Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11014705 \ CV EXPL 24-746
Vonnis in kort geding van 8 mei 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING VIVERION,
gevestigd te Lochem,
eisende partij,
hierna te noemen: Viverion,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 april 2024 met 12 producties
- de aanvullende productie 13
- de mondelinge behandeling van 26 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de aanvullende productie 13
- de mondelinge behandeling van 26 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De inleiding: waar de zaak over gaat
[gedaagde] heeft een laatste kans huurovereenkomst gesloten met Viverion. Daarin zijn afspraken gemaakt over begeleiding, dagbesteding en de wijze van bewoning. Viverion heeft vanaf december 2023 meldingen ontvangen van omwonenden over door [gedaagde] veroorzaakte overlast. De bovenbuurvrouw van [gedaagde] is als gevolg van de overlast haar eigen huis ontvlucht. Ook zijn er meldingen binnengekomen over hondenpoep en afval in de tuin. Er zijn vanuit Viverion brieven gestuurd en gesprekken gevoerd met [gedaagde] . [gedaagde] herkent zich niet in de overlastklachten. In dit kort geding vordert Viverion ontruiming. De kantonrechter wijst de vordering toe. De motivering van zijn beslissing volgt hieronder.
3.De feiten
3.1.
Tussen Viverion en [gedaagde] is met ingang van 29 maart 2023 voor de duur van twee jaar een laatste kans huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een duplexwoning aan [adres] . Voor zover van belang staat in deze overeenkomst:
‘(…)
Artikel 2. Nieuwe kans huurovereenkomst onder aanvullende huurvoorwaarden2.1. Partijen zullen de huur van de woning onder de uitdrukkelijke aanvullende voorwaarden zoals in deze gedragsaanwijzing is bepaald en onverminderd het bepaalde in de huurovereenkomst en de wet.
‘(…)
Artikel 2. Nieuwe kans huurovereenkomst onder aanvullende huurvoorwaarden2.1. Partijen zullen de huur van de woning onder de uitdrukkelijke aanvullende voorwaarden zoals in deze gedragsaanwijzing is bepaald en onverminderd het bepaalde in de huurovereenkomst en de wet.
Artikel 3. Gedragsaanwijzingen (aanvullende afspraken)3.1. Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast veroorzaken.(…)
3.4. Huurder zal meewerken aan het opstarten van passende dagbesteding en het vinden van werk en zich daarin laten begeleiden door de ambulant hulpverlener (zie artikel 4).3.5. Huurder zal de woning en de tuin goed onderhouden en schoonhouden, ongedierte bestrijden en wekelijks afval afvoeren.3.6. Huurder zal zich onthouden van overmatige alcoholconsumptie in de woning. Het gebruik van genotsmiddelen zoals softdrugs mag niet leiden tot het niet kunnen nakomen van afspraken.(…)
3.8. Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van de politie, constructief en welwillend op te stellen.3.9. Huurder zal de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW bewonen en uitsluitend volgens, in overeenstemming met de bestemming gebruiken.
3.4. Huurder zal meewerken aan het opstarten van passende dagbesteding en het vinden van werk en zich daarin laten begeleiden door de ambulant hulpverlener (zie artikel 4).3.5. Huurder zal de woning en de tuin goed onderhouden en schoonhouden, ongedierte bestrijden en wekelijks afval afvoeren.3.6. Huurder zal zich onthouden van overmatige alcoholconsumptie in de woning. Het gebruik van genotsmiddelen zoals softdrugs mag niet leiden tot het niet kunnen nakomen van afspraken.(…)
3.8. Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van de politie, constructief en welwillend op te stellen.3.9. Huurder zal de woning als goed huurder in de zin van de huurovereenkomst en artikel 7:213 BW bewonen en uitsluitend volgens, in overeenstemming met de bestemming gebruiken.
Artikel 4. Zorgverlening4.1. Huurder zal van Arbe Dienstverlening zorg aanvaarden en zal aan de zorgverlening door Arbe Dienstverlening zijn volledige medewerking verlenen. De zorgverlening is erop gericht de gedragsaanwijzingen in deze overeenkomst na te kunnen komen.(…)
Artikel 8. Ontbinding en ontruiming8.1. Indien huurder tekortschiet in een van de in deze aanvullende overeenkomst gedragsaanwijzing bepaalde verplichtingen, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of wet, is huurder zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim en is verhuurder zonder meer gerechtigd de huur middels de geldende opzegtermijn middels een brief te beëindigen.8.2. Huurder aanvaardt uitdrukkelijk dat zijn tekortschieten(…)
leidt tot de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.(…)’.
leidt tot de ontruiming van de woning en de ontbinding van de huurovereenkomst.(…)’.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Voor zover van belang staat in deze voorwaarden:
‘(…)
4. Gebruik gehuurde(…)
Huurder draagt er zorg voor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.(…)’.
