Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civielrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10675950 / CV EXPL 23-1931
Vonnis van 18 juni 2024
in de zaak van:
[partij A],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
verder te noemen [partij A],
gemachtigde A.G. Groothuis,
tegen
[partij B],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
verder te noemen [partij B],
gemachtigde mr. T.B. van Dreumel.
Verloop van de procedure
– dagvaarding van 15 augustus 2023
– conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie
– tussenvonnis van 7 november 2023
– conclusie van antwoord in reconventie
– proces-verbaal van mondelinge behandeling van 12 februari 2024
– akte inbreng stukken van [partij A]
– antwoordakte van [partij B].
Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben partijen niet gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal, zodat de kantonrechter aanneemt dat de standpunten van partijen daarin correct en volledig zijn weergegeven.
Vorderingen in conventie en in reconventie
1.1.
[partij A] vordert van [partij B], na vermindering van eis, betaling van € 24.847,86 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2023 tot de dag van de betaling en de veroordeling van [partij B] in de proceskosten, inclusief nakosten.
1.2.
[partij B] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
1.3.
[partij B] vordert van [partij A] betaling van € 1.020,00 vermeerderd met de wettelijke rente over € 470,00 vanaf 1 mei 2023 en over € 550,00 vanaf 6 augustus 2020 en de veroordeling van [partij A] in de proceskosten vermeerderd met rente.
1.4.
[partij A] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
Feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Tussen partijen heeft een (schriftelijke) huurovereenkomst bestaan in de periode 1 juni 2016 tot 1 mei 2023. De huurovereenkomst betrof de woning aan de [adres]. Deze woning is gelegen op de eerste etage. Eronder, op de begane grond, bevindt zich ook een verhuurde woning.
2.2.
De voorkant van het pand waarvan de twee woningen deel uitmaken, is door [partij A] verhuurd aan een derde die er een restaurant exploiteert. Daar bevinden zich de hoofdaansluitingen voor water en energie (gas en elektriciteit). Voor de meting van het water- en energieverbruik van de twee woningen achter het restaurant zijn tussenmeters geplaatst. De huurder van het restaurant betaalt het verbruik van water en energie van de drie panden (restaurant en beide woningen) aan de leveranciers en brengt de verbruikskosten voor de beide woningen aan [partij A] in rekening. [partij A] brengt het verbruik vervolgens in rekening aan [partij B] en de andere huurder. [partij B] was behalve huur ook maandelijks een voorschot aan [partij A] verschuldigd wegens haar verbruik van water en energie. In het begin bedroeg de huur € 525,00 per maand.
Beoordeling in conventie
3.1.
Het geschil tussen partijen betreft onder meer de afrekeningen voor water- en energieverbruik over de periode 2021 tot en met het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2023. De kantonrechter zal eerst dit geschilpunt bespreken. Op de zitting van 12 februari 2024 is [partij A] in de gelegenheid gesteld zijn afrekeningen voor water en energie te onderbouwen, onder meer met de onderliggende facturen van de leveranciers.
3.2.
Wat betreft de afrekeningen over de jaren 2019 en 2020 stelt de kantonrechter vast dat die geen onderdeel uitmaken van het geschil. Wel heeft [partij A] over beide jaren alsnog een correctie in het voordeel van [partij B] toegepast van € 300,00 respectievelijk € 90,63. Die correctie is verwerkt in de eisvermindering van 12 maart 2024. [partij A] heeft toen ook zijn eis verminderd met het bedrag van de waarborgsom van € 470,00 en met een bedrag van € 471,34 wegens een correctie van de afrekeningen over de jaren 2021 tot en met 2023.
Afrekeningen water en energie
Water 2021 t/m 2023
4.1.
In zijn akte van 12 maart 2024 heeft [partij A] de kosten van het waterverbruik in de periode 2019 tot en met 2023 op € 0,57 per m³ exclusief belasting en vastrecht gesteld. Hij heeft dit onderbouwd met een factuur van Vitens van 27 juni 2019 waaruit blijkt dat voor een verbruik van 2.105 m³ in de periode 1 januari 2018 t/m 31 mei 2019 in totaal € 2.118,55 aan het restaurant is gefactureerd. Per m³ is dat afgerond € 1,00. De door Vitens gehanteerde prijs van water is volgens [partij A] in de periode 2019 tot en met 2021 ten opzichte van de prijs van € 0,57 per m³ in 2018 gestegen tot € 0,63 in 2019, € 0,85 in 2020, € 0,70 in 2021 en € 0,72 in 2022. Ondanks deze prijsstijgingen heeft [partij A] in de periode 2019 t/m 2023 een prijs van € 1,00 per m³ (de prijs in 2018 vermeerderd met belasting en vastrecht) gehanteerd.
4.2.
Volgens [partij B] is het belang van het overzicht van de tarieven van water dat [partij A] heeft overgelegd nihil, omdat het overzicht consumentenprijzen betreft en het restaurant geen consument is. [partij B] wijst erop dat de prijs van water volgens het overzicht in 2019 € 0,63 per m³ bedroeg, maar dat was, zo stelt de kantonrechter vast, meer dan het door [partij A] gehanteerde tarief van € 0,57 per m³ exclusief belasting en vastrecht. Het tarievenoverzicht van Vitens betreft consumentenprijzen.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] de prijs van € 1,00 per m³ aan de hand van de overgelegde stukken afdoende heeft toegelicht en onderbouwd. Het door [partij A] in de (laatste) afrekeningen gehanteerde waterverbruik in m³ (2021: 194 m³, 2022: 117 m³ en 2023: 21 m³) is niet bestreden. In totaal is dat 332 m³ à € 1,00 is € 332,00.
Gas 2021 t/m 2023
4.4.
