ECLI:NL:RBOVE:2024:2157

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 10930939 CV EXPL 24-509

Vonnis in kort geding in conventie en in reconventie van 19 april 2024

in de zaak van

[partij A],
wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen [partij A] ,

gemachtigde: mr. R.A. Shenouda, advocaat te Almelo,

tegen

[partij B],
wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen [partij B] ,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 23,

- de van de zijde van [partij B] overgelegde producties 1 tot en met 46,

- de aanvullende specificatie van de huurachterstand van de zijde van [partij A] ,

- de mondelinge behandeling, waar de vordering is verminderd,

- de pleitnota van [partij A] ,

- de pleitnota van [partij B] , tevens houdend eis in reconventie,

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Samenvatting

[partij B] huurt sinds 2019 een woning van [partij A] . Vanaf het begin is er sprake van betalingsachterstanden. De huurcommissie heeft geoordeeld dat er sprake is van vijf ernstige gebreken in de woning, die ingaande per 1 juni 2020 een huurkorting van 70% op de overeengekomen prijs rechtvaardigen totdat de gebreken zijn hersteld.

[partij A] vordert in deze procedure ontruiming en betaling van – na vermindering van eis –

€ 11.160,00 aan achterstallige huur. Het geschil tussen partijen draait om de hoogte van de achterstand en in het bijzonder de vraag of [partij B] sinds de renovatie van de woning weer de volledige huur moet betalen, of dat de huurkorting van 70% nog steeds geldt. Ook is er onduidelijkheid over welke betalingen er allemaal zijn gedaan door [partij B] . [partij B] wijst op nieuwe gebreken.

De kantonrechter begroot de huurachterstand tot en met april 2024 op € 6.635,61. [partij B] wordt veroordeeld om dat bedrag met rente te betalen. De gevorderde ontruiming wordt afgewezen omdat de ontstane situatie mede het gevolg is van de wijze waarop de verhuurder opereert.

3.De feiten

3.1.

[partij B] huurt sinds 22 maart 2019 van [partij A] de woning aan het [adres] . In de overeenkomst is de huur bepaald op € 720,00 per maand.

3.2.

De huur over de eerste periode van 22 maart tot en met 31 maart 2019 is € 232,25.

3.3.

[partij B] heeft op 21 maart 2019 € 720,00 betaald als borg.

3.4.

In een verstekvonnis van de kantonrechter te Enschede van 24 december 2019 is de huurovereenkomst ontbonden en is [partij B] veroordeeld om de woning te ontruimen. Ook is zij veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 3.960,00 plus incassokosten en rente, bij elkaar € 4.432,05. De proceskosten voor rekening van [partij B] bedragen € 573,36.

3.5.

De ontruiming is in 2020 niet geeffectueerd. Partijen hebben een betalingsregeling getroffen op basis waarvan [partij B] bedragen heeft betaald aan gerechtsdeurwaarder Vanhommerig. Daarnaast heeft zij in 2020 betalingen gedaan aan verhuurmakelaar Vlug Wonen en aan [partij A] .

3.6.

Op 23 november 2020 heeft [partij B] een verzoek bij de Huurcommissie gedaan om de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken.

In een uitspraak van 17 november 2021 heeft de voorzitter van de huurcommissie bepaald dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs, dus tot € 216,00 per maand, en dat de huurverlaging met terugwerkende kracht ingaat op 1 juni 2020. In de uitspraak is verwezen naar een onderzoeksrapport waarin vijf ernstige gebreken staan.

In een uitspraak van de Huurcommissie van 21 februari 2022 is het verzet van de verhuurder tegen die uitspraak ongegrond verklaard.

3.7.

In een kort geding uitspraak van 23 december 2021 van de rechtbank Overijssel is de tenuitvoerlegging van het vonnis van 24 december 2019 geschorst tot 1 juli 2022, waarbij tegelijk is bevolen aan [partij A] om de woning binnen een maand na betekening van het vonnis te herstellen/bewoonbaar te maken door daar alle elementaire zaken zoals een keuken, douche en toilet aan te brengen. Ook is [partij A] bevolen aan [partij B] ongehinderde toegang tot het gehuurde te verlenen.