4. Gebruik gehuurde(…)
Huurder draagt er zorg voor dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.(…)’.
3.3.
Viverion ontvangt al enige tijd klachten van omwonenden, inhoudende dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. Viverion heeft de overlastklachten als producties bij de dagvaarding gevoegd.
3.4.
In de geregistreerde overlastmeldingen van de bovenbuurvrouw, [naam 1] , staat onder andere, voor zover van belang:
‘(…)
22 december 2023, 19.40:(…)
Ik woon hier nu een tijdje, maar ervaar erg veel geluidsoverlast van mijn onderbuurman. Het lijkt wel als of ik in de discotheek sta(…)
De muziek komt hard boven mijn eigen tv uit(…).
12 januari 2024, 07.13:
Vannacht om 3.00 uur werd ik wakker van hele harde braak, kots geluiden. Wat minstens een half uur door ging. Daarna ging het verder met tv kijken, waar ik ook tot aan nu van mee mag genieten. Ik ga als een zombie naar mijn werk(…)
Vannacht was ik echt gewoon bang in mijn eigen huis, waarschijnlijk heeft hij gisteren wederom zoveel gedronken, met als gevolg overgeven…(…)
13 februari 2024, 08.41:
Ten eerste kan ik eigenlijk wel dagelijks een melding maken van geluidsoverlast. Sinds een tijdje had ik het idee dat ik bij mijn ingang, trappengat een WIET lucht ruik. Maar nu ruik ik het door mijn hele huis! Niet te doen. Zo word mijn huis echt onbewoonbaar!!!!(…)
1 maart 2024, 12.34: (…)
Vervolgens werd er direct naar boven geschreeuwd met het volgende: Tyfus kanker hoer dat je bent, jij bent hier de geluidsmaker, en jij maar meldingen van mij maken(…)
Daarna was hij de hele dag erg luidruchtig(…)
14 maart 2024, 09.09:
20.50 ging [gedaagde] kotsen, direct daarna vertrok hij met de auto. Hij is weer een uurtje weggeweest. De hond heeft weer een uur geblaft. Bij terugkomt werd er flink met de deuren gegooid. Er hangt een flinke drugs lucht in mijn slaapkamer, badkamer en hal tot nu aan toe.
(…)’.
‘(…)
22 december 2023, 19.40:(…)
Ik woon hier nu een tijdje, maar ervaar erg veel geluidsoverlast van mijn onderbuurman. Het lijkt wel als of ik in de discotheek sta(…)
De muziek komt hard boven mijn eigen tv uit(…).
12 januari 2024, 07.13:
Vannacht om 3.00 uur werd ik wakker van hele harde braak, kots geluiden. Wat minstens een half uur door ging. Daarna ging het verder met tv kijken, waar ik ook tot aan nu van mee mag genieten. Ik ga als een zombie naar mijn werk(…)
Vannacht was ik echt gewoon bang in mijn eigen huis, waarschijnlijk heeft hij gisteren wederom zoveel gedronken, met als gevolg overgeven…(…)
13 februari 2024, 08.41:
Ten eerste kan ik eigenlijk wel dagelijks een melding maken van geluidsoverlast. Sinds een tijdje had ik het idee dat ik bij mijn ingang, trappengat een WIET lucht ruik. Maar nu ruik ik het door mijn hele huis! Niet te doen. Zo word mijn huis echt onbewoonbaar!!!!(…)
1 maart 2024, 12.34: (…)
Vervolgens werd er direct naar boven geschreeuwd met het volgende: Tyfus kanker hoer dat je bent, jij bent hier de geluidsmaker, en jij maar meldingen van mij maken(…)
Daarna was hij de hele dag erg luidruchtig(…)
14 maart 2024, 09.09:
20.50 ging [gedaagde] kotsen, direct daarna vertrok hij met de auto. Hij is weer een uurtje weggeweest. De hond heeft weer een uur geblaft. Bij terugkomt werd er flink met de deuren gegooid. Er hangt een flinke drugs lucht in mijn slaapkamer, badkamer en hal tot nu aan toe.
