Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10993090 \ CV EXPL 24-1093
Vonnis in kort geding van 23 april 2024
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [vestigingsplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.M. van der Marel te Eindhoven,
tegen
[gedaagde] H.O.D.N. [bedrijf],
wonende te [woonplaats], zaakdoende te [vestigingsplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
verschenen in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
Sinds 1 juni 2023 hebben partijen een huurrelatie met elkaar. [eiser] vindt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in haar betalingsverplichtingen. Zij vordert ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur, de buitengerechtelijke incassokosten en de contractuele boete. [gedaagde] voert als verweer dat zij niet het volledige en onbeperkte gebruik en genot van het gehuurde heeft en/of in de toekomst zal hebben. Zij heeft daarom haar huur niet betaald. De vorderingen van [eiser] zullen grotendeels worden toegewezen. Deze beslissing in kort geding zal hierna worden toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 maart 2024 met 4 producties;
- de mondelinge behandeling van 9 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 9 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 27 maart 2023 hebben partijen via BMO bedrijfsmakelaars te Twello een huurovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan [eiser] verhuurt aan [gedaagde], die van [eiser] huurt, de winkelruimte gelegen op de begane grond aan de [adres] voor een periode van tien jaar, ingaande op 1 juni 2023. Op 1 april 2023 heeft [gedaagde] alvast de sleutel van het gehuurde gekregen; zij hoefde in de maanden april en mei 2023 geen huur te betalen. Voor de periode van 1 juni 2023 tot en met 31 mei 2025 zijn partijen een huurkorting overeengekomen. De huurbetalingen “
zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan” (artikel 4.10 van de huurovereenkomst).
zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan” (artikel 4.10 van de huurovereenkomst).
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de 'Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW' (hierna: de Algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…).
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalenderjaar vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”
3.3.
Op 1 april 2023 is [gedaagde] als eenmanszaak in het gehuurde een viswinkel handelend onder de naam [bedrijf] gestart.
3.4.
Vanaf eind 2023 heeft [gedaagde] de huur niet meer betaald, ondanks herhaalde verzoeken en aanmaningen daartoe van [eiser].
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot (1) ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom, en (2) betaling van (a) de achterstallige huur (plus wettelijke handelsrente), (b) de buitengerechtelijke incassokosten (plus wettelijke handelsrente), (c) de contractuele boete en (d) de proceskosten (plus wettelijke rente).
4.2.
Aan haar vorderingen legt [eiser], samengevat, ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar (betalings-)verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door de huurtermijnen vanaf oktober 2023 onbetaald te laten. [eiser] stelt dat de huurbetalingstermijnen fatale termijnen zijn en dat de opgelopen huurachterstand van inmiddels zeven maanden, waardoor [gedaagde] direct opeisbare boetes heeft verbeurd, ontruiming van het gehuurde en ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.3.
[gedaagde] voert als verweer dat [eiser] de huurovereenkomst eenzijdig en ten nadele van haar wil wijzigen door (een deel van) het gehuurde mede te bestemmen als toegang tot de (toekomstige) bovenwoningen. [gedaagde] meent dat zij daardoor niet meer het volledige en onbeperkte gebruik en genot van het gehuurde zal hebben. Volgens [gedaagde] hanteert [eiser] daarbij middelen als bedreiging en intimidatie, wat niet bij een goed verhuurder past. [gedaagde] beroept zich op haar opschortingsrecht en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser].
4.4.
Op de stellingen en verweren van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
5.2.
Uit de aard van de gevorderde ontruiming volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [eiser] daarbij in ieder geval een spoedeisend belang heeft. Het kan daarom in redelijkheid niet van [eiser] worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Ten aanzien van die (hoofd)vordering overweegt de kantonrechter als volgt.
Ontruiming
5.3.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit staat in artikel 6:265 BW.
5.4.
De kantonrechter stelt voorop dat in een kortgedingprocedure een voorlopige beslissing wordt gevraagd, dat ontruiming diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder, dat de gevolgen van ontruiming vaak vergaand en onomkeerbaar zijn en dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een (diepgaand) onderzoek naar bestreden feiten. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet daarom – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid in acht worden genomen.
5.5.