3.8.

In de periode 21 oktober 2021 tot 22 januari 2022 is de woning gerenoveerd. [partij B] heeft de woning ontruimd en heeft drie maanden elders verbleven.

3.9.

Op 21 januari 2022 heeft verhuurmakelaar VlugWonen een incheckformulier met foto’s opgesteld dat door [partij B] voor akkoord is getekend.

3.10.

In 2022 heeft [partij B] de volgende bedragen betaald voor huur met cursief de omschrijvingen:

3 januari € 216,00
Huur Januari 2022 (-huurkorting huurcommissie)

14 februari € 720,00
Huur februari 2022

4 maart € 720,00
Huur maart 2022

28 juli € 720,00
Huur juli 2022

27 september € 360,00
Huur 1/2 april

26 september € 720,00
huur september

3.Het geschil

3.1.

[partij A] heeft de vordering in de pleitnota verminderd tot een huurachterstand over 2019 tot en met april 2024 van € 13.077,74. Ter zitting is besproken dat voor de achterstand over 2019 al een verstekvonnis is gewezen. Daarop heeft [partij A] de vordering in deze procedure verminderd met de vordering voor 2019, dus met € 1.917,74^[1], zodat € 11.160,00 resteert.

[partij A] vordert – na vermindering van eis – om [partij B] te veroordelen:

- om de woning aan het [adres] binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen;

- tot betaling van € 11.160,00 wegens achterstallige huur, te vermeerderen met rente en te vermeerderen met de huurprijs van € 720,00 per maand tot aan het moment van ontruiming;

- tot betaling van € 1.095,99 voor incassokosten, te vermeerderen met rente;

- in de kosten van deze procedure.

De huurachterstand van € 11.160,00 is gespecificeerd met een overzicht van verschuldigde bedragen en ontvangen betalingen over de jaren 2019 - 2024.

Ter onderbouwing van de vorderingen voert [partij A] het volgende aan. [partij B] betaalt de huur vanaf het begin onvolledig en te laat, reden waarom er meerdere procedures tussen partijen hebben plaatsgevonden. Toen [partij A] in 2021 opnieuw niet betaalde, wilde [partij A] het ontruimingsvonnis ten uitvoer laten leggen, maar [partij B] is een executie kortgeding gestart en de ontruiming is opgeschort. In eind 2022 - begin 2023 heeft groot onderhoud plaatsgevonden aan de woning en zijn diverse gebreken verholpen, maar [partij B] meldt steeds weer nieuwe gebreken. Sinds februari 2022 is weer de volledige huurprijs verschuldigd en na de oplevering is [partij B] ook weer € 720,00 aan huur gaan betalen, dus [partij A] heeft mogen begrijpen dat ook [partij B] vindt dat de gebreken genoemd in de rapportage zijn opgelost. Zij heeft ook tegen de huurcommissie gezegd ‘
Ik kan nu sinds twee weken het huis zelf weer in en alles is hersteld’. Als [partij A] pogingen doet om te woning te bezoeken voor onderhoud, werkt [partij B] echter niet mee. [partij B] handelt in strijd met de huurovereenkomst door niet te betalen en door huisdieren te houden. Op 14 augustus 2023 heeft mr. Briedé bericht dat de huur (weer) wordt opgeschort. In januari 2024 is gesommeerd de achterstand te betalen maar er volgde slechts gedeeltelijke betaling.

Op het moment van dagvaarden had [partij B] al een jaar niet meer betaald, zodat ontruiming nu gerechtvaardigd is.

Als [partij B] stelt dat de door de huurcommissie vastgestelde gebreken nog steeds bestaan of dat er nieuwe gebreken zijn die een huurkorting rechtvaardigen, had zij zich opnieuw tot de huurcommissie moeten wenden.

3.2.

[partij B] voert verweer.

4.De beoordeling

4.1.

In een zaak als de onderhavige dient te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [partij B] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

Ook voor de overige vorderingen geldt dat deze in kort geding slechts kunnen worden toegewezen als er een grote mate van waarschijnlijkheid bestaat dat de vordering in een bodemzaak zou worden toegewezen.

Welke huurbedragen zijn verschuldigd?

4.2.

