Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/308748 / HA ZA 24-28
Vonnis van 19 juni 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beide wonend in [woonplaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. P. Prins,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonend in [woonplaats 2],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonend in [woonplaats 3],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
advocaat: mr. M. Sakarya.
1.Samenvatting
1.1.
Kort samengevat gaat deze zaak over het volgende. [eisers] heeft de woning van [gedaagden] gekocht. Hij klaagt dat de verf van de gevel bladdert en na onderzoek blijkt sprake van een vochtprobleem door inwatering en onvoldoende ventilatie in de buitengevel. [eisers] voelt zich belazerd en wil dat [gedaagden] de kosten voor herstel vergoedt. [gedaagden] betwist dat hij iets heeft verzwegen en meent dat het risico voor rekening van [eisers] komt. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] af, omdat hij de woning inclusief verborgen gebreken heeft gekocht en niet gebleken is dat [gedaagden] zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte overlegging producties van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling van 30 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar namens [eisers] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisers] heeft in 2020 de woning van [gedaagden] gekocht. De woning is in 2013 gerenoveerd en uitgebreid. Daarbij is onder meer een nieuw casco gebouwd in de bestaande woning, zijn de oude buitenmuren (uit 1951) blijven staan en de gevelopeningen (ramen etc.) aangepast.
3.2.
De buitenmuren van de woning waren behandeld met Kaleiverf. Kort voor de verkoop heeft [gedaagden] deze afwerking laten verwijderen en (primer en) Keimverf laten aanbrengen.
3.3.
In de vragenlijst die onderdeel uitmaakt van de verkoopbrochure, heeft [gedaagden] onder meer het volgende vermeld:
“2 Gevels
a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag, of aanhoudende vochtige plekken op de gevels? Zo ja, waar? x ja □ nee
Overal want hele pand is geverfd met kaleiverf, wate rdoorlatende kalk
Zijn er (gerepareerde scheuren/beschadigingen) in/aan de gevels aanwezig? Zo ja, waar? □ ja x nee”
3.4.
De verf op de gevels van de woning is gaan bladderen. [eisers] heeft [gedaagden] aansprakelijk gesteld.
3.5.
[eisers] heeft een voorlopig deskundigenbericht verzocht. De rechtbank heeft ing. [naam 1], werkzaam bij Socotec, onderdeel van Hanselman Groep B.V., aangewezen om het onderzoek uit te voeren.
3.6.
[naam 1] schrijft in het deskundigenrapport onder meer het volgende:
“
Schadebeeld
Schadebeeld
3. Tijdens ons bezoek constateerden wij dat de afwerking ter plaatse van de voorgevel op meerdere plaatsen heeft losgelaten (…). Langdurige vochtigheid kan, met name in combinatie met vorst, een destructieve werking hebben op de hechting van gevelafwerkingen.
(…)
Antwoord op de vragen:
(…)
III. Wat is de oorzaak van het afbladderen van de verf?
Het geleidelijk loskomen van de keimverf, inclusief aanhechtende delen kaleiverf van de gevel, is niet te wijten aan de materiaalkeuzen voor de afwerking, maar door een vochtprobleem. De afwerking laat los omdat het gevelmetselwerk plaatselijk te langdurig nat blijft ofwel te weinig droogt. Daardoor transporteren sulfaten uit het metselwerk door de kalei naar de keimverf die destructief zijn voor de hechting. Het vochtprobleem heeft de volgende oorzaken:
1. de bouwaard van de onderliggende gevelconstructies is bouwfysisch nadelig voor de gevelafwerking:
regenwater zakt in het gevelmetselwerk omlaag op de betonnen lateien boven de kozijnen, die geen water doorlaten. (…)
Er is isolatie tegen de binnenzijde van het binnenblad van de spouwmuur gevels aangebracht. Als gevolg hiervan worden de gevels minder verwarmd (…)
De gevels worden te weinig geventileerd. (…)
2. de terreinverharding is nadelig voor het drogen van de onderzijden van de
gevels. (…)
3. de voorgevels van de woning en de aanbouw zijn aan de bovenzijde bekleed met zinken afdekkers die niet voorzien zijn van een afdruipprofiel of een voldoende breed overstek. Ook liggen ze aan de bovenzijde deels schuin richting de gevel. (…)”
3.7.
