ECLI:NL:RBOVE:2024:2827

• Datum uitspraak: 28 mei 2024
• Publicatiedatum: 30 mei 2024
• Zaaknummer: 10822524 \ CV EXPL 23-4744
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onbevoegdheid van de kantonrechter in een geschil over pachtovereenkomst versus huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 28 mei 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [partij A] en [partij B] over de kwalificatie van een overeenkomst. [partij A] vorderde ontbinding van een huurovereenkomst met [partij B] en veroordeling tot ontruiming en betaling van achterstallige huur. [partij B] betwistte de huurovereenkomst en stelde dat er sprake was van een pachtovereenkomst, wat de bevoegdheid van de kantonrechter zou uitsluiten. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de overeenkomst tussen partijen inderdaad als een pachtovereenkomst moet worden gekwalificeerd, omdat [partij B] het onroerend goed ter uitoefening van landbouw heeft gebruikt. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat de benaming die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven niet bepalend is voor de kwalificatie. De kantonrechter heeft zich onbevoegd verklaard en de zaak verwezen naar de pachtkamer van de rechtbank Overijssel. De beslissing is genomen na een mondelinge behandeling op 1 mei 2024, waarbij beide partijen hun standpunten hebben toegelicht. De uitspraak benadrukt het belang van de feitelijke situatie en het gebruik van het onroerend goed in de beoordeling van de rechtsverhouding tussen partijen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10822524 \ CV EXPL 23-4744

Vonnis van 28 mei 2024

in de zaak van

[partij A] ,
wonende in [woonplaats 1],

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen [partij A],

gemachtigde: mr. N.E. Koelemaij,

tegen

[partij B] ,
wonende in [woonplaats 2],

gedaagde partij in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna te noemen [partij B],

gemachtigde: mr. L.J.H. [partij B].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 november 2023;
- de aanvullende producties van de zijde van [partij A];

- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de mondelinge behandeling van 1 mei 2024, waar mr. [partij B] pleitaantekeningen heeft overgelegd en waar de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat er is besproken.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. Inleiding

2.1.

[partij B] heeft een woonruimte met bijbehorende schuren en landerijen in eigendom gehad, tot hij deze in 2008 aan de heer [naam] heeft verkocht en tegen betaling van € 1.145,54 per maand in gebruik heeft genomen. De heer [naam] heeft de eigendom van dit onroerend goed later overgedragen aan [partij A].

2.2.

In conventie vordert [partij A] kort gezegd dat de kantonrechter de huurovereenkomst met [partij B] ontbindt en dat [partij B] wordt veroordeeld om de woonruimte te verlaten en de achterstallige huurpenningen te betalen, alsmede een boete en de schade die [partij A] nog zal lijden.

2.3.

In reconventie wil [partij B] kort gezegd dat de kantonrechter de huurovereenkomst aanmerkt als een pachtovereenkomst, dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte buiten toepassing worden verklaard, en dat [partij B] van de ingehouden gelden het achterstallig onderhoud mag uitvoeren en gebreken mag (laten) repareren.

3. De beoordeling

3.1.

De eerste vraag die de kantonrechter in deze zaak moet beantwoorden, is of er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst of een pachtovereenkomst als bedoeld in de vijfde titel van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Indien tussen partijen sprake is van een pachtovereenkomst, moet de kantonrechter zich namelijk (ambtshalve) onbevoegd verklaren en de zaak verwijzen naar de bevoegde pachtkamer (artikel 1019j en 1019k lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De vraag of verwijzing nodig is beoordeelt de rechter, voor zover daarvoor het onderwerp van het geschil bepalend is, aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil (artikel 71 lid 3 Rv). Bewijslevering is dus niet aan de orde.

3.2.

Anders dan [partij A] mogelijk meent, is het voor de vraag of er sprake is van pacht niet bepalend welke benaming de contractspartijen (of een notaris die hen daarin adviseerde) aan hun contract hebben gegeven. Van een pachtovereenkomst is sprake wanneer de ene partij een onroerende zaak of een gedeelte daarvan tegen voldoening van een tegenprestatie aan de andere partij in gebruik verstrekt ter uitoefening van de landbouw. Onder landbouw wordt onder andere verstaan: akkerbouw, weidebouw, veehouderij en elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. De landbouw moet daarbij bedrijfsmatig worden uitgeoefend (artikel 7:311 en 7:312 BW).