[partij A] heeft twee facturen inzake afrekening gasverbruik overgelegd. De ene factuur is van Vattenfall, gedateerd 22 maart 2022 en betreft de periode 28 november 2021 tot 1 februari 2022. De andere factuur is van Qwint Energie, gedateerd 29 september 2023 en betreft de periode 1 februari 2022 tot 1 januari 2023. Daarnaast heeft [partij A] een berekening overgelegd van het administratiekantoor [bedrijf 1]. In die berekening is alleen de factuur van Vattenfall van 22 maart 2022 verwerkt. [bedrijf 1] is uitgegaan van een verbruik van 1.801 m³ in de periode 28 november 2021 tot 1 februari 2022 en een totaalprijs van € 1.918,06. Deze prijs gedeeld door het aantal m³ gas levert volgens de berekening een gasprijs per m³ op van afgerond € 1,06. [partij A] heeft deze gasprijs gehanteerd in zijn afrekening van 24 december 2021.
4.5.
In de afrekeningen van 23 december 2022 en 1 mei 2023 heeft [partij A] een gasprijs gehanteerd van € 2,49 per m³. Aan deze gasprijs ligt geen berekening van [bedrijf 1] ten grondslag. Uit de factuur van Qwint Energie kan de gasprijs van € 2,49 per m³ niet worden afgeleid. De kantonrechter begrijpt uit deze factuur dat in totaal € 7.600,13 (€ 6.753,20 + € 428,48 + € 418,45) aan het restaurant in rekening is gebracht bij een calorisch gecorrigeerd verbruik van 3.648 m³ (1.193 m³ + 2.455 m³). Dit levert een gasprijs op van € 2,08 per m³ in de periode 1 februari 2022 tot 1 januari 2023.
4.6.
Over de periode 1 januari 2021 tot 28 november 2021 en over de periode 1 januari 2023 tot 1 mei 2023 is geen onderbouwing van de gasprijs per m³ overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] over de periode 1 januari 2021 tot 28 november 2021 € 1,06 per m³ en over de periode 1 januari 2023 tot 1 mei 2023 € 2,08 per m³ mag hanteren. Dit betekent het volgende met betrekking tot de volledige periode 1 januari 2021 tot 1 mei 2023: over de periode 1 januari 2021 tot 1 februari 2022 € 1,06 per m³ en over de periode 1 februari 2022 tot 1 mei 2023 € 2,08 per m³.
4.7.
De meterstanden zijn door [partij A] niet op deze data opgenomen. Dat maakt een exacte berekening aan de hand van verbruik en prijs onmogelijk. Om toch tot een oplossing van het geschilpunt te komen berekent de kantonrechter het gasverbruik aan de hand van de door [partij A] opgegeven meterstanden aldus:
verbruik 2021 (opname 24 december 2021) 1.625 m³ x € 1,06 = € 1.701,30
verbruik 2022 (opname 23 december 2022) 941 m³ x € 2,08 = € 1.957,28
verbruik 2023 (opname 1 mei 2023) 511 m³ x € 2,08 = € 1.062,88 +
----------
Totaal € 4.721,46
[partij A] mag naar het oordeel van de kantonrechter dit totaalbedrag wegens gasverbruik in de periode 2021 t/m 2023 aan [partij B] in rekening brengen.
4.8.
Tot slot: dat [partij A] niet zelf rechtstreeks facturen van de water- en energiemaatschappijen ontvangt omdat de hoofdaansluitingen op naam van het restaurant staan en dat hij daarom voor de afrekeningen afhankelijk is van de verstrekking van de facturen door het restaurant, komt voor zijn rekening en risico.
Elektriciteit 2021 t/m 2023
4.9.
Ook wat betreft de prijzen van elektriciteit heeft [partij A] een berekening van [bedrijf 1] in het geding gebracht. In dat overzicht zijn de prijzen per kilowattuur (kWh) in de maanden december 2019, juni 2020, april 2021, het jaar 2022 en de maanden januari tot en met maart 23 berekend.
4.10.
In het overzicht is een factuur van Qwint Energie ter zake van elektriciteit in december 2019 verwerkt en die factuur is ook overgelegd, maar de door [bedrijf 1] in de berekening ook verwerkte facturen van Enexis en Fudura met betrekking tot de maand december 2019 ontbreken.
4.11.
Wat betreft het jaar 2020 is in de berekening een factuur van Vattenfall met betrekking tot de maand juni 2020 verwerkt, maar de in de berekening ook verwerkte facturen van Enexis en Fudura met betrekking tot deze maand ontbreken.
4.12.
De berekening vermeldt ten aanzien van het jaar 2021 een afrekening van Vattenfall met betrekking tot de maand april 2021 (bedoeld zal zijn maart 2021), maar ook hier ontbreken de in de berekening ook verwerkte facturen van Enexis en Fudura.
4.13.
Wat betreft het jaar 2022 is onder meer een afrekening van Qwint Energie met betrekking tot de periode 1 februari 2022 tot 1 januari 2023 overgelegd, maar de facturen van Enexis en Fudura die in de berekening ook zijn betrokken, zijn niet overgelegd.
4.14.
Met betrekking tot het jaar 2023 zijn in de berekening van [bedrijf 1] facturen van Clean Energy, Enexis en Fudura betreffende de maanden januari tot en met maart 2023 verwerkt. Van Fudura is geen enkele factuur overgelegd en van Enexis alleen die met betrekking tot februari en maart 2023. Daarnaast zijn door [partij A] facturen in het geding gebracht die niet in de berekening van [bedrijf 1] zijn verwerkt, zoals een factuur van Clean Energy betreffende de maand april 2023.
