Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10674238 \ CV EXPL 23-3231
Vonnis van 27 februari 2024
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. G.E. Hamer,
tegen
[partij B] ,
h.o.d.n. [bedrijf 1] , [bedrijf 2] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. Z. Cock.
Samenvatting
In deze procedure vordert de verhuurder betaling van achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst. De huurster verweert zich op de grond dat het gehuurde allerlei gebreken heeft en dat zij daarom recht heeft op huurprijsvermindering en op schadevergoeding. Zij heeft daartoe tegenvorderingen ingesteld. Nadat partijen op de mondelinge behandeling een afspraak hebben gemaakt over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, moet de kanonrechter nog oordelen over de gebreken, de hoogte van de achterstallige huur en de gevorderde huurprijsvermindering en schadevergoeding.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 oktober 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling van 29 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten. Op grond hiervan huurt [partij B] vanaf 1 augustus 2022 een woonruimte en bedrijfsruimte van [partij A] op het adres [adres] (hierna: het gehuurde), tegen een totale maandelijkse huurprijs van € 1.800,00. Partijen hebben op de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
2.2.
[partij B] heeft over de periode december 2022 tot en met december 2023 elf maandelijkse huurtermijnen en de borg van € 1.800 onbetaald gelaten. [partij A] heeft [partij B] meerdere keren aangemaand om tot betaling van de achterstallige huur over te gaan.
2.3.
[partij B] heeft herhaaldelijk bij [partij A] geklaagd over gebreken aan het gehuurde, zoals lekkage, verstoppingen in de riolering, een gebrekkig dakraam, een niet werkende cv-ketel en een kapotte vloerverwarming. [partij A] heeft hierop meerdere (herstel)werkzaamheden laten uitvoeren in het gehuurde. In de periode augustus 2022 tot en met 26 januari 2023 heeft [partij A] een 1-appartement studio aan [partij B] ter beschikking gesteld, omdat de gehuurde woning door gebreken niet (volledig) te gebruiken was.
2.4.
Op 10 maart 2023 heeft [partij B] [partij A] een brief gestuurd waarin zij diverse gebreken heeft opgesomd en [partij A] heeft gesommeerd om de gebreken te herstellen en de schade die zij hierdoor heeft geleden te vergoeden.
2.5.
Tijdens de mondelinge behandeling op 29 januari 2024 hebben partijen over een deel van hun geschil overeenstemming bereikt. Zij hebben afgesproken dat de huurovereenkomst tot uiterlijk 1 mei 2024 voortduurt en dat [partij B] het gehuurde op uiterlijk 1 mei 2024 heeft verlaten. Mocht zij het gehuurde eerder hebben verlaten, dan wordt de huurprijs naar rato verminderd.
3.Het geschil
Na de gedeeltelijke overeenstemming die partijen tijdens de zitting van 29 januari 2024 hebben bereikt, vorderen partijen, voor zover de kantonrechter dat begrijpt, nog het volgende van elkaar.
In conventie
3.1.
[partij A] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [partij B] te veroordelen tot betaling van de som van € 16.986,90 (bestaande uit € 12.600,00 aan achterstallige huur, € 2.286,90 aan incassokosten en € 2.100,00 aan boetes), vermeerderd met de contractuele rente van € 300,00 per maand vanaf 13 juli 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
2. [partij B] te veroordelen om de lopende huurtermijnen (inclusief indexering) vanaf 1 augustus 2023 te voldoen tot 1 mei 2024 of tot zoveel eerder dat zij het gehuurde ontruimt, zomede tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijnen (inclusief indexering) over de periode vanaf 1 mei 2024, waarbij iedere ingetreden maand als een volle maand geldt;
3. [partij B] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[partij A] heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [partij B] tekortgeschoten is in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Die verplichtingen moet [partij B] volgens hem alsnog nakomen door betaling van de achterstallige huurtermijnen, de borg en boetebedragen. Daarnaast is [partij B] volgens [partij A] incassokosten aan hem verschuldigd.
3.3.
[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren de veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. [partij B] betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft als verweer naar voren gebracht dat zij sinds augustus 2022 een verminderd huurgenot ervaart wegens gebreken aan het gehuurde en dat zij daarom recht heeft op een huurprijsvermindering van 50 procent. Daarnaast beroept [partij B] zich op verrekening in verband met schade die zij stelt te hebben geleden door de gebreken aan het gehuurde.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
3.5.
