Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10930339 \ CV EXPL 24-293
Vonnis van 23 april 2024
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij in conventie,
verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. A. aan het Rot,
procederend met een toevoeging afgegeven onder nummer [nummer]
tegen
[partij B],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
procederend in persoon.
1.Samenvatting
1.1.
[partij A] huurt een woning en schuur van [partij B]. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de huurverhoging en de bijdrage in de energiekosten. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] de huur dient te betalen die bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken en dat [partij B] aan [partij A] het ongestoorde huurgenot dient te verschaffen.
1.2.
De kantonrechter licht haar beslissing hieronder toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 februari 2024 met producties 1 tot en met 31;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met productie 1;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met productie 1;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 32 en 33;
- de akte overlegging producties van [partij B] met productie 2;
- de mondelinge behandeling van 20 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- Spreekaantekeningen van [partij A].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[partij A] huurt met ingang van 1 juli 2016 voor onbepaalde tijd een woning aan de [adres 1] van [partij B]. De huurovereenkomst is op 14 juli 2016 door [partij A] en [partij B] schriftelijk vastgelegd (verder: de huurovereenkomst).
3.2.
[partij B] woont aan de [adres 2]. De woningen van [partij B] en [partij A] bevinden zich beiden in dezelfde woonboerderij.
3.3.
[partij A] maakt ook gebruik van een schuur van [partij B], waarvoor door [partij A] een bedrag van € 50,00 per maand wordt betaald. Deze afspraak is niet schriftelijk vastgelegd.
3.4.
In de huurovereenkomst zijn [partij A] en [partij B] een huurprijs van € 800,00 overeengekomen inclusief energie (gas, water en licht). De verdeling van de huurprijs is
€ 675,00 voor de huur en € 125,00 voor energie. Onderdeel van de huurovereenkomst van de woning is dat [partij A] gebruik mag maken van één parkeerplaats en een terras/zitje.
€ 675,00 voor de huur en € 125,00 voor energie. Onderdeel van de huurovereenkomst van de woning is dat [partij A] gebruik mag maken van één parkeerplaats en een terras/zitje.
3.5.
Vanaf september 2021 tot en met april 2022 heeft [partij A] ter compensatie voor de energiecrisis tijdelijk € 100,00 per maand extra betaald voor energie.
3.6.
In 2022 is er een verschil van inzicht ontstaan tussen [partij B] en [partij A] over de huurprijs en de verhoging daarvan.
4.Het geschil
Wat wil [partij A] (de vordering in conventie)?
4.1.
[partij A] vordert - samengevat – bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad een verklaring voor recht dat
[partij B] de huurovereenkomst dient te respecteren en na te komen,
er per datum dagvaarding sprake is van een huurovereenkomst tussen [partij A] en [partij B] terzake de woning aan de [adres 1] met aanhorigheden en de schuur,
[partij A] per datum dagvaarding niet gehouden is om een hogere huurprijs te betalen dan bij aanvang in de huurovereenkomst voor de woning (€ 800,00) en schuur (€ 50,00) is overeengekomen,
[partij A] geen betalingsverplichting heeft jegens [partij B] met betrekking tot geldbedragen die [partij B] in zijn brieven te vorderen stelt te hebben uit hoofde van de huurovereenkomst van zowel de woning als de schuur,
[partij B] gehouden is om [partij A] het ongestoord huurgenot te verschaffen ter zake het gebruik van de woning, het terras/zitje, de parkeerplaats en de schuur, en
[partij B] te veroordelen om het hangslot aan de toegangsdeur van de schuur binnen twee dagen na dagtekening van het vonnis te verwijderen en verwijderd te houden met onthouding van alle andere handelingen die de vrije toegang van [partij A] tot de woning en schuur belemmeren op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel dat [partij B] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 20.000,00.
4.2.
[partij B] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A].
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
Wat wil [partij B] (de vordering in reconventie)?
4.4.
[partij B] vordert beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontbinding van de huurovereenkomst wegens betalingsachterstanden.
4.5.
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en reconventie
5.1.
Gelet op de samenhang tussen wat [partij A] wil (de vordering in conventie) en wat [partij B] wil (de vordering in reconventie) ziet de kantonrechter aanleiding om deze vorderingen gezamenlijk te bespreken.
Beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik
5.2.
