Uitspraak
RECHTBANK Zwolle
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11065624 \ CV EXPL 24-1689
Vonnis in kort geding van 19 juli 2024
in de zaak van
GRANIT ZWOLLE B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Granit,
advocaat: mr. Th.C. Visser,
tegen
[partij] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij] ,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de producties van Granit;
- de producties van Granit;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 21 juni 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de pleitnota van Granit;
- de aanhouding ten behoeve van nader overleg tussen partijen.
- de mondelinge behandeling van 21 juni 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de pleitnota van Granit;
- de aanhouding ten behoeve van nader overleg tussen partijen.
1.2.
Op 5 juli 2024 heeft Granit gevraagd om vonnis te wijzen.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[partij] huurt van Granit een kantoorruimte gelegen aan de [adres] nummer [nummer 1] en [nummer 2] te [vestigingsplaats] met twaalf vaste parkeerplaatsen op eigen terrein (hierna: het gehuurde) tegen een laatstelijke huurprijs van € 6.978,69 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huur en de servicekosten van € 47.637,58 tot en met juni 2024. Die achterstand is ontstaan doordat over zeven achtereenvolgende maanden slechts de helft van de huur is betaald en de jaarlijkse afrekening servicekosten over 2021, 2022 en 2023 niet is voldaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Granit vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en betaling van € 47.637,58 vanwege de betalingsachterstand tot en met juni 2024, betaling van de maandelijkse huur c.q. gebruikersvergoeding tot aan de ontruiming, € 900,00 vanwege de contractuele boete en € 1.216,48 vanwege buitengerechtelijke invorderingskosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente
3.2.
Granit legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [partij] gedraagt zich niet zoals van een goed huurder mag worden verwacht, omdat zij de huur telkens niet volledig voldoet. Inmiddels is sprake van een huurachterstand van minstens drie maanden. [partij] mag de betaling van de huur en de servicekosten op grond van de algemene bepalingen niet opschorten en, los daarvan, is geen sprake van een gebrek dat opschorting rechtvaardigt.
3.3.
[partij] voert verweer. [partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Granit dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Granit, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de veroordeling van Granit in de kosten van deze procedure. Voor het geval de kantonrechter de vorderingen van Granit geheel of gedeeltelijk zal toewijzen, verzoekt [partij] om de ontruimingstermijn te verlengen tot 4 maanden na het vonnis, om bij de ‘huurachterstand’ rekening te houden met de gebreken aan het gehuurde, om in mindering te brengen het gedeelte van de servicekosten dat ten onrechte in rekening is gebracht bij [partij] en, tenslotte, om de boete af te wijzen.
3.4.
[partij] voert het volgende aan. Granit is in de dagvaarding niet ingegaan op het verweer van [partij] dat zij de huur mocht opschorten vanwege ernstige gebreken van het gehuurde. [partij] heeft Granit ervan op de hoogte gesteld dat zij de huur niet (volledig) betaalt, omdat sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst en dat [partij] daarmee wil bereiken dat Granit over zal gaan tot herstel van deze gebreken. De servicekosten zijn niet betaald, omdat de afrekening onjuistheden bevatten en omdat deze onevenredig hoog zijn als gevolg van de gebreken aan het gehuurde. Verder voert [partij] aan dat Granit geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
[partij] vordert – samengevat – het op deugdelijke wijze herstellen van alle in randnummer 2.18 van de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie genoemde gebreken aan het gehuurde op straffe van een dwangsom en het bij wijze van voorschot verminderen van de door [partij] aan Granit verschuldigde huurprijs tot 50% met ingang van 1 oktober 2023 tot aan de dag waarop alle in randnummer 2.18 van de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie genoemde gebreken zijn verholpen.
3.7.
[partij] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Granit is ernstig in gebreke gebleven met de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er zijn gebreken, die niet deugdelijk worden hersteld. [partij] geniet niet het volledige huurgenot van het gehuurde.
3.8.
Granit voert verweer. Granit concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij] , met veroordeling van [partij] in de kosten van deze procedure.
3.9.
Granit voert het volgende aan. Er is geen rechtvaardiging voor het niet betalen van de huur, want er zijn geen gebreken aan het gehuurde. De eis in reconventie is niet geschikt voor een behandeling in kort geding, omdat de vorderingen onvoldoende duidelijk en concreet zijn geformuleerd. Verder voert Granit aan dat [partij] geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het karakter van de kortgedingprocedure
4.1.
Een verschil met een reguliere procedure (de zogenaamde bodemprocedure) is dat de eisende partij (zowel in conventie als in reconventie) in kort geding een spoedeisend belang moet hebben bij de gevraagde beslissing. Verder moet in kort geding beoordeeld worden of met voldoende mate van zekerheid te verwachten is dat de bodemrechter – later oordelende – de vorderingen zal toewijzen. Die beoordeling moet geschieden aan de hand van de in het kort geding aangevoerde feiten en omstandigheden, waar geen plaats is voor nadere bewijslevering. Bij een vordering tot ontruiming in kort geding moet bovendien extra terughoudendheid worden betracht, vanwege de veelal onomkeerbare gevolgen daarvan.
in conventie
Schending van de substantiëringsplicht
4.2.