[partij B] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. [partij A] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 900,00 aan te veel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat de huurprijsvermindering geldt;
II. [partij A] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 11.753,18 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat [partij A] in verzuim is;
III. Te verklaren voor recht dat het contractuele boetebeding wordt gematigd tot nihil;
Subsidiair:
IV. Te verklaren voor recht dat [partij B] de huur van december 2022 tot en met februari 2022 en juni en juli 2023 rechtsgeldig heeft opgeschort;
V. De huurprijs vanaf augustus 2022 tot en met heden met 50% te verminderen;
VI. [partij A] te veroordelen tot een schadevergoeding van € 11.753,18 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat [partij A] in verzuim is;
VII. Te verklaren voor recht dat het contractuele boetebeding wordt gematigd tot nihil;
Primair en subsidiair:
VIII. [partij A] te veroordelen in de proceskosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis;
IX. [partij A] te veroordelen in de nakosten ter hoogte van € 132,00, te vermeerderen met € 90,00 in geval van betekening.
3.6.
[partij B] heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [partij A] tekortgeschoten is in de zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, door niet (tijdig) de gebreken aan het gehuurde ter herstellen. Zij stelt dat zij in verband met het verminderde huurgenot op grond van artikel 7:207 BW recht heeft op een vermindering van de huurprijs en dat [partij A] op grond van 7:208 BW de schade moet vergoeden die zij door de gebreken in het gehuurde heeft geleden.
3.7.
[partij A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [partij A] heeft hij steeds gehoor gegeven aan de meldingen van [partij B] over gebreken in het gehuurde en heeft hij de gebreken steeds binnen een redelijke termijn verholpen. Van een huurprijsvermindering kan volgens [partij A] dan ook geen sprake zijn. Ook betwist hij aansprakelijk te zijn voor de schadeposten, die [partij B] heeft opgevoerd en betwist hij dat [partij B] die schade heeft geleden. Ten slotte verweert [partij A] zich tegen de matiging van boete, omdat [partij B] zelf heeft ingestemd met de huurovereenkomst, inclusief de daarbij behorende voorwaarden.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en reconventie
4.1.
Na de gedeeltelijke schikking resteren de volgende geschilpunten:
- Heeft [partij B] recht op een vermindering van de huurprijs?
- Heeft [partij B] recht op een schadevergoeding?
- Is er sprake van een huurachterstand en, zo ja, hoeveel bedraagt die achterstand?
- Moet [partij B] een boete voldoen aan [partij A] ?
- Hoeveel moeten partijen per saldo over en weer aan elkaar betalen?
- Wie moet welke proceskosten voldoen?
De kantonrechter zal de geschilpunten hieronder langslopen en nader ingaan op de stellingen die partijen hierover hebben ingenomen.
Huurprijsvermindering
4.2.
Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot in geval van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.3.
[partij B] heeft de volgende gebreken aangevoerd, die volgens haar een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen: lekkage, gebrekkige riolering, zware rioollucht, defect dakraam, defecte cv en vloerverwarming, te hoge luchtvochtigheid, schimmelvorming, risico’s voor elektrocutie en het ontbreken van de vereiste rookmelders. De kantonrechter gaat hier nader in op de gestelde gebreken.
Lekkage
4.4.
Partijen zijn het erover eens dat de lekkage bij aanvang van de huur is verholpen. Dit is dan ook geen omstandigheid die tot vermindering van de huurprijs kan leiden.
Gebrekkige riolering en rioollucht
4.5.
Vast staat dat de riolering vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet goed functioneerde en dat [partij B] hierdoor herhaaldelijk te maken heeft gehad met verstoppingen die tot wateroverlast hebben geleid. Als gevolg hiervan heeft [partij B] in ieder geval in de periode van augustus 2022 tot 26 januari 2023 geen gebruik kunnen maken van het toilet en de douche van het gehuurde en heeft zij niet in het gehuurde heeft kunnen koken. Niet betwist is dat [partij B] voor wat betreft het benodigde water in haar salon steeds gebruik heeft moeten maken van de watervoorziening in de studio die zij tot en met 26 januari 2023 mocht gebruiken en daarna – tot en met juni 2023 – voor de watervoorziening aangewezen was op een medebewoonster van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Op 15 juni 2023 zijn de rioolleidingen gefreesd. Hierna hebben zich, behoudens een recente verstopping waarover partijen geen nadere toelichting hebben gegeven, geen problemen meer aan de riolering voorgedaan.
4.6.
[partij A] heeft naar voren gebracht dat de verstoppingen van de riolering door [partij B] zelf zijn veroorzaakt, doordat zij voorwerpen in de riolering afvoert die niet in de riolering thuis horen. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij. Enerzijds omdat niet betwist is dat ook andere huurders van de riolering gebruik maken en de volgens [partij A] aangetroffen voorwerpen ook van die huurders afkomstig kunnen zijn. Anderzijds omdat de riolering kennelijk dusdanige beperkingen had, dat er freeswerkzaamheden nodig waren om de riolering goed te laten functioneren. De verstoppingen zijn dus niet (enkel) af te wentelen op het doorspoelen van voorwerpen die niet geschikt zijn voor in de riolering.
