Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10812837 \ CV EXPL 23-2679
Vonnis van 16 juli 2024
in de zaak van
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd te Almelo,
eisende partij,
hierna te noemen: Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
ANTONIUS BEWINDVOERING B.V.,
gevestigd te Hengelo,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer
[onderbewindgestelde](hierna: [onderbewindgestelde]),
[onderbewindgestelde](hierna: [onderbewindgestelde]),
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. M. Tijken.
1.Het geschil in het kort
1.1.
[onderbewindgestelde] huurt een woning van Beter Wonen. Beter Wonen vorderde in eerste instantie medewerking van [onderbewindgestelde] aan het plaatsen van rookmelders in de huurwoning. Na het ontvangen van de dagvaarding heeft [onderbewindgestelde] hieraan meegewerkt. Beter Wonen vordert – na eiswijziging – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert zij veroordeling van de bewindvoerder tot het schoon houden en onderhouden van het gehuurde, mee te werken aan evaluatiemomenten/inspecties en medewerkers van Beter Wonen toe te laten tot de woning.
1.2.
De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming af, onder meer doordat onvoldoende onderbouwd is gesteld dat de woning zodanig vervuild/onvoldoende gestoffeerd was dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook de overige verwijten van Beter Wonen aan [onderbewindgestelde] zijn onvoldoende komen vast te staan of kunnen niet tot ontbinding leiden.
1.3.
Van de subsidiaire vorderingen wordt de bewindvoerder alleen veroordeeld tot het meewerken aan evaluatiemomenten/inspecties.
1.4.
De bewindvoerder wordt in de proceskosten van Beter Wonen veroordeeld, omdat Beter Wonen de procedure terecht is gestart. [onderbewindgestelde] was immers verplicht mee te werken aan het plaatsen van rookmelders en [onderbewindgestelde] heeft hier pas na het ontvangen van de dagvaarding aan meegewerkt.
2.De procedure
2.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis;
- de conclusie van dupliek;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis;
- de conclusie van dupliek;
- de akte uitlating producties van Beter Wonen.
2.2.
De beslissing wordt vandaag gegeven en toegelicht in dit vonnis.
3.De feiten
3.1.
[onderbewindgestelde] is onder beschermingsbewind gesteld.
3.2.
[onderbewindgestelde] huurt sinds 2006 een woning van Beter Wonen. Naar aanleiding van een conflict tussen [onderbewindgestelde] en zijn bovenbuurvrouw, is [onderbewindgestelde] in 2020 naar een andere woning van Beter Wonen verhuisd. Bij de eerste woning is een schadepost van bijna € 9.000,- ontstaan vanwege vervuiling en schade aan de woning. Via een betalingsregeling heeft [onderbewindgestelde] deze schuld voldaan.
3.3.
Sinds 2020 huurt [onderbewindgestelde] een woning van Beter Wonen aan de [adres] (hierna: het gehuurde/de woning).
3.4.
In de huidige huurovereenkomst zijn onder meer de volgende aanvullende huurvoorwaarden opgenomen:
“3. Huurder verklaart het gehuurde als goed huurder te bewonen, zowel wat betreft het onderhoud van de woning als (…)
4. Huurder laat medewerkers van Beter Wonen en betrokken hulpverlening binnen in de woning, zowel aangekondigd als onaangekondigd om controles uit te voeren op de wijze van bewoning van het gehuurde;
5. Huurder accepteert en werkt mee aan geboden hulpverlening en ondersteuning, ook wanneer hij daar zelf de noodzaak wellicht niet van inziet;
(…)
Indien huurder zich niet houdt aan deze afspraken, zal dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.”
3.5.
Beter Wonen heeft sinds 6 april 2022 contact met [onderbewindgestelde] proberen te krijgen om rookmelders te laten plaatsen in de woning, zowel per brief, meerdere malen telefonisch als via huisbezoeken. Ook is [onderbewindgestelde] bij brief van 1 maart 2023 van de gemachtigde van Beter Wonen aan de bewindvoerder verzocht contact op te nemen met Beter Wonen en is op 1 juni contact opgenomen met de bewindvoerder. Op 10 juli 2023 is [onderbewindgestelde] nogmaals per brief verzocht contact op te nemen met Beter Wonen. Het is Beter Wonen niet gelukt een afspraak met [onderbewindgestelde] te maken om de rookmelders te laten plaatsen.
