ECLI:NL:RBOVE:2024:2256

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10788469 \ CV EXPL 23-4316

Vonnis van 23 april 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap
[eiser] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: Invorderingsbedrijf B.V.,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. G.K. Fraterman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 oktober 2023,

- de conclusie van antwoord,

- de brief van 12 december 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de nagezonden productie 35 van [gedaagde],
- de nagezonden producties 16 t/m 19 van [eiser],
- de mondelinge behandeling van 21 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.2. Samenvatting

2.1.

[eiser] heeft van [gedaagde] een bedrijfsruimte gehuurd. [eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 45.000,- en een bedrag € 70.000,- wegens ongerechtvaardigde verrijking. [gedaagde] betwist de vorderingen en doet een beroep op verrekening. Volgens [gedaagde] heeft hij schade geleden doordat [eiser] niet heeft voldaan aan haar opleveringsverplichtingen. Het beroep op verrekening slaagt deels. De kantonrechter wijst een bedrag van € 35.000,- ter zake van de waarborgsom toe en wijst het gevorderde bedrag van € 70.000,- af. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.

3.De feiten

3.1.

Sinds 2012 huurt [eiser] het bedrijfspand aan de [adres] (hierna: het gehuurde of het bedrijfspand).

3.2.

In 2015 heeft [gedaagde] het bedrijfspand privé aangekocht. [gedaagde] heeft daarmee de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen [eiser] en de voormalige eigenaar van het bedrijfspand overgenomen.

3.3.

Op 1 december 2017 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van 5 jaar. [eiser] heeft [gedaagde] toen een waarborgsom van € 45.000,- betaald. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.

3.4.

Artikel 11.3 van de huurovereenkomst bepaalt:

Artikel 11.3Artikel 12.15 van de algemene bepalingen vervalt. In plaats daarvan komen partijen

het navolgende overeen: “Huurder doet ten aanzien van door hem aan het gehuurde

doorgevoerde veranderingen en toevoegingen die aan het einde van de

huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt reeds hierbij uitdrukkelijk afstand

van alle mogelijke rechten en aanspraken op vergoeding van de waarde en/of

kosten van deze veranderingen en toevoegingen, een en ander in de ruimste zin des

woords en waaronder tevens begrepen, doch niet uitsluitend alle rechten en

aanspraken die voortvloeien uit artikel 6:212 BW. Dit geldt ook voor veranderingen en

toevoegingen die met goedkeuring van verhuurder of vanwege de inhoud van een

daartoe verkregen rechterlijke machtiging niet ongedaan behoeven te worden

gemaakt”.

3.5.

In de algemene bepalingen zijn, voor zover relevant, de volgende artikelen opgenomen:

Artikel 3.1.Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door Verhuurder opgeleverd en door Huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering wordt opgesteld, geldt in afwijking van artikel 7:224 lid 2 BW dat Huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade, heeft ontvangen.

Artikel 12.14Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen tenzij Verhuurder hem van deze verplichting ontslaat.

Artikel 22.1Tenzij anders schriftelijk is overeengekomen zal Huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan Verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

Artikel 22.2Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht, behoudens tegenbewijs door Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade en dient Huurder het gehuurde, behoudens normale slijtage en veroudering, in die staat aan het einde van de huurovereenkomst aan Verhuurder op te leveren.
Het gestelde in de laatste zin van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing.

3.6.

[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2022.

3.7.

Op 1 december 2022 heeft [eiser] een set sleutels aan de makelaar afgegeven. In overleg met de makelaar heeft [eiser] de tweede set sleutels achtergehouden omdat een deel van het bedrijfsafval nog afgevoerd moest worden. [eiser] heeft de tweede set sleutels op 6 december 2023 ingeleverd bij de makelaar.

3.8.

Partijen hebben in de loop der jaren discussie gevoerd over onderhoudsverplichtingen en (mogelijke) gebreken in het gehuurde. [eiser] heeft over het jaar 2022 diverse door haar zelf opgestelde facturen voor een totaalbedrag van € 69.311,84 bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht, met daarbij vermelding van de omschrijving ‘10% huurvermindering ivm in gebreke stelling verwarming’ en ‘schade door achterstallig onderhoud’. [gedaagde] heeft de facturen niet betaald.