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat [partij A] de afrekeningen elektriciteit over de periode 2021 tot en met 2023 onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd, zodat het gedeelte van de vordering dat daarop betrekking heeft, moet worden afgewezen. Anders dan bij de afrekeningen gas het geval is, kan aan de hand van de overgelegde facturen geen (minimaal) aanvaardbare reconstructie van de elektriciteitsprijzen worden gemaakt die daarna aan de opgenomen meterstanden kunnen worden gerelateerd. Daar komt bij dat partijen ook debatteren over de meterstanden zelf nu volgens [partij B] niet alleen haar verbruik is gemeten, wat [partij A] vervolgens heeft betwist. Volgens [partij A] heeft [partij B] erg veel stroom verbruikt, o.a. door een jacuzzi die volgens [partij A] dag en nacht aanstond. Op haar beurt heeft [partij B] dit betwist. De kantonrechter is aan de hand van de stellingen van [partij A] en de overgelegde foto’s, mede gelet op het ook met foto’s onderbouwde verweer van [partij B], niet in staat de situatie van de meterkast(en) ten tijde van de huurperiode enigszins betrouwbaar vast te stellen. Met name niet of alleen het verbruik van [partij B] is gemeten. Bewijslevering op dit onderdeel is niet aan de orde, omdat door [partij A] onvoldoende (en onduidelijk) is toegelicht en onderbouwd. Foto’s met toelichting die een duidelijk beeld scheppen van de elektrische installatie(s) ontbreken. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen. Het gaat om de volgende, in de gevorderde hoofdsom verwerkte bedragen: € 1.960,69 (2021) + € 3.083,96 (2022) en € 357,51 (2023).
4.16.
De 5% administratiekosten die [partij A] heeft toegepast wijst de kantonrechter af, omdat die kostenopslag niet is overeengekomen zoals [partij B] onweersproken heeft gesteld.
Het vorenstaande leidt tot het volgende overzicht.
2021:
water € 194,00
gas € 1.701,30 +
------------
subtotaal € 1.895,30
af: voorschotten € 1.440,00 –
------------
te voldoen € 455,30
2022:
water € 117,00
gas € 1.957,28 +
------------
subtotaal € 2.074,28
af: voorschotten € 1.200,00 –
------------
te voldoen € 874,28
2023:
water € 21,00
gas € 1.062,88
belastingen € 26,64 +
------------
subtotaal € 1.110,52
af: voorschotten € 400,00 –
------------
te voldoen € 710,52
In totaal € 2.040,10.
Herstelkosten
5.1.
[partij A] vordert naast bijbetaling van de kosten van water en energie ook vergoeding van herstelkosten. Het gedeelte van de vordering dat hierop betrekking heeft valt in een aantal onderdelen uiteen die de kantonrechter achtereenvolgens zal bespreken. Daarbij tekent de kantonrechter aan dat uitsluitend die herstelposten worden besproken die door [partij A] in de processtukken zijn aangedragen. De kantonrechter gaat dus zelf niet in de producties van [partij A] op zoek naar mogelijke herstelposten en daaraan verbonden kosten. De kantonrechter stelt vast dat [partij A] in de processtukken de volgende opleverpunten/schadeposten heeft gesteld:
a. a) elektra buitenlamp
b) vriezer
c) kabels door wanden en kozijnen
d) dakraam
e) kookplaat
f) schilderwerk wanden en deuren
g) vloer van de schuur
h) vloer van de badkamer
i. i) pvc-vloer
j) diverse elektra
k) hang- en sluitwerk tuindeur en slaapkamer
l) schoonmaakkosten
m) stortkosten.
De kantonrechter zal alvorens deze posten langs te lopen, een aantal andere punten bespreken.
De overgelegde foto’s
5.2.
[partij A] heeft bij dagvaarding (productie 10) foto’s overgelegd die volgens hem zijn gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens [partij A] zijn die foto’s in het bijzijn van [partij B] en haar toenmalige gemachtigde de heer [naam] gemaakt met de mobiele telefoon van [partij A].
[partij B] betwist dat de foto’s ten tijde van de oplevering van de woning, volgens haar op 30 april 2023, in haar bijzijn zijn gemaakt.
5.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. De digitale foto’s vermelden volgens [partij A] de datum en het tijdstip waarop de foto’s zijn gemaakt, maar die gegevens zijn in productie 10 niet zichtbaar. Wel volgt uit het commentaar van [partij B] bij de foto’s tijdens de mondelinge behandeling dat meerdere foto’s (moeten) zijn gemaakt nadat zij de woning had verlaten. Dit betreft de foto’s 5, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 33 en 34. [partij B] heeft niet gesteld op welk moment de foto’s kunnen zijn gemaakt indien die niet zouden zijn gemaakt nadat zij de woning had verlaten, hoewel onbestreden is dat de foto’s in en om de woning zijn gemaakt. De kantonrechter acht daarom voldoende aannemelijk dat de 36 foto’s zijn gemaakt nadat [partij B] de woning had verlaten. Bij de verdere beoordeling zal de kantonrechter dan ook de foto’s betrekken.
Artikel 7:224 BW
5.4.
Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt, kort samengevat, dat indien bij het begin van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt verondersteld dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals die is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens geoorloofde veranderingen, toevoegingen en de gevolgen van slijtage. Het artikellid vestigt een wettelijk vermoeden waartegen door de verhuurder te leveren (tegen)bewijs is toegelaten.
5.5.
Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt voor zover van belang als volgt:
De huurder verklaart het gehuurde te hebben aanvaard in goede staat van onderhoud en zonder zichtbare gebreken, behalve voor zover onderhoudsgebreken en/of andere gebreken vermeld mochten zijn op een eventueel aan deze huurovereenkomst gehechte en door partijen ondertekende lijst (…) De huurder verbindt zich bij het einde der huurovereenkomst het gehuurde in goede en
De huurder verklaart het gehuurde te hebben aanvaard in goede staat van onderhoud en zonder zichtbare gebreken, behalve voor zover onderhoudsgebreken en/of andere gebreken vermeld mochten zijn op een eventueel aan deze huurovereenkomst gehechte en door partijen ondertekende lijst (…) De huurder verbindt zich bij het einde der huurovereenkomst het gehuurde in goede en
oorspronkelijke staat en onder afgifte van alle vorenbedoelde sleutels aan de verhuurder weer op te leveren en in vrije, geheel verlaten en ontruimde staat en behoorlijk schoongemaakt weer ter beschikking te stellen.