(…)’.
3.5.
Uit de andere meldingen van omwonenden aan [adressen]
[adressen] volgt dat de overlast zich - samengevat - kenmerkt door:
- overmatig drankgebruik
- vervuilde tuin met hondenpoep en afval (lege blikken bier)
- geluidsoverlast van muziek, zowel overdag als ‘s avonds
[adressen] volgt dat de overlast zich - samengevat - kenmerkt door:
- overmatig drankgebruik
- vervuilde tuin met hondenpoep en afval (lege blikken bier)
- geluidsoverlast van muziek, zowel overdag als ‘s avonds
3.6.
Bij brief van 17 januari 2024 heeft Viverion - samengevat - aan [gedaagde] laten weten dat zij de laatste kans huurovereenkomst niet gaat verlengen, omdat [gedaagde] de gemaakte afspraken niet nakomt. [gedaagde] is de tijd gegeven om een andere woonplek te vinden, mits er wordt gestopt met het veroorzaken van overlast. Als [gedaagde] overlast blijft veroorzaken, zal Viverion de rechter vragen of zij de woning mag ontruimen.
3.7.
Ook na 17 januari 2024 zijn er overlastmeldingen binnengekomen van buren.
4. Het geschil
de vordering
4.1.
Viverion vordert - samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] . Ook vordert Viverion dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld.
4.2.
Viverion legt kort gezegd aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt: door het veroorzaken van structurele (geluids)overlast schiet [gedaagde] ernstig tekort in de op hem rustende verplichtingen. [gedaagde] is met enige regelmaat onder invloed van drank en/of drugs. Verder ligt de tuin onder de hondenpoep. Met de dagbesteding is [gedaagde] gestopt, waardoor het dag- en nachtritme is verstoord. Ook laat hij de ambulante begeleiding minder toe en worden afspraken afgezegd. [gedaagde] handelt in strijd met de wet, de laatste kans huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Voor Viverion is de maat vol en wegen de woonbelangen van de omwonenden nu zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] . Er is een crisisplek beschikbaar waar [gedaagde] naar toe kan. [gedaagde] komt niet op straat te staan.
het verweer
4.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering van Viverion. [gedaagde] herkent zich niet in de overlastklachten. De woningen zijn oud en gehorig. Hij zit overspannen thuis. Met de dagbesteding is hij gestopt omdat hij zich daar niet thuis voelde. Zijn alcoholgebruik is niet zo dramatisch als door Viverion wordt geschetst. [gedaagde] erkent dat begeleid wonen beter is voor hem. Hij wil niet op straat komen te staan en wil de tijd krijgen om de woning aan de Molenstraat te verlaten voor een passende plek.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
spoedeisend belang
5.1.
Het vereiste spoedeisend belang is, gezien de aard van de vordering en het daarover door Viverion gestelde, aanwezig. Dit betekent dat de vordering van Viverion inhoudelijk kan worden behandeld.
toetsingskader ontruiming
5.2.
Viverion vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om een beslissing te nemen over ontruiming. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
5.3.
[gedaagde] heeft ter zitting weersproken dat hij overlast veroorzaakt. De kantonrechter is echter van oordeel dat de overgelegde producties met klachten van omwonenden en de berichtgeving van Arbe Dienstverlening aantonen dat er wel degelijk sprake is van overlast, veroorzaakt door [gedaagde] . Uit de stukken blijkt namelijk dat verschillende omwonenden vanaf december 2023 melding hebben gemaakt van door hem veroorzaakte overlast. Uit de meldingen blijkt dat het gaat om ernstige en structurele overlast, zoals schreeuwen, met deuren slaan, braken, onder invloed zijn van drugs en drank, harde muziek en tv, niet alleen overdag maar ook in de nacht. Verder is sprake van een vervuilde tuin, waarin afval wordt opgeslagen en waarin de hond zijn/haar behoefte doet. [gedaagde] is gestopt met dagbesteding en zit hele dagen thuis. De hiervoor genoemde punten leiden tot de conclusie dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt, omdat hij zich niet aan de verplichtingen houdt zoals die volgen uit de laatste kans huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet.
5.4.
