Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10703294 \ CV EXPL 23-3605
Vonnis van 16 januari 2024
in de zaak van
MOGELIJK B.V.,
gevestigd te Breukelen,
eisende partij,
hierna te noemen: Mogelijk,
gemachtigde: mr. W.M. van Agt,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
Mogelijk wil dat [gedaagde] haar € 3.200,00 betaalt, omdat hij buiten haar om een hypotheek heeft verkregen bij een investeerder die Mogelijk voor hem had gevonden. Dit is in strijd met de afspraken tussen partijen en bovendien onrechtmatig. [gedaagde] is het niet met Mogelijk eens.
1.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] Mogelijk niet hoeft te betalen. [gedaagde] heeft weliswaar onrechtmatig gehandeld, maar Mogelijk heeft onvoldoende onderbouwd wat de door haar geleden schade door dat handelen is. De vordering van Mogelijk wordt daarom afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 oktober 2023;
- de mondelinge behandeling van 21 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van mr. Van Agt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Mogelijk bemiddelt bij vastgoedfinancieringen. [gedaagde] zocht een financierder voor de verbouwing van het pand aan het [adres]. [gedaagde] wil het pand verbouwen en daarna verhuren als voorziening voor zijn oude dag.
3.2.
[gedaagde] heeft Mogelijk ingeschakeld om een financierder te vinden voor zijn project. Op 12 mei 2023 heeft [gedaagde] de dienstverleningsovereenkomst met Mogelijk digitaal ondertekend. In de overeenkomst staat onder andere:
“
Totale leensom € 160.000,00
Totale leensom € 160.000,00
[…]
Exit fee € 2.000,00 bij gedeeltelijke of volledige aflossing binnen 24 maanden na passeren van de akte.
[…]
Vergoedingen
Ter zake de Dienstverlening bent u de volgende Vergoedingen aan ons verschuldigd:
Afsluitprovisie € 3.920,00, zijnde 2,45% van de totale leensom, eenmalig verschuldigd aan Mogelijk B.V., te voldoen voorafgaand aan het passeren van de Lening- en Hypotheekakte door overboeking naar de Notarisrekening.
Maandelijkse € 50,00 exclusief btw, zijnde 0,375% op jaarbasis over de
administratiekosten initiële hoofdsom. […]
[…]
Meewerkingsplicht Geldnemer
Indien wij na aanvang van onze Dienstverlening een Geldgever bereid hebben gevonden de gevraagde Financiering aan u te verstrekken, bent u verplicht die Financiering ook daadwerkelijk te aanvaarden en ons in dat kader alle medewerking te verlenen. Komt u deze afspraak niet na, dan bent u een boete aan ons verschuldigd gelijk aan 2% van het bedrag van de Financiering.
Uiterste datum verstrekking Financiering
De gevraagde Financiering dient uiterlijk 8 weken na handtekening van de geldnemer door een Geldgever aan u te zijn verstrekt. Indien de Financiering na die datum niet aan u is verstrekt, eindigt onze Dienstverlening per direct.”
Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Mogelijk Vastgoedfinancieringen en Mogelijk Plus van 9 april 2019 van toepassing. In deze voorwaarden staat onder andere:
“
23.7 Titel 7 (Opdracht) van Boek 7 BW is, voor zover rechtens mogelijk, niet van toepassing tussen partijen.”
23.7 Titel 7 (Opdracht) van Boek 7 BW is, voor zover rechtens mogelijk, niet van toepassing tussen partijen.”
3.3.
Op 24 mei 2023 heeft Mogelijk de heer [naam 1] bereid gevonden de financiering te verstrekken aan [gedaagde]. De hypotheekakte voor de financiering door [naam 1] zou gepasseerd worden op 12 juni 2023. [naam 1] heeft zich echter teruggetrokken, omdat hij het niet eens was met een aantal door Mogelijk gestelde voorwaarden. Op 7 juni 2023 heeft Mogelijk daarom aan [gedaagde] onder andere het volgende gemaild:
“
Investeerder Dhr. [naam 1] heeft zich teruggetrokken uit het dossier, dit komt omdat hij het met een aantal schriftelijk vastgestelde voorwaarden niet eens is. […] Ik snap de teleurstelling maar wij gaan ons uiterste best doen om zo snel mogelijk weer een investeerder te vinden die jouw mooie project wil financieren.”
