ECLI:NL:RBOVE:2024:3374

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/280077/ HA ZA 22-133

Vonnis van 26 juni 2024

in de zaak van

[partij A],

wonende te [woonplaats 1],

eiser in conventie, gedaagde in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen [partij A],

advocaat: mr. A.G.E. Verbart te Tilburg,

tegen

1.[partij B 1],

wonende te [woonplaats 2] (Duitsland),
2.
[partij B 2],

wonende te [woonplaats 3] (Duitsland),

gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen: [partij B] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. M. Inan te Enschede.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 31 mei 2023;
- het deskundigenbericht, ingekomen ter griffie op 21 maart 2024;

- de conclusie na deskundigenbericht van [partij A];

- de conclusie na deskundigenbericht van [partij B]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald. In verband met het vertrek van de rechter die het laatste tussenvonnis heeft gewezen naar een andere sector van deze rechtbank, wordt dit vonnis gewezen door mr. Haarhuis.

2.De verdere beoordeling

in conventie

2.1.

In het tussenvonnis van 31 mei 2023 heeft de rechtbank een deskundigenbericht gelast. Aan de deskundige, ing. [naam] van Kode Consult, zijn de volgende vragen ter beantwoording voorgelegd:

wat is de oorzaak van de vochtproblemen in de kelder, zoals onder meer is omschreven in het onderzoeksrapport van De Raad Expertise en het aanvullend onderzoeksrapport van Expertise Bureau Noord?

kunt u daarbij ook aangeven of en in hoeverre aspecten als het grondwaterpeil en seizoensinvloeden hierbij een rol spelen?

kunt u aangeven of en in hoeverre de genoemde vochtproblemen / lekkages ook (mede) door een andere omstandigheid zijn ontstaan, zoals bijvoorbeeld (i) het dempen van de afwateringssloot, (ii) het ophogen van de tuin, (iii) het verbouwen van de woning?

kunt u aangeven of de door u geconstateerde oorzaak van de vochtproblemen / lekkages reeds op de datum van de levering van de woning (12 april 2019) bestond en zo nee, wanneer deze dan is ontstaan?

kunt u aangeven welke herstelmaatregelen u aangewezen acht om de vochtproblemen in het souterrain permanent te herstellen en wat de geraamde (herstel)kosten van die maatregelen zijn?

zijn er nog andere punten die u op basis van uw onderzoek en bevindingen naar voren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

2.2.

De deskundige heeft op 21 maart 2024 zijn rapport uitgebracht. De deskundige heeft daarbij onder meer geschreven als volgt:

“De rechtbank gaat ervan uit dat sprake is van constructieve gebreken aan de woning bestaande uit een ondeugdelijke aansluiting van de keldervloer op de kelderwand en een ondeugdelijke aansluiting bij de koekoeken met inwatering tot gevolg.

(…)

Op de vraag of nadien opnieuw lekkages hebben plaatsgevonden deelt [partij A] mee dat dit niet het geval is. [partij A] merkt daarbij op dat in mei 2020 rond de gehele woning een drainagesysteem is aangelegd op ca. 80 centimeter onder maaiveld, onder het niveau van de koekoeken.”

antwoord op vraag 1.

“(…) Een eerste en tweede lekkage hebben zich voorgedaan op de aansluiting van de keldervloer op de kelderwand, de zogenoemde kim.

(…)

Met het uitvoeren van betonreparaties is deze lekkage verholpen.

Uit de stukken maak ik op dat het met name gaat om de oorzaak van lekkage 3 waarbij een belangrijk deel van de kelder onder water is komen te staan en waarbij het water vanuit de koekoeken de kelder is binnengestroomd.

De oorzaak van deze laatstgenoemde vochtproblemen in de kelder zijn veroorzaakt door de combinatie van de volgende omstandigheden:

De aanwezigheid van een kelderconstructie die niet waterdicht is op de aansluiting van de betonnen kelderwand op de koekoeken en evenmin ter plaatse van de kozijnen in de koekoeken;
De aanwezigheid van een laag water in de koekoeken gedurende langere periode (weken) hetgeen een gevolg is gebleken van een (tijdelijk) hoge grondwaterstand rond de woning.”

antwoord op vraag 2.

“Uit de beschikbare gegevens volgt dat het grondwaterpeil direct van invloed geweest is op de lekkages. Dit volgt uit de mededeling door [partij A] dat er door [partij A] in de nabijheid van de beide koekoeken twee peilbuizen zijn geslagen tot in de kleilaag, waarin de stand van het grondwater regelmatig is gemeten, waarbij is vastgesteld dat op het moment dat de lekkages gestopt waren het waterniveau in de twee peilbuizen lager stond dan de onderzijde van de koekoeken. Ook de (gedurende enige weken) blijvende toestroom van water in de koekoeken kan alleen herleid worden tot een hoge grondwaterstand.

