere afspraak hebben gemaakt, is niet komen vast te staan. [gedaagde] betwist dat hij heeft verzocht om een definitieve eindinspectie en met dat doel de sleutels heeft ingeleverd en [eiser] heeft in het licht daarvan onvoldoende onderbouwd dat sprake was van een eindinspectie. Uit de correspondentie van 8 maart 2023, 9 maart 2023 en 14 maart 2023 blijkt juist dat ook [eiser] de inspectie heeft aangemerkt als de inspectie als bedoeld in artikel 21, eerste lid van de algemene bepalingen. Hij krijgt immers nog de kans
“om dit netjes op te lossen”en het appartement nog schoon te maken. Daarbij is verder van belang dat [eiser] (ook) geen ander moment heeft aangewezen waarop in zijn visie dan de inspectie als bedoeld in artikel 21, eerste lid heeft plaatsgevonden.
“om dit netjes op te lossen”en het appartement nog schoon te maken. Daarbij is verder van belang dat [eiser] (ook) geen ander moment heeft aangewezen waarop in zijn visie dan de inspectie als bedoeld in artikel 21, eerste lid heeft plaatsgevonden.
5.3.
Na ontvangst van het rapport op 8 maart 2023 is aan [gedaagde] geen (redelijke) termijn gesteld om de herstelwerkzaamheden zelf uit (te laten) voeren. Zonder eerst [gedaagde] daartoe in de gelegenheid te stellen heeft [eiser] de herstelwerkzaamheden nog voor het einde van de huurovereenkomst zelf laten uitvoeren. [eiser] had [gedaagde] echter een redelijke termijn moeten geven om alsnog na te komen door de schade te (laten) herstellen. Dat volgt uit artikel 21, tweede lid van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden. Uit het derde lid volgt dat [eiser] de kosten van herstel nog niet bij [gedaagde] in rekening mocht brengen. De vordering zal dus worden afgewezen ten aanzien van de herstelkosten.
De servicekosten over 2022
5.4.
[eiser] stelt onweersproken dat de onderliggende facturen voor de in rekening gebrachte servicekosten door [bedrijf 1] rechtstreeks worden doorbelast aan [eiser]. Dat deze facturen zijn gericht aan [bedrijf 1], terwijl [gedaagde] het appartement huurde van [eiser], betekent daarom niet dat de kosten niet kunnen worden toegewezen.
5.5.
Partijen zijn overeengekomen dat [eiser] servicekosten in rekening mocht brengen. Maar uit de huurovereenkomst volgt niet dat deze kosten ook verzekeringen en een abonnement voor een (rol)container omvatten. Er is dus geen afspraak gemaakt op grond waarvan [eiser] de kosten die hij hiervoor heeft gemaakt, mag doorberekenen aan [gedaagde]. De kosten van respectievelijk € 34,11 en € 272,22 komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
5.6.
[eiser] heeft ter onderbouwing van de kosten voor gas en elektra de jaarafrekeningen van AllureNRG overgelegd. Zonder nadere toelichting van [eiser] – die niet is gegeven – is niet inzichtelijk wat de relatie is tussen de bij [gedaagde] in rekening gebrachte kosten en de jaarafrekening van de leverancier. Deze kosten van in totaal € 1.767,19 komen daarom evenmin voor toewijzing in aanmerking.
5.7.
Blijft over ten hoogste een bedrag van € 8,85 voor onderhoud units, € 84,03 voor water en € 611,60 voor schoonmaak. Dat betekent dat [gedaagde] hooguit een bedrag verschuldigd is ten aanzien van de servicekosten over 2022 dat lager is dan het bedrag dat reeds bij wijze van voorschot is betaald. De toegepaste verdeelsleutel ten aanzien van deze posten kan daarom onbesproken blijven.
5.8.
Nu [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] nog servicekosten over 2022 verschuldigd is, zal de vordering ook voor dat deel worden afgewezen.
De proceskosten
5.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 50,00 aan verletkosten.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024.