[partij B] heeft bij brief van 20 september 2023 de huurovereenkomst beëindigd ‘op doktersadvies’. Vanwege de leeftijd en gezondheid van [partij B] en zijn vrouw wil [partij B] zelf in de woning gaan wonen, zodat één van zijn kinderen in de huidige woning van [partij B] kan wonen om eventueel mantelzorg te kunnen verlenen.
5.3.
[partij A] betwist dat er aan de zijde van [partij B] sprake is van dringend eigen gebruik. De enkele wens om de woning zelf te bewonen is hiervoor onvoldoende. Bovendien heeft [partij B] de opzegging van de huurovereenkomst niet per exploot of aangetekende brief aan [partij A] kenbaar gemaakt en aangegeven dat aannemelijk is dat [partij A] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Evenmin heeft [partij B] aan [partij A] gevraagd om binnen zes weken mede te delen of [partij A] toestemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.
5.4.
In artikel 274 van boek 7 Burgerlijk Wetboek (verder: BW) heeft de wetgever bepaald wanneer de rechter op vordering van de verhuurder een huurovereenkomst kan beëindigen wegens dringend eigen gebruik. Om deze vordering te kunnen toewijzen is van belang dat de verhuurder aantoont dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat – rekening houdend met de belangen van zowel verhuurder als huurder – de huurovereenkomst niet kan blijven voortduren. Daarbij dient de verhuurder ook te stellen en zonodig te bewijzen dat het aannemelijk is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
5.5.
Door [partij B] is niet gesteld dat het aannemelijk is dat [partij A] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Dit heeft tot gevolg dat – zo er al sprake zou zijn van dringend eigen gebruik – [partij B] niet aan de voorwaarden heeft voldaan die de wet stelt om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te besluiten wegens dringend eigen gebruik.
5.6.
De kantonrechter wijst de vordering van [partij B] tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik dan ook af.
Ontbinding van de huurovereenkomst wegens betalingsachterstanden
5.7.
[partij B] heeft bij brief van 12 juli 2023 de huurovereenkomst ontbonden, omdat [partij A] zijn financiële verplichtingen niet is nagekomen. Er is volgens [partij B] sprake van een huur- en energieschuld. [partij B] heeft onder meer bij brief van 19 mei 2023 aan [partij A] medegedeeld dat hij nog een bedrag moet betalen voor energie op basis van de jaarafrekening. De gestegen energieprijzen zijn een onverwachte omstandigheid die ertoe leiden dat [partij A] maandelijks een hoger bedrag moet betalen aan [partij B]. Daarnaast heeft [partij B] de huurprijs bij brief van 12 juli 2023 verhoogd met ingang van mei 2023 met 4%. De verhogingen zijn door [partij A] niet betaald. [partij A] heeft maandelijks het bedrag van € 800,00 betaald.
5.8.
[partij A] betwist dat hij zijn financiële verplichtingen niet is nagekomen. Bij brief van 14 juli 2023 heeft [partij A] aan [partij B] bericht dat hij niet instemt met de ontbinding van de huurovereenkomst. Er is sprake van sociale huur en de wet geeft regels op welke wijze de huur door de verhuurder mag worden verhoogd. Aan deze regels heeft [partij B] zich niet gehouden. Onder meer heeft [partij B] de verhoging van de huur te laat aangekondigd en de huur met een onjuist percentage verhoogd. Ten aanzien van de energiekosten hebben [partij A] en [partij B] een vast bedrag per maand afgesproken. Tot 2022 heeft [partij A] geen verzoek tot bijbetaling en/of een specificatie van het energieverbruik ontvangen van [partij B]. Het is [partij B] niet toegestaan om dit bedrag eenzijdig te verhogen.
Huurprijsverhoging
5.9.
In artikel 7:250 is BW bepaald aan welke regels moet zijn voldaan om tot een verhoging van de huurprijs te komen. Dit artikel zegt dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden van te voren schriftelijk moet worden gedaan. In het voorstel dient onder meer te worden vermeld wat de geldende de huurprijs is, het percentage of het bedrag van de wijziging van de huur, de voorgestelde nieuwe huurprijs en op welke wijze de huurder zijn bezwaren tegen het voorstel tot een wijziging van de huurprijs kan kenbaar maken. Daarnaast stelt het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in het huurprijsbeleid het toegestane percentage voor verhoging van de huurprijs van sociale huurwoningen vast. Voor 2023 bedraagt dat percentage 3,1%.
