Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 10740781 CV EXPL 23-3652
Vonnis van 12 maart 2024
in de zaak van:
de stichting
Stichting Welbions,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo,
eisende partij, hierna ook wel Welbions te noemen,
gemachtigde: mr. A. Çapkurt, advocaat te Utrecht,
- tegen -
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna ook wel [gedaagde] te noemen,
gemachtigde: mr. M.E. Kikkert, advocaat te Enschede.
1.De procedure
1.1
Deze blijkt uit het tussenvonnis van 14 november 2023 waarbij een mondelinge behandeling bevolen werd.
1.2
Ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft Welbions een aanvullende productie in het geding gebracht.
1.3
Op 13 februari 2023 werd de mondelinge behandeling gehouden. Daarbij waren aanwezig namens Welbions de heer [naam] , wijkcoach, bijgestaan door mr. Çapkurt.
[gedaagde] was eveneens aanwezig, bijgestaan door mr. Kikkert.
1.4
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
[gedaagde] huurt van Welbions de sociale huurwoning met berging aan de [adres] .
2.2
Op de huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (hierna: AV) van toepassing. In artikel 6.3 AV is bepaald:
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
In artikel 6.8 AV is opgenomen:
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijke opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,00 te vermeerderen met € 50,00 (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van€ 15.000,00.
In artikel 15 AV is opgenomen:
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,00 (…) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,-- verschuldigd, onverminderd de verplichting van die partij om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurwaarden te handelen en onverminderd de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.
2.3
In 2023 heeft de Districtsrecherche Twente onderzoek gedaan naar grootschalige drugshandel. Bij dit politieonderzoek is ook de winkel ‘ [eenmanszaak] ’ in [woonplaats] betrokken. [gedaagde] exploiteert deze winkel als eenmanszaak. Deze avondwinkel is op 10 augustus 2023 op last van de burgemeester van de gemeente Hengelo voor een half jaar gesloten omdat na het politieonderzoek is gebleken dat die avondwinkel een rol speelde binnen een keten van drugshandel. Bij dat politieonderzoek werden in de winkel tevens meerdere vuurwapens aangetroffen.
2.4
De vondst in de avondwinkel was aanleiding voor een doorzoeking van de door [gedaagde] gehuurde woning op 18 april 2023. Tijdens deze huiszoeking trof de politie in de berging de volgende goederen aan:
- een vuurwapen van het merk Glock inclusief patroonhouder met 15 munitiepatronen
- plantenvoeding voor hennep
- lege plantenbakken
- waterslangen.
Verder werden er in de woning telefoons aangetroffen en in beslaggenomen.
2.5
De bevindingen van de politie werden vastgelegd in een bestuurlijke rapportage en toegestuurd aan de gemeente Hengelo.
2.6
Bij brief, verzonden 8 augustus 2023, deelt de locoburgemeester van Hengelo Welbions o.a. het volgende mee:
Op 18 april 2023 heeft de politie een vuurwapen, patroonhouder met 15 munitiepatronen en hennep gerelateerde goederen aangetroffen in de berging bij een door u verhuurde woning, gelegen aan de [adres] . Dit is in strijd met de Opiumwet en brengt de veiligheid, gezondheid en leefbaarheid van de (woon)omgeving in gevaar. Daarom ben ik voornemens deze berging te sluiten.
[…]
2. Constateringen
Uit de bestuurlijke rapportage van de politie blijkt dat er op 18 april 2023 in de berging behorende bij de woning [adres] , kadastraal bekend HGL01M2221, een vuurwapen (Glock), een patroonhouder met 15 munitiepatronen en hennep gerelateerde goederen zijn aangetroffen.
De hennep gerelateerde goederen bestonden uit plantenvoeding voor hennep, lege plantenbakken en waterslangen. Bij de inval van politie op 18 april 2023 zijn ook telefoons in beslag genomen. Uit deze telefoons blijkt dat er diverse gesprekken zijn gevoerd over het opzetten van hennepkwekerijen, onder andere bij mensen die hun woning beschikbaar willen stellen. Daarin wordt ook gesproken over het aantal potten per vierkante meter die er in die ruimte passen. Het is daarmee zeer aannemelijk dat deze goederen daadwerkelijk bestemd zijn voor de handel in hennep.
