ECLI:NL:RBOVE:2024:2096

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10971629 CV EXPL 24-923

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 17 april 2024

in de zaak van

1.1. [partij A 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[partij A 2],

wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[partij A 3],

wonende te [woonplaats 3] ,

4.
[partij A 4] RUMP,

wonende te [woonplaats 4] ,

5.[partij A 5] ,

wonende te [woonplaats 5] ,

6.
[partij A 6],

wonende te [woonplaats 6] ,

7. [partij A 7],

wonende te [woonplaats 7] ,

8.
[partij A 8]

wonende te [woonplaats 8]

eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie,

hierna samen te noemen: [partij A] of de bewoners,
advocaten: mr. E.M. Prins (voor eisers/verweerders sub 1 t/m 4)
en mr. M.A.R. Schuckink-Kool (voor eisers/verweerders sub 5 t/m 8),

tegen

1.de besloten vennootschap [partij B 1] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1] ,

gedaagde partij in conventie,

hierna te noemen: [partij B 1] ,

advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten te 's-Gravenhage,

2.de besloten vennootschap [partij B 2] B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B 2] ,

advocaat: mr. B.M.B. Gruppen, advocaat te Groningen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen van 7 maart 2024 en 8 maart 2024, met producties genummerd 1 t/m 9,
- de akte vermeerdering eis van de bewoners, met producties genummerd 10 t/m 27,

- de producties van de bewoners genummerd 28 t/m 32, 33 en 34 t/m 38,

- de conclusie van antwoord van [partij B 2] , tevens houdende eis in reconventie, met producties genummerd 1 t/m 16,

- de producties 1 en 2 van [partij B 1] .
- de mondelinge behandeling van 3 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de door mr. Schuckink-Kool en namens mr. Prins voorgedragen en overgelegde pleitnota,

- de door mr. Hoogstraten voorgedragen en overgelegde pleitnota,

- de door mr. Gruppen voorgedragen en overgelegde pleitnota.

1.2.

Ten slotte is de datum voor het vonnis bepaald op vandaag.

2.Inleiding

De bewoners wonen allen in een voormalig kantoorpand aan de [adres] . Ieder van de bewoners heeft in verband daarmee in het verleden een zogenaamde bruikleenovereenkomst gesloten met [partij B 1] . In een eerder kort geding (najaar 2023) is de vordering van [partij B 1] tegen de bewoners tot ontruiming van het pand afgewezen. De bewoners verblijven nog steeds in het pand en vorderen in dit kort geding – op straffe van dwangsommen – dat ten behoeve van hen de aansluitingen op de nutsvoorzieningen in het pand werkend blijven, dat de voordeur en de trappenhuizen toegankelijk blijven en dat de afvaldienst in stand wordt gehouden. Volgens [partij B 1] voert zij geen beheer meer voor dit pand en moeten de vorderingen van de bewoners jegens haar worden afgewezen. [partij B 2] wil eveneens dat de vorderingen van de bewoners worden afgewezen. Zij heeft bovendien, als eigenaar van het pand, een tegenvordering tot ontruiming van het pand ingesteld. De kantonrechter wijst zowel de vordering van de bewoners als de vordering van de pandeigenaar af. In dit vonnis wordt uitgelegd waarop die beslissingen zijn gebaseerd

3.De feiten

Het geschil heeft de volgende feiten als achtergrond.

3.1.

[partij B 2] is in 2022 eigenaar geworden van het pand aan de [adres] (hierna te noemen: het pand). Haar rechtsvoorganger ( [bedrijf 1] B.V.) heeft het pand in 2017 in eigendom gekregen.

3.2.

De rechtsvoorganger van [partij B 2] heeft in juli 2021 aan [partij B 1] de volmacht gegeven tot tijdelijk gebruik van het pand. De volmacht hield onder meer in dat [partij B 1] uit eigen naam bruikleenovereenkomsten mocht sluiten met bewoners van het pand, in het kader van leegstandbeheer. [partij B 1] heeft dat ook gedaan. Er zijn in dat kader bruikleenovereenkomsten tot stand gekomen tussen [partij B 1] en de bewoners van het pand. Er zijn nu nog acht bewoners.

3.3.

De beheerovereenkomst tussen [partij B 2] en [partij B 1] is op of omstreeks 16 oktober 2023 beëindigd.

3.4.