In reactie op de opmerkingen van [eisers] op het concept deskundigenrapport, schrijft [naam 1] daarnaast het volgende:
“De scheuren in de gevels zijn inderdaad besproken tijdens het bezoek. Deze zijn volgens mededeling van partij 1 slechts dichtgesmeerd in plaats van constructief hersteld. Deze wijze van herstel is naar ons oordeel niet vakkundig en adequaat, omdat de oorzaak van de scheuren niet wordt weggenomen, evenals het risico op een toename of het opnieuw zichtbaar worden van de scheuren in de afwerking. Echter, wij zijn ook van oordeel dat de scheurvorming geen verband houdt met het te onderzoeken probleem (loslaten gevelafwerking). Er is namelijk geen sprake van scheurvorming in de afwerking die de positie van de scheurvorming in het metselwerk volgt. Ook laat de afwerking los op andere posities waar geen scheuren aanwezig/hersteld zijn. Vanwege het ontbreken van een verband tussen beide zaken, werd er in ons eerste rapport niets over de scheuren vermeld.”
3.8.
[naam 1] raamt de herstelkosten op een bedrag van € 13.669,12.
3.9.
[eisers] heeft een offerte aangevraagd bij aannemersbedrijf Bouwteam Nieuwleusen, dat de herstelkosten bij herstel conform het advies van [naam 1] begroot op € 73.293,94 inclusief BTW. Herstel door middel van het aanbrengen van gevelplaten offreert Bouwteam Nieuwleusen voor € 206.05,37.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert – samengevat – een verklaring voor recht, primair dat [gedaagden] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de geleden schade, subsidiair dat de koopovereenkomst wordt ontbonden, en meer subsidiair dat de koopovereenkomst wordt vernietigd, steeds met veroordeling van [gedaagden] tot betaling van:
- € 206.025,37 aan herstelkosten
- € 2.807,20 aan deskundigenkosten
- € 6.675,00 aan buitengerechtelijke kosten
en de proceskosten.
4.2.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
4.3.
Op de stellingen en verweren van beide partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
Is sprake van een tekortkoming?
5.1.
Voor de vraag of, zoals [eisers] primair vordert, [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, is in de eerste plaats van belang wat partijen zijn overeengekomen. In artikel 6.1 van de standaard NVM koopakte, hebben [eisers] en [gedaagden] met elkaar afgesproken dat de woning (kort gezegd) zal worden overgedragen in de staat waarin die zich bevindt, zodat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening en risico komen van [eisers] als koper. Daarnaast is in artikel 6.3 opgenomen dat, wederom samengevat, [gedaagden] ervoor instaat dat het verkochte normaal gebruikt kan worden als woonhuis, tenzij [eisers] gebreken die daaraan in de weg staan kende of behoorde te kennen.
5.2.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat de woning niet over de feitelijke eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis en dat hij dat niet wist bij de aankoop. Door het vochtprobleem dat de deskundige heeft geconstateerd, stroomt water door het metselwerk. Langdurige vochtigheid kan, met name in combinatie met vorst, een destructieve werking hebben op de hechting van de gevelafwerking, de constructie van de woning en leiden tot kortsluiting. Bovendien zal (naar verloop van tijd) sprake zijn van schimmelvorming met alle negatieve gevolgen voor de gezondheid van dien, aldus [eisers].
5.3.