3.6.
Vervolgens is de bewindvoerder tegen 28 november 2023 gedagvaard om – kort gezegd – mee te werken aan het plaatsen van de rookmelder(s).
3.7.
Bij e-mail van 20 november 2023 heeft de bewindvoerder bij Beter Wonen gemeld dat de rookmelders konden worden geplaatst.
3.8.
De rookmelders zijn op 29 november 2023 geplaatst.
3.9.
Bij e-mail van 6 december 2023 van de gemachtigde van Beter Wonen aan de gemachtigde van de bewindvoerder is [onderbewindgestelde] verzocht mee te werken aan een inspectie van de kamers in het gehuurde.
3.10.
De inspectie heeft op 15 december 2023 plaatsgevonden.
3.11.
Bij brief van 17 januari 2024 schreef de gemachtigde van Beter wonen aan de gemachtigde van de bewindvoerder dat is geconstateerd:
“
dat het gehuurde ernstig is vervuild en niet adequaat is gemeubileerd en gestoffeerd. De heer [onderbewindgestelde] heeft tijdens het huisbezoek te kennen gegeven geen hulp in de huishouding te hebben en dit ook niet te wensen. (…) Beter Wonen heeft Bemoeizorg ingeschakeld, die zal proberen met de heer [onderbewindgestelde] in contact te komen en de benodigde hulp in te schakelen. Ik verzoek u er bij de heer [onderbewindgestelde] op aan te dringen om deze hulp te accepteren en hieraan medewerking te verlenen. Indien de heer [onderbewindgestelde] hieraan geen medewerking verleent, zal ik een akte wijziging van eis indienen en daarin de ontbinding en ontruiming van het gehuurde vorderen.
dat het gehuurde ernstig is vervuild en niet adequaat is gemeubileerd en gestoffeerd. De heer [onderbewindgestelde] heeft tijdens het huisbezoek te kennen gegeven geen hulp in de huishouding te hebben en dit ook niet te wensen. (…) Beter Wonen heeft Bemoeizorg ingeschakeld, die zal proberen met de heer [onderbewindgestelde] in contact te komen en de benodigde hulp in te schakelen. Ik verzoek u er bij de heer [onderbewindgestelde] op aan te dringen om deze hulp te accepteren en hieraan medewerking te verlenen. Indien de heer [onderbewindgestelde] hieraan geen medewerking verleent, zal ik een akte wijziging van eis indienen en daarin de ontbinding en ontruiming van het gehuurde vorderen.
Ik stel voor dat wij de rechtbank gezamenlijk verzoeken de procedure zes weken aan te houden, in afwachting van het opstarten van de hulpverlening.”
3.12.
Na het huisbezoek is door een wijk-GGD’er van de gemeente Almelo het gehuurde schoongemaakt.
3.13.
Bij e-mail van 12 maart 2024 vraagt de gemachtigde van Beter Wonen aan de gemachtigde van de bewindvoerder of huishoudelijk hulp is aangevraagd.
3.14.
Op 28 maart 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen een sociaal verpleegkundige OGGZ-wijk GGD Almelo, een consulent van Beter Wonen, een collega van haar en [onderbewindgestelde]. De sociaal verpleegkundige schreef daarover als volgt:
“De volgende voorwaarden gelden in ieder geval voor het in aanmerking kunnen komen voor een andere woning (…).
(…)
Dhr. heeft tegen de woningbouw nu aangegeven dat hij bereid is om huishoudelijk hulp en begeleiding te accepteren wat een voorwaarde wordt voor een 3 partijen overeenkomst. (…)”
4.Het geschil
4.1.
Beter Wonen vorderde in eerste instantie bij dagvaarding – kort gezegd – veroordeling van de bewindvoerder om mee te werken aan het plaatsen van rookmelders in het gehuurde.
