Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11172748 / CV EXPL 24-1352
Vonnis in kort geding van 6 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING MIJANDE WONEN,
te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: Mijande Wonen,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
[gedaagde 1],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 1],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling op 26 juli 2024.
1.2.
Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de vordering in kort geding
(zaaknummer 11172845 / CV EXPL 24-1353) ingesteld door Mijande Wonen tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 2], hierna te noemen ‘[gedaagden]’. Door [gedaagde 1] is hiertegen ter zitting geen bezwaar gemaakt.
1.3.
In beide zaken is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Mijande Wonen is eigenaresse van de naast elkaar gelegen woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats]. Vanaf 25 januari 2023 verhuurt zij [adres 1], hierna te noemen ‘het gehuurde’, aan [gedaagde 1]. Op deze huurovereenkomst met [gedaagde 1], hierna te noemen ‘de huurovereenkomst’ zijn de algemene huurvoorwaarden (versie 1 november 2022) van toepassing. [betrokkene], de partner van [gedaagde 1], is regelmatig aanwezig in het gehuurde.
2.2.
De woning aan de [adres 2] verhuurt Mijande Wonen aan [gedaagden]
2.3.
Bij Mijande Wonen komen veel klachten binnen van overlast over en weer tussen [gedaagden], [gedaagde 1] en [betrokkene]. Mijande Wonen is hierover herhaaldelijk met hen in gesprek gegaan. In 2023 zijn door tussenkomst van Mijande Wonen afspraken gemaakt over hoe [gedaagden] en [gedaagde 1] met elkaar om zouden moeten gaan. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in het opstellen door Mijande Wonen van vrijwillige gedragsaanwijzingen die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, hierna te noemen ‘VSO’, waarbij zowel [gedaagde 1] als [gedaagden] partij zijn. [gedaagde 1] heeft deze VSO getekend.
3.Het geschil
3.1.
Mijande Wonen vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in kort geding:
primair,
[gedaagde 1] bij wijze van ordemaatregel oplegt dat zij:
1. zich houdt aan de inhoud van de respectievelijke huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden;
2. haar eigen leven leidt en [gedaagden] met rust laat;
3. niet langdurig kijkt in het huis en/of de tuin van [gedaagden];
4. Mijande Wonen zorg laat dragen voor de eenmalige levering en de montage van planken voor het gat in de poortdeur, aan [gedaagde 1] genoegzaam bekend;
5. instemt met de plaatsing van een erfafscheiding door Mijande Wonen op de door [gedaagde 1] en [gedaagden] gedeelde oprit;
6. er zorg voor draagt dat de kinderen tussen 7.00 uur ’s ochtends en 22.00 uur ’s avonds rustig spelen en er geen geluidsoverlast zal zijn en dat de kinderen indien nodig binnen gaan spelen of in de speeltuin aan de overkant;
7. ervoor zorg draagt dat er geen trampoline tegen of nabij de schutting wordt gehouden en dat als daarvan gebruik wordt gemaakt de trampoline niet de schutting raakt;
8. als zij langer dan een uur uit huis is de honden - waarvan [gedaagden] erkennen dat ze waaks zijn - naar binnen moeten, de honden ’s avonds en ’s nachts binnen houdt, de hondenuitwerpselen dadelijk verwijdert en de plekken waar de honden hun behoefte doen regelmatig reinigt met onder andere water en bleek om stankoverlast te voorkomen;
9. erop toeziet dat Mijande Wonen geen enkele reële overlastklacht meer zal ontvangen over haar woongedrag en/of dat van haar huisgenoten en/of van visite;
10. indien zij (over)last van een ander ervaart het gesprek niet rechtstreeks met die ander voert maar door tussenkomst van Mijande Wonen;
11. geen omwonenden bij de onderlinge discussies met [gedaagden] zal betrekken;
12. zich ten opzichte van [gedaagden] niet zodanig opstelt dat dit als agressief, intimiderend of bedreigend op hun zou kunnen overkomen;
