ECLI:NL:RBOVE:2024:1149

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 10388215 CV EXPL 23-958

Vonnis van 5 maart 2024

in de zaak van:

[partij A] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna ook wel [partij A] te noemen,

gemachtigde: M. Hennen verbonden aan Juristu Incassodiensten B.V. te Schiphol,

- tegen -

[partij B] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna ook wel [partij B] te noemen,

procederende in persoon.

1.De procedure

1.1

De procedure blijkt uit de tussenvonnissen van 25 juli 2023 en 17 oktober 2023.

1.2

Bij het laatste tussenvonnis werd een mondelinge behandeling gelast. Deze werd vastgesteld en gehouden op 5 februari 2024. Namens [partij A] was daarbij aanwezig zijn zoon [naam 1] . De gemachtigde van [partij A] is niet ter zitting verschenen. [partij B] was ook aanwezig.

Van hetgeen partijen naar voren heeft gebracht heeft de griffier aantekeningen bijgehouden.

1.3

Het vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1

[partij B] huurt vanaf 1 november 2013 de woonruimte aan de [adres 1] waarbij zij bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 1.500,00 betaald heeft. In eerste instantie huurde zij van de heer [naam 2] .

2.2

In 2018 werden de locaties [adres 2] , [adres 1] en [adres 3] verkocht aan [partij A] waarna [partij A] de huurovereenkomst met [partij B] heeft overgenomen. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 914,60 per maand.

2.3

[partij B] heeft over de periode augustus 2022 tot en met januari 2023 een huurachterstand opgelopen van € 4.074,40.

2.4

[partij B] heeft eind februari 2023 de huur opgezegd per 1 maart 2023 en heeft daarop de woning verlaten.

3.Het geschil

de vordering in conventie:

3.1

[partij A] vordert – na wijziging van eis ter zitting – de veroordeling van [partij B] tot betaling van een bedrag van € 4.074,40 ter zake huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 29 december 2022, tevens vermeerderd met € 704,58 aan buitengerechtelijke kosten. Tevens vordert hij veroordeling van [partij B] in de kosten van het geding.

het verweer in conventie en de vordering in reconventie:

3.2

[partij B] voert verweer. Zij heeft de betaling van de huur opgeschort omdat sprake was van achterstallig onderhoud van het gehuurde en [partij A] , ondanks herhaalde verzoeken daartoe, niet overging tot herstel van de vele gebreken. Om die reden heeft [partij B] ook de huur opgezegd.

3.3

In reconventie vordert [partij B] terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom van € 1.500,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 november 2013. Tevens vordert zij terugbetaling van alle door haar te veel betaalde kosten van gas, elektra en water vanaf
1 november 2013. Het is [partij B] namelijk een aantal jaren geleden gebreken dat zij van meet af aan ook de energie en water betaalde van de woonruimte [adres 2] , de woonruimte gelegen naast het door haar gehuurde. Er was namelijk maar één meter aanwezig en die zat in de woonruimte van [partij B] . [partij B] heeft [partij A] diverse keren verzocht om de woonruimtes [adres 2] en [adres 1] (haar woonruimte) te voorzien van eigen meters, maar daar is nimmer gehoor aan gegeven.

[partij B] vordert voorts gederfde looninkomsten voor het opnemen van één onbetaalde verlofdag alsmede 8x € 15,00. [partij B] had een vijftal andere mensen ingeschakeld om de woonruimte te ontruimen maar zij konden de woonruimte niet betreden omdat [partij A] na de opzegging van de huur direct de sloten had vervangen. De hulp was dus tevergeefs ingeschakeld waarna zij nadien een dag onbetaald verlof heeft moeten opnemen om die dag met behulp van twee anderen, het gehuurde te kunnen ontruimen.

het verweer in reconventie:

3.4

[partij A] erkent dat er voor de nummers [adres 2] en [adres 1] maar één gas, water en lichtmeter aanwezig was en dat die meters zich bevonden in de woonruimte van [partij B] . Met [partij B] is echter in maart 2021 overeengekomen dat zij voor het door haar te veel betaalde over de periode 1 november 2019 t/m 31 maart 2021 een financiële tegemoetkoming kreeg van
€ 2.461,60. Sinds kort heeft de woonruimte op nummer [adres 2] eigen meters.

3.5

Ten aanzien van de gebreken aan de woonruimte verwijst [partij A] naar de met [partij B] gevoerde Whatsapp-correspondentie waaruit zou blijken dat [partij B] nooit volledige medewerking heeft getoond om de werkzaamheden naar behoren te verrichten. Afspraken werden afgezegd of [partij B] liet de werkzaamheden niet uitvoeren door de aannemer weg te sturen.