In een eerdere kort geding procedure tussen [partij B 1] en de bewoners heeft de voorzieningenrechter (ECLI:NL:RBOVE:2023:4538) de vordering van [partij B 1] tot ontruiming van het pand afgewezen en heeft zij de tegenvorderingen van de bewoners gedeeltelijk toegewezen.

4.Het geschil

De vordering in conventie

4.1.

De bewoners vorderen in kort geding veroordeling van [partij B 1] en [partij B 2] om zich te houden aan de hierna omschreven geboden en verboden, telkens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 900,00 per dag met een maximum van € 90.000,00 bij overtreding daarvan. Het betreft de volgende geboden en verboden:

a. [partij B 1] en [partij B 2] (hoofdelijk) te gebieden tot het werkend houden van de warmtevoorzieningen in de woningen van de bewoners, alsmede hen (hoofdelijk) te verbieden tot afsluiting van overige nutsvoorzieningen van de bewoners over te gaan (zonder dat daartoe een voldoende omschreven recht en titel bestaan);

b. [partij B 1] en [partij B 2] (hoofdelijk) te gebieden om binnen een dag na het te wijzen vonnis over te gaan tot het toegankelijk maken en houden van voordeur en alle trappenhuizen, alsmede hen (hoofdelijk) te verbieden tot afsluiting van voordeur en trappenhuizen van de bewoners over te gaan (zonder dat daartoe een voldoende omschreven recht en titel bestaan);

c. [partij B 1] en [partij B 2] (hoofdelijk) te gebieden om binnen een dag na het te wijzen vonnis ervoor zorg te dragen dat de afvaldienst van de bewoners wordt verzorgd, alsmede hen (hoofdelijk) te verbieden tot beëindiging van de afvaldienst van de bewoners over te gaan (zonder dat daartoe een voldoende omschreven recht en titel bestaan);

4.2.

[partij B 1] en [partij B 2] voeren verweer. Zij vinden dat de vordering van de bewoners moet worden afgewezen en dat de bewoners moeten worden veroordeeld in de proceskosten. Verder heeft [partij B 2] een tegenvordering ingesteld.

De vordering in reconventie (tegenvordering)

4.3.

In reconventie vordert [partij B 2] veroordeling van de bewoners om de onroerende zaak aan de [adres] uiterlijk op 1 juli 2024 te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en zaken die zich door of vanwege hen in het pand bevinden, teneinde het pand leeg en bezemschoon ter vrije beschikking van [partij B 2] te stellen, onder veroordeling van de bewoners in de kosten van de procedure.

4.4.

De bewoners hebben verweer gevoerd. Zij willen afwijzing van deze vordering.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Uitgangspunt in kort geding

5.1.

Het gaat hier om een kortgedingprocedure voor de kantonrechter. Daarvoor geldt dat de kantonrechter moet beoordelen of de vorderingen in een te voeren bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering.

Bevoegdheid van de kantonrechter?

Dit kort geding is voorgelegd aan de kantonrechter. Partijen hebben zich niet expliciet uitgelaten over de bevoegdheid van de kantonrechter, maar de kantonrechter zal dit ambtshalve wel doen. In zaken waarin de kantonrechter bevoegd is om in een bodemprocedure daarover te beslissen, is de kantonrechter ook bevoegd om in kort geding te oordelen (artikel 254 Rv lid 5). De kantonrechter is onder andere bevoegd om kennis te nemen van zogenaamde aardzaken, zoals (onder andere) zaken die betrekking hebben op een huurovereenkomst (artikel 93 Rv onder c). In verband met dit laatste acht de kantonrechter zich in dit geval bevoegd om van het geschil kennis te nemen. Hoewel tussen partijen (nog) niet vaststaat of er een huurovereenkomst bestaat tussen de bewoners en [partij B 1] , is namelijk in het eerdere kortgedingvonnis (als hiervoor genoemd in 3.4) geoordeeld dat dit mogelijk wel het geval is.

De vordering in conventie

Spoedeisend belang

5.2.

De bewoners hebben jegens [partij B 1] en [partij B 2] voorzieningen gevorderd, in de vorm van geboden en verboden op straffe van dwangsommen. Voor vorderingen in kort geding is vereist dat er sprake is van een voldoende spoedeisend belang bij die vorderingen, beoordeeld naar de toestand op het moment van de uitspraak.

