ECLI:NL:RBOVE:2024:3153

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/307112 / HA ZA 23-459

Vonnis van 12 juni 2024

in de zaak van

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],
beiden wonende in [woonplaats 1],

eisende partijen, hierna gezamenlijk te noemen [eisers],

advocaat: mr. B.N. Haacker,

tegen

1.[gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2],
beiden wonende in [woonplaats 2],

gedaagde partijen, hierna gezamenlijk te noemen [gedaagden],

advocaat: mr. J.S. Staijen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 december 2023;
- de conclusie van antwoord;

- de mondelinge behandeling van 25 april 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.Samenvatting

2.1.

[eisers] heeft zijn appartement verkocht aan [gedaagden] heeft een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Later bleek [eisers] dat [gedaagden] een hogere financiering heeft aangevraagd dan in het voorbehoud was opgenomen. In geschil is of de koopovereenkomst door het beroep op het financieringsvoorbehoud is ontbonden en zo niet, of [gedaagden] een boete verschuldigd is. De rechtbank oordeelt dat het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud niet slaagt en dat geen sprake is van een nieuwe overeenkomst doordat [eisers] het inroepen daarvan aanvankelijk accepteerde. [gedaagden] is tekortgeschoten doordat hij de waarborgsom niet heeft betaald. [eisers] kan de koopovereenkomst ontbinden en heeft recht op betaling van de overeengekomen boete door [gedaagden]

3. De feiten

3.1.

In februari 2023 heeft [gedaagden] het appartement gekocht van [eisers] voor een bedrag van € 750.000,-. De woning zou op 12 juni 2023 worden overgedragen en [gedaagden] diende uiterlijk op 29 maart 2023 een bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen, op basis waarvan [gedaagden] uiterlijk op 22 maart 2023 de overeenkomst kan ontbinden als hij voor een bedrag van € 500.000,00 geen hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. Bij een beroep op dit voorbehoud moeten een kopie van de hypotheekaanvraag en loonstrook van de aanvrager(s) worden overgelegd. Ook is in de koopovereenkomst opgenomen dat, in geval van ontbinding wegens een toerekenbare tekortkoming, de nalatige partij een terstond opeisbare boete van tien procent van de koopsom verschuldigd zal zijn.

3.2.

Na verlenging van de termijn waarbinnen [gedaagden] een beroep op het financieringsvoorbehoud kon doen en de bankgarantie moest stellen, heeft [gedaagden] op 3 april 2023 het financieringsvoorbehoud ingeroepen. Hij heeft daarbij niet de – volgens de koopovereenkomst vereiste – documentatie aangeleverd, maar wel een afwijzingsbrief van Florius waaruit volgt dat de hypotheekaanvraag wordt afgewezen.

3.3.

De makelaar van [eisers], [naam 1], heeft in reactie daarop gewezen op de ontbrekende documentatie. Vervolgens heeft [naam 2], werkzaam bij Qonsult B.V. en hypotheekadviseur van [gedaagden], een verklaring afgegeven waarin staat dat: “de aanvraag van dhr. [gedaagde 1] & mevrouw [gedaagde 2] niet haalbaar is en dat de financiering á 500.000 EUR (maximale leencapaciteit ligt na beoordeling helaas zelfs nog lager) geen haalbare situatie is na beoordeling van meerdere banken en in het specifiek Florius. (…) Wij gaan er vanuit dat dit afdoende is, gezien wij als intermediair gecertificeerd zijn om dergelijke afwijzingen te versturen en spreken hierin, helaas voor onze cliënten en uwer cliënten, de volstrekte waarheid.”

3.4.

Na een telefoongesprek tussen [naam 1] en [naam 2], schrijft [naam 2] in een emailbericht: “Hierbij bevestig ik nogmaals dat het aanleveren van een afwijsbrief met daarin een genoemd bedrag een formaliteit is die ik zo bij een andere bank kan opvragen, maar dat dit geen eerlijke weerspiegeling is van hetgeen wat zich heeft plaatsgevonden. Florius is de bank waar het proces zich voornamelijk heeft plaatsgevonden en hieruit blijkt dat vanwege meneer en mevrouw hun positie een verstrekking van een hypotheek tot 500.000 EUR verre van mogelijk is (max. leencapaciteit ligt vele tienduizenden, zo niet honderdduizenden euro’s lager helaas).”

3.5.