5.6.
Anders dan [partij A] betoogt, kan artikel 5 niet als een beschrijving van het gehuurde worden aangemerkt, omdat niet is beschreven hóe de woning er bij het begin van de huur uitzag (zoals: al dan niet nieuwe keuken, kleur wanden en deuren, al dan niet aanwezige vloerbedekking en/of raambekleding en de staat ervan, aanwezige technische voorzieningen etc.). Er staat in artikel 5 alleen dat het gehuurde in goede staat van onderhoud en zonder zichtbare gebreken is aanvaard, behalve als er gebreken op een lijst zijn vermeld, wat niet het geval is. Dat is geen beschrijving (al dan niet met gebruikmaking van foto’s) van het gehuurde. [partij A] zal daarom zo nodig bewijs moeten leveren tegen het vermoeden dat de woning er bij het einde van de huurovereenkomst net zo uitzag als bij het begin. Tegenbewijslevering is niet nodig indien uit de stellingen van de huurder volgt dat de woning er bij het begin van de huurovereenkomst niet zo uitzag als bij het einde van de huurovereenkomst. Dan bestaat het wettelijk vermoeden niet. Hoe de woning er bij het einde van de huurovereenkomst uitzag, blijkt uit de eerder besproken foto’s. Hierna zal blijken dat tegenbewijslevering niet nodig is.
Nieuw-voor-oud verweer
5.7.
Wat betreft het nieuw-voor-oud verweer van [partij B] merkt de kantonrechter het volgende op. [partij B] is op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst gehouden de woning in goede staat (daargelaten wat die staat in dit geval precies is) op te leveren. Deze verplichting moet [partij B] zelf of door inschakeling van een derde nakomen. De daaraan verbonden (al dan niet eigen) kosten dient [partij B] te dragen zonder dat [partij A] daaraan hoeft bij te dragen. De verplichting van [partij B] tot behoorlijke oplevering van het gehuurde betreft dan ook geen verplichting tot vergoeding van schade die [partij A] lijdt. Bij schadevergoeding kan er aanleiding bestaan een eventuele vermogensverbetering af te romen door met nieuw-voor-oud rekening te houden. Hier gaat het erom dat [partij A] alsnog - financieel gezien - in de staat wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien [partij B] de woning behoorlijk had opgeleverd met alle kosten voor haar van dien. Het beroep op nieuw-voor-oud wordt verworpen.
a) elektra buitenlamp
5.8.
[partij A] stelt dat [partij B] zonder toestemming van [partij A] wijzigingen heeft aangebracht in de elektra van de buitenlamp (foto 26). Dit moest volgens [partij A] hersteld worden en de buitenlamp moest weer worden voorzien van een deugdelijke dag- en nachtsensor. [partij A] heeft een factuur van de firma [bedrijf 2] van 29 februari 2024 overgelegd waarin het woord buitenlamp en in relatie daarmee een bedrag van in totaal € 179,63 (optelsom van meerdere kleine bedragen) exclusief 21% btw voorkomt.
5.9.
[partij B] heeft ten aanzien van deze post geen specifiek verweer gevoerd. De kantonrechter zal het bedrag van € 179,63 vermeerderd met 21% btw, derhalve
€ 217,35toewijzen.
€ 217,35toewijzen.
b) vriezer en e) kookplaat
5.10.
Vast staat dat [partij B] aan het verzoek van [partij A] de vriezer en de kookplaat te vervangen gehoor heeft gegeven, zodat deze posten verder onbesproken kunnen worden gelaten.
c) kabels door wanden en kozijnen
5.11.
[partij A] stelt dat [partij B] zonder toestemming kabels vanaf de benedenverdieping, dwars door wanden en kozijnen, naar haar woning heeft aangelegd. De kantonrechter begrijpt dat foto 24 hierop betrekking heeft en dat herstelwerkzaamheden door de firma [bedrijf 2] zijn verricht.
[partij B] heeft de post bestreden.
5.12.
De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] de herstelkosten niet voldoende heeft toegelicht en onderbouwd. Welke kabels zijn verwijderd en met name welke kosten daarmee waren gemoeid, heeft [partij A] in het midden gelaten. De factuur van de firma [bedrijf 2] geeft hier ook geen duidelijkheid. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
d) dakraam
5.13.
[partij A] heeft gesteld dat de kapotte ruit van het dakraam in de keuken hersteld moest worden. Op foto 30 is de kapotte ruit zichtbaar. De reparatie van de ruit komt volgens [partij A] voor rekening van [partij B]. Hij is er niet voor verzekerd of het bedrag valt binnen zijn eigen risico, aldus [partij A].
[partij B] heeft gesteld dat de ruit aan de binnenkant (het is een thermopaneruit) is gebarsten en dat [partij A] een nieuwe zou regelen.
5.14.
De kantonrechter laat in het midden voor wiens rekening de ruitschade komt. [partij A] heeft namelijk niet toegelicht en onderbouwd welk schadebedrag en welke door hem overgelegde factuur met de ruit van het dakraam heeft te maken. De post is reeds om die reden niet toewijsbaar.
f) schilderwerk wanden en deuren
5.15.
[partij A] heeft een (nieuwe) factuur van Bekhuis Schildersbedrijf van 16 mei 2023 in het geding gebracht. Het factuurbedrag is € 5.986,56 inclusief btw. De factuur specificeert, anders dan de bij dagvaarding overgelegde factuur, de werkzaamheden die het schildersbedrijf heeft verricht. Anders dan [partij B] stelt, is dit niet bezwaarlijk. Het schildersbedrijf had ook een separate specificatie van de verrichte werkzaamheden kunnen verstrekken.
