ECLI:NL:RBOVE:2024:2368

• Datum uitspraak: 30 april 2024
• Publicatiedatum: 2 mei 2024
• Zaaknummer: 10940482 \ CV EXPL 24-364
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.A.M. Egberink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot terugbetaling waarborgsom en huurverhoging na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak heeft eiseres een woning gehuurd en vordert zij na beëindiging van de huurovereenkomst de terugbetaling van de waarborgsom en een gedeeltelijke terugbetaling van de huur, omdat deze niet correct is verhoogd. De gedaagden, die gezamenlijk de Maatschap Noordelijke Vastgoed Projecten vormen, stellen dat zij niet de verhuurder zijn van de woning. De kantonrechter oordeelt dat eiseres de verkeerde partij heeft gedagvaard en verklaart haar niet-ontvankelijk in haar vordering.

De procedure begon met een dagvaarding op 25 januari 2024, gevolgd door een mondelinge behandeling op 26 maart 2024, waarbij eiseres werd bijgestaan door haar gemachtigde. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst oorspronkelijk was gesloten met een andere verhuurder, die de woning had verkocht aan de huidige eigenaren, die niet de Maatschap zijn. Eiseres had de huur aan de nieuwe eigenaren betaald, wat haar standpunt ondermijnt.

De kantonrechter concludeert dat eiseres onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de juiste verhuurder en dat zij daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De overige vorderingen en verweren worden niet verder besproken, omdat de niet-ontvankelijkheid van eiseres de inhoudelijke beoordeling van de zaak uitsluit. De proceskosten worden niet toegewezen aan de Maatschap, omdat zij ook bijgedragen hebben aan de verwarring.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 10940482 \ CV EXPL 24-364

Vonnis van 30 april 2024

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

procederend met een toevoeging afgegeven onder nummer 2GP0535,

tegen

1. MAATSCHAP NOORDELIJKE VASTGOED PROJECTEN,

gevestigd te Almelo,
2.
[gedaagde 1] ,

in hoedanigheid van maat van de Maatschap Noordelijke Vastgoed Projecten,

wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde 2] ,

in hoedanigheid van maat van de Maatschap Noordelijke Vastgoed Projecten,

wonende te [woonplaats 3] ,
4.
[gedaagde 3] ,

in hoedanigheid van vennoot van de Maatschap Noordelijke Vastgoed Projecten,

wonende te [woonplaats 4] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde: de heer [gedaagde 3] .

Eisende partij wordt hierna [eiseres] genoemd. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk de Maatschap c.s. genoemd en ieder afzonderlijk de maatschap, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .

1. Samenvatting

1.1.

[eiseres] heeft een woning gehuurd. Na beëindiging van de huurovereenkomst vordert [eiseres] (terug)betaling van de waarborgsom. Daarnaast vordert [eiseres] een gedeeltelijk terugbetaling van de betaalde huur, omdat de huur niet met het juiste percentage is verhoogd. De Maatschap c.s. voeren aan dat zij niet de verhuurder van de betreffende woning zijn. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] de verkeerde partij heeft gedagvaard en beslist daarom dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering.

1.2.

De kantonrechter licht haar beslissing hieronder toe.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 januari 2024 met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie met producties 1 tot en met 3;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de akte overlegging producties van [eiseres] met productie 4;

2.2.

Op 26 maart 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eiseres] aanwezig was bijgestaan door mr. Hollema. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eiseres] heeft de woning aan de [adres] (verder: de woning) vanaf 28 april 2020 gehuurd voor onbepaalde tijd voor een bedrag van € 737,00. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiseres] een waarborgsom betaald ter grootte van één maand huur.

3.2.

De huurovereenkomst is aanvankelijk gesloten met de heer [naam 1] , destijds eigenaar/verhuurder van de woning.

3.3.

Begin 2022 heeft de [naam 1] de woning verkocht en geleverd aan een derde, waarbij de huurovereenkomst is voorgezet door de nieuwe eigenaar van de woning.

3.4.

Met ingang van 1 juli 2022 is de huur verhoogd naar € 755,43 per maand.

3.5.

Op 20 februari 2023 is de huurovereenkomst ten aanzien van de woning geëindigd en heeft [eiseres] de woning opgeleverd door de sleutel te overhandigen aan een door de verhuurder ingeschakelde derde.

3.6.

Nadien heeft [eiseres] verzocht om de waarborgsom van € 737,00 terug te betalen.

3.7.

De verhuurder is niet bereid de waarborgsom terug te betalen.

4. Het geschil

Wat wil [eiseres] ? (de vordering in conventie)

4.1.

[eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorbaat om de Maatschap c.s. te veroordelen tot betaling van € 748,41, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van de Maatschap c.s. in de kosten van deze procedure.

4.2.

