Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11175287 \ CV EXPL 24-1354
Vonnis in kort geding van 1 juli 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. F. Hoff.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 juni 2024 met producties,
- de van de zijde van [gedaagden] overgelegde producties,
- de mondelinge behandeling op 27 juni 2024,
- de pleitnota van [eiseres] ,
- de pleitnota van [gedaagden] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn in 2022 met elkaar een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd voor maximaal twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan de [adres] .
De huurovereenkomst bepaalt in artikel 3:
“Duur, verlenging en opzegging
Bepaalde tijd voor maximaal twee (2) jaar (zelfstandig) of korter
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van maximaal twee (2) jaar of korter (zelfstandige woonruimte)/ maximaal vijf (5) jaar of korter (onzelfstandige woonruimte), te weten één (1) jaar, ingaande op 20 juli 2022 en lopende tot en met 20 juli 2023.
3.2
Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, mits huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien de ingangsdatum niet op een werkdag valt, zal het gehuurde op de eerstvolgende werkdag ter beschikking worden gesteld.
3.3
Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kan verhuurder deze huurovereenkomst
niet tussentijds door opzegging beëindigen.
3.4
De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aantwee (2) jaren in het geval van zelfstandige woonruimte in het geval van onzelfstandige woonruimteen de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.”
2.2.
In artikel 18.2 van de algemene bepalingen, die volgens [eiseres] van toepassing zijn, staat:
“Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan twee jaren (in het geval van zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn gedaan niet later dan één maand voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die termijn”.
2.3.
Volgens [eiseres] is de huurwoning op 14 november 2023 verkocht aan derden, staat de levering van de woning gepland op morgen, 2 juli 2024, en heeft zij met de kopers afgesproken dat de woning zal worden opgeleverd vrij van huur.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert -samengevat- dat [gedaagden] worden veroordeeld het gehuurde binnen drie dagen na dit vonnis te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van [eiseres] te stellen. Volgens [eiseres] is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten, maximaal twee jaar, en zijn [gedaagden] ermee bekend dat de huurovereenkomst eindigt. Zij hebben voldoende tijd gehad om te anticiperen op het moeten vertrekken uit de woning. [eiseres] heeft eind 2023 al met hen gesproken over het feit dat zij de woning had verkocht en dat [gedaagden] er daarom uit moesten. Bij (aangetekende) brieven van 28 maart 2024, 15 mei 2024 en 10 juni 2024 van Noaber Notarissen zijn [gedaagden] ervan op de hoogte gesteld dat de huurovereenkomst in juli 2024 zal eindigen. Een laatste sommatie is verstuurd op 20 juni 2024. [gedaagden] weigeren echter vooralsnog te vertrekken en daardoor komt de levering van de woning (vrij van huur) op 2 juli a.s. in gevaar en riskeert [eiseres] dat zij uit hoofde van de koopovereenkomst een contractuele boete moet betalen.
3.2.
[gedaagden] voeren -samengevat- het volgende verweer. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst waren zij dringend op zoek naar een woning omdat hun eigen woning werd gesloopt. Met [eiseres] hebben zij een huurovereenkomst voor een jaar gesloten om niet direct een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te hoeven sluiten. Zij betwisten dat het de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst voor twee jaar te sluiten. [eiseres] heeft haar notaris verzocht om een huurovereenkomst voor de duur van één jaar op te stellen, ingaande op 20 juli 2022 en lopende tot en met 20 juli 2023. Anders dan [eiseres] stelt, waren [gedaagden] bij aanvang van de huurovereenkomst er niet van op de hoogte dat [eiseres] het gehuurde wilde verkopen: [eiseres] gaf aan de woning als belegging aan te willen houden voor de huurpenningen. Begin 2023 hebben [gedaagden] contact opgenomen met [eiseres] in verband met de tuin. [gedaagden] wilden de tuin aan pakken met alle daaraan verbonden kosten en zij wilden daarom graag duidelijkheid over de huurovereenkomst gelet op deze forse investering. [eiseres] gaf toen te kennen dat zij de tuin mochten aanpakken, dat zij zich geen zorgen hoefden te maken over het aflopen van het huurcontract en dat de investering in de toekomst hoe dan ook met hen zou worden afgerekend. In de periode maart/april 2023 tot en met augustus 2023 is de tuin daadwerkelijk aangepakt, waarbij [eiseres] nog aanwezig is geweest en de opmerking heeft gemaakt dat de tuin er al prachtig uit begon te zien.