Vast staat dat [gedaagde] in ieder geval vanaf november 2023 geen huur meer betaalt. Dat heeft [gedaagde] erkend. [gedaagde] schiet daarmee al langere tijd tekort in haar betalingsverplichting tegenover [eiser]. Naar het oordeel van de kantonrechter kan daarom in dit geval met voldoende mate van zekerheid worden gezegd dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat deze tekortkoming van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurachterstand is ook na de dagvaarding niet ingelopen. [gedaagde] heeft nog gesteld dat zij met de huurbetaling is gestopt, omdat zij het niet eens is met de door [eiser] gewenste wijziging van de huurovereenkomst, inhoudende dat zij moet toestaan dat de (toekomstige) bewoners van de bovenverdiepingen via het gehuurde hun woningen kunnen bereiken en verlaten. Van een door beide partijen ondertekende, gewijzigde huurovereenkomst in de hiervoor bedoelde zin is echter niet gebleken. [eiser] heeft de oorspronkelijke huurovereenkomst aan de vordering ten grondslag gelegd en die huurovereenkomst is nog steeds geldend tussen partijen, zoals [eiser] ter zitting heeft bevestigd. Daarin is de beweerdelijke verplichting van [gedaagde] niet opgenomen. Dat is dan ook geen grond om de huur niet (meer) te betalen. [gedaagde] heeft ook de gestelde dreigementen en/of intimidaties die volgens [gedaagde] door of namens [eiser] aan haar adres zijn geuit, niet met bewijsstukken of een andere onderbouwing aannemelijk gemaakt, zodat die verwijten niet zullen worden betrokken in de beoordeling in dit kort geding.
5.6.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming van de gehuurde winkelruimte zal daarom worden toegewezen. De gevorderde ontruimingstermijn zal – anders dan de gevorderde 3 dagen – in redelijkheid worden gesteld op 14 dagen. De dwangsom zal vanwege het ontbreken van belang worden afgewezen. Met dit vonnis beschikt [eiser] al over een titel om zelf, met behulp van de deurwaarder, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Zij heeft niet onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel in de vorm van een dwangsom nodig is.
Achterstallige huur
5.7.
[eiser] vordert nakoming van de betalingsverplichting van [gedaagde] en stelt dat de huurachterstand op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding in totaal € 25.228,50 bedraagt (oktober 2023 t/m maart 2024 = 6 maanden x
€ 4.204,75 inclusief btw). [gedaagde] betwist dit. Zij stelt dat de huurprijs voor de maand oktober 2023 wel door haar is betaald.
5.8.
[gedaagde] heeft echter niet onderbouwd dat zij de huur voor de maand oktober heeft betaald. Zij heeft bijvoorbeeld geen bankafschrift van die betaling overgelegd. Nu [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij met betrekking tot de huurmaand oktober 2023 heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 4.10 van de huurovereenkomst in samenhang gelezen met artikel 25.1 van de Algemene bepalingen, treft haar verweer geen doel. De gevorderde betaling van de huurachterstand over de periode vanaf oktober 2023 is daarom toewijsbaar.
Boete en wettelijke handelsrente
5.9.
[eiser] vordert wettelijke handelsrente over de achterstallige huurtermijnen en een contractuele boete. Het is niet duidelijk of de bodemrechter deze vorderingen naast elkaar zal toewijzen. De gevorderde boete heeft naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter het karakter van een (gefixeerde) schadevergoeding en artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat de boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen weliswaar afspreken dat boete en schadevergoeding naast elkaar verschuldigd zijn, maar niet gesteld of gebleken is dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt. De kantonrechter zal daarom in dit kort geding alleen de boete toewijzen en de vordering tot vergoeding van de wettelijke handelsrente afwijzen.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.10.
[gedaagde] heeft tegen de gevorderde betaling van de buitengerechtelijke incassokosten (BIK) van € 1.027,28 geen verweer gevoerd, zodat deze vordering toewijsbaar is. Het gevorderde bedrag is conform het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief (€ 875,00 + 1% over € 25.228,50 –
€ 10.000,00). De gevorderde wettelijke handelsrente zal worden afgewezen, omdat de buitengerechtelijke incassokosten niet onder de reikwijdte van artikel 6:119a BW vallen. Daarom zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW worden toegewezen, zoals hierna vermeld.
Proceskosten
5.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 115,84
- griffierecht € 372,00
- salaris gemachtigde € 814,00
- nakosten
€ 135,00(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
€ 135,00(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.436,84
5.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de winkelruimte aan de [adres] met al degene die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan [eiser], met het verbod de winkelruimte na de ontruiming – zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van [eiser] – opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de overeengekomen en thans achterstallige huurprijs tot aan het tijdstip van de ontruiming;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.027,28, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de periode vanaf de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 882,99 aan contractuele boete voor de niet (tijdig) betaalde huurpenningen;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.436,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
6.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.N.R. Wegerif en in het openbaar uitgesproken door mr. R.F. van Aalst op 23 april 2024. (PS)