De Maatschap c.s. voeren verweer. De Maatschap c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Wat wil de Maatschap c.s.? (de voorwaardelijke vordering in reconventie)

4.4.

In het geval [eiseres] ontvankelijk is in haar vorderingen, vordert de Maatschap c.s. – samengevat – bij vonnis om [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 911,00.

4.5.

[eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Maatschap c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Maatschap c.s. met veroordeling van de Maatschap c.s. in de kosten van deze procedure.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan

5. De beoordeling

Is de juiste partij gedagvaard?

5.1.

Het eerste verweer van de Maatschap c.s. is dat de maatschap niet de verhuurder is van de woning. Volgens de Maatschap c.s. zijn [gedaagde 3] , tevens maat van de maatschap, en de heer [naam 2] (verder: [naam 2] ) vanaf 12 januari 2022 gezamenlijk eigenaar van de woning. [gedaagde 3] en [naam 2] hebben de woning in verhuurde staat gekocht van de heer [naam 1] . Dit blijkt ook uit de nota van afrekening van de notaris. ^[1] Dit betekent dat volgens de Maatschap c.s. [eiseres] de verkeerde partij heeft gedagvaard en [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering.

5.2.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat zij een Whats app bericht heeft gekregen van [gedaagde 3] , nadat [gedaagde 3] en [naam 2] eigenaar van de woning zijn geworden. [gedaagde 3] heeft [eiseres] destijds gevraagd om de huur over te maken naar een bankrekening die op naam staat van [gedaagde 3] en [naam 2] gezamenlijk. Dit heeft [eiseres] ook gedaan. Verder verklaart [eiseres] dat zij ervan uitging dat de maatschap de verhuurder is, omdat de maatschap als verhuurder staat vermeld op de verhuurdersverklaring. ^[2] De opzegging van de huurovereenkomst heeft [eiseres] per Whats app bericht aan [gedaagde 3] gestuurd.

5.3.

Vast staat dat [gedaagde 3] in zijn hoedanig van maat van de maatschap is gedagvaard en niet als natuurlijk persoon die samen met [naam 2] , als natuurlijk persoon, eigenaar is van de woning. Ook staat vast dat [gedaagde 3] en [naam 2] op 12 januari 2022 eigenaar zijn geworden van de woning.

5.4.

Verder staat vast dat [gedaagde 3] aan [eiseres] heeft gevraagd om de huur over te maken naar een bankrekening die op naam staat van [gedaagde 3] en [naam 2] gezamenlijk en dat [eiseres] de huur ook steeds naar dit rekeningnummer heeft overgemaakt. Hieruit leidt de kantonrechter af dat [gedaagde 3] en [naam 2] kennelijk de verhuurder van de woning zijn. Weliswaar staat op de verhuurdersverklaring dat de maatschap de verhuurder van de woning zou zijn, maar het had op de weg van [eiseres] gelegen om hier nader onderzoek naar te doen. De huur werd door [eiseres] immers aan een andere partij betaald.

5.5.

Aan de hand van de door [eiseres] overgelegde documenten kan de kantonrechter niet vaststellen dat de Maatschap c.s. verhuurder zijn van de woning. Van [eiseres] had ter voorbereiding op deze procedure verwacht mogen worden dat zij hierover duidelijkheid zou verkrijgen door bijvoorbeeld het Kadaster te raadplegen. Mede gelet op het feit dat [eiseres] de huur aan een andere partij heeft betaald dan de maatschap, mocht zij er enkel op basis van de verhuurdersverklaring niet redelijkerwijs van uitgaan dat de maatschap de verhuurder was en dus gedagvaard moest worden. Het achterwege laten van nader onderzoek komt voor risico van [eiseres] als eisende partij.

5.6.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het verweer van de Maatschap c.s. doel treft. Dit betekent dat door [eiseres] de verkeerde partij is gedagvaard en de kantonrechter de vordering niet inhoudelijk zal beoordelen als gevolg van de niet-ontvankelijkheid. De overige stellingen van [eiseres] en de verweren van de Maatschap c.s. behoeven daarom geen bespreking meer. Dit geldt ook voor de voorwaardelijke vordering in reconventie van de Maatschap c.s. Deze vordering is afhankelijk van de beoordeling van de vordering in conventie.

Proceskosten

5.7.

De Maatschap c.s. hebben niet gevorderd om [eiseres] in de kosten van deze procedure te veroordelen en de kantonrechter ziet hiervoor ook ambtshalve geen reden. De Maatschap c.s. hebben zelf namelijk bijgedragen aan de verwarring bij [eiseres] door de maatschap als verhuurder te vermelden op de verhuurdersverklaring.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering,

6.2.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Egberink en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024.

Voetnoten

1. Productie 1 van de Maatschap c.s.

2. Productie 4 van [eiseres] .