4.De beoordeling

in conventie

4.1

De door [partij A] gestelde huurachterstand wordt niet betwist en staat daarmee gelijk vast. Dat betekent nog niet dat dit bedrag toewijsbaar is. Integendeel, [partij B] heeft in haar verweer aangevoerd dat zij de betaling van de huur heeft opgeschort en niet eerder tot betaling over zou gaan indien de gebreken in de door haar gehuurde woonruimte werd opgelost. Dit is door [partij B] , o.a. bij brief d.d. 2 augustus 2022 (een ongenummerde productie bij het verweer) ook als zodanig aan [partij A] meegedeeld. [partij A] wist dus dat [partij B] een beroep deed op een opschortingsrecht. Dan is het zonder nadere toelichting, die niet gegeven is, onbegrijpelijk dat dit verweer niet in de dagvaarding is opgenomen. In beginsel zou met die omissie rekening moeten worden gehouden bij de proceskostenveroordeling. Zoals hierna zal blijken wordt daar niet aan toegekomen.

4.2

[partij B] heeft eveneens als ongenummerde productie een brief, gericht aan vader en zoon [partij A] , in het geding gebracht. De ontvangst van die brief is door [partij A] niet betwist zodat er in rechte vanuit moet worden gegaan dat [partij A] die brief heeft ontvangen en geacht wordt bekend te zijn met de inhoud ervan.

In die brief wordt o.a. een opsomming gegeven van alle door [partij B] geconstateerde gebreken. Een hele waslijst:

één gas,- water- en elektriciteitsmeter voor twee separate woonruimtes, lekkende douchecabine, vervanging vloerbedekking in badkamer en toilet, afkitten van de naden in de badkamer en toilet omdat het lekt in de woonkamer, een muffe lucht in huis met schimmelvorming o.a. op de buitenmuren, de onderdorpel van het kozijn van de deur naar het balkon en badkamer is verrot, verrotte schroten aan de buitenzijde aan het balkon, loszittende leuning van de trap, plafond overloop moet na lekkage nog gedicht worden, geen rookmelders, het kunststof plafond en wandbekleding is brandgevaarlijk en moet vervangen worden op grond van artikel 2.76 van het Bouwbesluit, last van ratten en steenmarters gelijk haar buurman.

4.3

Ter weerlegging van dit verweer heeft [partij A] de met [partij B] gevoerde Whatsapp-correspondentie over de periode november 2019 t/m 4 juli 2023 in het geding gebracht, zijnde 30 ! (eenzijdige) pagina’s met berichten. Het is niet aan de kantonrechter om uit die brij van berichten uit te zoeken of [partij A] er alles aan gedaan zou hebben om de door [partij B] gestelde gebreken op te lossen. Van [partij A] (althans zijn gemachtigde) had verwacht en zelfs geëist mogen worden dat a) bij dagvaarding uitgebreid op het verweer van [partij B] was ingegaan en b) puntsgewijs verwezen was welk Whatsappbericht daar bij hoorde. Dat is niet gebeurd, hetgeen voldoende aanleiding is om die Whatsappberichten buiten beschouwing te laten.

4.4

Dat [partij B] nooit volledige medewerking zou hebben getoond om herstelwerkzaamheden te laten verrichten, zoals door [partij A] gesteld, is niet aangetoond of aannemelijk gemaakt. Anderzijds is uit niets gebleken dat [partij A] zich daadwerkelijk heeft ingespannen om de gestelde gebreken te verhelpen. Er is bijvoorbeeld geen verklaring in het geding gebracht van de aannemer waarover gesteld werd dat die door [partij B] zou zijn weggestuurd. Enkel verwijzen naar Whatsappberichten zonder nadere onderbouwing of toelichting, wat ook ter zitting niet werd gegeven, is onvoldoende om het verweer van [partij B] te weerleggen.

4.5

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [partij B] , gelet op de hiervoor opgenomen lijst van gebreken, die haar ontegenzeggelijk beperkt hebben in het huurgenot, op goede gronden een beroep kon doen op een haar toekomend recht om de betaling van de huur volledig op te schorten. Dat werd zelfs impliciet bevestigd door [partij A] , alhoewel hij zelf de impact van zijn woorden niet gerealiseerd zal hebben, doordat hij ter zitting verklaarde dat hij na het vertrek van [partij B] ruim € 15.000,00 had geïnvesteerd in de woonruimte op nummer [adres 1] om deze er weer toonbaar te laten uitzien. Gelet op de waslijst aan klachten zoals door [partij B] aangevoerd, wekt die investering geen verbazing.