[…]
4. Juridisch kader
De in deze brief aangehaalde constateringen betekenen overtreding van artikel 11a van de Opiumwet. Op basis van dit artikel is het niet toegestaan om stoffen of voorwerpen voorhanden te hebben waarvan men weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn voor overtreding van de in artikel 3 gegeven verboden.
[…]
5. Belangenafweging
[...]
Bij de beoordeling of ik met minder verregaande maatregelen kan volstaan, heb ik het bepaalde onder artikel 5 vijfde lid meegewogen.
a. Aard van de goederen: De plantenvoeding, bakken en slangen zijn bestemd voor de teelt van hennep.
b. De mate waarin de goederen erop wijzen bestemd te zijn voor de handel in drugs, gezien onder andere de overige onderzoeksgegevens van politie naar handel in drugs, is het zeer aannemelijk dat deze goederen daadwerkelijk bestemd zijn voor de handel in drugs.
c. De combinatie van aangetroffen stoffen of goederen: de combinatie van de aangetroffen goederen wijst op de bestemming voor een hennepkwekerij. Binnen het criminele milieu dat zich bezighoudt met drugshandel is vaker sprake van wapenbezit (en gebruik). Dat hier ook een wapen en munitie is aangetroffen, weeg ik in dit geval dan ook mee.
d. De hoeveelheid aangetroffen goederen: gezamenlijk en in combinatie met de overige bij mij bekende informatie met betrekking tot drugshandel in Hengelo is het aangetroffene naar mijn mening voldoende om te concluderen dat het hier voorbereidingshandelingen tot het opzetten van een hennepkwekerij betreffen.
Omdat de goederen uitsluitend in de berging behorende bij de woning [adres] zijn aangetroffen, richt het besluit zich ook alleen op de berging.
6. voornemen tot sluiting
In artikel 5 van ‘Damoclesbeleid Hengelo’ is beschreven op welke wijze gereageerd wordt op de voorbereidingshandelingen tot handel in drugs in/vanuit woningen en lokalen. Zoals in artikel 5 tweede lid staat weergegeven, wordt bij voorbereidingshandelingen tot handel in drugs en een eerste overtreding van de Opiumwet, het lokaal in beginsel gesloten voor een periode van zes maanden.
Ik ben dan ook voornemens om u, als pandeigenaar en (daarmee) als degene die het in zijn macht heeft de overtreding te (laten) beëindigen, te gelasten de berging gedurende bij de woning kadastraal bekend HGL01M2221, te sluiten en gesloten te houden gedurende een periode van zes maanden.
2.7
Op 22 augustus 2023 heeft wijkcoach [naam] van Welbions naar aanleiding van de bestuurlijke rapportage een gesprek gehad met [gedaagde] . In het interne registratiesysteem van Welbions heeft [naam] van dat gesprek o.a. het volgende genoteerd:
Over zijn berging verklaart meneer dat deze spullen inderdaad in zijn berging lagen. Deze zouden hier al langere tijd hebben gelegen en inmiddels heeft meneer deze verwijderd geeft hij aan.
2.8
Naar aanleiding van een telefonisch onderhoud op (kennelijk) diezelfde dag met [gedaagde] noteert [naam] o.a.:
Meneer erkent ook nogmaals dat deze spullen hier hebben gelegen. Hij geeft aan dat een vriend van hem deze hier hebben neergelegd en hij hier niks van wist.
3.Het geschil
de vordering:
3.1
Welbions vordert - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een boete van € 2.500,00 alsmede betaling van een achterstallige huurtermijn van € 651,74 onder veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2
Ter onderbouwing van die vordering stelt Welbions het volgende.