5.16.
[partij A] stelt dat [partij B] wanden van een afwijkende kleur had voorzien en dat wanden en deuren vol met gaten waren achtergelaten en dat [partij A] daarom genoodzaakt was tot reparatie en schilderwerk.
5.17.
Blijkens het proces-verbaal is op de foto’s 17 tot en met 19 te zien, wat [partij B] heeft erkend, dat zij wanden in een afwijkende kleur (roze en groen) had geschilderd. [partij B] had de wanden in de oorspronkelijke, neutrale kleur moeten herstellen. Op de foto’s 20 en 21 zijn gaten zichtbaar. Dat geldt ook voor foto 29 (gat t.b.v. airco volgens [partij B]). [partij B] heeft gesteld dat haar vriend stukadoor is en dat zij ervan uitgaat dat alle gaten zijn gedicht, maar uit de overgelegde foto’s blijkt dat dat niet het geval is. Nu [partij B] de wanden niet in een neutrale kleur heeft achtergelaten en de gaten niet (allemaal) heeft gedicht en het wel gedichte gat (foto 29) niet heeft geschilderd, dient zij de daarmee verband houdende herstelkosten te vergoeden. Uit de factuur van het schildersbedrijf kan niet precies worden opgemaakt welke uren gemoeid waren met het overschilderen van de deuren en wanden en het dichten van de gaten. In de factuur zijn vijf binnendeuren en binnenkozijnen en drie buitendeuren (twee deuren enkelzijdig en één deur tweezijdig geschilderd) genoemd, maar al deze (acht) deuren kunnen zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet met het onderhavige geschil in verband worden gebracht. Dat geldt ook voor de in de factuur genoemde plafondplinten die geschilderd zijn. De kantonrechter zal het bedrag dat voor vergoeding in aanmerking komt daarom schatten en vaststellen op
€ 5.000,00.
€ 5.000,00.
g) vloer van de schuur
5.18.
[partij A] heeft gesteld dat de vloer van de schuur was afgedekt met een zeil, dat de vloer nat is geworden en moest worden vervangen. [partij A] heeft verwezen naar de foto’s 1 t/m 3. Die foto’s zijn van de schuur, maar volgens [partij B] heeft zij de vloer ervan niet achtergelaten zoals die op de foto’s zichtbaar is. Dit laatste zal zo zijn, omdat aannemelijk is dat de schade aan de vloer ten behoeve van de foto’s beter zichtbaar is gemaakt. Waar het om gaat is dat de houten vloer was aangetast door de inwerking van vocht wat [partij B] niet heeft bestreden en door [partij A] is onderbouwd met foto’s. [partij B] heeft niet gesteld dat het vocht in de schuur het gevolg was van een gebrek dat [partij A] had behoren te verhelpen maar niet heeft gedaan.
5.19.
In de dagvaarding heeft [partij A] gesteld dat het herstel van de vloer door RS Bouw heeft plaatsgevonden. [partij A] heeft een factuur van deze firma overgelegd van 19 mei 2023. De factuur is op dit onderdeel niet bestreden. Daarin staat onder meer de post ‘
Vervangen 7 m2 houtenvloer op regels, oude verwijderen’ van € 1.790,80 inclusief btw. Dit bedrag is toewijsbaar. De helft van het in de factuur vermelde bedrag wegens stortkosten van € 217,80 inclusief btw zal de kantonrechter ook toewijzen. In totaal dus
€ 1.899,70.
Vervangen 7 m2 houtenvloer op regels, oude verwijderen’ van € 1.790,80 inclusief btw. Dit bedrag is toewijsbaar. De helft van het in de factuur vermelde bedrag wegens stortkosten van € 217,80 inclusief btw zal de kantonrechter ook toewijzen. In totaal dus
€ 1.899,70.
h) vloer van de badkamer
5.20.
[partij A] heeft hierover in de dagvaarding gesteld: ‘
Het herstellen van de vloeren (schuur/badkamer) (verrot als gevolg van (niet gemelde) vochtproblemen).’ [partij A] heeft ook gesteld dat op 3 februari 2022 een lekkage in de badkamer door een aannemer is verholpen en dat hij daarna geen klachten over de badkamer heeft ontvangen, met name niet de brief van [naam] namens [partij B] van 27 november 2022 waarin is geklaagd over lekkage in de badkamer en vochtproblemen (in wanden en vloer slaapkamer waardoor de pvc-vloer loslaat), omdat [partij A] stelde die brief niet te hebben ontvangen. Foto 10 heeft betrekking op de vloer van de badkamer. In de factuur van RS Bouw van 19 mei 2023 wordt onder meer gesproken over: ‘
9m2 fermacell vloeren vervangen dmv zandcementvloer’ en ‘
Douchebak reparatie dmv Trespastrook en alu zetwerk’.
Het herstellen van de vloeren (schuur/badkamer) (verrot als gevolg van (niet gemelde) vochtproblemen).’ [partij A] heeft ook gesteld dat op 3 februari 2022 een lekkage in de badkamer door een aannemer is verholpen en dat hij daarna geen klachten over de badkamer heeft ontvangen, met name niet de brief van [naam] namens [partij B] van 27 november 2022 waarin is geklaagd over lekkage in de badkamer en vochtproblemen (in wanden en vloer slaapkamer waardoor de pvc-vloer loslaat), omdat [partij A] stelde die brief niet te hebben ontvangen. Foto 10 heeft betrekking op de vloer van de badkamer. In de factuur van RS Bouw van 19 mei 2023 wordt onder meer gesproken over: ‘
9m2 fermacell vloeren vervangen dmv zandcementvloer’ en ‘
Douchebak reparatie dmv Trespastrook en alu zetwerk’.