Bij akte wijziging van eis heeft Beter Wonen haar eis gewijzigd. Zij vordert nu, kort gezegd:
primair:
de huurovereenkomst tussen Beter Wonen en [onderbewindgestelde] te ontbinden;
de bewindvoerder te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
subsidiair
de bewindvoerder te veroordelen:
het gehuurde als een goed huurder schoon te maken en te onderhouden;
mee te werken aan vier tot zes evaluatiemomenten per jaar met Beter Wonen, waarbij wordt toegestaan dat alle kamers van het gehuurde worden geïnspecteerd;
om medewerkers van Beter Wonen, die een bezoek vooraf hebben aangekondigd, toe te laten in het gehuurde.
primair en subsidiair
de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten.
4.2.
Beter Wonen stelt dat [onderbewindgestelde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden, de aanvullende voorwaarden en de wet door:
- het gehuurde ernstig te vervuilen en niet schoon te maken en te onderhouden. Dit is tijdens een inspectie op 15 december 2023 geconstateerd. Deze inspectie was gepland, nadat op 29 november 2023 was geconstateerd dat de vloer zwart was van het vuil en de trap vol lag met stofwolken en hondenharen;
- het gehuurde niet te voorzien van adequate stoffering;
- Beter Wonen niet in staat te stellen de rookmelders te plaatsen;
- Beter Wonen niet toe te staan het gehuurde te inspecteren; zo weigerde [onderbewindgestelde] op 29 november 2023 dat Beter Wonen de woning verder inspecteerde;
- elke vorm van huishoudelijk hulp en/of hulpverlening te weigeren. Dit heeft [onderbewindgestelde] op 15 december 2023 tegen Beter Wonen gezegd. Ook is na het schoonmaken van de woning, niet gereageerd op de vraag of voor [onderbewindgestelde] huishoudelijk hulp is aangevraagd en [onderbewindgestelde] bereid is begeleiding te accepteren.
Volgens Beter Wonen zijn de tekortkomingen van [onderbewindgestelde] dermate ernstig dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
4.3.
De bewindvoerder voert onder meer als verweer dat de eiswijziging buiten de reikwijdte van artikel 130 Rv valt en die bovendien in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Voorts voert de bewindvoerder aan dat [onderbewindgestelde] eerder geen afspraak voor de rookmelders had gemaakt, omdat hij ernstig ziek is en vanwege pijn- en vermoeidheidsklachten aangewezen is op bedrust. Inmiddels heeft hij meegewerkt aan de plaatsing van de rookmelders. Ook heeft hij meegewerkt aan de inspectie op 15 december 2023. De bewindvoerder betwist dat de woning ernstig vervuild is geweest en dat sprake is van verwaarlozing. [onderbewindgestelde] staat bovendien open voor hulpverlening; de bewindvoerder weet niet of huishoudelijke hulp al is aangevraagd. [onderbewindgestelde] heeft meegewerkt aan het schoonmaken van zijn huis en is in staat om – met hulpverlening – het gehuurde te onderhouden. Gezien de gezondheidstoestand is de bewindvoerder van mening dat [onderbewindgestelde] zijn huurwoning niet mag verliezen.
Tot slot voert de bewindvoerder aan dat de subsidiaire vorderingen niet gepast zijn, nu geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst of van ernstige overlast.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Procespartij
5.1.
Nu [onderbewindgestelde] onder beschermingsbewind is gesteld, is de bewindvoerder de formele procespartij in deze procedure.
De eiswijziging
5.2.
De bewindvoerder heeft bezwaar gemaakt tegen de door Beter Wonen ingediende eiswijzigingen.
5.3.
Artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen. Dit kan anders zijn als de eiswijziging in strijd zou zijn met de goede procesorde. Daarbij gaat het onder meer om onredelijke bemoeilijking van de verdediging of onredelijke vertraging van het geding.
5.4.
