Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/303261 / HA ZA 23-375
Vonnis van 8 mei 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. H.M. Punt,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. R.J. van Betten en mr. L.R. Brendel.
1.Inleiding
Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagden] hebben van [eisers] een woning gekocht en partijen zijn daarbij een financieringsvoorbehoud overeengekomen.
[gedaagden] hebben een beroep op dat financieringsvoorbehoud gedaan en de koopovereenkomst ontbonden. [eisers] hebben het standpunt ingenomen dat dit beroep niet voldoet aan de voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Zij hebben op hun beurt de overeenkomst ontbonden en vorderen de contractuele boete van 10% van het aankoopbedrag.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan en dat de vordering van [eisers] moet worden afgewezen. Dat oordeel zal hierna worden toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1-15
- de conclusie van antwoord met producties 1-23
- de conclusie van antwoord met producties 1-23
- de productie 16 van de kant van [eisers]
- de producties 24 en 25 van de kant van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling, waarbij spreekaantekeningen door partijen zijn overgelegd en de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1.
[eisers] hebben op 7 december 2022 de woning aan [adres 1] verkocht aan [gedaagden] voor een bedrag van € 1.205.538,00.
3.2.
Partijen zijn een financieringsvoorbehoud overeengekomen voor de helft van de aankoopsom. In artikel 15 van de koopovereenkomst staat kort gezegd dat [gedaagden] de koopovereenkomst kunnen ontbinden als zij uiterlijk op 9 januari 2023 geen aanbod van een erkende geldverstrekkende bankinstelling hebben gekregen en dat het beroep op de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ dient plaats te vinden.
3.3.
Op 23 december 2022 hebben partijen in gezamenlijk overleg de termijn van het financieringsvoorbehoud verlengd naar 22 februari 2023.
3.4.
[gedaagden] hebben op 25 januari 2023 een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Zij hebben daarbij een afwijzing van de ING Bank N.V. (hierna ING Bank) aan de makelaar van [eisers] gestuurd. De makelaar van [eisers] heeft vervolgens verzocht om een afschrift van de hypotheekaanvraag en de informatie en bescheiden die [gedaagden] bij deze aanvraag hebben verstrekt.
3.5.
Bij e-mail van 30 januari 2023 hebben [gedaagden] de bijlagen van de hypotheekaanvraag aan de makelaar toegezonden. Daarnaast hebben [gedaagden] een schermafbeelding van de hypotheekaanvraag aan de makelaar gestuurd.
3.6.
Bij e-mail van 10 februari 2023 heeft de makelaar aan [gedaagden] laten weten dat [eisers] niet akkoord gaan met het beroep op de ontbindende voorwaarde, omdat dit beroep niet ‘goed gedocumenteerd’ zou zijn. Zij houden [gedaagden] aan de koopovereenkomst en geven aan dat [gedaagden] moeten meewerken aan levering van de woning dan wel de contractuele boete van 10% van de koopsom moeten voldoen.
3.7.
Bij brief van de advocaat van [gedaagden] van 16 februari 2023 hebben [gedaagden] het standpunt ingenomen dat zij een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan en zij niet begrijpen welke informatie [eisers] nog willen ontvangen. Zij verzoeken dit binnen 24 uur concreet aan te geven.
3.8.
Bij brief van 22 februari 2023 heeft de advocaat van [eisers] bericht dat er van ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagden] geen sprake is omdat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet geldig is. Volgens [eisers] zijn [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen die voortvloeien uit de overeenkomst. [eisers] hebben aangegeven dat zij nu zelf overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en dat zij aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – samengevat – te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans deze te ontbinden, en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 120.554,00 te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten.
4.2.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Kern van het geschil is of [gedaagden] rechtsgeldig een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Om dat te kunnen beoordelen is ten eerste relevant wat partijen daarover hebben afgesproken. Bij de uitleg van de koopovereenkomst is niet alleen de tekst van belang, maar ook wat partijen redelijkerwijs mochten begrijpen en verwachten.
Financieringsvoorbehoud
5.2.
De tekst van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst luidt als volgt:
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a.
op 9 januari 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 602769,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…) middels iedere gangbare hypotheekvorm of combinatie hiervan met inachtneming van de voorwaarden zoals die worden gehanteerd door de grote geldverstrekkende instellingen in Nederland. (…)
op 9 januari 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 602769,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…) middels iedere gangbare hypotheekvorm of combinatie hiervan met inachtneming van de voorwaarden zoals die worden gehanteerd door de grote geldverstrekkende instellingen in Nederland. (…)
(…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Een kopie van de aanvraag hypotheek met kopieën van de informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken c.q. erkende geldverstrekkende instellingen heeft verstrekt, waarbij in de afwijzing minimaal vermeld dient te staan: de naam/namen van de aanvrager(s), de reden van afwijzing en het gevraagde hypotheekbedrag. (…)
5.3.