De spullen die in de berging van het gehuurde zijn aangetroffen zijn door de politie aangemerkt als voorwerpen die bestemd zijn voor het plegen van strafbare feiten uit de Opiumwet (artikel 11a van die wet). In de algemene voorwaarden die Welbions hanteert, is het uitdrukkelijk verboden om iets te doen dat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. In diezelfde algemene voorwaarden heeft Welbions ook een boete opgenomen voor het geval dit verbod wordt overtreden.
Door in het gehuurde goederen aanwezig te hebben die onlosmakelijk verbonden zijn met grootschalige illegale hennepkweek, staat voor Welbions vast dat [gedaagde] voorbereidingshandelingen heeft getroffen voor hennepkweek. Hierdoor is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen ex artikel 6.3 en 6.8 AV alsmede 7:213 BW.
3.3
Welbions vordert dan ook tevens veroordeling van [gedaagde] tot betaling van die boete, zijnde een bedrag van € 2.500,00. Tevens vordert Welbions veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 651,74, zijnde de onbetaald gelaten huur over september 2023. Ter zitting bleek dat [gedaagde] dat bedrag betaald heeft, maar daar tegenover staat dat de huur over februari 2024 gestorneerd werd.
het verweer:
3.4
[gedaagde] verzet zich tegen ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] is weliswaar verdachte in een strafrechtelijk onderzoek maar zolang er nog geen einduitspraak ligt van de strafrechter kan in een huurzaak niet zonder meer worden aangenomen dat de aangetroffen zaken in de berging van [gedaagde] een connectie hebben met grootschalige hennepteelt, zoals Welbions wil voorspiegelen. [gedaagde] meent dat de aanwezigheid van de in de berging aangetroffen goederen, die overigens niet van hem waren maar door een vriend daar waren neergelegd, geen dusdanige tekortkoming oplevert welke een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.De beoordeling
4.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of de aangetroffen spullen in de berging en woning van [gedaagde] voldoende reden zijn om te kunnen oordelen dat sprake van een dusdanige toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] in zijn verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst, welke gesanctioneerd zou moeten worden met een ontbinding van die huurovereenkomst.
De kantonrechter oordeelt dat de vordering van Welbions tot ontbinding van de huurovereenkomst en daaraan gekoppeld de ontruiming van het gehuurde, op grond van de aanwezigheid van de spullen zoals die door de politie in het gehuurde werden aangetroffen, toewijsbaar is. In dat kader wordt het volgende overwogen.
4.2
Dat de spullen die door de politie in de berging van het gehuurde werden aangetroffen, plantenvoeding voor hennep, lege plantenbakken en waterslangen gerelateerd kunnen worden aan de teelt van hennep leidt naar het oordeel van de kantonrechter geen twijfel. Het in het bezit hebben van lege plantenbakken en waterslangen is op zich geen strafbaar feit en dat zou misschien zelfs ook nog wel eens kunnen gelden voor de plantenvoeding. Echter, de combinatie van die spullen met het aangetroffen wapen en de informatie die getrokken werd uit de telefoons die in de woning van [gedaagde] werden aangetroffen, maakt echter voldoende aannemelijk dat [gedaagde] zich vanuit zijn woning bezig heeft gehouden met voorbereidingshandelingen voor het opzetten van één of meerdere hennepkwekerijen. Dat het daarbij zou gaan om locaties buiten het gehuurde is daarbij niet relevant. [gedaagde] heeft aangevoerd dat die spullen niet van hem zijn en dat die door een vriend in de berging zijn neergelegd. Zelfs als dat waar zou zijn, in relatie tot de verhuurder is [gedaagde] als huurder ex artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de aanwezigheid van een wapen en aan hennep te relateren zaken in zijn woning en ontslaat hem niet van die verantwoordelijkheid en wordt hem dan ook zwaar toegerekend.