(…)”

antwoord op vraag 3.

“Uit de beschikbare gegevens volgt dat het dempen van de afwateringssloot en het ophogen van de tuin wezenlijk van invloed zijn geweest op de genoemde vochtproblemen. Zoals genoemd bij de beantwoording van de voorgaande vragen is er een duidelijke relatie tussen de lekkage en de hoogte van de grondwaterstand.

(…)

Wanneer grondwater niet (snel genoeg) in de bodem weg kan zakken, zal het water geneigd zijn horizontaal te verplaatsen naar locaties waar het wel weg kan. Dat is in zijn algemeenheid, maar ook in deze specifieke situatie de functies van greppels, namelijk om een overvloed aan grondwater sneller af te kunnen voeren naar lagergelegen delen en daarmee het grondwaterniveau te verlagen.

Het voorgaande betekent dat vanwege de kleihoudende ondergrond het niveau van het grondwater tevens beïnvloed wordt door het dempen van de afwateringssloot en het ophogen van de tuin. De kortste afstand van de woning tot aan greppel C bedroeg ca. 8 meter. Op dit punt is het maaiveld ca. 70 centimeter opgehoogd. Daarnaast had de greppel een diepte van 20-25 centimeter. Dit betekent dat voorheen het water op een afstand van 8 meter van de woning en op een niveau dat 90 cm lager lag dan het huidige maaiveld, via de greppels vrij weg kon stromen van de woning af, terwijl die mogelijkheid door het dempen van de greppel en het ophogen van het maaiveld sterk is afgenomen. Daardoor zal de bodem het water langer vasthouden met een (tijdelijke) stijging van het grondwater tot gevolg. Dit is precies de hoogte waarop zich ook de koekoeken bevinden. Dit volgt ook uit de door [partij A] uitgevoerde metingen van de grondwaterstand ter plaatse van de koekoeken, waarbij is vastgesteld dat het grondwater gestegen is tot boven de onderzijde van de koekoeken.

Wat betreft de verbouw van de woning zijn er geen aanwijzingen dat de verbouw van invloed geweest is op de lekkages. (…)”

antwoord op vraag 4.

“(…)

De constructie van de kelder bestaat uit een betonnen bak die op zichzelf waterdicht is (behoudens twee plekken ter plaatse van de kim waar eerder lekkage is opgetreden) en waarbij de waterdichte constructie loopt tot aan de onderzijde van de koekoeken. Hier zijn de koekoeken inclusief de kozijnen aangesloten op de kelderwanden. Deze aansluitingen zijn duidelijk niet waterdicht uitgevoerd. Deze constructie is al zo vanaf de bouw van de woning en was dus ook ten tijde van de levering van de woning niet waterdicht.

Het is echter de vraag of dit als gebrek is aan te merken. Wanneer er namelijk vanuit gegaan kon worden dat het water nooit boven de onderzijde van de koekoeken uit zou komen en er dus ook geen wezenlijke waterbelasting op dit deel van de kelderwand te verwachten was, dan is er ook geen noodzaak deze aansluiting waterdicht uit te voeren.

Door Expertise Bureau Noord is eerder vastgesteld dat de houten betimmering aan de binnenzijde van de kelderwand in een redelijke toestand verkeerden en geen duidelijke lekkagesporen vertoonden. Hieruit wordt afgeleid dat het niet gaat om een lekkage die al tientallen jaren voortduurt, maar om een lekkage vermoedelijk pas recent voor het eerst is ontstaan en het grondwater dus in bijna vijftig jaar tijd niet boven de onderzijde van de koekoeken is uitgekomen. Ook de wijze waarop het maaiveld rond de woning was uitgevoerd, met waterafvoerende greppels en een duidelijk verloop in het maaiveld duidt erop dat er, ondanks de slecht waterdoorlatende bodem, een mogelijkheid bestond om neerslagwater vrij snel af te voeren.

Gezien het bovenstaande acht ik het aannemelijk dat de lekkages in de kelder, waarbij het water via de koekoeken naar binnenstroomde, pas is ontstaan nadat het maaiveld rond de woning substantieel was opgehoogd, waardoor het neerslagwater niet meer snel afgevoerd kon worden, waardoor het grondwater bij of na hevige neerslag steeg tot boven de onderzijde van de koekoeken. (…)”

antwoord op vraag 5.