Investeerder Dhr. [naam 1] heeft zich teruggetrokken uit het dossier, dit komt omdat hij het met een aantal schriftelijk vastgestelde voorwaarden niet eens is. […] Ik snap de teleurstelling maar wij gaan ons uiterste best doen om zo snel mogelijk weer een investeerder te vinden die jouw mooie project wil financieren.”
Een dag later antwoordt [gedaagde] per e-mail:
“
Dat is idd erg slecht nieuws! Ik heb mijn tussenpersoon ook ingelicht over dit bericht en ik hoop snel op beter nieuws! Bedankt voor je berichtje.”
Dat is idd erg slecht nieuws! Ik heb mijn tussenpersoon ook ingelicht over dit bericht en ik hoop snel op beter nieuws! Bedankt voor je berichtje.”
3.4.
Vervolgens heeft [gedaagde] met [naam 1] alsnog een akkoord bereikt over een te verstrekken financiering, maar hier was Mogelijk niet bij betrokken. Op 15 juni 2023 is de hypotheekakte voor de financiering door [naam 1] gepasseerd.
3.5.
Op 15 juni 2023 heeft een andere investeerder, [naam 2], het project van [gedaagde] via het digitale systeem van Mogelijk ‘geclaimd’. Mogelijk heeft op 21 juni 2023 een notaris gevraagd om een hypotheekakte op te maken voor de door [naam 2] aan [gedaagde] te verstrekken financiering. De notaris heeft Mogelijk vervolgens geïnformeerd dat op het adres van het project al een recht van hypotheek was gevestigd ten behoeve van [bedrijf] B.V.
3.6.
Mogelijk heeft vervolgens op 23 juni 2023 [gedaagde] het volgende gemaild:
“
Vandaag via de notaris onaangenaam verrast. Gezien jouw wens om spoedig te passeren hadden wij vaart achter de notaris gezet na het matchen met de nieuwe investeerder. Dit na het onverhoopt afhaken van dhr. [naam 1]. Naar nu blijkt heeft de heer [naam 1] buiten Mogelijk om recent toch de lening verstrekt. Dat is niet correct en hierover waren wij uiteraard niet geïnformeerd.
Vandaag via de notaris onaangenaam verrast. Gezien jouw wens om spoedig te passeren hadden wij vaart achter de notaris gezet na het matchen met de nieuwe investeerder. Dit na het onverhoopt afhaken van dhr. [naam 1]. Naar nu blijkt heeft de heer [naam 1] buiten Mogelijk om recent toch de lening verstrekt. Dat is niet correct en hierover waren wij uiteraard niet geïnformeerd.
Conform onze offerte en de geleverde inspanning zullen wij helaas nu de verschuldigde boetefactuur in rekening brengen, zijnde 2% over de hoofdsom. De investeerder heeft de gelden beschikbaar gehouden en de notaris heeft ook dossierkosten gemaakt.”
Mogelijk heeft de factuur voor de boete van 2% over de hoofdsom, zijnde een bedrag van € 3.200,00 op 29 juni 2023 toegestuurd aan [gedaagde] met het verzoek de boete voor 6 juli 2023 te betalen.
4.Wat willen partijen?
Wat wil Mogelijk?
4.1.
Mogelijk vordert dat [gedaagde] de boete van € 3.200,00 betaalt met rente. Ook wil Mogelijk dat [gedaagde] haar de kosten voor deze procedure vergoedt. [gedaagde] is de boete volgens Mogelijk verschuldigd omdat hij niet heeft meegewerkt aan het aanvaarden van de financiering door de nieuwe gevonden investeerder, [naam 2]. Bovendien heeft Mogelijk recht op redelijk loon voor haar inspanningen. Het bedrag van € 3.200,00 is redelijk als loonbetaling. Ten slotte is het handelen van [gedaagde] ook onrechtmatig. Door dat handelen heeft Mogelijk schade geleden en de schade kan worden vastgesteld op het bedrag van de boete.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
4.2.