[naam 1] schrijft bij email van 6 april 2023 aan [gedaagden] onder meer: “Bij deze geven we aan dat we kennis hebben genomen van het gebruik van ontbinding. Desondanks zouden verkopers open staan voor een gestand voorstel zonder voorwaarden. Echter gaan wij wel het appartement weer op de markt brengen, omdat mijn opdrachtgevers niet op 1 paard willen wedden.”

3.6.

[eisers] heeft de woning aan een derde verkocht.

3.7.

Eind juni 2023 heeft [eisers] van zijn makelaar een e-mailthread ontvangen van e-mails tussen [gedaagden] en [naam 2], waaruit blijkt dat [gedaagden] financiering had aangevraagd voor een hoger bedrag dan in het financieringsvoorbehoud was genoemd, namelijk € 600.000,00.

3.8.

[eisers] heeft [gedaagden] in gebreke gesteld en betaling van de overeengekomen boete verzocht. [gedaagden] heeft dat geweigerd.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] is van mening dat het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig is en dat [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarom vordert [eisers] dat de rechtbank:

primair

voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] is ontbonden met ingang van 9 augustus 2023, althans deze zal ontbinden; en
[gedaagden] veroordeelt om de boete van € 75.000,00 aan [eisers] te betalen;

subsidiair

- [gedaagden] veroordeelt om de door [eisers] geleden schade te betalen, nader op te maken bij staat;

primair en subsidiair

met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, de wettelijke rente over de proceskosten, de nakosten en de eventueel te maken ontruimingskosten.

4.2.

[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

5.De beoordeling

Kan [gedaagden] een beroep doen op het financieringsvoorbehoud?

5.1.

Van belang is in de eerste plaats of [gedaagden] een beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud. [gedaagden] stelt zich namelijk op het standpunt dat hij de koopovereenkomst heeft ontbonden, zodat hij niet langer gehouden kan worden aan zijn verplichtingen uit die overeenkomst.

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud niet voldeed aan de daaraan in de koopovereenkomst gestelde eisen. Op grond van de koopovereenkomst had [gedaagden] immers een financiering van € 500.000,00 moeten aanvragen en documenten moeten overleggen die de afwijzing van die aanvraag staven. Dat heeft [gedaagden] niet gedaan en dat erkent hij ook.

5.3.

Volgens [gedaagden] heeft hij terecht een beroep gedaan op het financierings-voorbehoud. Hij stelt dat hij voldaan heeft aan de inspanningsverplichting die in het kader van de financieringsaanvraag op hem rustte. Hij heeft namelijk een financiering aangevraagd en die is geweigerd. Hoewel een financiering is aangevraagd voor € 600.000,-, zou een financiering van € 500.000,- ook zijn geweigerd. De achtergrond daarvan is dat de leencapaciteit van [gedaagden] door Florius circa € 400.000,- lager werd vastgesteld dan verwacht. Florius rekende namelijk met een fictieve rente over het inkomen van Bartels uit zijn eigen onderneming, waardoor de ruimte om geld te kunnen lenen vergaand werd ingeperkt. Hoewel [gedaagden] voldoende vermogen had om het appartement te bekostigen, kon hij de gewenste hypothecaire geldlening daarom niet verkrijgen, aldus [gedaagden] Daarnaast licht [gedaagden] toe dat, hoewel op grond van de koopovereenkomst een hypotheekaanvraag en loonstrook van de aanvrager(s) moeten worden overgelegd om de afwijzing van de hypotheekaanvraag te documenteren, partijen daarvan zijn afgeweken als bedoeld in artikel 18.3 van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft namelijk de afwijzingsbrief van Florius en verklaringen van [naam 2] overgelegd en [eisers] heeft daar mee ingestemd.

5.4.

De rechtbank volgt het betoog van [gedaagden] niet. Vaststaat dat [gedaagden] geen hypothecaire financiering van € 500.000,- maar van € 600.000,- heeft aangevraagd. Nu een ontbindende voorwaarde is overeengekomen voor de situatie waarin een hypothecaire geldlening is aangevraagd en geweigerd voor een bedrag van € 500.000,-, en die situatie niet van toepassing is, kan [gedaagden] geen beroep doen op het financieringsvoorbehoud.

5.5.