Gebleken is dat er onduidelijkheid bestaat over de hoogte van de huur in de verschillende perioden. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt.

2019

De borg bedraagt € 720,00. In de huurovereenkomst staat dat voor de periode 22 tot en met 31 maart 2019 de huur € 232,25 is. Op 22 maart 2019 is € 952,26 betaald; de kantonrechter neemt aan dat dat is voor de borg en de huur voor maart 2019.

Voor de overige maanden in 2019 is de huur € 720,00.

In totaal is in 2019 verschuldigd € 232,25 + (9 x € 720,00 = € 6.480,00) = € 6.712,25.

Maar omdat de vordering ter zitting is verminderd met de huur voor 2019 blijft dit bij de berekening van de achterstand buiten beschouwing.

2020

Over de eerste vijf maanden was de huur vanwege de uitspraak van de huurcommissie € 720,00 en de zeven maanden daarna € 216,00. In totaal dus € 3.600,00 + € 1.512,00 = € 5.112,00.

2021

Vanaf 21 oktober tot het einde van 2021 heeft [partij B] niet in de woning kunnen verblijven omdat deze gerenoveerd werd. Naar het oordeel van de kantonrechter hoeft [partij B] over die maanden helemaal geen huur te betalen. [partij A] had zelf ook aangedrongen op ontruiming en de sleutels vervangen. De huur voor oktober bedraagt 20/31 van € 216,00 = € 139,35. Voor november en december is dus geen huur verschuldigd.

De totale huur voor 2021 is dus 9 x € 216,00 = € 1.944,00 + € 139,35 = 2.083,35.

2022

Op 21 januari 2022 is de woning opgeleverd en is een incheckformulier getekend. Bij een zitting van de huurcommissie op 14 februari 2022 heeft [partij B] daarover gezegd:

Ik kan nu sinds twee weken het huis zelf weer in en alles is hersteld. Alleen de kozijnen moeten nog worden vervangen en er is nog wat achterstallig schilderwerk.

De kantonrechter overweegt dat de huurcommissie de huurprijs had verlaagd vanwege vijf ernstige gebreken, genoemd op pagina 2 van de uitspraak van de voorzitter. Duidelijk is dat de gebreken 1, 2, 4 en 5 zijn hersteld. Over gebrek 3 is vermeld:
Er is op meerdere plekken houtrot. Er is ernstige houtrot op zolder en één van de ramen in de woonkamer vertoont ernstige houtrot aan de onderdorpel. Dit is een gebrek in de categorie C.

[partij B] stelt zich op het standpunt dat zij ook vanaf de oplevering van de woning nog slechts

€ 216,00 per maand hoeft te betalen omdat de houtrot aan het raam in de woonkamer niet goed is hersteld. Daar gaat de kantonrechter niet in mee. [partij A] had het kozijn in de woonkamer wel laten herstellen en in januari leek dat voldoende. [partij B] is daarna ook weer

€ 720,00 gaan betalen, althans in de maanden dat zij heeft betaald. Zij zegt wel dat zij ook snel na de verhuizing heeft geklaagd over diverse gebreken, maar zij heeft toen geen aanleiding gezien om de huur weer te verlagen naar € 216,00 dan wel € 288,00^[2]. Ook is [partij B] niet opnieuw naar de huurcommissie gestapt voor een nieuwe beoordeling. Pas bij

e-mail van 14 augustus 2023 heeft zij gemeld dat de onderkant van het raamkozijn aan de achterzijde nog steeds verrot is terwijl er vorig jaar overheen geschilderd is. Daarbij behoudt zij zich het recht op een huurvermindering voor en
voor zover sprake zou zijn van een huurachterstand schort zij de betalingen hierbij (tijdelijk) op.Naar het oordeel van de kantonrechter moet [partij B] tot dat moment € 720,00 per maand betalen.

Dat betekent dat [partij B] over januari 10/31 van € 720,00 moet betalen en de rest van het jaar

€ 720,00 per maand, dus bij elkaar € 232,26 + € 7.920,00 = € 8.152,26.