Uit de tekst volgt dat op [gedaagden] een inspanningsverplichting rust om financiering te verkrijgen. Dat die verplichting bestaat is ook niet in geschil. De inhoud van die inspanningsverplichting wordt gekleurd door de eisen waaraan het beroep op het financieringsvoorbehoud volgens de koopovereenkomst moet voldoen. In dat kader zijn partijen overeengekomen dat een beroep op de ontbindende voorwaarde ‘goed gedocumenteerd’ moet plaatsvinden. De functie van de documentatieplicht is om de wederpartij in staat te stellen te beoordelen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan.
‘Goed gedocumenteerd’
5.4.
Uit artikel 15.3 volgt dat partijen overeengekomen zijn dat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat het overleggen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling voldoende is. In aanvulling daarop bepaalt artikel 15.3 dat [gedaagden] een kopie van de hypotheekaanvraag én kopieën van de documenten die zij in dat kader aan de ING Bank hebben verstrekt, aan [eisers] moeten overleggen. Partijen verschillen van mening of aan die aanvullende eis is voldaan. De rechtbank overweegt als volgt.
5.5.
Op 12 januari 2023 hebben [gedaagden] aan [eisers] meegedeeld dat de ING Bank geen hypotheek kan verstrekken omdat [gedaagden] geen stabiel inkomen heeft als startende ondernemer. Zij hebben een e-mailbericht van de heer [naam 1] , hypotheekadviseur ING Bank meegestuurd. De makelaar van [eisers] heeft daarop verzocht om een officiële afwijzing op basis van de voorwaarden die uit de koopovereenkomst voortvloeien.
Bij e-mail van 18 januari 2023 heeft de makelaar van [eisers] [gedaagden] er op gewezen dat hij van de ING bank heeft begrepen dat er nog geen aanvraag is gedaan en dat nog niet “alle spullen” zijn aangeleverd. Hij verzoekt wederom om een officiële afwijzing van de bank.
Op 25 januari 2023 hebben [gedaagden] een officiële afwijzing van de ING Bank aan de makelaar van [eisers] gestuurd. Daarin staat dat de hypotheekaanvraag van 23 januari 2023 niet kan worden gehonoreerd. Als hypotheeknummer wordt vermeld [nummer] . Voor meer informatie wordt verwezen naar de hypotheekadviseur. In de begeleidende mail van [naam 1] wordt vermeld voor welk bedrag de hypotheek is aangevraagd, op welke onroerende zaak de aanvraag betrekking heeft en wat de reden is voor de afwijzing. De makelaar van [eisers] heeft vervolgens verzocht om een afschrift van de hypotheekaanvraag en de informatie en bescheiden die [gedaagden] bij deze aanvraag hebben verstrekt.
5.6.
Bij e-mail van 30 januari 2023 hebben [gedaagden] de bijlagen bij de hypotheekaanvraag aan de makelaar toegezonden, te weten de IB-aangiften 2019, 2020 en 2021 van beiden, de jaarrekening van [gedaagden] van 2021, de verkoopovereenkomst ten aanzien van de woning van [gedaagden] aan [adres 2] , de koopovereenkomst [adres 1] , BKR, de lopende hypotheken, lopende lening, de aanwezige eigen middelen en de advieskostenovereenkomst. Daarnaast hebben [gedaagden] een schermafbeelding van een hypotheekaanvraag aan de makelaar gestuurd. De schermafbeelding toont de naam, het hypotheeknummer [nummer] , de datum van ontvangst te weten 23 januari 2023, de datum van de laatste wijziging te weten 25 januari 2023, een hoofdsom van € 602.769,00 en de naam van de behandelaar [naam 1] .
5.7.