4.2.1
Onderschreven wordt hetgeen de locoburgemeester in zijn brief waarbij het voornemen tot sluiting van de berging onder ‘5 Belangenafwegingen’ heeft overwogen namelijk dat ‘
uit de onderzoeksgegevens van de politie dat de goederen bestemd zijn voor de teelt van hennep en dat het zeer aannemelijk is dat deze in dit geval ook voor dat doeleinde zouden worden/werden gebruikt’.
uit de onderzoeksgegevens van de politie dat de goederen bestemd zijn voor de teelt van hennep en dat het zeer aannemelijk is dat deze in dit geval ook voor dat doeleinde zouden worden/werden gebruikt’.
Dat maakt ook voor de kantonrechter voldoende aannemelijk dat niet alleen sprake is van een duidelijke overtreding door [gedaagde] van artikel 6.8 AV maar ook dat [gedaagde] zich niet gedragen heeft zoals het een goed huurder betaamt, een verplichting opgenomen zowel in artikel 6.3 AV als in de wet: 7:213 BW. Dat levert een toerekenbare tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst welke een ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden dan ook toegewezen. De kantonrechter acht daarbij termen aanwezig de ontruimingstermijn te stellen op twee weken na betekening van dit vonnis.
t.a.v. de achterstallige huur
4.3
De vordering van Welbions op dit punt ziet op de onbetaald gelaten huur over de maand september 2023. Ter zitting bleek dat [gedaagde] de achterstallige huur over die maand reeds had betaald. Welbions erkende die betaling te hebben ontvangen. Dat betekent wel dat Welbions geen recht en belang meer heeft bij toewijzing van die vordering. De vordering wordt dan ook afgewezen. Welbions heeft weliswaar gesteld dat de incasso van de lopende maandhuur gestorneerd was, maar aangezien geen formele wijziging van eis werd gevorderd, kan aan die stelling voorbij worden gegaan.
Is de gevorderde boete toewijsbaar? Een ambtshalve toetsing.
4.4
Welbions maakt ook aanspraak op een boete van € 2.500,- omdat [gedaagde] het verbod uit de algemene voorwaarden om in strijd met de Opiumwet te handelen, heeft overtreden. De kantonrechter zal ook deze vordering afwijzen. In een zaak als deze, waarin een huurovereenkomst betreffende woonruimte is gesloten met een natuurlijk persoon (een consument), moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of sprake is van (een) oneerlijk(e) beding(en) en beoordelen in het licht van alle omstandigheden van het geval.
Daarbij moet de kantonrechter ook het effect betrekken van alle overige boetebedingen die in de huurovereenkomst en/of de algemene voorwaarden zijn gesteld op de tekortkoming waarop Welbions zich beroept, ongeacht of die andere bedingen al dan niet zijn ingeroepen.
4.4.1
In dit geval is in artikel 6.8 AV, naast het boetebeding van € 2.500,00 ook nog een boete van € 50,00 per dag opgenomen dat kan oplopen tot € 15.000,00. Verder is in artikel 15 van de algemene voorwaarden een (algemeen) boetebeding opgenomen dat eveneens kan oplopen tot € 15.000,00.
4.4.2
Niet gebleken is dat partijen over de boetebedingen in de huurovereenkomst en in de algemene voorwaarden hebben onderhandeld. De kantonrechter oordeelt dat met beide bedingen het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord en [gedaagde] als huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van Welbions terecht is gekomen. De boetebedingen worden daarom in de zin van artikel 3 lid 1 (EU) Richtlijn 93/13.als oneerlijk beoordeeld en daarom buiten toepassing gelaten. Het gevorderde boetebedrag van € 2.500,- zal dan ook worden afgewezen.
4.5
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
ontbindt de tussen Welbions en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning, staande en gelegen aan het adres [adres] ;
5.2
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en te verlaten onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in of op het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Welbions te stellen;
5.3
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Welbions te betalen een bedrag van € 651,74 per maand voor elke ingegane maand of een gedeelte daarvan tot aan het moment van ontruiming van de woning aan de [adres] ;
5.4
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van Welbions begroot op € 959,36 waaronder € 99,50 aan nakosten en € 408,00 wegens het salaris van de gemachtigde;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
5.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024 door mr. J.M. Marsman, kantonrechter.