ECLI:NL:RBOVE:2024:1344

• Datum uitspraak: 12 maart 2024
• Publicatiedatum: 14 maart 2024
• Zaaknummer: 10344535 \ CV EXPL 23-701
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Koene; R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over kosten na niet-conforme oplevering van gehuurde kamer

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 12 maart 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen een commanditaire vennootschap, hierna te noemen eiser, en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beschermingsbewind Centraal Nederland, hierna te noemen gedaagde, in haar hoedanigheid van bewindvoerder. De zaak betreft de niet-conforme oplevering van een door gedaagde gehuurde kamer. Eiser vordert schadevergoeding voor kosten die zijn gemaakt na de oplevering van het gehuurde, waaronder schoonmaakkosten, herstelwerkzaamheden en een boete voor te late oplevering.

De procedure begon met een tussenvonnis van 14 november 2023, gevolgd door een mondelinge behandeling op 1 februari 2024. Eiser heeft gesteld dat gedaagde de kamer niet heeft opgeleverd zoals afgesproken, en heeft een aantal kosten opgevoerd die volgens hem voor rekening van gedaagde moeten komen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat gedaagde in verzuim is met de oplevering en dat de kosten voor het schoonmaken en het sauzen van de wanden voor toewijzing in aanmerking komen. De kantonrechter heeft echter ook geoordeeld dat niet alle gevorderde kosten gerechtvaardigd zijn, zoals de boete voor te late oplevering, omdat deze niet in de huurovereenkomst was opgenomen.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter geoordeeld dat gedaagde een totaalbedrag van € 2.268,66 aan eiser moet betalen, evenals € 340,30 aan buitengerechtelijke incassokosten. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt. Dit vonnis is openbaar uitgesproken door de rechters A.M. Koene en R.F. van Aalst.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10344535 \ CV EXPL 23-701

Vonnis van 12 maart 2024

in de zaak van

de commanditaire vennootschap

[eiser] ,
gevestigd in [vestigingsplaats],

eisende partij, hierna te noemen [eiser],

gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BESCHERMINGSBEWIND CENTRAAL NEDERLAND, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde], gevestigd in Zwolle,

gedaagde partij, hierna te noemen de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus,

toevoegingsnummer: 3LR0775.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de brief van 22 januari 2024 met aanvullende producties van [eiser];

- de mondelinge behandeling van 1 februari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. Samenvatting

2.1.

[gedaagde] heeft een door hem gehuurde kamer niet opgeleverd zoals hij met [eiser] heeft afgesproken. Deze zaak gaat over de vraag welke van de kosten die [eiser] na oplevering van het gehuurde heeft gemaakt voor rekening van de bewindvoerder moeten komen.

2.2.

De kosten voor het schoonmaken en leegruimen van de kamer, de kosten voor het sauzen van de wanden en de kosten voor het herstel van de ruit komen voor toewijzing in aanmerking. De overige kosten blijven voor rekening van [eiser]. Hierna zal de kantonrechter toelichten hoe zij tot deze beslissing is gekomen.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde] heeft een kamer aan de [adres] van [eiser] gehuurd. Partijen zijn in augustus 2023 gezamenlijk tot een beëindiging van de huurovereenkomst gekomen. Volgens de afspraken tussen partijen is de huurovereenkomst geëindigd per 8 september 2023.

3.2.

Op 24 augustus 2023 hebben [eiser] en [gedaagde] een voorinspectie van de kamer gedaan. Daarbij is een proces-verbaal van oplevering gemaakt. In het proces-verbaal is opgenomen dat er een gebarsten ruit moet worden vervangen. De verhuurder, [eiser], zal die herstellen en de factuur zal worden doorbelast aan de huurder. Ook is in het proces-verbaal opgenomen dat de wanden opnieuw moeten worden gesausd in verband met de vervuilde muren en dat de kosten daarvan ten laste van de huurder zullen worden gebracht. Verder is in het proces-verbaal opgenomen dat de ruimte leeg, vrij van losse inventaris en schoon opgeleverd dient te worden en dat de huurder ervoor zal zorgdragen dat er geen eigendommen achterblijven in algemene ruimtes. Het proces-verbaal is ondertekend door [eiser] en [gedaagde].

3.3.