5.21.
[partij B] heeft gesteld dat bij brief van 27 november 2022 aan [partij A] de lekkage van de badkamer is gemeld. Door de lekkage waren de muren in de slaapkamer vochtig en liet de pvc-vloer los. In een eerder stadium was de badkamer gekit, omdat de benedenburen van [partij B] bij [partij A] hadden geklaagd over lekkage in hun plafond. Blijkens het proces-verbaal heeft [partij B] verklaard dat er schade was in de badkamer en dat in februari 2022 een monteur heeft gekit. Volgens het proces-verbaal heeft [partij B] verklaard dat het pvc heeft losgelaten door onvoldoende onderhoud, waarna [partij A] heeft verklaard: ‘
het is waarschijnlijk zo gebeurt ja.’
het is waarschijnlijk zo gebeurt ja.’
5.22.
De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd dat de schade aan de vloer van de badkamer voor rekening van [partij B] komt. Die schade is blijkbaar het gevolg van lekkage die (blijkbaar) niet voor risico van [partij B] komt. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
i) pvc-vloer
5.23.
[partij A] heeft in de dagvaarding gesteld: ‘
Het vernieuwen van de pvc vloer, welke door niet gemelde vochtproblemen vervangen diende te worden. [partij B] heeft getracht de vloer zelf opnieuw te verlijmen met een witte kit, hetgeen helaas averechts heeft gewerkt en als gevolg daarvan de volledige vloer vervangen moet worden.’ De foto’s 6 t/m 12 en 35 en 37 hebben hierop betrekking.
Het vernieuwen van de pvc vloer, welke door niet gemelde vochtproblemen vervangen diende te worden. [partij B] heeft getracht de vloer zelf opnieuw te verlijmen met een witte kit, hetgeen helaas averechts heeft gewerkt en als gevolg daarvan de volledige vloer vervangen moet worden.’ De foto’s 6 t/m 12 en 35 en 37 hebben hierop betrekking.
5.24.
[partij B] heeft gesteld dat het loslaten van de pvc-vloer verband hield met de lekkage in de badkamer en dat zij daarvoor niet aansprakelijk is. [partij B] heeft verklaard dat geprobeerd is het pvc met witte kit vast te plakken.
5.25.
De kantonrechter overweegt dat de schade aan de pvc-vloer samenhangt met de hiervoor besproken post vloer van de badkamer. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd dat het loslaten van de pvc-vloer en het vervangen ervan voor rekening van [partij B] kan worden gebracht. Dat [partij B] geprobeerd heeft de vloer weer vast te plakken kan haar in redelijkheid niet worden verweten. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.
j) diverse elektra
5.26.
Uit het proces-verbaal en de foto’s 4, 5, 13 t/m 15, 24 en 25 blijkt dat [partij B] werkzaamheden aan de elektrische installatie heeft uitgevoerd. De foto’s 4 en 5 betreffen de meterkast nadat daaraan in februari 2022 werkzaamheden waren uitgevoerd. Er is vanaf de meterkast een kabel naar de woning van [partij B] getrokken. De foto’s 13, 14 en 15 zijn in de schuur genomen en de foto’s 13 en 14 laten zien dat de werkzaamheden aan de elektrische installatie in de schuur niet zorgvuldig zijn uitgevoerd (loshangende kabels en stekkerdoos). De factuur van de firma [bedrijf 2] van 29 februari 2024 van € 1.583,24 houdt hiermee verband. Daarvan is bij de post elektra buitenlamp € 217,35 toegewezen.
5.27.
[partij B] heeft met een verwijzing naar WhatsAppcorrespondentie gesteld dat [partij A] zich er niet tegen heeft verzet dat een gat werd geboord om vanuit de meterkast een internetkabel naar haar woning te kunnen trekken. De kantonrechter kan dat uit die correspondentie niet afleiden. [partij B] heeft aan [partij A] gevraagd of zij een gat mag boren, waarop [partij A] heeft geantwoord dat hij eerst ter plaatse wil kijken. Hoe het verdere verloop van het overleg is geweest kan uit de overgelegde correspondentie niet worden afgeleid. Uit artikel 7 van de huurovereenkomst volgt dat voor het veranderen van de gedaante of inrichting van het gehuurde en het aanleggen van een leiding de schriftelijke toestemming van [partij A] nodig is. Gesteld noch gebleken is dat die toestemming is verleend.
5.28.
De kantonrechter is van oordeel dat bij gebreke van een duidelijke uitleg en toelichting op de factuur van de firma [bedrijf 2] in relatie tot het herstel van de elektrische installatie, het totaalbedrag van de factuur niet kan worden toegewezen. Zo is in de factuur, zoals [partij B] heeft gesteld, ook een bedrag opgenomen voor onderhoud van de cv-ketel. Ook de kosten in verband met een dubbele wandcontactdoos heeft [partij B] bestreden. De kantonrechter zal van het restant factuurbedrag van € 1.365,89 (€ 1.583,24 minus € 217,35) op grond van een schatting 75% toewijzen, afgerond
€ 1.024,42.
€ 1.024,42.
k) hang- en sluitwerk tuindeur en slaapkamer
5.29.
[partij A] heeft foto 27 van de tuindeur overgelegd. Daaruit blijkt dat het sluitwerk moest worden vervangen. Uit foto 28 blijkt volgens [partij A] dat de deurklink die [partij B] heeft aangebracht scheef zit. Volgens [partij B] was dat altijd al zo. Ten aanzien van de klink van de tuindeur heeft [partij B] gesteld dat die was afgebroken en dat zij heeft gezocht naar een vervangend exemplaar (maar blijkbaar niet gevonden).
5.30.