5.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [partij B] de regels van artikel 7:250 BW niet heeft gevolgd bij de huurprijsverhoging. [partij B] heeft bij brief van 12 juli 2023 de huurverhoging aangezegd en daarbij de huur al verhoogd vanaf de maand mei 2023. Daarmee heeft [partij B] de wettelijke termijn van twee maanden niet in acht genomen. Daarnaast heeft [partij B] in strijd met het huurprijsbeleid een te hoog percentage voor de huurverhoging gehanteerd, namelijk 4,0% in plaats van de toegestane 3,1%.
Verhoging kosten energie
5.11.
De kantonrechter leidt uit de stelling van [partij B] met betrekking tot de gestegen energiekosten af dat [partij B] een beroep doet op artikel 6:258 BW. Op basis van dat artikel kan de rechter op verzoek van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Deze onvoorziene omstandigheden moeten zodanig zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de wederpartij niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd blijft.
5.12.
Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden is bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst op 1 juli 2016 voor ogen heeft gestaan en welke omstandigheden zij geacht kunnen worden daarin te hebben verdisconteerd.
5.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter is van onvoorziene omstandigheden geen sprake. [partij B] heeft in 2016 gekozen voor een vaste prijs en ook jaarlijks geen afrekening gestuurd aan [partij A] met het betrekking tot de kosten van energie. Door een vaste prijs overeen te komen heeft [partij B] het risico genomen dat eventuele prijsstijgingen van de kosten van energie voor zijn rekening zouden zijn. Daar staat tegenover dat eventuele prijsdalingen of een lager verbruik van energie in het voordeel van [partij B] zijn.
Wat betekent dit voor de vorderingen van [partij B] en [partij A]?
5.14.
De kantonrechter zal de vordering van [partij B] tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens betalingsachterstanden dan ook afwijzen.
5.15.
Met deze vordering van [partij B] (in reconventie) hangen een aantal vorderingen van [partij A] (in conventie) samen. Dit zijn de door [partij A] gevorderde verklaringen voor recht dat er nog sprake is van een huurovereenkomst, [partij A] niet gehouden is een hoger bedrag te betalen dan in de huurovereenkomst staat vermeld en dat aan de zijde van [partij A] geen betalingsverplichting jegens [partij B] bestaat met betrekking tot de geldbedragen die [partij B] in zijn brieven heeft vermeld.
5.16.
Uit het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, volgt dat er per datum van dagvaarding nog steeds sprake is van een huurovereenkomst. Tevens volgt uit het oordeel van de kantonrechter dat [partij B] bij de verhoging van de huurprijs niet de regels van de wet heeft gevolgd, waardoor [partij A] niet gehouden is een hoger bedrag te betalen dan de bedragen die uit de huurovereenkomst volgen en er geen andere betalingsverplichting bestaat voor [partij A] met betrekking tot de woning en de schuur dan de verplichtingen uit de huurovereenkomsten.
5.17.
De kantonrechter zal de in 5.15 genoemde verklaringen voor recht dan ook toewijzen.
Huurgenot verschaffen
5.18.
[partij A] vordert een verklaring voor recht dat [partij B] gehouden is om aan [partij A] het ongestoorde huurgenot te verschaffen ter zake het gebruik van de woning, het terras/zitje, de parkeerplaats en de schuur. [partij B] heeft op 14 juli 2023 een hangslot bevestigd aan de toegangsdeur van de schuur, waardoor [partij A] vanaf die datum geen vrije toegang meer heeft tot de schuur. [partij A] vordert dat [partij B] het slot op de deur van de schuur moet verwijderen en verwijderd moet houden en dat er geen spullen meer voor zijn huis of deur worden gezet.
5.19.
[partij B] voert hiertegen aan dat er geen sprake is van een huurovereenkomst ten aanzien van de schuur. [partij B] heeft het gebruik van de schuur gedoogd in ruil voor hand- en spandiensten van [partij A]. Door het geschil over de verhoging van de huur is er geen sprake meer van hand- en spandiensten.
5.20.
In artikel 203 van boek 7 BW is bepaald dat de verhuurder verplicht is om het gehuurde ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Dit betekent dat de verhuurder aan de huurder verplicht is om het ongestoorde huurgenot te verschaffen en de huurder niet mag hinderen in het gebruik van het gehuurde.
5.21.