“Inmiddels is er door [partij A] een drainagesysteem rond de woning aangelegd en aangesloten op putten die verder van de woning verwijderd liggen. Deze herstelmethode is adequaat gebleken. Deze herstelmethode functioneert op soortgelijke wijze als de oude situatie met verlaagd maaiveld en greppels rond de woning (…)

Een alternatieve herstelmethode bestaat uit het aanbrengen van waterdichte aansluitingen rond de koekoeken, waarbij de afvoer van de koekoek niet rechtstreeks afwatert op de grond rond de woning, maar afwatert op een afzonderlijke put van waaruit het water weggepompt wordt. (…)

De kosten voor de aanleg van een drainage rond de woning (ca. 50 m1), inclusief de aanleg van een pompput met afvoerleiding naar een enkele tientallen meters verder gelegen kolk worden geraamd op een bedrag van ca. € 6.000,00 exclusief btw. Dit is inclusief materiaal en graafkosten, maar exclusief eventuele verwijdering en (her)aanleg van beplanting.

De kosten voor het waterdicht maken van de twee koekoeken inclusief de aansluiting op een pompput en met afvoerleiding naar een enkele tientallen meters verder gelegen kolk liggen in eenzelfde orde van grootte.”

“Deze eerste twee lekkages hebben zich voorgedaan in juni en augustus 2019. Op dat moment was de herinrichting van de tuin al volop bezig en waren de greppels niet meer aanwezig. (…) Het is dus mogelijk dat deze lekkages pas ontstaan zijn na een stijging van de grondwaterstand ten gevolge van het dempen van de greppels in combinatie met regenperiode.

Een en ander betekent dat de constructie niet zonder meer als gebrekkig is aan te merken. Deze heeft immers jarenlang gefunctioneerd zonder dat zich lekkages voordeden. Het is te verwachten dat zonder de verhoging van het maaiveld en het dempen van de greppels deze lekkages niet zouden zijn opgetreden.

(…)

[partij A] merkt op dat de tuin op afschot ligt. Ik merk op het om een zeer gering afschot gaat.

(…)

Na het dempen van de greppel en het verhogen van het maaiveld kon het water niet meer snel afgevoerd worden tot onder het niveau van de koekoeken en duurde het, mede vanwege de kleihoudende ondergrond, aanzienlijk langer om het grondwater te laten zakken.

(…)

Ik merk op dat de greppels juist dienen om het water in perioden van hoge neerslagintensiteit voldoende snel af te kunnen voeren en zo te voorkomen dat de grondwaterstand in tijden van neerslag te veel zou stijgen. Dit is in deze situatie extra van belang, enerzijds vanwege de aanwezigheid van een slecht waterdoorlatende kleilaag in de ondergrond en anderzijds vanwege de aanwezigheid van een kelder met koekoeken.

Deze koekoeken zijn in voldoende mate bestand tegen afstromend regenwater, maar zijn niet bestand tegen een laag grondwater die (gedurende een zekere tijd) continu tegen de gevel drukt.”

naar aanleiding van een lekkage na de inspectie door de deskundige:

“Ik herhaal dat het op basis van de verstrekte beelden niet gaat om een lekkage vanaf de buitenwanden van de kelder, waardoor het onwaarschijnlijk is dat het hier zou gaan om een lekkage via de kelderwand en het meer waarschijnlijk is dat deze lekkage een andere, vermoedelijk interne, oorzaak heeft.

(…)

Het is onjuist dat een kelder per definitie waterdicht en dus bestand dient te zijn tegen grondwater. Wel is het zo dat een constructie zodanig uitgevoerd dient te worden dat er onder normaal te verwachten omstandigheden geen water te constructie binnen kan dringen.

(…)”

2.3.

Volgens [partij A] heeft de deskundige vastgesteld dat sprake is van constructieve gebreken en heeft hij geen voldoende duidelijk en objectiveerbaar verband gelegd tussen de lekkages en de door [partij A] uitgevoerde werkzaamheden aan de woning en de tuin. De kelder is op diverse plekken in de kim nog steeds lek, ondanks de aangebrachte drainage. Omdat de aansluiting van de betonnen keldervloer op de betonnen kelderwand niet geheel waterdicht is, is sprake van een gebrek, dat aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. [partij A] acht de redenering van de deskundige dat er geen noodzaak bestaat om de aansluiting waterdicht uit te voeren omdat er vanuit mag worden gegaan dat het water nooit boven de onderzijde van de koekoeken uit zou komen en er dus geen wezenlijke waterbelasting op dit deel van de kelderwand te verwachten was, zeer merkwaardig. Dat de inwatering via de koekoeken pas is ontstaan nadat het maaiveld rond de woning is opgehoogd en dat de constructie jarenlang heeft gefunctioneerd zonder dat zich lekkages voordeden, zijn aannames van de deskundige die niet zijn onderbouwd.

2.4.