3.9.

Na de oplevering heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de waarborgsom terug te betalen. [gedaagde] heeft [eiser] laten weten dat sprake is van onderhouds- en opleveringsgebreken, dat hij daardoor schade heeft geleden en dat hij die schade zal verrekenen met de waarborgsom.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 45.000,- ter zake van de waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke rente, een bedrag van € 70.000,- wegens ongerechtvaardigde verrijking en de proceskosten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Waarborgsom

5.1.

[eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 45.000,-. Uitgangspunt is dat [eiser] recht heeft op betaling indien zij heeft voldaan aan haar opleveringsverplichtingen. Volgens [eiser] heeft zij daaraan voldaan. [gedaagde] voert aan dat [eiser] niet heeft voldaan aan haar onderhouds- en opleveringsverplichtingen. [gedaagde] heeft zijn verweer expliciet in de sleutel van een verrekeningsverweer geplaatst: hij stelt dat hij door [eiser]’s wijze van oplevering schade heeft geleden, onder meer in de vorm van herstelkosten, en hij doet bij wijze van verweer een beroep op verrekening.

5.2.

De kantonrechter overweegt als volgt. Om in het kader van verweer in een procedure tot een geslaagd beroep op verrekening te komen, moet ingevolge artikel 6:136 BW sprake zijn van een tegenvordering die op eenvoudige wijze is vast te stellen. Artikel 6:136 BW moet worden beschouwd als uitwerking van de redelijkheid en billijkheid in een processuele context. De bepaling berust op de gedachte dat onder omstandigheden de eiser die op zichzelf een toewijsbare vordering heeft niet moet worden belast met een procedure waarin uitvoerige bewijsverrichtingen nodig zijn om de gegrondheid van een tegenvordering te kunnen beoordelen.

5.3.

De kantonrechter oordeelt dat de schadevordering van [gedaagde] op veel onderdelen niet eenvoudig is vast te stellen. [gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] is tekortgeschoten in haar onderhouds- en opleveringsverplichtingen. [gedaagde] heeft in dit verband verwezen naar de rapporten voorinspectie van 2 september 2021 en 13 oktober 2022 en het proces-verbaal van constateringen van 10 januari 2023. Daarin zijn diverse punten en beschadigingen opgenomen. Partijen hebben uitvoerig gedebatteerd over de vraag of zij met elkaar een aanvangsstaat van het gehuurde zijn overeengekomen, of [eiser] veranderingen of toevoegingen in het gehuurde heeft aangebracht en zo ja, of [eiser] die voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan heeft gemaakt, en of [eiser] heeft voldaan aan haar onderhouds- en opleveringsverplichtingen. In dit verband zijn partijen het er niet over eens geworden voor wiens rekening en risico de in de rapporten vermelde opleverpunten en beschadigingen komen. Gelet op de haaks op elkaar staande standpunten kan de vraag of [gedaagde] ten aanzien van die opleverpunten al dan niet schade heeft geleden in dit stadium van de procedure niet worden beantwoord. Het verrekeningsverweer van [gedaagde] bestaat grotendeels uit schadeposten die [eiser] gemotiveerd heeft betwist. De stellingen van [gedaagde] behoeven daarom bewijslevering. Dit betekent dat de gegrondheid van het verrekeningsverweer van [gedaagde] niet eenvoudig kan worden vastgesteld. Het beroep op verrekening kan in zoverre niet worden gehonoreerd. Nu [gedaagde] geen eis in reconventie heeft ingesteld, kan [gedaagde] zijn gepretendeerde schadevordering alleen in een nieuwe procedure instellen.

Tekortkomingen die wel eenvoudig vast te stellen zijn

5.4.