[gedaagde] is het niet met Mogelijk eens en vindt dat hij haar niet hoeft te betalen, althans niet zoveel. [gedaagde] heeft zich nooit teruggetrokken uit de financiering met [naam 1] via Mogelijk. Dat heeft [naam 1] gedaan. Na de e-mail van 7 juni 2023 heeft [gedaagde] niets meer van Mogelijk gehoord. Ook niet over een nieuwe investeerder. [naam 1] heeft [gedaagde] benaderd en alsnog een financiering aangeboden. Aangezien [gedaagde] inmiddels het vertrouwen was verloren dat via Mogelijk nog een financiering tot stand zou komen, heeft hij het aanbod geaccepteerd na overleg met zijn tussenpersoon [naam 3]. [gedaagde] dacht dat [naam 3] Mogelijk vervolgens zou laten weten dat zij niet verder hoefde te zoeken naar een investeerder.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
[gedaagde] is aan Mogelijk niet de contractuele boete verschuldigd.
5.1.
In de dienstverleningsovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] een boete is verschuldigd als hij de financiering van een door Mogelijk gevonden investeerder niet afneemt. De boetebepaling omvat geen algeheel verbod om buiten Mogelijk om zelf op zoek te gaan of in contact te treden met investeerders. Dit blijkt op geen enkele manier uit de tekst van de overeenkomst, en volgt ook niet uit de algemene voorwaarden. Gelet op de formulering van de boetebepaling is de boete bedoeld voor de situatie dat Mogelijk een investeerder heeft gevonden en de geldnemer dan toch van de financiering wil afzien. De vraag is daarom of deze situatie zich in het geval van [gedaagde] heeft voorgedaan.
5.2.
Aangezien [naam 1] zich had teruggetrokken, kon [gedaagde] de financiering door hem niet meer afnemen. Na het terugtrekken door [naam 1] heeft Mogelijk [naam 2] bereid gevonden om de financiering te verstrekken. In beginsel was [gedaagde] verplicht mee te werken aan het afnemen van de financiering door [naam 2], maar daarvoor is wel vereist dat [gedaagde] op de hoogte was van het bestaan en de bereidheid van [naam 2]. Van [gedaagde] kan immers niet gevergd worden dat hij meewerkt aan iets waarvan hij het bestaan niet kent. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij van [naam 2] wist, omdat hij nooit een bericht hierover van Mogelijk heeft ontvangen. Gelet op de betwisting door [gedaagde] was het aan Mogelijk om te onderbouwen dat [gedaagde] is geïnformeerd over [naam 2], maar dat heeft zij onvoldoende gedaan. Mogelijk gaat ervanuit dat [gedaagde] is geïnformeerd omdat dergelijke e-mails automatisch door het systeem worden verstuurd, maar de e-mails waren niet uit het systeem terug te halen.
5.3.
Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] zijn verplichting om mee te werken aan het afnemen van de financiering niet geschonden. Hij hoeft daarom de contractuele boete niet te betalen.
Mogelijk kan geen aanspraak maken op redelijk loon.
5.4.
Een opdrachtnemer kan aanspraak maken op redelijk loon bij het voortijdig eindigen van een opdracht. De grondslag hiervoor, artikel 7:411 van het Burgerlijk Wetboek (BW), is opgenomen in titel 7 van boek 7 van het BW. Deze titel (en dus dit artikel) heeft Mogelijk in haar algemene voorwaarden uitgesloten. De uitsluiting van dit artikel door Mogelijk is rechtsgeldig. Uitsluiting kan alleen niet ten nadele van een consument, zoals [gedaagde]. In dit geval is de uitsluiting echter ten nadele van Mogelijk zelf, een professionele partij. De uitsluiting van het artikel is daarom niet onredelijk bezwarend en dus rechtsgeldig. Mogelijk kan daarom geen aanspraak maken op redelijk loon op grond van artikel 7:411 BW, omdat dat artikel niet van toepassing is tussen partijen.
Het handelen van [gedaagde] is onrechtmatig, maar de schade is niet onderbouwd.
5.5.
Iemand handelt onrechtmatig als diegene inbreuk maakt op een recht van een ander, in strijd handelt met een wettelijke verplichting of als diegene in strijd handelt met hoe men zich in het maatschappelijk verkeer hoort te gedragen. [1]
5.6.