Met de officiële afwijzing, de begeleidende e-mail, de schermafbeelding van de aanvraag en de kopieën van de bijlagen die bij de aanvraag gevoegd waren, hebben [gedaagden] voldaan aan de overeengekomen documentatieplicht. Uit deze documenten kan immers voldoende worden afgeleid dat [gedaagden] een hypotheekaanvraag hebben ingediend bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling voor het overeengekomen bedrag, dat deze aanvraag in behandeling is genomen en dat deze is afgewezen omdat er “
geen bestendigheid toe te kennen is aan het inkomen”van [gedaagden] Dat deze reden niet letterlijk in de officiële afwijzingsbrief staat maar in de begeleidende e-mail waarnaar wordt verwezen, doet daar niet aan af. Gelet op de correspondentie met de ING Bank vanaf 12 januari 2023 bestaat er geen enkele onduidelijkheid over de reden van afwijzing. Toen al is meegedeeld dat de bank geen hypotheek kon verstrekken omdat [gedaagden] als startende ondernemer geen stabiel inkomen had. De stelling dat de reden cryptisch zou zijn geformuleerd volgt de rechtbank dan ook niet. Daarnaast heeft [naam 1] in een schriftelijke verklaring bevestigd dat de genoemde documenten als bijlagen bij de hypotheekaanvraag zijn ingediend bij de ING Bank. Dat betekent dat [gedaagden] een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan.
geen bestendigheid toe te kennen is aan het inkomen”van [gedaagden] Dat deze reden niet letterlijk in de officiële afwijzingsbrief staat maar in de begeleidende e-mail waarnaar wordt verwezen, doet daar niet aan af. Gelet op de correspondentie met de ING Bank vanaf 12 januari 2023 bestaat er geen enkele onduidelijkheid over de reden van afwijzing. Toen al is meegedeeld dat de bank geen hypotheek kon verstrekken omdat [gedaagden] als startende ondernemer geen stabiel inkomen had. De stelling dat de reden cryptisch zou zijn geformuleerd volgt de rechtbank dan ook niet. Daarnaast heeft [naam 1] in een schriftelijke verklaring bevestigd dat de genoemde documenten als bijlagen bij de hypotheekaanvraag zijn ingediend bij de ING Bank. Dat betekent dat [gedaagden] een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan.
5.8.
Hetgeen [eisers] daartegen verder nog hebben ingebracht maakt dat niet anders. Daarover overweegt de rechtbank als volgt.
Schermafbeelding
5.9.
[eisers] hebben ten eerste aangevoerd dat de schermafbeelding niet kan worden aangemerkt als een kopie van de hypotheekaanvraag. Volgens hen kan daaruit niet worden afgeleid dat zij de aanvraag daadwerkelijk hebben doorgezet. De rechtbank volgt [eisers] daarin niet. Uit het voorgaande volgt voldoende dat de aanvraag is behandeld en op inhoudelijke gronden is afgewezen. De schermafbeelding is duidelijk en levert bewijs van de aanvraag.
Jaarcijfers 2022 [gedaagden]
5.10.
[eisers] hebben verder betoogd dat de termijn van het financieringsvoorbehoud is verlengd om [gedaagden] de kans te geven de jaarcijfers voor 2022 van [gedaagden] in te dienen. Volgens [eisers] is het aanleveren van die jaarcijfers aan de ING Bank daarom onderdeel geworden van de rechtsverhouding tussen partijen.
Dit standpunt kan niet leiden tot een ander oordeel. Ook als [gedaagden] in december 2022 dachten dat zij de cijfers van [gedaagden] dienden aan te leveren en op grond daarvan een verlenging van de termijn hebben gevraagd en gekregen, levert dat geen extra verplichtingen op voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Beoordeeld moet immers worden of [gedaagden] hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting en of zij voldoende informatie aan de bank hebben aangeleverd om hun hypotheekaanvraag deugdelijk te laten behandelen. Uit het voorgaande (5.7) volgt dat zij dat hebben gedaan. De rechtbank stelt vast dat de ING Bank geen aanleiding heeft gezien om de jaarcijfers van 2022 van [gedaagden] op te vragen. De aanvraag werd immers al op andere gronden afgewezen. Uit de verklaring van [naam 1] van december 2023 kan worden afgeleid dat de reden van afwijzing niet gelegen was in een onvolledige aanvraag, omdat een onvolledige aanvraag niet in behandeling zou zijn genomen. Daar komt bij dat de cijfers van [gedaagden] over 2022 begin 2023 nog niet voorhanden waren – zoals [gedaagden] hebben gesteld en [eisers] niet gemotiveerd hebben weersproken – en dat [gedaagden] achteraf hebben laten berekenen dat ook met inachtneming van de cijfers van 2022 van [gedaagden] de hypotheekaanvraag niet zou zijn gehonoreerd.
