Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10647527 \ CV EXPL 23-3094
Vonnis van 2 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: E.S.A. Wiggers,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 september 2023;
- de brief met producties A t/m D van de zijde van [eiser] van 17 november 2023;
- de mondelinge behandeling van 27 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.Korte samenvatting van de zaak
Deze zaak gaat over de huur van een loopstal met een weiland. De huurder is niet tevreden over de loopstal en het weiland, omdat deze niet goed zijn onderhouden en schoongemaakt. Maar de kantonrechter is van oordeel dat hij niet minder huur mag betalen dan partijen hebben afgesproken, omdat de huurder het gehuurde heeft geaccepteerd in de staat waarin het verkeerde toen hij de huurovereenkomst is aangegaan. De huurder moet de huurachterstand betalen en mag deze niet verrekenen met kosten die hij gemaakt zou hebben. Verder wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet de huurder het terrein ontruimen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder niet hoeft te betalen voor het gebruik van een grondbak en blauwe tonnen.
3. De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt (niet bedrijfsmatig) vanaf 1 april 2022 van [eiser] (als particulier) een loopstal en een weiland, gelegen achter de woning aan de [adres] in de gemeente [gemeente] .
3.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“ 1.2.2 Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als stalling voor dieren en koetsen.(…)
3.2
De huurprijs bedraagt : € 700,- (exl. BTW) per maand. (…)
3.3
Huurder moet de huurprijs voor zover verschuldigd, steeds bij vooruitbetaling voor of uiterlijk op de eerste dag van de maand aan verhuurder voldoen (…).
3.4 (…)
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 10% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 20,- per maand.
(…)
4.1
Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaardt in de staat waarin het zich dan bevindt.
3.3.
Over de periode van november 2022 tot en met november 2023 is er een huurachterstand ontstaan die samen met de boetes in totaal € 6.010,00 bedraagt.
4.Het geschil
Wat wil [eiser] ?
4.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 6.010,00 vanwege achterstallige huur en verbeurde boetes en tot betaling van € 4.410,00 vanwege het gebruik van een grondbak en blauwe tonnen zonder toestemming van de verhuurder, vermeerderd met rente en kosten;
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen een bedrag van € 700,00 per maand te betalen vanaf 1 december 2023 tot aan de dag van de ontruiming.
4.2.
[eiser] wil de huurovereenkomst ontbinden, omdat [gedaagde] de huur niet op tijd en niet volledig heeft betaald en zich niet aan afspraken heeft gehouden. Zo stelt hij onder meer dat [gedaagde] een grondbak en blauwe tonnen van [eiser] zonder zijn toestemming heeft meegenomen en gebruikt. Volgens [eiser] bestond voor een lagere huur geen reden, omdat [gedaagde] de loopstal en het weiland in de huidige staat heeft gehuurd voor een lage prijs. Voor het gebruik van de grondbak en blauwe tonnen vordert [eiser] een gebruiksvergoeding.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.4.
[gedaagde] stelt dat de loopstal en het weiland in de huidige staat niet kan worden gebruikt als paarden- en ponystalling. Volgens [gedaagde] was hij er wel van op de hoogte dat de loopstal en het weiland in slechte staat verkeerden, maar heeft [eiser] toegezegd dat de loopstal en het weiland schoongemaakt en opgeknapt zouden worden. Nu dat niets is gebeurd, vindt [gedaagde] dat hij minder huur hoeft te betalen. Hij stelt verder dat hij kosten heeft gemaakt voor de reparatie van de loopstal en het schoonmaken van het weiland. Deze kosten wil hij verrekenen met de vordering van [eiser] .
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Geen recht op opschorting
5.1.
[gedaagde] doet een beroep op opschorting en stelt dat hij vanaf september 2022 tot op heden € 500,00 per maand heeft betaald, omdat hij [eiser] meermalen zonder succes heeft gevraagd om het gehuurde op te knappen. Dit verweer wordt door de kantonrechter verworpen. De kantonrechter legt hierna uit waarom.
5.2.
Partijen zijn het er over eens dat de loopstal en het weiland vanaf het begin van de huurovereenkomst niet goed was onderhouden en schoongemaakt. [gedaagde] stelt in zijn reactie op de dagvaarding (de conclusie van antwoord) dat hij de huurovereenkomst heeft ondertekend in de veronderstelling dat het gehuurde nog zou worden schoongemaakt en opgeknapt. Dat zou hem zijn toegezegd. De vraag is nu of komt vast te staan dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst die toezegging heeft gedaan.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat dat niet is komen vast te staan. [eiser] heeft dit namelijk betwist en in de huurovereenkomst staat expliciet vermeld dat [gedaagde] het gehuurde heeft aanvaard in de staat waarin het toen verkeerde. Tijdens de mondelinge behandeling zegt hij voor het eerst dat hij een origineel contract heeft dat alleen door [eiser] is ondertekend, maar daarmee betwist hij – mede in het licht van zijn eigen opmerking in de conclusie van antwoord – onvoldoende dat de huurovereenkomst door beide partijen is ondertekend, zoals ook blijkt uit de huurovereenkomst die [eiser] bij de dagvaarding heeft gevoegd. [gedaagde] stelt dat [eiser] de voorkant van de schuur al had opgeknapt, maar daarmee onderbouwt hij niet dat [eiser] heeft toegezegd dat ook de overige onderdelen van het gehuurde nog zouden worden opgeknapt en schoongemaakt. Het enige stuk dat [gedaagde] heeft overgelegd waarin ook wordt gesproken over de gestelde toezegging van [eiser] is de verklaring van één van zijn klanten, [naam] . Maar ook dat is onvoldoende, omdat zij niet bij het sluiten van de huurovereenkomst aanwezig is geweest.