In dit geval heeft [gedaagde] Mogelijk opdracht gegeven een investeerder voor hem te zoeken. Mogelijk heeft deze investeerder gevonden, maar die investeerder trok zich terug. Vervolgens heeft diezelfde investeerder [gedaagde] buiten Mogelijk om benaderd en alsnog een financiering aangeboden. Die financiering heeft [gedaagde] geaccepteerd. [gedaagde] heeft op geen enkel moment Mogelijk geïnformeerd over het aanbod van [naam 1], laat staan over zijn aanvaarding daarvan. Deze manier van handelen is niet hoe het had gehoord en dat had [gedaagde] moeten weten. [gedaagde] had Mogelijk op zijn minst moeten informeren over het aanbod van [naam 1] of de overeenkomst met Mogelijk moeten opzeggen. Dat [gedaagde] ervan uitging dat [naam 3], zijn tussenpersoon, dat wel zou doen, blijkt nergens uit. Alle correspondentie over de financiering heeft plaatsgevonden rechtstreeks tussen Mogelijk en [gedaagde]. [gedaagde] voert aan dat hij dacht dat Mogelijk niet meer op zoek was voor hem, maar uit de e-mail van 7 juni 2023 blijkt duidelijk dat Mogelijk na de terugtrekking door [naam 1] doorging met zoeken. Uit de reactie van [gedaagde] op de e-mail van 7 juni 2023 blijkt ook niet dat [gedaagde] dacht dat Mogelijk zou stoppen met zoeken. Hij hoopte juist op beter bericht. Bovendien had Mogelijk op grond van de overeenkomst nog ruim een maand de tijd om een nieuwe investeerder te vinden voordat de overeenkomst zou eindigen. Hoewel tot op zekere hoogte begrijpelijk is dat [gedaagde] het aanbod van [naam 1] heeft geaccepteerd en [naam 1] degene is die in de eerste plaats Mogelijk heeft gepasseerd door [gedaagde] rechtstreeks te benaderen, had [gedaagde] niet zomaar akkoord mogen gaan met een aanbod van [naam 1] zonder Mogelijk daar van tevoren over te informeren, met haar te overleggen of de overeenkomst met Mogelijk op te zeggen. In zoverre heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld ten opzichte van Mogelijk.
5.7.
Door het onrechtmatig handelen is [gedaagde] in beginsel verplicht de schade te vergoeden die Mogelijk door dit handelen heeft geleden. Mogelijk heeft echter onvoldoende gesteld en onderbouwd wat haar schade als gevolg van dit handelen is.
Mogelijk heeft gesteld dat het boetebedrag als schade aangemerkt kan worden, maar aangezien geen boete verschuldigd was, is dat niet juist.
Daarnaast stelt Mogelijk dat zij inkomsten is misgelopen door het handelen van [gedaagde], namelijk de afsluitprovisie en maandelijkse administratiekosten. Dit is alleen juist als vast zou komen te staan dat [gedaagde] zonder de onrechtmatige gedraging een financiering via Mogelijk zou hebben afgenomen. Dat is niet het geval. [gedaagde] had het aanbod van [naam 1] al geaccepteerd voordat [naam 2] het project daadwerkelijk had geclaimd. Op het moment van acceptatie van het voorstel van [naam 1] was er dus nog geen beschikbare financiering via Mogelijk. [gedaagde] had de overeenkomst met Mogelijk op elk moment kunnen opzeggen. Mogelijk heeft dit recht weliswaar willen uitsluiten door uitsluiting van titel 7 van boek 7 van het BW, maar dat kan niet omdat [gedaagde] een consument is. [gedaagde] had dus op elk moment van de overeenkomst af gekund. Mogelijk meent ook in dat geval recht te hebben op redelijk loon, maar gelet op overweging 5.4. is dat niet zonder meer het geval. Bovendien kon ook [naam 2] zich nog terugtrekken. Dat Mogelijk dus zonder meer de afsluitprovisie en administratiekosten is misgelopen, is gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd.
Voor zover Mogelijk heeft bedoeld dat haar schade bestaat uit de door haar gemaakte kosten en verrichte inspanningen geldt dat zij niet heeft gesteld of onderbouwd wat deze kosten en inspanningen dan zijn en welk bedrag daar tegenover zou moeten staan.
5.8.
Kortom, gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] weliswaar niet gehandeld zoals hij had moeten handelen, maar wordt de vordering van Mogelijk toch afgewezen omdat zij haar schade als gevolg van dat handelen onvoldoende heeft onderbouwd.
Conclusie
5.9.
De vorderingen van Mogelijk worden afgewezen. Mogelijk is dus de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van Mogelijk af,
6.2.
veroordeelt Mogelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Scheeper en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2024.