Dat [gedaagde] hulp wil aanvaarden, is tot op zekere hoogte juist, hij laat inmiddels Arbe Dienstverlening weer toe. Feit is wel dat er perioden zijn geweest dat er helemaal geen contact te krijgen was met [gedaagde] en dat hij afspraken met de ambulante begeleiders afzei. Ter zitting heeft [naam 2] , ambulant begeleider van [gedaagde] , bevestigd dat Arbe Dienstverlening niet de begeleiding kan bieden die [gedaagde] nodig heeft, het huidige aantal contactmomenten (één per week) is niet voldoende.
5.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Viverion in deze procedure voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt, waar omwonenden, met name de bovenbuurvrouw, veel last van hebben. Verder heeft hij erkend de dagbesteding te hebben gestopt, terwijl het hebben daarvan één van de gemaakte afspraken was bij het tekenen van de laatste kans huurovereenkomst. De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] daarmee toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
rechtvaardigt de tekortkoming de ontruiming van de woning?
5.6.
De vraag die vervolgens beantwoord moet worden, is of de tekortkoming van
[gedaagde] in dit geval ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben.
[gedaagde] in dit geval ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben.
5.7.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, gelet op het concrete belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).
5.8. De kantonrechter is van oordeel dat de overlast die [gedaagde] veroorzaakt zodanig is, dat het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming in dit kort geding, vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure, toewijsbaar is. Hiervoor is van belang dat met [gedaagde] een laatste kans huurovereenkomst is gesloten. Hij is meerdere keren aangesproken op zijn gedrag en de overlast die hij veroorzaakt.
5.8. De kantonrechter is van oordeel dat de overlast die [gedaagde] veroorzaakt zodanig is, dat het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming in dit kort geding, vooruitlopend op een beslissing in een bodemprocedure, toewijsbaar is. Hiervoor is van belang dat met [gedaagde] een laatste kans huurovereenkomst is gesloten. Hij is meerdere keren aangesproken op zijn gedrag en de overlast die hij veroorzaakt.
Ook zijn er gesprekken geweest met hem. Hij komt echter de gemaakte afspraken niet na.
Dat [gedaagde] problemen heeft, staat naar het oordeel van de kantonrechter wel vast, daar is ook oog voor, maar van Viverion kan niet worden gevergd dat zij moet accepteren dat hij voortdurend inbreuk maakt op het woongenot van andere huurders. Het belang van de buren bij een ongestoord woongenot weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven. Dat klemt temeer nu niet te verwachten valt dat er binnen afzienbare tijd verbetering zal komen in zijn gedrag, nu hij 1) zich niet herkent in de overlastmeldingen, 2) is gestopt met dagbesteding en 3) de begeleiding van Arbe Dienstverlening slechts op de achtergrond aanwezig is. Tot slot weegt de kantonrechter mee dat de begeleiders van Arbe Dienstverlening en ook [gedaagde] zelf van mening zijn dat hij beter op zijn plek is op een begeleid wonen plek. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] aanleiding om de termijn van ontruiming op twee weken te stellen.
Dat [gedaagde] problemen heeft, staat naar het oordeel van de kantonrechter wel vast, daar is ook oog voor, maar van Viverion kan niet worden gevergd dat zij moet accepteren dat hij voortdurend inbreuk maakt op het woongenot van andere huurders. Het belang van de buren bij een ongestoord woongenot weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven. Dat klemt temeer nu niet te verwachten valt dat er binnen afzienbare tijd verbetering zal komen in zijn gedrag, nu hij 1) zich niet herkent in de overlastmeldingen, 2) is gestopt met dagbesteding en 3) de begeleiding van Arbe Dienstverlening slechts op de achtergrond aanwezig is. Tot slot weegt de kantonrechter mee dat de begeleiders van Arbe Dienstverlening en ook [gedaagde] zelf van mening zijn dat hij beter op zijn plek is op een begeleid wonen plek. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] aanleiding om de termijn van ontruiming op twee weken te stellen.
5.9.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat Viverion ter zitting heeft verklaard dat [gedaagde] niet op straat komt te staan bij een ontruiming en dat een crisisplek beschikbaar is. De kantonrechter gaat er vanuit dat deze plek nog steeds beschikbaar is, zodat vanuit die crisisplek een geschikte woonplek voor [gedaagde] gevonden kan worden.
Proceskosten
5.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Viverion worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
944,72
6.De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Viverion zijn, en de sleutels af te geven aan Viverion,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op
8 mei 2024.