De kantonrechter is van oordeel dat [partij B] op grond van de huurovereenkomst aan [partij A] het ongestoorde genot dient te verschaffen van de woning, de parkeerplaats en het terras/zitje. Ten aanzien van de schuur hebben [partij B] en [partij A] geen schriftelijke overeenkomst gesloten. Wel heeft [partij A] maandelijks een bedrag van € 50,00 betaald voor het gebruik van de schuur, hetgeen door [partij B] is geaccepteerd. Op basis hiervan is de kantonrechter van oordeel dat ook ten aanzien van de schuur sprake is van een huurovereenkomst op basis waarvan [partij B] gehouden is het ongestoorde huurgenot te verschaffen aan [partij A]. [partij B] dient ook dan ook het door hem aangebrachte hangslot aan de deur van het schuurtje te verwijderen en verwijderd te houden.
5.22.
De kantonrechter zal de door [partij A] gevorderde dwangsom opleggen, maar deze beperken tot € 25,00 per dag(deel) dat [partij B] het hangslot niet van de toegangsdeur van de schuur heeft verwijderd en verwijderd houdt met een maximum van € 5.000,00. De dwangsom zal pas voor het eerst worden verbeurd als [partij B] twee dagen na betekening van het vonnis aan hem, het hangslot niet verwijderd heeft en verwijderd houdt.
Geen belang
5.23.
[partij A] vordert een verklaring voor recht dat [partij B] de huurovereenkomst dient te respecteren en dient na te komen.
5.24.
In artikel 303 van boek 3 BW is bepaald dat aan iemand geen rechtsvordering toe komt zonder belang. Van een belang is sprake als er voldoende is om de rechtsvordering te rechtvaardigen.
5.25.
[partij A] vraagt een verklaring voor recht die naar zijn aard ziet op toekomstige gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen zijn echter afhankelijk van de gedragingen van partijen die de kantonrechter op dit moment niet kan beoordelen. Op grond van de wet is iedere partij bij een overeenkomst gehouden de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen. Indien een partij die verplichtingen niet nakomt, dan is het aan de andere partij om die partij hierop aan te spreken en al dan niet met tussenkomst van de rechter nakoming af te dwingen.
5.26.
De kantonrechter wijst de door [partij A] gevorderde verklaring voor recht als genoemd in 5.23 dan ook af.
Proceskosten
In conventie
5.27.
[partij B] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat [partij A] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [partij B] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [partij A] in conventie worden tot en met dit vonnis vastgesteld op:
.De proceskosten van [partij A] in conventie worden tot en met dit vonnis vastgesteld op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
160,00
(2,00 punten × € 80,00)
Totaal
€
247,00
In reconventie
5.28.
[partij B] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij A] in reconventie worden tot en met dit vonnis vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
€
80,00
(1,00 punten × € 80,00)
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat er per datum dagvaarding sprake is van een huurovereenkomst tussen [partij B] en [partij A] voor een woning met aanhorigheden aan de [adres 1] en een schuur,
6.2.
verklaart voor recht dat [partij A] per datum dagvaarding niet gehouden is om een hoger bedrag aan [partij B] te betalen dan bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen,
6.3.
verklaart voor recht dat [partij A] per datum dagvaarding geen betalingsverplichtingen jegens [partij B] heeft met betrekking tot de geldbedragen die [partij B] in zijn brieven aan [partij A] stelt te hebben,
6.4.
verklaart voor recht [partij B] gehouden is om [partij A] op grond van de huurovereenkomst het ongestoord huurgenot te verschaffen van de woning, het terras/zitje, de parkeerplaats en de schuur,
6.5.
veroordeelt [partij B] om binnen twee dagen, na dagtekening van dit vonnis, het hangslot dat door [partij B] is bevestigd aan de toegangsdeur van de schuur te verwijderen en verwijderd te houden,
6.6.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] een dwangsom te betalen van € 25,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de verplichting voldoet om na betekening van het vonnis binnen twee dagen het hangslot aan de toegangsdeur van de schuur te verwijderen en verwijderd te houden, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
6.7.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de proceskosten die de kantonrechter aan de kant van [partij A] tot en met dit vonnis vaststelt op € 247,00,
6.8.
veroordeelt [partij B] tot betaling van € 20,00 aan nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten door [partij A] worden gemaakt,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.6, 6.7 en 6.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
6.11.
wijst het gevorderde af,
6.12.
veroordeelt [partij B] tot betaling van de proceskosten die de kantonrechter aan de kant van [partij A] tot en met dit vonnis vaststelt op € 80,00,
6.13.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.12 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Egberink en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.