De kantonrechter is van oordeel dat het vervangen van het sluitwerk voor rekening van [partij B] komt. Uit de factuur van RS Bouw van 19 mei 2023 blijkt dat in verband met de schuttingdeur een bedrag van
€ 72,60inclusief btw voor een nieuw slot en klinken in rekening is gebracht. Dit bedrag is toewijsbaar. Voor het overige zal deze post worden afgewezen, omdat [partij A] geen factuur heeft overgelegd waaruit blijkt dat nog andere herstelkosten als hier besproken zijn gemaakt die voor rekening van [partij B] (kunnen) komen.
€ 72,60inclusief btw voor een nieuw slot en klinken in rekening is gebracht. Dit bedrag is toewijsbaar. Voor het overige zal deze post worden afgewezen, omdat [partij A] geen factuur heeft overgelegd waaruit blijkt dat nog andere herstelkosten als hier besproken zijn gemaakt die voor rekening van [partij B] (kunnen) komen.
l) schoonmaakkosten
5.31.
In de dagvaarding heeft [partij A] gesteld: ‘
Schoonmaakkosten gehele woning, zonder schuur’. Volgens [partij A] is het gehuurde niet leeg en bezemschoon opgeleverd, getuige onder meer het achtergelaten afval c.q. de volle afvalcontainers. [partij A] vordert in verband hiermee een bedrag van € 250,00.
Schoonmaakkosten gehele woning, zonder schuur’. Volgens [partij A] is het gehuurde niet leeg en bezemschoon opgeleverd, getuige onder meer het achtergelaten afval c.q. de volle afvalcontainers. [partij A] vordert in verband hiermee een bedrag van € 250,00.
[partij B] heeft de post betwist, omdat die door [partij A] niet is onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
5.32.
De kantonrechter is met [partij B] eens dat de schoonmaakkosten niet zijn onderbouwd. Daarom zal dit onderdeel van de vordering worden afgewezen.
m) stortkosten
5.33.
In de dagvaarding heeft [partij A] gesteld: ‘
Stortkosten (woning was niet leeg, rotzooi achtergelaten en drie afvalcontainers niet geleegd)’. Op de foto’s 32 en 33 zijn drie volle afvalcontainers te zien. Foto 34 heeft volgens [partij A] betrekking op de door [partij B] in schuur achtergelaten spullen die hij vervolgens heeft afgevoerd.
Stortkosten (woning was niet leeg, rotzooi achtergelaten en drie afvalcontainers niet geleegd)’. Op de foto’s 32 en 33 zijn drie volle afvalcontainers te zien. Foto 34 heeft volgens [partij A] betrekking op de door [partij B] in schuur achtergelaten spullen die hij vervolgens heeft afgevoerd.
5.34.
Volgens [partij B] was het afval in de twee containers op foto 32 niet van haar. De container met inhoud op foto 33 was wel van haar. [partij B] heeft de post ook betwist met de stelling dat die door [partij A] niet is onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
5.35.
De kantonrechter is van oordeel dat, daargelaten de vraag of de drie containers door [partij B] geleegd hadden moeten worden en de spullen op foto 34 door [partij B] ten onrechte zijn achtergelaten, [partij A] niet heeft onderbouwd dat hij ter zake een schade heeft geleden van € 125,00. [partij A] heeft bijvoorbeeld geen factuur overgelegd die hiermee verband houdt. De post zal daarom worden afgewezen.
Slotsom herstelkosten
5.36.
[partij A] heeft recht op betaling van de hiervoor vetgedrukte (vijf) bedragen:
€ 217,35
€ 5.000,00
€ 1.899,70
€ 1.024,42
€ 72,60 +
-------------
€ 8.214,07
5.37.
[partij A] vordert ook nog een aantal andere posten, die hierna zullen worden besproken.
Boete € 1.000,00
6.1.
Artikel 8 van de huurovereenkomst luidt als volgt: ‘
De verhuurder heeft het recht eenmaal per drie maanden, indien hij dit nodig acht, controle uit te oefen en of te doen uitoefenen op de wijze van bewoning en op het onderhoud van het gehuurde. Voor iedere weigering van toegang tot gehuurde en alle daarvan deel uitmakende vertrekken en andere ruimten, voor het uitoefen van de voorgeschreven controle, zal de huurder ten behoeve van de verhuurder verbeuren een dadelijke opvorderbare boete van € 250,-.’
De verhuurder heeft het recht eenmaal per drie maanden, indien hij dit nodig acht, controle uit te oefen en of te doen uitoefenen op de wijze van bewoning en op het onderhoud van het gehuurde. Voor iedere weigering van toegang tot gehuurde en alle daarvan deel uitmakende vertrekken en andere ruimten, voor het uitoefen van de voorgeschreven controle, zal de huurder ten behoeve van de verhuurder verbeuren een dadelijke opvorderbare boete van € 250,-.’
6.2.
[partij A] vordert op grond hiervan betaling van € 1.000,00 omdat [partij B] geen medewerking heeft verleend aan 1) de voorinspectie en hem herhaaldelijk de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd, 2) de controle van de cv-ketel (2x) en 3) het plaatsen van rookmelders.
6.3.
[partij B] heeft de vordering tegengesproken en aangevoerd dat [partij A] zijn bezoeken niet juist en tijdig heeft aangekondigd en zij betwist dat zij bezoeken heeft geweigerd. Ook vindt [partij B] het boetebeding onredelijk bezwarend omdat er geen maximum aan gekoppeld is. Een dergelijk beding moet worden vernietigd.
6.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een oneerlijk beding. Volgens artikel 3 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Als bijlage bij de richtlijn is een indicatieve lijst opgenomen van bedingen die als oneerlijk in de zin van artikel 3 kunnen worden aangemerkt. Volgens sub e van die lijst zijn onder andere oneerlijk alle bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. [partij B] is consument-huurder. Gesteld noch gebleken is dat over het boetebeding is onderhandeld. Het betreft geen kernbeding. De huur bedroeg bij aanvang € 525,00 per maand; de boete per overtreding van € 250,00 is (bijna) de helft ervan. Het boetebeding bevat geen maximum. Op grond van het vorenstaande moet het boetebeding in artikel 8 als oneerlijke beding worden vernietigd. De vordering op dit onderdeel wordt op die grond afgewezen.
