Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10945896 \ CV EXPL 24-392
Vonnis van 23 april 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen STJA,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagde] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 12 februari 2024
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 27 februari 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 26 maart 2024. Namens STJA is verschenen mevrouw [naam 1] , vergezeld van mevrouw [naam 2] , werkzaam bij Groothuis Ligtermoet & Nijhuis. [gedaagde] is niet verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
STJA heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een akte inbreng stukken overgelegd, met daarbij een actueel overzicht van de huurachterstand.
1.4.
[gedaagde] heeft bij antwoordakte van 9 april 2024 op die stukken gereageerd.
1.5.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
STJA is een woningcorporatie voor onder meer sociale huurwoningen.
2.2.
[gedaagde] huurt van STJA de woning gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 598,53 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die op het moment van de mondelinge behandeling € 2.992,65 bedroeg, berekend tot en met maart 2024.
3.Het geschil
3.1.
STJA vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt STJA ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
Bij de overgelegde akte heeft STJA naar voren gebracht dat een eerdere betalingsregeling is komen te vervallen omdat [gedaagde] de lopende huur niet heeft betaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft STJA ook aangevoerd dat de huurachterstand oploopt. Daarnaast krijgt de hulpverlening volgens STJA geen contact met [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] heeft de huurachterstand niet betwist. [gedaagde] is het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming, want zij wil graag in haar huis blijven wonen. Echter door financiële omstandigheden is zij niet in staat om haar huur(achterstand) te betalen. De lening die [gedaagde] heeft aangevraagd om de achterstand te betalen, is niet verstrekt. Verder heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat zij niet heeft meegewerkt aan schuldhulp omdat zij zelf verantwoordelijk is voor deze situatie en daar ook zelfstandig weer uit wil komen.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
STJA is een professionele verhuurder en [gedaagde] is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor [gedaagde] als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.2. van de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wettelijke regeling.
De huurachterstand.
4.5.
STJA heeft bij haar akte de huurachterstand vermeerderd met de huur van maart 2024. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij naar voren gebracht dat een betaling van de Sociale Dienst van € 49,35 in mindering kan worden gebracht op de huurachterstand, zodat een bedrag van € 2.992,65, aan huurachterstand berekend tot en met maart 2024, nog open staat. [gedaagde] heeft in haar antwoordakte de hoogte van de huurachterstand niet weersproken. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen.
De ontbinding en ontruiming.
4.6.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door [gedaagde] genoemde financiële omstandigheden leveren geen overmacht op en ontslaan [gedaagde] niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
De vergoeding gelijk aan de huurprijs
4.8.
STJA vordert naast betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding, betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering op dit punt worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.9.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
4.10.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
Verder heeft STJA een bedrag van € 348,72 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.
4.12.
In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”, versie 2011, is hierover het volgende opgenomen.
“9.1 Incasso
Als de huurder niet op tijd heeft betaalt of op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt en STJA daardoor verdere (rechts)maatregelen moet nemen, zijn de daaruit voortvloeiende buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op 15% van de hoofdsom, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de STJA de deurwaarder opdracht geeft om de vordering te innen. (…)”
4.13.
Ook dit beding moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast mag de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijden. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”. Daarmee wordt er ten nadele van consumenten aanzienlijk afgeweken van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding is aldus oneerlijk ten opzichte van de consument. Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
De proceskosten.
4.14.
[gedaagde] zal als de verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van STJA worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 496,00
- salaris gemachtigde € 476,00 (2 punt x tarief € 238,00)
- nakosten
€ 119,00
€ 119,00
Totaal € 1.227,72.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan [adres];
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van STJA te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan STJA:
1. € 2.992,65 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand maart 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 2.518,47 vanaf 12 februari 2024 tot de dag van volledige betaling;
2. € 6,31 € 6,31 aan wettelijke rente, berekend tot en met 7 februari 2024;
2. € 6,31 een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 april 2024 en de daadwerkelijke ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.227,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024. (ak)