[gedaagde] kan wel een geslaagd beroep op verrekening doen als het gaat om schade die voortkomt uit verplichtingen waarvan eenvoudig is vast te stellen of [eiser] daarin is tekortgeschoten. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval bij de hierna te bespreken opleveringsverplichtingen.

het gehuurde is niet tijdig opgeleverd5.5. De huurovereenkomst is op 30 november 2022 komen te eindigen. Vaststaat dat [eiser] de tweede set sleutels pas op 6 december 2022 aan de makelaar heeft afgegeven. Volgens [eiser] had hij een deel van het bedrijfsafval verkeerd aangemeld, zodat het afvalbedrijf op 30 november 2022 niet alle afval heeft afgevoerd. Deze omstandigheid kan [eiser] echter niet aan [gedaagde] tegenwerpen en dient voor haar eigen rekening en risico te blijven. [gedaagde] heeft in de tussenliggende periode niet vrijelijk kunnen beschikken over het gehuurde. [eiser] is daarom jegens [gedaagde] tekortgeschoten het gehuurde tijdig op te leveren. Uit het feit dat de makelaar aanvankelijk maar een set sleutels innam zodat [eiser] de achtergebleven zaken alsnog snel zou kunnen afvoeren, mocht [eiser] niet (zomaar) afleiden dat [gedaagde] haar de te late oplevering niet meer zou tegenwerpen.

de kapotte vloer in de ontvangstruimte is niet hersteld5.6. Op grond van de huurovereenkomst moet [eiser] het gehuurde, met of zonder een overeengekomen aanvangsstaat van het gehuurde, in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade opleveren. Op de foto’s van de rapporten voorinspecties (2 september 2021 en 13 oktober 2022) is te zien dat bepaalde delen van de tegelvloer in de ontvangstruimte forse breuken bevatten en dat een groot aantal vloertegels los is komen te liggen. Die beschadigingen aan de tegelvloer zijn ook te zien op de foto’s bij het proces-verbaal van constateringen van 10 januari 2023. Op basis van deze foto’s kan worden aangenomen dat de tegelvloer in de ontvangstruimte op het moment van oplevering op 1 december 2022 zich in diezelfde gebrekkige staat bevond. [eiser] kan daarom zonder nadere onderbouwing niet volhouden dat de breuken in de vloer na de oplevering zijn veroorzaakt, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat. De conclusie is dat [eiser] ten aanzien van de kapotte vloer in de ontvangstruimte is tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting.

het gehuurde is niet leeg en bezemschoon opgeleverd

5.7.

[eiser] heeft de verplichting om het gehuurde leeg en bezemschoon op te leveren.
Op de foto’s bij het proces-verbaal van constateringen van 10 januari 2023 is te zien dat er nog bedrijfsinventaris van [eiser] in het gehuurde staat. Dat is door [eiser] erkend. Dat volgens [eiser] een deel van de achtergebleven spullen van de aan [gedaagde] gelieerde klusjesman is, hoewel door [gedaagde] betwist, maakt nog niet dat [eiser] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor haar eigen achtergebleven bedrijfsinventaris. [eiser] is ook op dit onderdeel tekortgeschoten in haar opleveringsverplichting.

De kantonrechter begroot de schade van [eiser]

5.8.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] jegens [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten, omdat [eiser] de hiervoor besproken opleveringsverplichtingen niet is nagekomen. Aannemelijk is dat [gedaagde] daardoor schade heeft geleden. De vraag is vervolgens hoe hoog die schade is. [gedaagde] heeft ter onderbouwing daarvan een op 30 januari 2024 gedateerde offerte van een klusbedrijf overgelegd. Die offerte is echter vrijblijvend, ook ten aanzien van de daarin genoemde prijzen. De kantonrechter kan daarom, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser], geen waarde daaraan hechten. De kantonrechter zal de omvang van de schade in goede justitie (ex aequo et bono) waarderen op een bedrag van € 10.000,- en de waarborgsom van € 45.000,- met dat bedrag verminderen.

5.9.