De kantonrechter acht de eiswijzigingen niet in strijd met de goede procesorde en zal de eiswijziging(en) toestaan. Zij overweegt daartoe dat de feiten die ten grondslag liggen aan de gewijzigde eis zich hebben geopenbaard na het uitbrengen van de dagvaarding. Hierdoor kon Beter Wonen deze vorderingen niet eerder instellen. De bewindvoerder heeft bovendien alle gelegenheid gehad inhoudelijk verweer te voeren tegen de gewijzigde eis. Van onredelijke vertraging is ook geen sprake geweest. Daarvan zou juist sprake zijn als Beter Wonen de bewindvoerder opnieuw zou moeten dagvaarden voor de nieuwe vorderingen.
5.5.
De kantonrechter gaat dan ook over op de inhoudelijke behandeling van de zaak.
Ontbinding huurovereenkomst
5.6.
De kantonrechter dient te beoordelen of [onderbewindgestelde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en of de tekortkoming ernstig genoeg is om (de vergaande gevolgen van een) ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, mede in het licht van de omstandigheden van dit geval.
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat [onderbewindgestelde], ondanks zijn gezondheidstoestand, contact had kunnen opnemen met Beter Wonen voor het plaatsen van de rookmelders. Het nalaten een en ander tijdig te laten plaatsvinden en hiertoe eerst gelegenheid te bieden nadat Beter Wonen een dagvaarding heeft uitgebracht is onvoldoende om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, te meer nu de rookmelders inmiddels zijn geplaatst.
5.8.
Ditzelfde geldt voor het feit dat [onderbewindgestelde] op 29 november 2023 niet heeft meegewerkt aan een inspectie; op 15 december 2023 heeft deze inspectie alsnog met toestemming van [onderbewindgestelde] plaatsgevonden. Van overige weigeringen tot inspectie van de woning is niet gebleken.
5.9.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat Beter Wonen onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de vervuiling van het gehuurde zodanig ernstig was/is, dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Weliswaar staat vast dat de woning vervuild was, onder meer nu GGD is ingeschakeld om de woning schoon te maken, maar Beter Wonen heeft onvoldoende concreet gesteld in welke zin sprake was van vervuiling. Beter Wonen heeft slechts gesteld dat sprake was van stofwolken, hondenharen en dat de vloer zwart was van het vuil. Nu verder niets is gesteld over (de ernst van) de vervuiling (en er bijvoorbeeld geen foto’s zijn overgelegd), is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat sprake is van een situatie die ontoelaatbaar is.
Ook stelt Beter Wonen dat het gehuurde onvoldoende gestoffeerd was, maar in welke zin het gehuurde niet was gestoffeerd en in hoeverre [onderbewindgestelde] daarmee niet aan zijn huurverplichtingen voldoet, heeft Beter Wonen niet naar voren gebracht.
5.10.
Bovendien voert de bewindvoerder aan dat [onderbewindgestelde] – met hulpverlening – in staat is het gehuurde te onderhouden en dat [onderbewindgestelde] bereid is hulpverlening/schoonmaakhulp te accepteren. [onderbewindgestelde] heeft ook toegestaan dat GGD na de inspectie op 15 december 2023 de woning kwam schoonmaken. Bovendien staat in het verslag van de sociaal verpleegkundige van de GGD dat [onderbewindgestelde] bereid is huishoudelijke hulp te accepteren.
5.11.
Op basis van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat op dit moment onvoldoende onderbouwd is gesteld dat [onderbewindgestelde] zodanig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Schoonmaken en onderhouden van het gehuurde
5.12.
Beter Wonen vordert verder om de bewindvoerder bij wijze van ordemaatregel als gedragsmaatregel op te leggen dat de bewindvoerder het gehuurde als een goed huurder dient schoon te maken en te onderhouden.
5.13.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek als goed huurder dient te gedragen. Op basis daarvan heeft een huurder reeds een zorgplicht ten aanzien van het gehuurde. Ook staat in de aanvullende huurvoorwaarden dat [onderbewindgestelde] het gehuurde als een goed huurder moet bewonen, onder meer voor wat betreft het onderhoud van de woning. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om het gevorderde toe te wijzen.
Meewerken evaluatiemomenten en inspecties
5.14.
Beter Wonen vordert daarnaast om de bewindvoerder bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing op te leggen dat de bewindvoerder moet meewerken aan vier tot zes evaluatiemomenten per jaar met Beter Wonen waarbij de bewindvoerder Beter Wonen dient toe te staan alle kamers van het gehuurde te inspecteren.