Volgens [partij B] blijkt uit het rapport van de deskundige dat geen sprake is van een gebrek, nu de hele situatie rondom de woning zo was ingericht dat er geen lekkages konden plaatsvinden. Voor zover er al constructieve gebreken waren, geldt dat die niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden: de situatie ten tijde van de levering van de woning was immers zo dat de woning/kelder beschermd was tegen lekkages door het lage maaiveld en de greppels. De twee lekkages in 2019 waren te gering om te kunnen concluderen dat het woongenot is aangetast. De deskundige is tot de conclusie gekomen dat er een causaal verband is tussen de door [partij A] uitgevoerde werkzaamheden in de tuin en de lekkages. [partij B] stemt in met die conclusie. Gezien het vorenstaande moeten de vorderingen van [partij A] worden afgewezen.

2.5.

De rechtbank overweegt dat de deskundige concludeert dat het niet waterdicht zijn van de kelderconstructie in wezen geen gebrek is (anders dan de rechtbank had geoordeeld), omdat de inrichting van de tuin rondom de woning ten tijde van de levering zodanig was (door het lage maaiveld en de aanwezigheid van greppels) dat regenval niet zou leiden tot lekkages in de kelder. Hij legt verder een direct verband tussen de ontstane lekkages en het dempen van de greppels en het verhogen van het maaiveld.

Anders dan [partij A] is de rechtbank van oordeel dat de conclusies van de deskundige voldoende zijn onderbouwd. De deskundige had de beschikking over een groot arsenaal aan stukken, waaronder de rapporten van Expertise Bureau Noord en De Raad Expertise, en heeft de woning in aanwezigheid van partijen bezichtigd. Hij heeft op basis van al hetgeen hem aan informatie ter beschikking stond geoordeeld dat zich geen relevante lekkages hebben voorgedaan in de tijd dat [partij B] de woning bewoonde. Dat dergelijke lekkages zich wel hebben voorgedaan, is door [partij A] niet, althans onvoldoende feitelijk onderbouwd. In het verlengde daarvan heeft de deskundige nauwkeurig beschreven wat de gevolgen van het ophogen van het maaiveld en het dempen van de greppels door [partij A] zijn geweest voor de grondwaterstand rond de woning en het bestand zijn van de kelder tegen regenwater. De bevindingen en conclusies van de deskundige komen er in de kern op neer dat er voordat [partij A] zijn werkzaamheden in de tuin uitvoerde een (natuurlijk) evenwicht bestond, dat voorkwam dat water in de kelder zou komen, en dat [partij A] zelf dat evenwicht heeft doorbroken.

2.6.

De rechtbank is van oordeel dat de deskundige zijn bevindingen en conclusies goed heeft onderbouwd. Zij neemt die conclusies daarom over en maakt die tot de hare. [partij A] heeft geen zwaarwegende, steekhoudende en met feiten onderbouwde argumenten tegen het deskundigenbericht ingebracht.

2.7.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [partij B] aan [partij A] een woning heeft geleverd die ten tijde van de levering niet die eigenschappen bezat die [partij A] mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en wat [partij B] hem over de woning heeft medegedeeld. Van non-conformiteit of dwaling is dus geen sprake. Gelet hierop dienen de vorderingen van [partij A] te worden afgewezen.

2.8.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [partij A] worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [partij B] begroot op € 1.301,- aan griffierecht en € 3.549,- (3 punten x tarief IV ad € 1.183,- per punt) aan salaris van zijn advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als na te melden.

in voorwaardelijke reconventie

2.9.

[partij B] heeft een vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van [partij A] worden afgewezen. Die situatie doet zich hier voor, zodat de rechtbank aan bespreking van de reconventionele vordering, die strekt tot veroordeling van [partij A] tot betaling van een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, toekomt. De rechtbank zal de vordering afwijzen, nu de gestelde kosten niet zijn gemaakt ter vaststelling van aansprakelijkheid of schade of ter verkrijging van voldoening buiten rechte, zoals bedoeld in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek.

2.10.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [partij B] worden veroordeeld in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [partij A] begroot op € 508,- (1 punt x tarief I) aan salaris van zijn advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als na te melden.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst de vorderingen van [partij A] af;

3.2.

veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van [partij B] begroot op € 1.301,- aan griffierecht en € 3.549,- aan salaris van zijn advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

verklaart onderdeel 3.2. van dit dictum uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

3.4.

wijst de vordering van [partij B] af;

3.5.

veroordeelt [partij B] hoofdelijk, des dat de een betaald hebbende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, aan de zijde van [partij A] begroot op € 508,- aan salaris van zijn advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.6.

verklaart onderdeel 3.5. van dit dictum uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op

26 juni 2024.