Daarnaast heeft [gedaagde] recht op een vergoeding wegens te late oplevering van het gehuurde. De boetebepaling in de algemene voorwaarden waar [gedaagde] zich op beroept (bepaling 29) stelt geen boete op een te late oplevering. Omdat [gedaagde] pas op 6 december 2022 in plaats van 1 december 2022 vrijelijk over het gehuurde kon beschikken ziet de kantonrechter (bij gebreke van andere aanknopingspunten daarvoor) aanleiding om zijn schade te berekenen op een vergoeding ter hoogte van de voor die periode verschuldigde huur. De huur voor zes dagen bedraagt € 2.958,90 (jaarlijkse huursom is € 180.000,-). Ook dit bedrag zal in mindering worden gebracht op de waarborgsom.

5.10.

Het voorgaande betekent dat [gedaagde] een bedrag van (€ 35.000,- minus € 2.958,90 =) € 32.041,10 aan [eiser] is verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2022 tot aan de dag van de volledige betaling.

Ongerechtvaardigde verrijking?

5.11.

[eiser] vordert een bedrag van € 70.000,- op grond van ongerechtvaardigde verrijking. [eiser] stelt daartoe dat zij in het pand verbeteringen heeft aangebracht als gevolg waarvan de waarde van het pand tenminste met het gevorderde bedrag is gestegen. [gedaagde] heeft deze vordering gemotiveerd betwist.

5.12.

De kantonrechter wijst de vordering af en overweegt als volgt. Een beroep op ongerechtvaardigde verrijking is op grond van artikel 11.3 van de huurovereenkomst uitgesloten. Ter zitting heeft [eiser] aangevoerd dat zij niet wist dat de huurovereenkomst een dergelijke uitsluitingsclausule bevat en dat zij daar anders niet mee akkoord zou zijn gegaan. Voor zover [eiser] zich hier op een wilsgebrek beroept, is dat door [gedaagde] gemotiveerd betwist en verder niet door [eiser] onderbouwd. Niet valt in te zien dat [eiser] de bepaling niet willens en wetens is overeengekomen, te meer omdat [eiser] niet heeft weersproken dat zij zich voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst op 1 december 2017 heeft laten bijstaan door een jurist. Van [eiser] wordt verwacht dat zij als professionele partij weet welke afspraken zij maakt. [eiser] heeft verder niet uitgelegd waarom zij vindt dat de bepaling onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eiser] kan dus worden gehouden aan de uitsluitingsclausule. Ten slotte heeft [eiser] niet onderbouwd dat de verbeteringen die zij stelt te hebben gedaan hebben geleid tot een waardestijging van tenminste € 70.000,-, nog daargelaten dat de facturen die [eiser] heeft overgelegd optellen tot een bedrag van € 69.311,84.

5.13.

De conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot betaling van € 70.000,- wordt afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.14.

[eiser] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.225,-. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat zij buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. De kantonrechter zal daarom de incassokosten op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijzen gerelateerd aan de toewijsbare hoofdsom (€ 32.041,10), dus tot een bedrag van € 1.095,42.

Proceskosten

5.15.

Nu [gedaagde] veroordeeld zal worden tot betaling van een groot deel van de waarborgsom, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

130,49

- griffierecht

€

1.409,00

- salaris gemachtigde

€

1.086,00

(2,00 punten × € 543,00)

Totaal

€

2.625,49

5.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.17.

Uitgangspunt is dat een vonnis in een bodemprocedure in beginsel uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dat heeft [eiser] ook gevorderd, maar [gedaagde] verzet zich daartegen. [gedaagde] stelt weliswaar dat sprake is van een restitutierisico aan de zijde van [eiser], maar hij heeft zijn stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Dat [gedaagde] de huurovereenkomst persoonlijk is aangegaan en hij de onderhavige veroordeling vanuit zijn privévermogen dient te bekostigen, maakt niet dat de belangenafweging in zijn voordeel uitvalt. [gedaagde] heeft verder geen omstandigheden aangevoerd die afwijking van genoemde uitgangspunt rechtvaardigen. De kantonrechter zal het vonnis daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 32.041,10, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 december 2022, tot de dag van volledige betaling,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.095,42 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 december 2023, tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.625,49, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op
23 april 2024. (DG)