[gedaagden] betwisten dat met hen is afgesproken dat zij het gehuurde per 1 juli 2024 zouden verlaten en/of dat de huur rechtsgeldig is opgezegd. [gedaagden] huurden de woning aanvankelijk voor bepaalde tijd voor de duur van 1 jaar en de huurovereenkomst is daarna stilzwijgend verlengd voor onbepaalde tijd. [eiseres] heeft vóór het verstrijken van de bepaalde tijd (20 juli 2023) niet aangezegd, laat staan schriftelijk zoals vereist, dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd. Sterker nog, zij heeft toen gezegd dat [gedaagden] zich geen zorgen hoefden te maken over het aflopende huurcontract. Verder voeren [gedaagden] aan dat verkoop van een woning geen beëindigingsgrond is als bedoeld in artikel 7:274 BW en dat artikel 7:226 BW bepaalt dat koop geen huur breekt.
Tot slot is de zaak volgens [gedaagden] ook niet geschikt voor behandeling in kort geding en wegen hun belangen (zij hebben een gezin met vier kleine kinderen en hebben geen alternatieve woonruimte) volgens hen zwaarder dan de belangen van [eiseres] . Voor het geval de vordering zou worden toegewezen, verzoeken zij om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beoordeling in kort geding
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] een voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft, gelet op de verkoop van de woning, vrij van huur, en de levering daarvan op 2 juli a.s.
4.2.
De kantonrechter overweegt dat de vordering, die strekt tot het door [gedaagden] moeten ontruimen van hun woning, slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst op 2 juli 2024 of 20 juli 2024 eindigt en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van de situatie dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval meegewogen te worden. Daarbij geldt dat in een kort geding procedure in beginsel geen ruimte is voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval onvoldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal komen tot toewijzing van de vordering als een gewone procedure wordt gevolgd. [eiseres] stelt dat het de bedoeling was om een huurovereenkomst voor twee jaar althans maximaal twee jaar te sluiten, maar dat is door [gedaagden] gemotiveerd betwist. De tekst van de huurovereenkomst, die nota bene is opgesteld door de notaris van [eiseres] , ondersteunt het standpunt van [gedaagden] . In de huurovereenkomst staat dat die is gesloten voor de duur van twee jaar of korter, en in artikel 3.1 is dat gespecificeerd in één jaar, ingaande op 20 juli 2022 en lopende tot en met 20 juli 2023. In 3.4 staat verder dat de huurovereenkomst doorloopt voor onbepaalde tijd, als de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert over het eindigen van de huur, en de in artikel 3.1 genoemde periode (van 20 juli 2022 tot en met 20 juli 2023) verstrijkt. Van tijdig informeren als bedoeld in artikel 18.2 van de algemene bepalingen is niet gebleken. Dit wijst op het bestaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tussen partijen. Dat [eiseres] tot voor kort -ten onrechte- in de veronderstelling was dat de huurovereenkomst voor twee jaar was, is voor haar ongelukkig, maar maakt dit niet anders.
4.4.
In kort geding kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat [eiseres] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurovereenkomst tot een rechtsgeldig einde komt op 2 juli 2024 of 20 juli 2024 a.s. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.
4.5.
De kantonrechter wil partijen nog in overweging geven om nader met elkaar te onderhandelen. [eiseres] heeft [gedaagden] geholpen toen zij in nood zaten en nu is het [eiseres] die in een lastig parket zit, gelet op de verkoop van de woning vrij van huur en een mogelijke boete. Tijdens de mondelinge behandeling leken [gedaagden] niet principieel onwelwillend te zijn om de woning te verlaten, mits zij een andere woonruimte zouden kunnen betrekken en zij een passende vergoeding zouden krijgen voor de kosten die zij hebben gemaakt voor de tuin. Misschien kan langs die weg toch een praktische oplossing worden gevonden.
4.6.
[eiseres] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te dragen.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 814,00 wegens salaris van de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2024.