Op 11 september 2023 heeft mr. Ravestijn namens [eiser] vastgesteld dat [gedaagde] in verzuim is met het opleveren van de kamer zoals deze destijds is opgeleverd. Zij geeft aan de herstelkosten te schatten op € 2.450,00. Daarin is de boete voor te late oplevering nog niet opgenomen, aldus mr. Ravestijn.

3.4.

Op 15 september 2023 heeft [gedaagde] de kamer verlaten. Diezelfde dag heeft mr. Ravestijn per e-mail aan mr. Urbanus [gedaagde] in gebreke gesteld en [gedaagde] de gelegenheid gegeven om voor 16:00 uur de kamer conform de afspraken op te leveren.

3.5.

Op 18 september 2023 heeft mr. Urbanus per e-mail aan mr. Ravestijn bevestigd dat [gedaagde] niet in staat is om zelf de nodige werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Mr. Urbanus geeft aan graag bericht te ontvangen indien met de uitvoering van de besproken werkzaamheden (sauzen van de muren in het gehuurde en het verwijderen van resterende zaken c.q. schoonmaak) kosten gemoeid gaan.

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter de bewindvoerder zal veroordelen om een bedrag van € 5.169,48 aan schadevergoeding en verbeurde boetes te betalen, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten van € 6.000,00 en met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten.

4.2.

De bewindvoerder heeft verweer gevoerd.

5. De beoordeling

5.1.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de kamer niet heeft opgeleverd zoals zou moeten. [eiser] heeft meerdere posten schadevergoeding gevorderd en ter onderbouwing van die kosten een aantal facturen overgelegd. De vraag is welke kosten in dit geval voor rekening van de huurder kunnen worden gebracht. Beide partijen beroepen zich ter onderbouwing van hun stellingen op het proces-verbaal van oplevering.

Schoonmaakkosten

5.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat zij in het proces-verbaal van oplevering zijn overeengekomen dat de kamer schoon en leeg moest worden opgeleverd. Ook staat vast dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan. De kosten voor het leeghalen en de schoonmaak komen daarom voor zijn rekening. [eiser] heeft de kamer specialistisch laten reinigen. De vraag is of de kosten van zo’n uitgebreide specialistische reiniging voor rekening van de huurder moeten komen. De kantonrechter overweegt dat het specialistisch reinigen van een kamer (veel) verder gaat dan het (bezem)schoon opleveren van een kamer, dat gewoonlijk van een vertrekkend huurder gevraagd wordt. Een specialistische reiniging komt niet zonder meer voor rekening van de vertrekkende huurder. Uit de foto’s die [eiser] heeft overgelegd blijkt echter dat de wanden, het plafond en de deur van de kamer ernstig vervuild waren. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat het specialistisch reinigen van de kamer nodig was voordat de wanden gesausd konden worden. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het specialistisch reinigen van de kamer in dit geval nodig was. De kosten van de reiniging van € 582,01 komen de kantonrechter niet te hoog voor. Dit deel van de vordering wordt toegewezen.

Herstelwerkzaamheden

5.3.

In het proces-verbaal van oplevering hebben partijen opgenomen dat de wanden opnieuw moeten worden gesausd. Nu [gedaagde] dat niet heeft gedaan, komen die kosten voor zijn rekening. De kantonrechter vermindert deze kosten echter met een kwart, omdat in het proces-verbaal alleen is afgesproken dat de wanden moeten worden gesausd en er niets is afgesproken over het plafond. Voor het sauzen van de wanden wordt dus 75% van de gevorderde € 1.934,00 toegewezen. Dat is € 1.450,50.

5.4.

Het schilderen van de radiator en de kozijnen, het leveren en schilderen van de toegangsdeur (van de kamer), het verwijderen van de vloer en het afdichten van de gaten in de muren zijn niet in het proces-verbaal van oplevering opgenomen. Gelet op de werkzaamheden die wél in het proces-verbaal zijn opgenomen, en op de staat waarin de kamer kennelijk verkeerde, had het op de weg van [eiser] gelegen om deze werkzaamheden, als deze voor rekening van de huurder moesten plaatsvinden, ook in het proces-verbaal op te nemen. De kantonrechter kan zich niet aan de indruk onttrekken dat [eiser] een hele vernieuwing van de kamer bij de werkzaamheden heeft meegenomen. Maar die werkzaamheden komen niet zomaar voor rekening van de vertrekkende huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter komen de kosten van genoemde werkzaamheden dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.