2023

Ook de eerste zeven maanden van 2023 moet [partij B] de volledige huur betalen. Beide partijen waren er immers na de oplevering vanuit gegaan dat de gebreken waren hersteld en dat blijkt ook uit het feit dat [partij B] weer een aantal keren € 720,00 betaalde.

Maar gebleken is dat de reparaties door plamuur en oververven onvoldoende waren. Voor de hand ligt dat alleen een nieuw kozijn het probleem zal oplossen. De kantonrechter oordeelt dat [partij B] de huur opnieuw mag verlagen totdat de ernstige houtrot aan de onderdorpel eindelijk definitief is verholpen. Die verlaging gaat in per augustus 2023 omdat toen pas formeel in gebreke is gesteld. Voor de toegestane huurprijsverlaging wordt aangesloten bij

de uitspraak van de huurcommissie. Omdat er nu alleen nog een gebrek van de categorie C openstaat, is het redelijk de huurprijs te verlagen tot 40%, dus € 288,00, vanaf augustus 2023 totdat het gebrek is verholpen.

Voor 2023 is de huur dus 7 x € 720,00 = € 5.040,00 en daarna 5 x € 288,00 = € 1.440,00, bij elkaar € 6.480,00.

2024

Voor 2024 is de huur dus € 288,00 per maand totdat het kozijn de woonkamer is vervangen, tot en met april € 1.152,00.

Totale huur vanaf 2020 tot en met april 2024 is dus

2020 € 5.112,00

2021 € 2.083,35

2022 € 8.152,26

2023 € 6.480,00

2024 € 1.152,00

Totaal € 22.979,61

Wat is er betaald?

4.3.

Wat betreft de bedragen die zijn betaald door [partij B] is gebleken dat [partij A] niet alle betalingen heeft meegenomen in de berekening, en dat omgekeerd ook het overzicht van [partij A] betalingen vermeldt die niet zijn te herleiden op het overzicht van [partij B] . [partij B] heeft bankafschriften in het geding gebracht van betalingen aan Vanhommerig. De kantonrechter neemt aan dat die betalingen moeten worden aangemerkt als aflossingen naar aanleiding van het verstekvonnis voor 2019. Dat Vanhommerig de betalingen heeft verrekend met kosten is niet onderbouwd of gespecificeerd. Daarbij wordt erop gewezen dat [partij B] de kosten voor het verstekvonnis moest betalen maar [partij A] de kosten van het executiegeschil. Of er nog iets openstaat voor 2019 is dus niet inzichtelijk, zowel voor de kantonrechter als voor partijen.

Voor 2020 stelt [partij A] dat tien keer de huur dus € 7.200,00 is betaald. Op het overzicht van [partij B] staan meer betalingen, maar een deel is afbetaling voor 2019 dus dat blijft buiten beschouwing. Volgens [partij B] is elf keer € 720,00 betaald, maar van de gestelde betaling op

8 februari ontbreekt een bewijs, dus wordt niet meegenomen. Er zal dus worden uitgegaan van € 7.200,00 betaald voor 2020.

Voor 2021 stelt [partij A] dat € 2.376,00 is betaald. [partij B] wijst nog op een betaling van € 500,00 aan een incassobureau, maar er is geen omschrijving en niet aannemelijk is dat dat is voor de lopende huur; daarom wordt dit niet meegenomen. Van de door [partij B] gestelde betaling op

4 september 2021 ontbreekt een betalingsbewijs, zodat ook die betaling niet wordt meegenomen. Uitgegaan wordt dat er € 2.376,00 is betaald.

Voor 2022 stelt [partij A] dat € 4.536,00 is betaald en dat is niet betwist; daarvan zal worden uitgegaan.

Voor 2023 stelt [partij A] dat € 1.080,00 is betaald. [partij B] heeft ook een betalingsbewijs van 27 januari 2023 van € 720,00 aan Vlug Wonen in het geding gebracht. Deze betaling ontbreekt in het overzicht van [partij A] en zal worden toegevoegd, tot een totaalbedrag van € 1.800,00.

In januari 2024 is er nog tweemaal € 216,00 betaald, de bedragen die op 3 en 5 januari zijn betaald, staan in het overzicht van [partij A] voor 2023 op grond van de omschrijvingen. Het totaal is dus inderdaad € 432,00.