Voor zover [gedaagden] een beroep heeft willen doen op de uitbreidende werking van de redelijkheid en billijkheid omdat een financiering van € 500.000,- ook geweigerd zou zijn als die was aangevraagd, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] dat beroep niet voldoende heeft onderbouwd. [gedaagden] heeft onder meer niet toegelicht wat de gevolgen zijn voor hem, en voor [eisers] en waarom die onaanvaardbaar zouden zijn. Dat had wel op zijn weg gelegen, omdat uit hetgeen partijen tijdens de comparitie naar voren hebben gebracht, is gebleken dat [gedaagden] (ruim) voldoende vermogen heeft om de aankoop van het appartement te financieren maar dat het hem aan tijd ontbrak om de gelden vrij te maken, en dat [eisers] mogelijk had meegewerkt aan een tweede verlenging van de termijnen als hem dat bekend was geweest.

5.6.

Voor zover [gedaagden] zich op het standpunt stelt dat partijen zijn afgeweken van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst, omdat [eisers] heeft ingestemd met het beroep van [gedaagden] op ontbinding, hoewel [eisers] wist dat niet aan de voorwaarden van het voorbehoud werd voldaan omdat niet de vereiste documentatie werd overgelegd, overweegt de rechtbank als volgt.

Vooropgesteld zij dat van een nadere overeenkomst tot ontbinding geen sprake is indien enkel akkoord wordt gegaan met het beroep van een partij op een overeengekomen ontbindende voorwaarde. In dat geval is immers geen ander rechtsgevolg beoogd dan wat partijen bedoelden bij het aangaan van de overeenkomst en waar de voorwaarde uit de koopovereenkomst in voorzag.

Indien akkoord wordt gegaan met ontbinding in een andere situatie dan waar de voorwaarde in voorzag, is van belang of wilsovereenstemming bestond over het afwijken van die situatie. Dat partijen, zoals [gedaagden] stelt, ‘anders zijn overeengekomen’ over de vraag wat voldoende documentatie is kan de rechtbank nog wel aannemen. [eisers] heeft immers genoegen genomen met de afwijzingsbrief van Florius en de verklaringen van [naam 2] in plaats van de overeengekomen ‘kopie van hypotheekaanvraag’ en ‘kopie van de loonstrook’ terwijl hem bekend was dat die gegevens niet waren overgelegd. Dat betekent evenwel niet dat ook is afgeweken van de overeengekomen hoogte van het te financieren bedrag. Vaststaat namelijk dat [eisers] pas bekend werd met het gegeven dat geen € 500.000,- maar € 600.000,- was aangevraagd, nadat hij met het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud had ingestemd. [eisers] heeft de e-mailberichten waaruit dit volgt namelijk pas eind juni 2023 van zijn makelaar ontvangen. Dat [naam 1] deze berichten wel al in zijn bezit had, maakt dat niet anders. Niet gesteld is dat [naam 1] een grotere volmacht had dan als bode op te treden namens [eisers] Daarnaast is sprake van een lange emailthread van veertien berichten waarbij het bedrag van € 600.000,- in de dertiende e-mail staat. Dit bericht is – naar eigen zeggen van [gedaagden] – per ongeluk met een e-mail aan [naam 1] meegestuurd en er is niet specifiek op gewezen. Uit de emailcorrespondentie volgt daarentegen dat [gedaagden] zich ervan bewust was dat hij een boete verschuldigd zou zijn en als geen juiste (afwijzing van de) hypotheekaanvraag werd overgelegd en het lijkt erop dat ([naam 2] en) [gedaagden] in hun rechtstreekse berichten aan ([naam 1] en) [eisers] daarom hebben benadrukt dat een hypotheek van € 500.000,- niet mogelijk zou zijn. In die berichten werd in ieder geval niet gerept over het feit dat eigenlijk een hogere financiering was aangevraagd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat uit de enkele e-mail onderaan een e-mailthread van [gedaagden] aan [naam 1] niet kan worden afgeleid dat wilsovereenstemming bestond tussen [gedaagden] en [eisers] over een aanpassing van de hoogte van het aan te vragen bedrag in het financierings-voorbehoud.

5.7.

Het betoog van [gedaagden] dat hij wel aan zijn inspanningsverplichtingen heeft voldaan, maakt het voorgaande niet anders. Hem wordt immers niet verweten dat hij zich onvoldoende heeft ingespannen om een hypothecaire geldlening te verkrijgen, maar dat hij ten onrechte en zonder openheid van zaken een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

5.8.