Nutsvoorzieningen

5.3.

Over de nutsvoorzieningen in het pand staat tussen partijen vast dat het pand niet van die voorzieningen is afgesloten. Weliswaar is eind februari 2024 een verwarmingsketel defect geraakt, maar [partij B 2] heeft toen gezorgd voor herstel daarvan. [partij B 2] heeft verder toegezegd dat zij de nutsvoorzieningen niet zal afsluiten zolang de bewoners nog in het pand verblijven. De heer [naam] , bestuurder van [partij B 2] , heeft tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding ook toegezegd dat [bedrijf 2] B.V. zich zal inspannen om mogelijke storingen te verhelpen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om op voorhand aan de toezeggingen van [partij B 2] en [naam] te twijfelen. De omstandigheid dat [partij B 2] heeft aangevoerd dat zij de inspanningen om storingen te verhelpen uit coulance heeft gedaan en in de toekomst zal doen, maakt dat niet anders. De kantonrechter stelt daarom vast dat er op dit moment geen spoedeisend belang bestaat voor het treffen van een voorziening voor de nutsvoorzieningen in het pand. De vordering die daarover is ingesteld, wordt daarom afgewezen.

Toegankelijkheid

5.4.

In het eerdere kort geding uit 2023 is in reconventie een vordering van de bewoners om de voordeur en de trappenhuizen toegankelijk te maken toegewezen. Uit de toelichting die de bewoners tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding dat nu voorligt hebben gegeven, volgt dat er tijdens hun periode van bewoning altijd maar één inpandig trappenhuis voor hen toegankelijk is geweest. Tijdens het vorige kort geding was er een probleem met de toegankelijkheid daarvan. De bewoners maakten toen gebruik van een brandtrap aan de buitenkant van het pand. Op dit moment is het inpandige trappenhuis weer toegankelijk voor de bewoners. Dat laatste geldt ook voor de voordeur. Verder is op de mondelinge behandeling van dit kort geding door de bewoners toegelicht dat de gemeente een controle op brandveiligheid heeft uitgevoerd en dat daarbij niet is geconstateerd dat het pand voor de bewoners in de huidige staat onveilig zou zijn. De kantonrechter ziet daarom geen grond om op dit moment een voorziening te treffen voor de toegankelijkheid van het pand. De vordering daartoe wordt dan ook afgewezen.

De afvoer van afval

5.5.

Uit de toelichting op de vordering, tijdens de mondelinge behandeling, begrijpt de kantonrechter dat de afvalcontainer na het vonnis in het vorige kort geding is teruggeplaatst. Dat er op dit moment voor de afvalverwerking een situatie bestaat die het treffen van een onmiddellijke voorziening noodzakelijk maakt, is niet gebleken. De vordering op dit punt wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van de bewoners tegen de beide gedaagde partijen worden afgewezen. De bewoners zijn dus in het ongelijk gesteld en worden daarom veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan zowel aan de kant van [partij B 1] als aan de kant van [partij B 2] begroot op € 543,00 voor salaris gemachtigde en € 135,00 voor nakosten. De gedaagde partijen hebben immers ieder afzonderlijk hun eigen verweer gevoerd.

De vordering in reconventie

Ontruiming?

5.6.

[partij B 2] heeft in reconventie de ontruiming van het pand gevorderd. Zij heeft aan die vordering ten grondslag gelegd dat de bewoners jegens haar zonder recht of titel in het pand verblijven. Op die grond heeft zij bij brief van 1 december 2023 de bewoners gesommeerd om het pand te ontruimen en te verlaten. Daarna hebben partijen, waaronder ook [partij B 1] , geprobeerd om een minnelijke regeling te treffen over de ontruiming van het pand. Partijen zijn echter niet tot overeenstemming gekomen. Daarom heeft [partij B 2] nu een ontruimingsvordering ingesteld in het kader van dit kort geding. Zij beroept zich daarbij op haar eigendomsrecht, op grond waarvan zij met uitsluiting van anderen gebruik zou mogen maken van haar zaak zoals zij dat wenst. Volgens [partij B 2] is zij op die grond bevoegd het pand op te eisen van een ieder die de onroerende zaak zonder recht houdt. Zij stelt dat zij het pand op korte termijn nodig heeft voor eigen gebruik met het oog op sloop en herontwikkeling. Die sloop zou moeten plaatsvinden in het najaar van 2024 en met de voorbereidingen daarvan wil zij zo spoedig mogelijk kunnen beginnen. Als het aankomt op een afweging tussen haar belangen en die van de bewoners, vindt zij dat de belangen van [partij B 2] zwaarder moeten wegen. In dat verband wijst [partij B 2] erop dat de bewoners van het begin af aan wisten dat hun verblijf tijdelijk zou zijn.