De rechtbank volgt het betoog van [eisers] niet. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] erkend dat hij op dit moment gewoon in de woning kan wonen. Hij heeft gezegd dat dat in de toekomst misschien niet meer zo zal zijn, omdat sprake is van betonrot en de constructie door het vochtprobleem wordt aangetast. De rechtbank is van oordeel dat dat in de eerste plaats niet betekent dat de woning op het moment van overdracht niet als woning kan worden gebruikt. Maar in de tweede plaats is deze stelling door [gedaagden] betwist. [eisers] verwijst ter onderbouwing naar een rapport van [naam 2], maar dat rapport is in deze procedure niet overgelegd. In het deskundigenrapport van [naam 1] wordt niet gesproken over betonrot of van schade aan de constructie van de woning. [naam 1] heeft het alleen over aantasting van de gevelafwerking. Ten aanzien van de door [eisers] gestelde schimmelvorming staat verder vast dat die niet aanwezig is
inde woonruimte, nu de woning voorzien is van een nieuw binnen casco, zodat niet duidelijk is hoe eventuele schimmelvorming kan leiden tot aantasting van de gezondheid van [eisers] en aan gebruik van de woning als woonruimte in de weg zou kunnen staan. Het beroep van [eisers] op ‘normaal gebruik’ als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gaat daarom niet op.
inde woonruimte, nu de woning voorzien is van een nieuw binnen casco, zodat niet duidelijk is hoe eventuele schimmelvorming kan leiden tot aantasting van de gezondheid van [eisers] en aan gebruik van de woning als woonruimte in de weg zou kunnen staan. Het beroep van [eisers] op ‘normaal gebruik’ als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gaat daarom niet op.
Heeft [gedaagden] zijn mededelingsplicht geschonden?
5.4.
Een aansprakelijkheidsgrond voor [gedaagden] zou aan de orde kunnen zijn als [gedaagden] gebreken die hij kende ten onrechte niet aan [eisers] heeft gemeld. [eisers] stelt dat dit het geval is, omdat [gedaagden] er volgens hem mee bekend was of heeft moeten zijn dat de woning een vochtprobleem had. Uit foto’s van Cyclomedia volgt dat al eerder sprake was van afbladderende verf. [gedaagden] heeft dat volgens [eisers] geprobeerd te verdoezelen door de woning kort voor de verkoop te laten schilderen met Keimverf. Dat heeft [gedaagden] vervolgens niet gemeld. In de vragenlijst heeft [eisers] een verklaring gegeven die voor tweeërlei uitleg vatbaar is en ten onrechte heeft hij verzwegen dat er scheuren in de gevel zaten. Indien [gedaagden] hier wel melding van had gemaakt, had [eisers] een bouwkundig onderzoek laten verrichten waar het vochtprobleem uit naar voren zou zijn gekomen, aldus [eisers].
5.5.
[gedaagden] ontkent dat hij wist van een vochtprobleem in de gevel van de woning. [gedaagden] stelt dat hij de woning opnieuw heeft laten schilderen op advies van de verkopend makelaar omdat de gevel er vlekkerig uitzag. [gedaagden] dacht dat dat kwam doordat de Kaleiverf op de gevel het vocht vasthield. Dat is wat op de foto’s van Cyclomedia te zien is. Op advies van Greenpaints is de Kaleiverf verwijderd en vervangen door een primer en Keimverf. In de vragenlijst bij de verkoopbrochure heeft [gedaagden] naar eer en geweten geantwoord dat er sprake was van vocht in de gevel omdát er Kaleiverf is aangebracht. Er staat inderdaad niet bij dat dit inmiddels is vervangen door Keimverf. Mevrouw [gedaagde 2] licht toe dat ze dit wel aan de makelaar heeft gezegd en dat de makelaar dat mondeling aan [eisers] heeft medegedeeld tijdens de bezichtiging. Een verklaring van de makelaar hierover is overgelegd. Van de scheuren die [eisers] noemt, werd [gedaagden] pas gewaar toen [eisers] deze aanwees tijdens de bezichtiging met de deskundige. [gedaagden] heeft de scheuren niet opgemerkt toen de schilder aan het werk was en is daar toen ook niet op gewezen, aldus [gedaagden].