13. zich onthoudt van pesterijen en treiterijen in welke vorm dan ook, wat betekent dat er niet tegen [gedaagden] wordt gescholden of geschreeuwd en er geen beschuldigingen worden geuit en dat, mocht er naar de mening van [gedaagde 1] sprake zijn van illegale situaties of handelen in strijd met wetgeving, zij dit meldt bij de daarvoor bestemde organisaties in plaats van dat zij eigen conclusies trekt en deze uitdraagt;
subsidiair, [gedaagde 1]:
1. een in goede justitie te bepalen ordemaatregel oplegt;
2. veroordeelt om zich te onthouden van het maken van inbreuk op de privacy van [gedaagden];
3. veroordeelt om het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten of bedrijfsmatig aandoende activiteiten de (doen) staken en gestaakt te houden;
primair en subsidiair [gedaagde 1] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
Mijande Wonen voert daartoe aan dat [gedaagde 1] en [gedaagden] elkaar zeer frequent betichten van overlast. Het kost Mijande Wonen veel tijd om deze overlastklachten steeds te moeten afhandelen. Nadat hierover afspraken waren gemaakt in 2023 bleven de overlastklachten tussen deze buren doorgaan. De door [gedaagde 1] in 2024 getekende VSO komt zij niet na. Door het – mede – veroorzaken van hevige ruzies met de buren handelt [gedaagde 1] in strijd met artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) en goed huurderschap, aldus Mijande Wonen. Mijande Wonen vordert daarom dat de gedragsaanwijzingen zoals die zijn opgenomen in de VSO als ordemaatregel door de rechter aan haar worden opgelegd.
3.3.
[gedaagde 1] voert verweer. Op de zitting heeft zij uitgelegd waarom volgens haar de situatie tussen haar, [betrokkene] en [gedaagden] uit de hand is gelopen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding is alleen toewijsbaar als de vordering spoedeisend van aard is en met een grote mate van waarschijnlijkheid is te voorzien dat zo’n vordering in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn.
4.2.
Centraal staat de vraag of [gedaagde 1] zich als een goed huurder gedraagt en of zij, als dat niet zo is, hiertoe door middel van een gedragsregel moet worden verplicht. Mijande Wonen stelt dat [gedaagde 1] daartoe moet worden verplicht, omdat de huidige situatie van burenruzie niet tot een einde komt. Inmiddels is volgens Mijande Wonen tussen [gedaagde 1] en [gedaagden] een onhoudbare situatie is ontstaan. [gedaagde 1] heeft dit niet bestreden. Daarmee is het spoedeisend belang in deze zaak gegeven.
4.3.
Op grond van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) is [gedaagde 1] verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Dat betekent onder meer dat [gedaagde 1] moet voorkomen dat haar leefomgeving overlast van haar en haar gezinsleden en overige aanwezigen in het gehuurde ervaart. Mijande Wonen heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde 1] daaraan niet voldoet. Uit de in dit verband door haar overgelegde producties en het verhandelde ter zitting, blijkt voorshands voldoende dat sprake is van structurele overlast (over en weer) door de buren ervaren. Gelet op het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] ernstig in haar verplichtingen tegenover Mijande Wonen is tekortgeschoten, zodat de gevorderde gedragsaanwijzingen kunnen worden toegewezen. Datzelfde geldt overigens voor [gedaagden]
4.4.
Ter zitting hebben zowel [gedaagde 1] als [gedaagden] aangegeven zich in grote lijnen in de gevorderde gedragsaanwijzingen - die inhoudelijk overeenkomen met gedragsaanwijzingen die zijn opgenomen in de VSO - te kunnen vinden. Deze zijn ter zitting met hen doorgenomen en zullen voor [gedaagde 1] als hierna in het dictum vermeld worden toegewezen. Deze gedragsaanwijzingen gelden specifiek voor [gedaagde 1]. De aan [gedaagden] opgelegde gedragsaanwijzingen zijn opgenomen in het vonnis van vandaag met zaaknummer 11172845 / CV EXPL 24-1353.