5.7.

De kantonrechter is voorshands (met het oog op een daarover te voeren bodemprocedure) van oordeel dat in dit geval door [partij B 2] onvoldoende is onderbouwd en daarmee onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bewoners jegens [partij B 2] zonder recht of titel in het pand verblijven. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

5.8.

In het recht geldt in het algemeen dat een overeenkomst alleen verbintenissen in het leven roept tussen de partijen die betrokken zijn bij een bepaalde overeenkomst. In dit geval heeft [partij B 2] aangevoerd dat zij geen partij is, en ook niet is geweest, bij de overeenkomsten die [partij B 1] (en haar rechtsvoorganger) is aangegaan met de bewoners van het pand. [partij B 2] stelt daarom dat de bewoners jegens haar zonder recht of titel in het pand verblijven. De vraag is of dit standpunt van [partij B 2] juist is of dat er voor [partij B 2] toch gebondenheid is ontstaan aan de overeenkomsten die door [partij B 1] zijn gesloten met de bewoners. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit laatste mogelijk het geval is, gelet op de volgende feiten en omstandigheden.

5.9.

[partij B 2] is na een aandelenoverdracht in 2022 eigenaar geworden van het pand. Zij was op dat moment bekend met de bewoning van het pand en met het leegstandsbeheer dat door haar rechtsvoorganger aan [partij B 1] was opgedragen. Ook was zij ervan op de hoogte dat haar rechtsvoorganger aan [partij B 1] een volmacht had verstrekt om tijdelijk gebruik te maken van het pand en om in eigen naam bruikleenovereenkomsten af te mogen sluiten. [partij B 2] wordt daarom verondersteld bekend te zijn met de bruikleenovereenkomsten die [partij B 1] is aangegaan met de acht bewoners die nu nog in het pand verblijven. Tegelijkertijd geldt dat aan de bewoners niet kan worden tegengeworpen dat zij bekend waren met de rechtsverhouding tussen [partij B 1] en (de rechtsvoorganger van) [partij B 2] alsmede de reikwijdte daarvan. In de bruikleenovereenkomsten is namelijk niets opgenomen over de rechtsverhouding tussen [partij B 1] en de pandeigenaar. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden ligt het op de weg van [partij B 2] om te stellen en nader te onderbouwen dat er desondanks geen enkele rechtsverhouding met de bewoners is ontstaan. Dat heeft [partij B 2] in deze procedure niet gedaan. Voorshands oordelend kan de kantonrechter er daarom niet vanuit gaan dat de bewoners zonder recht of titel in het pand verblijven, zodat de vordering op die grond niet toewijsbaar is. Daarbij kan in het midden blijven welk recht of welke titel tussen partijen mogelijk aan de orde is. Aan een belangenafweging komt de kantonrechter evenmin toe.

Proceskosten

5.10.

Uit het voorgaande volgt dat [partij B 2] in reconventie in het ongelijk is gesteld. Zij wordt veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de kant van de bewoners begroot en vastgesteld op een bedrag van € 543,00 voor salaris gemachtigde en € 135,00 voor nakosten. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze als hierna omschreven onder de beslissing.

6.De beslissing in kort geding

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

In conventie:

6.1.

wijst de vorderingen van de bewoners af,

6.2.

veroordeelt de bewoners in de proceskosten:
- aan de zijde van [partij B 1] tot dit vonnis vastgesteld op € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
- aan de zijde van [partij B 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 678,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

6.3.

veroordeelt de bewoners in de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over de proceskosten, als betaling binnen de termijn na aanschrijving uitblijft,

In reconventie:

6.4.

wijst de vordering van [partij B 2] af;

6.5.

veroordeelt [partij B 2] in de kosten van deze procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van de bewoners begroot op € 678,00 te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe;

6.6.

veroordeelt [partij B 2] in de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over de proceskosten, als betaling binnen de termijn na aanschrijving uitblijft;

In conventie en in reconventie:

6.7.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024. (ap)