Als meest verstrekkend verweer voert [partij] aan dat de dagvaarding niet aan het minimumvereiste van artikel 111 lid 3 Rv voldoet, zodat Granit niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, althans dat haar vorderingen behoren te worden afgewezen. [partij] stelt dat zij door de wijze waarop Granit haar dagvaarding heeft ingekleed onredelijk in haar belangen wordt geschaad. Volgens [partij] heeft Granit niet voldaan aan haar substantiëringsplicht. Granit heeft dit verweer niet weersproken.
4.3.
In de dagvaarding is niet ingegaan op het voor dagvaarding bij Granit al bekende verweer van [partij] dat zij gerechtigd is de huurbetalingen op te schorten vanwege gebreken aan het gehuurde. Dat levert een schending van de substantiëringsplicht op. De wet verbindt hieraan niet de sanctie dat dit leidt tot niet-ontvankelijkheid of afwijzing van de vorderingen en daartoe ziet de kantonrechter ook geen aanleiding; mede nu [partij] daardoor niet benadeeld is. Zij heeft het opschortingsverweer in dit kort geding gewoon kunnen voeren. Wel kan de schending van de substantiëringsplicht bij een eventuele toewijzing van de vorderingen gevolgen hebben voor de beoordeling van de proceskostenveroordelingsvordering.
Het spoedeisend belang
4.4.
Granit vordert een voorlopige voorziening in kort geding. Daarvoor is vereist dat zij een spoedeisend belang heeft. Granit onderbouwt de aanwezigheid van dat belang met de stelling dat zij door het uitblijven van de huurbetalingen en de snelheid waarmee de achterstand op loopt schade lijdt. Dit brengt haar in de problemen, omdat zij iedere maand haar betalingsverplichtingen jegens haar financiers na dient te komen. Zij heeft daarom behoefte aan duidelijkheid en zekerheid.
4.5.
De kantonrechter acht hiermee niet voldoende onderbouwd dat zich aan de zijde van Granit bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat een onverwijlde ontruiming van het gehuurde geboden is en dat van haar in redelijkheid niet kan worden gevergd een bodemprocedure te starten en het verloop hiervan af te wachten. Dit geldt ook ten aanzien van de geldvorderingen, waarmee in kort geding eveneens terughoudend moet worden omgegaan. De kantonrechter ziet niet in dat daartoe een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht en neemt daarom het spoedeisend belang niet aan. Daartoe is mede het volgende redengevend. De betalingsachterstand bestaat uit een gedeeltelijke opschorting van de huur vanwege gestelde gebreken en uit het niet betalen van de afrekeningen van de servicekosten. [partij] heeft onweersproken gesteld dat ook vier andere huurders van het pand aan de [adres] de jaarlijkse servicekostenafrekeningen niet hebben betaald vanwege een conflict over gebreken aan het (door hen) gehuurde. Vaststaat dat de vorderingen die Granit uit dien hoofde op twee van die vier huurders pretendeert te hebben € 77.200,82 en € 60.753,40 bedragen. Die vorderingen gaan de op [partij] beweerde vordering dus fors te boven. Granit is tegen deze huurders echter wel alleen een bodemprocedure gestart en geen kort geding. Daar is geen verklaring voor gegeven. Ook hierom heeft Granit onvoldoende onderbouwd waarom in de situatie ten aanzien van [partij] de bodemprocedure in redelijkheid niet kan worden afgewacht.
Afwijzing van de vordering
4.6.
Dit betekent dat de vorderingen van Granit bij gebreke van een spoedeisend belang zullen worden afgewezen.
De proceskosten
4.7.
Granit is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.628,00
- nakosten
€
135,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.763,00
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.9.
Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door [partij] gestelde, aanwezig. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
De vordering tot huurprijsvermindering
4.10.
[partij] vordert herstel van de gebreken genoemd in randnummer 2.18 van de de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie. Daarin wordt omschreven dat sprake is van voortdurende problemen met luchtbehandelingsinstallatie en de airco, lekkageproblematiek, te lage luchtvochtigheid, gebrek aan voldoende parkeerplaatsen en de voordeur die geregeld niet open gaat of in storing gaat. Verder vordert [partij] huurprijsvermindering, bij wijze van voorschot, vanwege deze gebreken.
De klimaatinstallatie en de te lage luchtvochtigheid
4.11.
[partij] stelt dat de klimaatinstallatie in het bedrijfsverzamelgebouw eigenlijk al vanaf aanvang van de huur niet naar behoren werkt. Zij onderbouwt dit met een bestand van alle meldingen die van kort na ingebruikname van het gehuurde tot heden zijn gedaan en drie brieven van de advocaat van [partij] aan de advocaat van Granit (van 22 december 2023, 22 maart 2024 en 17 mei 2024). Zij stelt vervolgens dat de acties aan de zijde van Granit naar aanleiding van deze meldingen te wensen overlaten. Volgens [partij] heeft Granit weliswaar enkele storingen opgelost, maar betreft dit slechts het herstel van storingen zonder de oorzaak van het probleem op te lossen.