3.3.

Naar het oordeel van de kantonrechter betreft het onderwerp van geschil hier een pachtovereenkomst. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

3.4.

Tussen partijen is voldoende vast komen te staan dat [partij B] vóór 2008 en ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten in 2008 ter plaatse een agrarisch bedrijf exploiteerde en dat de grond is verstrekt ter uitoefening van de landbouw.

Volgens [partij B] heeft hij altijd al in de veehandel gezeten. Ook de verbouwing van mais is daar onderdeel van. Eerst voerde hij een maatschap met zijn vader, daarna zelfstandig. De bij het woongedeelte behorende grond bestaat uit vijf hectare aan landbouwgrond met agrarische bestemming.

[partij A] heeft dat onvoldoende betwist. Zij heeft aangevoerd dat zij niet weet wat de situatie van het perceel ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten was. Daarnaast heeft [partij A] verklaard niet te weten of de heer [naam] en [partij B] de bedoeling hebben gehad dat er bedrijfsmatig landbouw uitgeoefend kon worden, omdat de heer [naam] daar nooit iets over heeft verteld.

3.5.

Volgens [partij B] is er in het gebruik van het perceel sinds 2008 geen verandering gekomen. Hij houdt ongeveer 120 kalveren, een aantal paarden en verbouwt mais. De kalvermesterij en handel in kalveren betreft het overgrote deel van zijn inkomen.

[partij A] heeft dat bestreden. Zij heeft betoogd dat er geen sprake van bedrijfsmatige landbouw is, maar van een hobby. Naast een aantal paarden en geiten zouden er slechts acht kalveren/koeien aanwezig zijn. Dat blijkt volgens [partij A] uit het feit dat de deurwaarder slechts beslag heeft kunnen leggen op acht koeien. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] de stellingen van [partij B] daarmee onvoldoende betwist. [partij B] heeft toegelicht dat de kalveren eens in de zoveel tijd worden weggevoerd, waarna de stallen worden schoongemaakt en dat er dan weer nieuwe kalveren komen. De deurwaarder kan dus op dat moment het beslag hebben gelegd. Het is de kantonrechter daarnaast onduidelijk of [partij A] de situatie (het aantal kalveren) zelf ook heeft gezien of niet. [partij A] heeft daar wisselend over verklaard. Verder zijn op de foto’s die [partij A] heeft overgelegd schuren, silo’s en landbouwmaterieel te zien. En in de dagvaarding stelt [partij A] zelf dat er “rond het gehuurde het nodige agrarisch materieel is gestald. [partij B] oefent ook een onderneming uit (…) gericht op groothandel in levend vee en landbouw (maïs)”, aldus [partij A] in de dagvaarding.

3.6.

Ten slotte komt daar nog bij dat de eenmanszaak van [partij B] sinds 1999 is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder de naam Landbouw en Veehandel [partij B]. Als activiteiten van de eenmanszaak worden onder andere veehandel en landbouw (mais) genoemd. Hoewel zo’n inschrijving geen constitutief vereiste is voor het bestaan van een pachtovereenkomst of voor het bestaan van een agrarisch bedrijf, is het daarvoor wel een aanwijzing, waardoor aan de betwisting van [partij A] hogere eisen mogen worden gesteld. Al met al heeft [partij A] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende betwist dat [partij B] een agrarisch landbouwbedrijf uitoefent.

3.7.

Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter er vanuit dat tussen partijen sprake is van een pachtovereenkomst. De kantonrechter is dan ook onbevoegd om van deze zaak kennis te nemen. De zaak zal in de huidige stand van het geding worden verwezen naar de pachtkamer van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

verklaart zich onbevoegd om van de zaak kennis te nemen;

4.2.

verwijst de zaak, in de stand waarin deze zich bevindt, naar de pachtkamer van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.(SB)