De rechtbank komt tot de conclusie dat het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud niet opgaat, zodat de koopovereenkomst niet op grond daarvan is ontbonden. Beoordeeld moet daarom worden of [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en of [eisers] de koopovereenkomst op grond daarvan kan ontbinden.

Is [eisers] tekortgeschoten en kan [eisers] de koopovereenkomst ontbinden?

5.9.

Volgens [gedaagden] kan [eisers] de koopovereenkomst niet ontbinden, omdat [gedaagden] niet in gebreke is gesteld. [eisers] heeft [gedaagden] niet in de gelegenheid gesteld om alsnog na te komen en het appartement al aan een derde verkocht. Als [gedaagden] had geweten dat [eisers] nakoming verlangde, had hij de waarborgsom alsnog gestort. Bovendien heeft [eisers] de ontbinding tot op heden niet ingeroepen, aldus [gedaagden]

5.10.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst een waarborgsom moest betalen of een bankgarantie stellen. Dit diende aanvankelijk op 29 maart 2023 en na verlenging uiterlijk op 12 april 2023 te gebeuren. [gedaagden] heeft de waarborgsom niet betaald en geen bankgarantie gesteld. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] daarom is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Dat [eisers] de woning eind april heeft verkocht, doet daar niets aan af omdat [gedaagden] eerder diende te presteren.

5.11.

De stelling van [gedaagden] dat hij de waarborgsom wel zou hebben betaald als [eisers] niet akkoord was gegaan met het beroep op het financieringsvoorbehoud, slaagt niet. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, is van ontbinding door [gedaagden] of een overeenkomst tot ontbinding geen sprake zodat de verplichtingen uit de koopovereenkomst van kracht blijven.

5.12.

Ook het verweer van [gedaagden] dat geen ingebrekestelling is verstuurd en dat er daarmee geen sprake is van verzuim, slaagt niet. Het ontbreken van een ingebrekestelling kan niet aan [eisers] worden tegengeworpen. [gedaagden] heeft niet alle relevante informatie gedeeld, waardoor [eisers] akkoord is gegaan met het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [gedaagden] In die omstandigheid was er voor [eisers] geen aanleiding om een ingebrekestelling te versturen of te klagen. Bovendien mocht [eisers] het beroep van [gedaagden] op het financieringsvoorbehoud opvatten als een mededeling van [gedaagden] dat hij de financiering niet ging rondkrijgen en tekort zou schieten. [eisers] kan de koopovereenkomst dan ook rechtsgeldig ontbinden.

5.13.

[eisers] heeft gesteld dat hij de koopovereenkomst op 9 augustus 2023 heeft ontbonden. Dat er een verklaring is verstuurd waarin [eisers] de koopovereenkomst heeft ontbonden, blijkt echter nergens uit en wordt door [gedaagden] betwist. De daartoe gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

5.14.

De rechtbank zal de koopovereenkomst ontbinden met ingang van de datum van dit vonnis.

Heeft [eisers] recht op de contractuele boete?

5.15.

Nu [gedaagden] is tekortschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, is hij de contractuele boete van € 75.000,00 verschuldigd. Voor zover [gedaagden] nog heeft gesteld dat [eisers] veel minder schade dan € 75.000,00 heeft geleden, geldt het volgende. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat hij het appartement voor € 7.500,00 minder heeft verkocht, en dat de levering vier maanden later plaatsvond dan gepland was met [gedaagden], waardoor hij vier maanden lang dubbele lasten heeft gehad. Bovendien hoeft [eisers] niet te onderbouwen dat hij werkelijk voor € 75.000,00 schade heeft geleden, omdat de schade met een boete wordt gefixeerd op een bepaald bedrag. De rechtbank zal [gedaagden] dan ook veroordelen om het bedrag van € 75.000,00 aan [eisers] te betalen.

De proceskosten en overige vorderingen

5.16.

[gedaagden] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eisers] betalen.

De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

kosten dagvaarding € 129,14

griffierecht € 1.301,00

salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x tarief € 1.214,00)

nakosten
€ 178,00(te vermeerderen met eventuele betekeningskosten)

totaal € 4.036,14

5.17.

De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals hierna te vermelden.

5.18.

De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, nu [eisers] niet heeft onderbouwd waarom hij belang heeft bij die veroordeling.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

ontbindt de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] met ingang van de datum van dit vonnis;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] om een bedrag van € 75.000,00 aan [eisers] te betalen;

6.3.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op € 4.036,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken door mr. R.F. van Aalst op 12 juni 2024.