5.5.

De kantonrechter zal de kosten onder het kopje ‘algemene kosten’ verminderen tot 5% over de toegewezen kosten. Van de overige ‘algemene kosten’, zoals verzekeringen en reis/brandstofkosten (van € 300,00), heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waarom deze kosten voor rekening van de bewindvoerder moeten komen.

5.6.

Voor het sauzen van de wanden wordt dus in totaal een bedrag van € 1.450,50 + 5% = € 1.523,03 toegewezen.

De ruit

5.7.

De bewindvoerder heeft erkend dat zij de kosten voor het vervangen van de ruit van het gehuurde aan [eiser] moet betalen. [eiser] heeft voor die werkzaamheden een factuur ten bedrage van € 163,62 overgelegd. De hoogte van dat bedrag wordt door de bewindvoerder niet betwist. Het bedrag van € 163,62 zal worden toegewezen.

De voordeur

5.8.

[eiser] heeft gesteld dat de voordeur van het gehuurde moest worden vervangen, omdat [gedaagde] de voordeur begin 2022 zou hebben vernield. De kantonrechter constateert dat de factuur van de herstelwerkzaamheden die [eiser] heeft overgelegd van 17 oktober 2023 is. Op de factuur staat dat het herstelbedrijf ‘
vandaag op locatie ’ is gekomen om de voordeur te komen herstellen omdat deze ‘
vannacht ’ is vernield. De kantonrechter stelt dan ook vast dat deze factuur niet kan zien op een incident van begin 2022. [eiser] heeft het ontstaan van schade aan de deur door toedoen van [gedaagde] en de eventuele herstelkosten daarvan onvoldoende onderbouwd. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

De boete

5.9.

De gevorderde boete wegens het te laat opleveren van het gehuurde zal eveneens worden afgewezen. [eiser] heeft ter zitting erkend dat er in de huurovereenkomst geen boete is gesteld op het te laat opleveren van het gehuurde. [eiser] heeft ter zitting nog gesteld dat partijen de boete later zijn overeengekomen, namelijk toen [eiser] in een email van 11 september 2023 het in rekening brengen van een boete heeft aangekondigd en daar van de zijde van [gedaagde] niet op is gereageerd. Het aanzeggen van een boete in een e-mail betekent echter niet dat die boete tussen partijen is overeengekomen. Bovendien is die e-mail niet aan [gedaagde] of aan de bewindvoerder gericht, maar aan mr. Urbanus. Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen.

Conclusie

5.10.

De bewindvoerder moet in totaal een bedrag van € 582,01 + € 1.523,03 + € 163,62 = € 2.268,66 aan [eiser] betalen.

Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

5.11.

[eiser] heeft buitengerechtelijke incassokosten van € 6.000,00 en veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten gevorderd. Ter zitting heeft [eiser] desgevraagd aangegeven dat de vordering tot betaling van € 6.000,00 ook moet worden opgevat als een vordering tot het vergoeden van de werkelijke proceskosten.

5.12.

[eiser] heeft voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten dan ook volgens het gangbare tarief toewijzen. Hoewel het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet direct van toepassing is, zal de kantonrechter voor de hoogte van de incassokosten aansluiten bij dit Besluit. Daarmee komen de buitengerechtelijke incassokosten aan de hand van de toegewezen hoofdsom tot een bedrag van € 340,30 voor toewijzing in aanmerking.

5.13.

Voor een veroordeling in de werkelijke proceskosten bestaat geen aanleiding. Daarvan kan immers alleen in uitzonderlijke gevallen sprake zijn, zoals in geval van misbruik van procesrecht. Dat is hier niet aan de orde. Daarnaast wordt er in dit geval niet aan een proceskostenveroordeling toegekomen, want gelet op het feit dat beide partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, zal de kantonrechter zal de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt de bewindvoerder om aan [eiser] een bedrag van € 2.268,66 te betalen;

6.2.

veroordeelt de bewindvoerder om aan [eiser] een bedrag van € 340,30 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen;

6.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken door mr. R.F. van Aalst op 12 maart 2024. (SB)