Huurderving € 1.230,00
6.5.
[partij A] heeft in de dagvaarding gesteld: ‘
Huurderving (nu [partij B] de woning niet leeg, bezemschoon in schadevrij heeft opgeleverd kon de woning door toedoen c.q. nalaten van [partij B] niet eerder worden verhuurd dan na 8 weken).’ [partij A] vordert betaling van twee maanden huur à € 615,00 zijnde € 1.230,00.
Huurderving (nu [partij B] de woning niet leeg, bezemschoon in schadevrij heeft opgeleverd kon de woning door toedoen c.q. nalaten van [partij B] niet eerder worden verhuurd dan na 8 weken).’ [partij A] vordert betaling van twee maanden huur à € 615,00 zijnde € 1.230,00.
6.6.
[partij B] heeft de vordering betwist omdat zij niet aansprakelijk is en omdat [partij A] niet inzichtelijk heeft gemaakt dat en wanneer de (herstel)werkzaamheden zouden zijn uitgevoerd en ook niet dat dit twee maanden in beslag moest nemen.
6.7.
De kantonrechter overweegt dat vast staat dat na afloop van de huurovereenkomst herstelwerkzaamheden dienden plaats te vinden die voor rekening van [partij B] komen. Uit de overgelegde facturen ter zake van de herstelwerkzaamheden kan niet precies worden afgeleid wanneer die werkzaamheden hebben plaatsgevonden. De factuur van RS Bouw is gedateerd 19 mei 2023. Aannemelijk is dat die factuur is uitgeschreven nadat de werkzaamheden waren afgerond. Dat geldt ook voor de twee facturen van Bekhuis Schildersbedrijf (bij dagvaarding en bij akte van 12 maart 2024 overgelegd), die beide op 16 mei 2023 zijn gedateerd. De prijsopgaaf van de firma [bedrijf 2] is op 25 mei 2023 gedateerd. De kantonrechter zal de periode van de huurderving schatten en bepalen op zes weken, derhalve is 6/8 van € 1.230,00 is
€ 922,50toewijsbaar.
€ 922,50toewijsbaar.
Slotsom ten aanzien van de hoofdsom
7. Toewijsbaar is:
-water en gas € 2.040,10
-herstelkosten € 8.214,07
-huurderving € 922,50 +
---------------
-subtotaal € 11.176,67
af: waarborgsom € 470,00
af: correctie 2019 € 300,00
af: correctie 2020 € 90,63
--------------
Totaal € 10.316,04.
Buitengerechtelijke incassokosten
8. De toewijsbare hoofdsom bedraagt € 10.316,04. Daarvan uitgaande kan ter zake van incassokosten € 1.062,57 inclusief btw worden toegewezen. De post incassokosten is als zodanig niet bestreden.
Wettelijke rente
9. De kantonrechter zal de wettelijke rente toewijzen met ingang van 2 augustus 2023, zijnde de door [partij A] voorgestelde en niet weersproken datum.
Proceskosten
10. Beide partijen zijn deels in het gelijk gesteld. De kantonrechter zal daarom de proceskosten compenseren in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.
Beoordeling in reconventie
Waarborgsom € 470,00
11. [partij B] vordert in reconventie betaling van de waarborgsom van € 470,00. Dit bedrag kan volgens [partij A] worden verrekend met het bedrag dat [partij B] aan [partij A] is verschuldigd. [partij A] heeft die verrekening tijdens de procedure alsnog toegepast. De kantonrechter heeft het bedrag verrekend met het in conventie toe te wijzen bedrag.
Eindafrekening 2019 € 550,00
12.1.
[partij B] vordert in reconventie een bedrag van € 550,00 dat zij over 2019 aanvullend ter zake van energiekosten aan [partij A] heeft betaald. Volgens [partij B] heeft zij dit bedrag ten onrechte betaald, omdat zij pas tot betaling aan [partij A] is gehouden nadat [partij A] een met stukken onderbouwde eindafrekening heeft overgelegd en [partij A] dat niet heeft gedaan.
12.2.
[partij A] heeft de tegenvordering bestreden en gesteld dat de afrekening 2019 geen deel uitmaakt van haar vordering. [partij A] heeft de afrekening 2019 in het geding gebracht en gesteld dat [partij B] die zonder protest heeft betaald.
12.3.
De kantonrechter is van oordeel dat dit onderdeel van de tegenvordering moet worden afgewezen. [partij B] heeft de eindafrekening 2019 betaald. [partij B] mag een behoorlijke afrekening van het energieverbruik verlangen, maar eenmaal betaald kan terugvordering van het bedrag van de afrekening slechts aan de orde zijn indien komt vast te staan dat de afrekening (toch) niet klopt en dat heeft [partij B] niet aangevoerd.
13. De vordering in reconventie zal worden afgewezen. [partij B] dient als verliezende partij in de proceskosten te worden veroordeeld. De kantonrechter begroot die kosten op basis van de hoofdsom van € 550,00 en één salarispunt. Dat levert een bedrag van € 135,00 op.
Beslissingen
De kantonrechter:
in conventie:
1. veroordeelt [partij B] tegen bewijs van kwijting aan [partij A] te betalen (€ 10.316,04 + € 1.062,57=) € 11.378,61 vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.316,04 vanaf 2 augustus 2023 tot de dag van de betaling;
2. compenseert de proceskosten aldus dat partijen de eigen kosten dragen;
3. verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4. wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie:
5. wijst de vordering af;
6. veroordeelt [partij B] in de proceskosten aan de kant van [partij A] begroot op € 135,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.