4.12.
Dat door [partij] vanaf ingebruikname van het kantoorpand diverse meldingen zijn gedaan over problemen met de klimaatregulatie in het kantoorpand is tussen partijen niet in geschil. [partij] stelt vervolgens dat de acties aan de zijde van Granit naar aanleiding van deze meldingen te wensen overlaten, maar dat heeft zij niet aannemelijk gemaakt, terwijl Granit dit gemotiveerd heeft weersproken. Zij stelt dat de beheerder en/of de huismeester meermaals per week een ronde door het gebouw maakt. Daarbij heeft Granit een verklaring van de beheerder van 20 juni 2024 overgelegd, waarin dit wordt bevestigd en wordt toegelicht dat acute/urgente storingen, waar mogelijk, direct worden opgelost. Verder stelt zij dat een technisch deskundige van het bedrijf BTEM op 18 januari 2024 onderzoek heeft gedaan naar de klimaatinstallatie in het gebouw en naar aanleiding daarvan een onderdeel heeft vervangen. Granit heeft verder verwezen naar de voormelde verklaring van de beheerder, waarin wordt gemeld dat een offertetraject is opgestart om preventief de koelmachines voor bouwdeel A en B te vervangen, maar dat er op dit moment geen noemenswaardige klachten zijn ten aanzien van de werking van de luchtbehandelingsinstallatie en ten aanzien van de luchtvochtigheid. Voor de juistheid van dit laatste is steun te vinden in een door Granit overgelegd recent overzicht van openstaande en verholpen meldingen van storingen, die door de huurders van het pand, waarin het gehuurde zich bevindt, zijn doorgegeven. [partij] stelt dat het genoemde offertetraject is opgestart vanwege een compressor die niet functioneert en die – zo begrijpt de kantonrechter – zorgt voor terugkerende problemen met betrekking tot de klimaatregulering, maar dit is door [partij] niet onderbouwd met stukken en daarmee – in het licht van hetgeen Granit heeft gesteld – onvoldoende aannemelijk gemaakt.
De lekkageproblematiek
4.13.
[partij] stelt dat sprake is van lekkage aan de ramen van de personeelsruimtes en overige lekkages en verwijst ook daarvoor naar een bestand van alle meldingen die van kort na ingebruikname van het gehuurde tot heden zijn gedaan. Granit betwist echter, onder verwijzing naar de voormelde verklaring van de beheerder en het voormelde recente overzicht van openstaande en verholpen meldingen, dat thans nog sprake is van lekkages. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij] in het licht van die betwisting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat thans nog sprake zou zijn van lekkages die door Granit moeten worden verholpen.
Voordeur die geregeld niet op en dicht gaat
4.14.
Ook ten aanzien van de voordeur heeft [partij] niet aannemelijk gemaakt dat thans nog sprake is van storingen. Granit heeft verwezen naar de voormelde verklaring van de beheerder, waarin onder meer vermeld wordt dat zowel de huismeester als de technisch beheerder niet bekend is dat er een voordeur in storing is. In het voormelde recente overzicht van openstaande en verholpen meldingen wordt vermeld dat navraag is gedaan bij de huismeester en dat er op 19 juni 2024 geen klachten meer openstonden met betrekking tot de voordeur.
Gebrek aan voldoende parkeerplaatsen
4.15.
Tussen partijen is niet in geschil dat Granit twaalf parkeerplaatsen heeft gereserveerd voor [partij] . [partij] stelt echter dat deze door derden worden gebruikt, zodat [partij] de plaatsen niet kan gebruiken, maar Granit betwist dit en [partij] heeft dit op geen enkele wijze nader onderbouwd, zodat dit onvoldoende aannemelijk is gemaakt in deze procedure.
Afwijzing van de vordering
4.16.
Concluderend is de kantonrechter (voorlopig) van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat er sprake is van een gebrek dat door de verhuurder moet worden hersteld en dat leidt tot vermindering van het huurgenot van [partij] . De kantonrechter zal ook de gevorderde huurprijsvermindering bij wijze van voorschot in kort geding afwijzen, omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter een huurvermindering zal toewijzen, zoals door [partij] is gevorderd. Voor zover er al gebreken zijn geweest, zijn die meteen verholpen.
De proceskosten
4.17.
[partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Granit worden begroot op:
- salaris advocaat
€
407,00
(0,5 x € 814,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,00
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Granit af,
5.2.
veroordeelt Granit in de proceskosten van € 1.763,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening, indien Granit niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt,
5.3.
veroordeelt Granit tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na het vonnis zijn betaald,
5.4.
verklaart de veroordelingen onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [partij] af,
5.6.
veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 542,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
veroordeelt [partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald,
5.8.
verklaart de veroordelingen onder 5.6. en 5.7. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2024.