5.6.
De rechtbank overweegt als volgt.
5.7.
Vaststaat dat de door [gedaagden] gedane mededeling in de vragenlijst over de Kaleiverf onjuist is, in die zin dat dit inmiddels was verwijderd en dat Keimverf is aangebracht. Vaststaat evenwel ook dat de verfsoort niet de oorzaak is van het bladderen van de verf. Zoals [naam 1] in zijn deskundigenrapport heeft geconcludeerd, is het bladderen van de verf het gevolg van – kort gezegd – inwatering en opspattend regenwater dat onvoldoende de gevel uit kan door een gebrek aan ventilatie. De door [gedaagden] gedane mededeling of het gebrek daaraan over de afwerking (Kalei of Keim) leidt naar het oordeel van de rechtbank daarom niet tot een tekortkoming of aansprakelijkheid van [gedaagden] en is dan ook geen grond voor ontbinding of vernietiging of een schadevergoedingsplicht.
Daarbij overweegt de rechtbank dat zij er niet van overtuigd is dat de mededeling van [gedaagden] over de aanwezigheid van vochtdoorslag opzettelijk dubbelzinnig is, zoals [eisers] betoogt. [gedaagden] heeft namelijk toegelicht dat hij meende dat de vochtigheid het gevolg was van de aangebrachte Kaleiverf, omdat dat product water vasthoudt (kalkhoudende verf). De mededeling op de vragenlijst verwoordt die opvatting van [gedaagden]. [eisers] heeft deze toelichting niet gemotiveerd weersproken. Voor zover [eisers] de mededeling onduidelijk vond, had het op zijn weg gelegen om daar nadere informatie over op te vragen.
5.8.
Ook de mededeling van [gedaagden] over het ontbreken van scheuren, of het niet melden van de aanwezigheid daarvan, leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot aansprakelijkheid van [gedaagden]. Niet in geschil is dat de scheuren op zichzelf geen schadeoorzaak zijn, maar een symptoom van het vochtprobleem. De rechtbank is er niet van overtuigd dat [gedaagden] wist dat er scheuren in de gevel zaten en dat jegens [eisers] heeft verzwegen. [eisers] wijst op foto’s van Cyclomedia, waarop een schilder aan het werk is en een witte, verspringende lijn te zien is in het metselwerk. De verklaring van [gedaagden], die inhoudt dat hij het werk van de schilder niet zo nauwgezet heeft gevolgd dat hem dat toen is opgevallen en dat hij er door de schilder niet op is gewezen, is niet onaannemelijk en is door [eisers] niet weersproken. [gedaagden] is op de foto niet te zien en niet ongebruikelijk is dat een schilder eventuele (haar)scheuren in het kader van zijn werkzaamheden behandelt zonder dat aan de opdrachtgever te melden. [eisers] heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden] bekend was of had moeten zijn met scheuren in de gevels van de woning, zodat niet komt vast te staan dat hij op dat punt zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
5.9.
Dat [gedaagden] op een andere manier bekend was of had moeten zijn met het vochtprobleem in de gevels zoals [naam 1] dat heeft geconcludeerd, is door [eisers] niet gesteld, noch gebleken.
Conclusie
5.10.
De rechtbank komt tot de conclusie dat sprake is van een verborgen gebrek, waarvan [eisers] op grond van de koopovereenkomst het risico heeft aanvaard. Nu de rechtbank van oordeel is dat [gedaagden] geen mededelingsplicht heeft geschonden, bestaat er geen grond voor ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst. De vorderingen van [eisers] stuiten hier op af.
5.11.
[eisers] is in deze procedure in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2,00 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.232,00
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten en begroot deze aan de zijde van [gedaagden] op € 8.232,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.