5.15.
De kantonrechter overweegt dat partijen in de aanvullende huurvoorwaarden zijn overeengekomen dat [onderbewindgestelde] medewerkers van Beter Wonen en betrokken hulpverlening zal binnen laten om controles uit te voeren op de wijze van bewoning van het gehuurde. Voorts is gebleken dat het voor Beter Wonen moeilijk is om in contact te komen met [onderbewindgestelde]. Zo heeft het veel inspanning gekost en heeft het zelfs tot een dagvaarding moeten komen om een afspraak met [onderbewindgestelde] te kunnen maken om rookmelders in het gehuurde te laten plaatsen.
5.16.
De kantonrechter overweegt verder dat Beter Wonen er belang bij heeft dat de woning niet (verder) wordt verwaarloosd, te meer nu er bij Beter Wonen zorgen in dit verband zijn ontstaan, gelet op de schade die door vervuiling is ontstaan bij de vorige woning die [onderbewindgestelde] van Beter Wonen heeft gehuurd. Ook is tot op heden niet gebleken dat hulpverlening is opgestart, terwijl de bewindvoerder lijkt te erkennen dat [onderbewindgestelde] (enkel) met hulp in staat is het gehuurde goed schoon te houden/onderhouden.
5.17.
De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de gevorderde gedragsaanwijzing op te leggen en de bewindvoerder te veroordelen tot het meewerken aan evaluatiemomenten, waarbij Beter Wonen in staat wordt gesteld alle kamers van het gehuurde te inspecteren. De kantonrechter acht een viertal inspecties per jaar in dit verband voldoende.
Medewerkers Beter Wonen toelaten in de woning
5.18.
Beter Wonen vordert daarnaast om bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing op te leggen dat de bewindvoerder medewerkers van Beter Wonen, die een bezoek vooraf hebben aangekondigd, dient toe te laten in het gehuurde.
5.19.
De kantonrechter wijst dit verzoek af, omdat niet duidelijk is voor welk doel Beter Wonen, naast het gevorderde onder d) (voor inspecties en evaluatiemomenten), toegang wil tot het gehuurde. De kantonrechter oordeelt dat de bewindvoerder Beter Wonen niet in algemene zin altijd na aankondiging hoeft toe laten tot het gehuurde.
Proceskosten
5.20.
Beter Wonen is de procedure terecht gestart, nu [onderbewindgestelde] pas na het ontvangen van de dagvaarding heeft meegewerkt aan het plaatsen van rookmelders in het gehuurde. Op basis van artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek is een huurder namelijk verplicht de verhuurder de gelegenheid te geven dringende werkzaamheden uit te voeren. Naast de wettelijke verplichting om rookmelders te hebben op elke woonverdieping van een woning, is het plaatsen van rookmelders van belang voor de veiligheid van [onderbewindgestelde] en omwonenden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat sprake is van dringende werkzaamheden, waar [onderbewindgestelde] aan had moeten meewerken. De bewindvoerder wordt daarom in de proceskosten van Beter wonen veroordeeld.
5.21.
Anderzijds is Beter Wonen grotendeels in het ongelijk gesteld ten aanzien van de gewijzigde eisen. De kantonrechter wijst daarom slechts 1 punt (voor de dagvaarding) toe aan gemachtigdensalaris.
De proceskosten van Beter Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
132,43
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
199,00
(1 punt × € 199,00)
- nakosten
€
99,50
(plus eventuele kosten voor betekening)
Totaal
€
558,93
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde], bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing om mee te werken aan vier evaluatiemomenten per jaar met Beter Wonen in het gehuurde, waarbij de bewindvoerder Beter Wonen dient toe te staan alle kamers van het gehuurde te inspecteren;
6.2.
veroordeelt de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde], in de proceskosten van Beter Wonen, tot op heden begroot op € 558,93, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Als de bewindvoerder dit bedrag niet tijdig aan Beter Wonen betaalt en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de bewindvoerder ook de kosten van betekening aan Beter Wonen betalen;
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024. (JK)