4.5.
De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de gevorderde gedragsaanwijzingen onder 6 en 9 te herformuleren.
4.6.
[betrokkene] is geen (mede)huurder van het gehuurde en is om die reden, aldus Mijande Wonen, niet als partij gedagvaard. De voorzieningenrechter overweegt dat [gedaagde 1] als huurder mede verantwoordelijk is voor het gedrag van de andere bewoners en aanwezigen in het gehuurde.
4.7.
Voor [gedaagde 1] (en overigens ook [gedaagden]) is het van belang om zich aan de gedragsaanwijzingen te houden, omdat - zoals aangevoerd door Mijande Wonen - deze gezien moeten worden als laatste waarschuwing alvorens Mijande Wonen zal overgaan tot het vorderen van ontruiming van het gehuurde en/of ontbinding van de huurovereenkomst(en). De voorzieningenrechter herhaalt het op zitting gegeven advies aan [gedaagde 1] (en [gedaagden]), te weten dat het goed zou zijn als [gedaagde 1] (en [gedaagden]) zich concentreert/en op wat zij zelf kan/kunnen doen of laten om verdere escalatie te voorkomen en hoe ze zich zelf kan/kunnen houden aan de gedragsaanwijzingen in plaats van zich te focussen op wat de buren al dan niet doen.
4.8.
De voorzieningenrechter zal, zoals door Mijande Wonen ter zitting is verzocht, de proceskosten tussen partijen compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.De beslissing
5.1.
De voorzieningenrechter legt aan [gedaagde 1] bij wijze van ordemaatregel de volgende gedragsaanwijzingen op en bepaalt dat [gedaagde 1]:
1. zich houdt aan de inhoud van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene huurvoorwaarden en zich als goed huurder gedraagt;
2. haar eigen leven leidt en [gedaagden] met rust laat;
3. niet langdurig kijkt in het huis en/of de tuin van [gedaagden];
4. Mijande Wonen zorg laat dragen voor de eenmalige levering en de montage van planken voor het gat in de poortdeur, aan [gedaagde 1] genoegzaam bekend;
5. instemt met de plaatsing van een erfafscheiding door Mijande Wonen op de door [gedaagde 1] en [gedaagden] gedeelde oprit;
6. er zorg voor draagt dat elke vorm van overlast vanuit het gehuurde wordt voorkomen (onder meer door ervoor te zorgen dat de kinderen tussen 7.00 uur ’s ochtends en 22.00 uur ’s avonds rustig spelen, de kinderen indien nodig binnen te laten spelen of in de speeltuin aan de overkant);
7. ervoor zorg draagt dat er geen trampoline tegen of nabij de schutting wordt gehouden en dat als daarvan gebruik wordt gemaakt de trampoline niet de schutting raakt;
8. als zij langer dan een uur uit huis is de honden binnen laat, de honden ’s avonds en ’s nachts binnen houdt, de hondenuitwerpselen dadelijk verwijdert en de plekken waar de honden hun behoefte doen regelmatig reinigt om stankoverlast te voorkomen;
9. indien zij toch (over)last van een ander ervaart het gesprek niet rechtstreeks met die ander voert maar het gesprek voert door tussenkomst van Mijande Wonen;
10. geen omwonenden bij de onderlinge discussies met [gedaagden] zal betrekken;
11. zich ten opzichte van [gedaagden] niet zodanig opstelt dat dit als agressief, intimiderend of bedreigend op hun zou kunnen overkomen;
12. zich onthoudt van pesterijen en treiterijen in welke vorm dan ook, wat betekent dat er niet tegen [gedaagden] wordt gescholden of geschreeuwd en er geen beschuldigingen worden geuit en dat, mocht er naar de mening van [gedaagde 1] sprake zijn van illegale situaties of handelen in strijd met wetgeving, zij dit meldt bij de daarvoor bestemde organisaties in plaats van dat zij eigen conclusies trekt en deze uitdraagt,
5.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.