Dit standpunt kan niet leiden tot een ander oordeel. Ook als [gedaagden] in december 2022 dachten dat zij de cijfers van [gedaagden] dienden aan te leveren en op grond daarvan een verlenging van de termijn hebben gevraagd en gekregen, levert dat geen extra verplichtingen op voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Beoordeeld moet immers worden of [gedaagden] hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting en of zij voldoende informatie aan de bank hebben aangeleverd om hun hypotheekaanvraag deugdelijk te laten behandelen. Uit het voorgaande (5.7) volgt dat zij dat hebben gedaan. De rechtbank stelt vast dat de ING Bank geen aanleiding heeft gezien om de jaarcijfers van 2022 van [gedaagden] op te vragen. De aanvraag werd immers al op andere gronden afgewezen. Uit de verklaring van [naam 1] van december 2023 kan worden afgeleid dat de reden van afwijzing niet gelegen was in een onvolledige aanvraag, omdat een onvolledige aanvraag niet in behandeling zou zijn genomen. Daar komt bij dat de cijfers van [gedaagden] over 2022 begin 2023 nog niet voorhanden waren – zoals [gedaagden] hebben gesteld en [eisers] niet gemotiveerd hebben weersproken – en dat [gedaagden] achteraf hebben laten berekenen dat ook met inachtneming van de cijfers van 2022 van [gedaagden] de hypotheekaanvraag niet zou zijn gehonoreerd.
Inspanningsverplichting
5.11.
[eisers] hebben ook nog aangevoerd dat [gedaagden] niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan omdat zij niet hebben onderzocht of zij met behulp van een kennis van de makelaar via een andere weg een hypotheek hadden kunnen verkrijgen. Op 18 januari 2023 heeft de makelaar aan [gedaagden] gemaild:
Mocht de ING geen aanvraag in behandeling willen nemen dan bieden wij de mogelijkheid om nog contact op te nemen met [naam 2] ( [bedrijf 1] ). (…) [naam 2] is bereid om mee te kijken.
Mocht de ING geen aanvraag in behandeling willen nemen dan bieden wij de mogelijkheid om nog contact op te nemen met [naam 2] ( [bedrijf 1] ). (…) [naam 2] is bereid om mee te kijken.
Dat [gedaagden] geen aanleiding hebben gezien om [naam 2] te benaderen kan hen echter niet worden verweten. De ING Bank heeft de aanvraag immers wel in behandeling genomen en deze vervolgens afgewezen. Uit de overeenkomst volgt dat de afwijzing van één erkende geldverstrekkende bankinstelling voldoende is. Dit is een gebruikelijke bepaling in een koopovereenkomst naar het model van de NVM en heeft volgens de toelichting als achtergrond dat geldverstrekkers tegenwoordig zodanig aan regels gebonden zijn dat er van uit mag worden gegaan dat een afwijzing is gebaseerd op een grondige beoordeling van de financiële situatie van koper. Niet in geschil is dat [gedaagden] de voorkeur hadden voor de ING Bank omdat zij daar al een hypotheek had lopen en dat dit ook in een vroeg stadium aan [eisers] hebben gemeld. [gedaagden] hebben overigens na de afwijzing van de ING Bank ook nog aanvullend hypotheekadvies ingewonnen bij zowel [bedrijf 2] als bij Bedrijfsadvieskantoor. Dit heeft evenmin een mogelijkheid tot financiering opgeleverd zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld. Van een schending van de inspanningsplicht is dan ook niet gebleken.
De conclusie
5.12.
De conclusie luidt dat [gedaagden] een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan en dat zij de koopovereenkomst op 25 januari 2023 rechtsgeldig hebben ontbonden.
De gevolgen
5.13.
Het gevolg daarvan is dat de buitengerechtelijke ontbinding door [eisers] op 22 februari 2023 geen rechtsgevolg heeft gehad. De ontbinding van 25 januari 2023 heeft alle partijen immers bevrijd van de verplichtingen uit de koopovereenkomst voor de toekomst (van reeds nagekomen verplichtingen die ongedaan gemaakt moeten worden is in deze zaak niets gesteld of gebleken). Vanaf 25 januari 2023 kon geen van partijen nog rechten ontlenen aan de koopovereenkomst. Van enige tekortkoming door [gedaagden] is daarom geen sprake. De slotsom luidt dat voor de contractuele boete geen grondslag bestaat en de vorderingen zullen worden afgewezen.
5.14.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.313,00
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 6.313,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 en 6.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.