Op basis van het voorgaande kan in kort geding worden uitgegaan dat in totaal is betaald:

€ 7.200,00

€ 2.376,00

€ 4.536,00

€ 1.800,00

€ 432,00

€ 16.344,00

De achterstand vanaf 2020 tot en met april 2024 bedraagt dus – voorlopig oordelend –

€ 22.979,61

€ 16.344,00 -

€ 6.635,61

[partij B] zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag. De incassokosten worden afgewezen omdat een 14-dagen-brief ontbreekt. Wel is toewijsbaar de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de dag van dagvaarding tot aan de datum van betaling.

Vordering tot ontruiming wordt afgewezen

Ondanks deze forse achterstand ziet de kantonrechter op dit moment geen reden tot ontruiming. Daartoe wordt overwogen dat de verhuurder in het verleden alleen door uitspraken van de huurcommissie en van de rechtbank te bewegen was om hoogstnoodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten en gebreken op te lossen. Verhuurder heeft daarin goede stappen gemaakt maar wat betreft het verrotte kozijn is hij nog steeds tekortgeschoten. Het ligt nu op de weg van verhuurder om zo snel mogelijk een nieuw kozijn te laten plaatsen, waarna [partij B] weer € 720,00 moet gaan betalen. Bemoedigend is dat de verhuurder heeft verklaard tijdens de mondelinge behandeling dat een nieuw kozijn is besteld. De kantonrechter neemt aan dat ook [partij B] zich coöperatief opstelt bij het plannen van een afspraak om het kozijn te vervangen.

Verder acht de kantonrechter van belang dat [partij A] [partij B] lange tijd niet heeft aangesproken op de achterstanden en ook geen overzichten heeft verstrekt van hetgeen [partij B] nog verschuldigd zou zijn.

Er wordt dus nu niet ontruimd, maar [partij B] moet dus wel de achterstand betalen en vanaf nu ook stipt de lopende huur. Bij nieuwe twijfel over de vraag of de huurprijs juist is dient opnieuw de huurcommissie te worden ingeschakeld.

De vorderingen in reconventie

[partij B] heeft tal van gebreken in de woning genoemd. Over het vervangen van het kozijn in de woonkamer is al overwogen dat dit zo snel mogelijk moet gebeuren. Mogelijk komt daarmee ook een einde aan de vocht- en schimmelproblematiek in de woonkamer. Maar als dit een probleem blijft, ligt het meer voor de hand om opnieuw de huurcommissie in te schakelen voor een beoordeling. Ook voor de overige genoemde gebreken geldt dat daarover in dit kort geding niet kan worden geoordeeld.

Wat betreft de slechte verstandhouding tussen partijen wordt opgemerkt dat beide partijen daarin hun aandeel hebben. Het is in het belang van beiden om de communicatie te verbeteren, bijvoorbeeld door af te spreken dat er een vast contactpersoon is die namens de verhuurder met [partij B] afspraken maakt. [partij B] moet zich realiseren dat zij niet te moeilijk moet doen als het gaat om het toelaten van werkmensen. Zij kan niet enerzijds de huur willen opschorten omdat de gebreken niet worden verholpen en anderzijds terughoudend zijn met toegang verlenen tot de woning.

In het kort de beslissingen in kort geding:

De ontruiming wordt afgewezen;
De huur is € 288,00, vanaf augustus 2023 totdat het gebrek aan het kozijn in de woonkamer is verholpen;
[partij B] moet € 6.635,61 aan achterstallige huur betalen.

De vordering van [partij A] om [partij B] te veroordelen tot een bedrag aan huur tot aan ontruiming zal worden afgewezen. De verplichting tot betaling van de huur volgt uit de overeenkomst en over de hoogte van de huur op dit moment is hierboven reeds een oordeel gegeven.

De uitkomst van de procedure geeft aanleiding om de kosten te compenseren, hetgeen betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

5.1.

Veroordeelt [partij B] tot betaling aan [partij A] van € 6.635,61, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 23 februari 2024 tot aan het moment van betalen;

5.2.

compenseert de kosten van deze procedure, zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2024.

Betalingsachterstand en huurkorting bij ernstige gebreken woning