Nu het opschortingsberoep volledig wordt gehonoreerd, dienen de vorderingen in conventie van [partij A] te worden afgewezen.

4.6

[partij A] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Die kosten worden aan de zijde van [partij B] begroot op € 50,00.

in reconventie:

4.7

Wat voor [partij A] geldt, geldt uiteraard ook voor [partij B] : wil een vordering worden toegewezen of een verweer worden gehonoreerd dan zal er voldoende gesteld en onderbouwd moeten worden.

4.8

[partij B] heeft dan wel gesteld dat zij onbetaald verlof heeft moeten opnemen en schade heeft geleden van 8x € 15,00 omdat zij de woonruimte niet kon ontruimen omdat [partij A] de sloten had vervangen maar [partij B] heeft niet aangetoond dat zij daadwerkelijk financiële schade heeft geleden. Bovendien, wellicht had [partij B] bij haar werkgever vanwege haar verhuizing bijzonder verlof kunnen krijgen, maar daarover is door haar niets gesteld.

4.9

[partij B] stelt voorts dat meerdere mensen paraat stonden om haar te helpen met het ontruimen van de woning, maar wie dat waren en of die mensen daarvoor betaald zouden moeten worden, is eveneens gesteld noch gebleken. Het kan ook een vriendendienst zijn geweest, zonder dat daar een betaling tegenover zou staan. In ieder geval is niet aangetoond dat [partij B] daadwerkelijk 8x € 15,00 heeft betaald aan die mensen. Daar komt bij dat [partij B] in haar huuropzeggingsbrief van eind februari 2023 heeft aangegeven dat zij in feite per direct, per 1 maart 2023, de huur opzegt en direct de woonruimte verlaat. Dat [partij A] dit ook zo letterlijk heeft opgevat en geen beroep heeft gedaan op de opzegtermijn en daarop de sloten heeft vervangen, is niet helemaal onbegrijpelijk. Deze vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

4.1

Datzelfde lot ondergaat de vordering t.a.v. de kennelijk door [partij B] betaalde energie en water, verbruikt door de huurder op nummer [adres 2] vanaf 1 november 2013. [partij B] heeft in
dat kader in het geheel geen specifiek bedrag gevorderd maar dit overgelaten aan de kantonrechter. Het is evenwel niet aan de kantonrechter maar aan [partij B] zelf om haar vordering op [partij A] te concretiseren met facturen en berekeningen waarbij ook nog eens rekening moet worden gehouden met het aan [partij B] door [partij A] betaalde bedrag ad
€ 2.461,60 ter compensatie van het energie en waterverbruik van de huurder op nummer [adres 2] .

Dat [partij B] mogelijk te veel heeft betaald, is niet direct onaannemelijk maar dan moet daar wel een te verifiëren berekening aan ten grondslag liggen. Die ontbreekt, net als facturen en dat leidt ertoe dat deze vordering van [partij B] als niet althans als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen.

4.11

Wat resteert is de vordering van [partij B] ter zake de door haar betaalde waarborgsom van € 1.500,00. Tegen die vordering is in het geheel geen verweer gevoerd, zelfs bij dagvaarding werd op die waarborgsom niet ingegaan.
In zijn algemeenheid geldt voor een betaalde waarborgsom dat die bij het einde van de huurovereenkomst verrekend kan worden met een mogelijke huurachterstand of met door de huurder veroorzaakte schade. Weliswaar heeft [partij B] een huurachterstand opgelopen als gevolg van het opschorten van haar huurbetalingsverplichting, maar zoals in conventie al is geoordeeld, was dat opschortingsberoep terecht, zodat er geen rechtens relevante grond is om de waarborgsom met de huurachterstand te verrekenen.

De vordering van [partij B] met betrekking tot de waarborgsom is dan ook toewijsbaar met dien verstande dat de wettelijke rente over dit bedrag slechts toewijsbaar is vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.

4.12

[partij A] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze reconventionele procedure. aan de zijde van [partij B] begroot op € 50,00.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1

wijst de vorderingen af;

5.2

veroordeelt [partij A] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van [partij B] begroot op € 50,00;

5.3

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

in reconventie:

5.4

veroordeelt [partij A] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [partij B] te betalen het bedrag van € 1.500,00 ter zake waarborgsom vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 maart 2024 tot de dag der algehele voldoening;

5.5

veroordeelt [partij A] in de kosten van deze procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van [partij B] begroot op € 50,00;

5.6

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.