5.4.
Dat betekent dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geaccepteerd dat het gehuurde niet goed was onderhouden en schoongemaakt en dat hij bereid was voor het gehuurde in die toestand € 700,00 per maand te betalen. [eiser] is daarom niet gehouden om dat te herstellen, zodat [gedaagde] ook niet de huur kan opschorten als [eiser] dat nalaat.
Het beroep op verrekening wordt afgewezen
5.5.
[gedaagde] wil dat de vordering van [eiser] wordt verrekend met zijn eigen vordering. Hij stelt namelijk dat hij kosten heeft gemaakt voor de loopstal en het weiland. [gedaagde] stelt dat hij deze kosten niet zou hebben gemaakt, als hij had geweten dat hij deze slechts voor een korte periode zou huren. Daarom is hij het er niet mee eens dat hij voor deze kosten op moet draaien.
5.6.
De kantonrechter begrijpt het verweer zo dat [gedaagde] bedoeld heeft dat hij door gebreken aan het gehuurde (de ondeugdelijke stal en het niet opgeruimde weiland) schade heeft geleden, bestaande uit:
- € 2.900,00 voor loonwerk om het terrein schoon te maken;
- € 1.900,00 voor hout en balken voor het bouwen van de stallen;
- € 790,00 voor stroom en water.
5.7.
De kantonrechter verwerpt dit verweer om twee redenen. Allereerst is niet komen vast te staan dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, die [eiser] moest herstellen. Ten tweede heeft [gedaagde] geen enkele onderbouwing gegeven van de gestelde kosten. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen of die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en waaruit die kosten precies hebben bestaan. Dat betekent dat de kantonrechter niet op eenvoudige wijze vast kan stellen of het verrekeningsverweer gegrond is. In de wet is bepaald dat de kantonrechter dan aan het beroep op verrekening voorbij mag gaan (artikel 6:136 van Pro het Burgerlijk Wetboek).
De huurachterstand en ontbinding en ontruiming worden toegewezen
5.8.
[gedaagde] heeft de hoogte van de gevorderde huurachterstand en boetes tot en met november 2023 niet betwist. De vordering tot betaling van € 6.010,00 is dan ook toewijsbaar.
5.9.
Ook de gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. Beide partijen willen dat de overeenkomst wordt ontbonden en de kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
5.10.
[eiser] vordert daarnaast betaling van een bedrag van € 700,00 per maand voor elke maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft na 1 december 2023. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal ook deze vordering in beginsel worden toegewezen. Voor een veroordeling van [gedaagde] om over de gehele maand waarin de ontruiming plaatsvindt huur te betalen is echter geen plaats. Tot en met vandaag (de ontbinding van de huurovereenkomst) volgt de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Vanaf de dag van ontbinding tot de dag van ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen, gelijk aan de laatst geldende betalingsverplichting (artikel 7:225 BW Pro). Voor een vergoeding na de dag van ontruiming heeft [eiser] geen grondslag gesteld. Daarom wordt de vergoeding slechts tot de dag van ontruiming toegewezen.
De gebruiksvergoeding wordt afgewezen
5.11.
[gedaagde] betwist niet dat hij zonder voorafgaande toestemming van [eiser] gebruik heeft gemaakt van een grondbak en blauwe tonnen. [gedaagde] stelt dat hij deze grondbak en tonnen inmiddels weer heeft teruggezet op het terrein van [eiser] en dat is door [eiser] niet weersproken. De kantonrechter zal daarom van deze feiten uitgaan.
5.12.
[eiser] heeft zijn vordering gewijzigd, omdat na het uitbrengen van de dagvaarding is gebleken dat de grondbak en tonnen zijn teruggegeven. [eiser] vordert daarom niet langer schadevergoeding bestaande uit de waarde van deze spullen, maar een vergoeding voor het gebruik daarvan. De kantonrechter is van oordeel dat daar geen rechtsgrond voor is. Voor zover [eiser] nog steeds een beroep bedoelt te doen op onrechtmatige daad, kan dat beroep niet slagen, omdat gesteld noch gebleken is dat sprake is van schade als gevolg van het onrechtmatig gebruik van de spullen. Ook is er geen overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] de grondbak en blauwe tonnen alleen tegen een vergoeding mocht gebruiken. De wet biedt verder geen grondslag voor toewijzing van deze vordering. Dat betekent dat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
De bijkomende kosten
5.13.
Omdat [gedaagde] niet op tijd heeft betaald, moet hij ook de wettelijke rente betalen. [eiser] vordert € 16,07 aan wettelijke rente tot en met 31 juli 2023 en de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding over de op dat moment openstaande hoofdsom. Maar een deel van de hoofdsom die in de dagvaarding is gevorderd, is niet toewijsbaar gebleken en [eiser] heeft de renteberekening niet gespecificeerd. Het is niet aan de kantonrechter om een correcte renteberekening te maken. Daarom zal de wettelijke rente worden toegewezen over € 2.930,00 vanaf de dag van de dagvaarding.
5.14.
[eiser] vordert een bedrag van € 386,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] heeft op 8 juni 2023 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
De proceskosten
5.15.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
107,84
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
(1,00 punt × € 264,00)
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
747,84
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de loopstal en het weiland staande en gelegen achter de woning aan de [adres] in de gemeente [gemeente] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de loopstal en het weiland staande en gelegen achter de woning aan de [adres] in de gemeente [gemeente] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiser] ;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.010,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 2.930,00 vanaf 31 juli 2023 tot aan de dag der volledige betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 700,00 per maand vanaf 1 december 2023 tot en met de dag van ontruiming;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 747,84;
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2024.