4.7.
[partij B] heeft aangevoerd dat zij hinder ondervindt van een zware rioollucht in het gehuurde. [partij A] heeft dit niet betwist. Hij heeft aangegeven niet te weten of er een rioollucht hangt, maar dit zou volgens hem wel het geval kunnen zijn. De kantonrechter stelt op basis hiervan vast dat sprake is van een rioollucht. De ernst van de rioollucht en de mate van de hierdoor veroorzaakte hinder kan op basis van aangevoerde feiten en omstandigheden niet worden vastgesteld.
Defect dakraam
4.8.
Vast staat dat de elektronische bediening van het dakraam vanaf augustus 2022 defect was. Volgens [partij B] kon zij het gehuurde hierdoor onvoldoende ventileren, aangezien dit het enige raam in het gehuurde is. [partij A] heeft hiertegen ingebracht dat het raam wel handmatig bediend kon worden. [partij B] heeft dit echter betwist en aangegeven dat het raam zodanig hoog is, dat zij daar niet zonder ladder bij kan komen. [partij A] heeft niet nader onderbouwd dat het dakraam op een redelijke manier handmatig geopend kan worden. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het dakraam gedurende de gebreken aan de elektronische bediening niet gebruikt kon worden. Volgens [partij B] is het defect aan het dakraam, na meerdere herstelpogingen, uiteindelijk op 10 augustus 2023 verholpen. [partij A] heeft dit niet betwist. De kantonrechter stelt daarom vast dat het dakraam vanaf augustus 2022 tot en met 10 augustus 2023 defect is geweest en dat [partij B] in die periode het gehuurde onvoldoende heeft kunnen ventileren.
Defecte cv en vloerverwarming
4.9.
Volgens [partij B] is de cv-installatie al vanaf augustus 2022 defect. Uit de brief van 10 maart 2023 van [partij B] aan [partij A] maakt de kantonrechter op dat de cv-installatie op 16 februari 2023 hersteld is. [partij A] heeft dit niet gemotiveerd betwist. De kantonrechter stelt daarom vast dat de cv-installatie vanaf augustus 2022 tot en met 16 februari 2023 defect is geweest is, als gevolg waarvan [partij B] in die periode geen werkende verwarming en geen warm water in het gehuurde heeft gehad. Voor zover [partij B] stelt de dat cv-installatie ook na 16 februari 2023 niet goed heeft gewerkt, dan is gesteld noch gebleken dat zij hiervan melding heeft gedaan aan [partij A] . In de brief van 10 maart 2023 wordt immers alleen melding gemaakt van de periode tot en met 16 februari 2023. Voor de periode na 16 februari 2023 kan [partij B] ten aanzien van de defecte cv dan ook geen aanspraak maken op huurkorting.
4.10.
Ten aanzien van de door [partij B] gestelde defecte vloerverwarming heeft [partij A] aangegeven dat [partij B] hem hiervan niet op de hoogte heeft gesteld. In de brief van
10 maart 23 heeft [partij B] [partij A] echter verzocht om de vloerverwarming in het slaapgedeelte te herstellen. Hieruit volgt dat [partij B] [partij A] wel over de defecte vloerverwarming in de slaapkamer heeft geïnformeerd. [partij A] heeft de aanwezigheid van het defect niet betwist. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de vloerverwarming in de slaapkamer (nog steeds) defect is.
Te hoge luchtvochtigheid
4.11.
[partij B] stelt dat de luchtvochtigheid in het gehuurde veel te hoog is. Zij heeft dit onderbouwd met een rapport van SmartDry Vochtbestrijding (productie 18). [partij A] heeft aangevoerd dat [partij B] voorafgaand aan deze procedure geen melding heeft gemaakt van de hoge luchtvochtigheid en dat hij hiervan ook niet op de hoogte was. In de brief van 10 maart 2023 maakt [partij B] echter wel degelijk melding van vochtproblemen in de ondergrondse kruipruimte en verzoekt zij [partij A] deze problemen te verhelpen. Gesteld noch gebleken is dat [partij A] hierop actie ondernomen heeft. In het rapport van Smart Dry Vochtbestrijding wordt aangegeven dat de vochtproblemen in de het gehuurde onder andere veroorzaakt worden door opstijgend vocht vanuit de grond. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] de door [partij B] gestelde vochtproblemen onvoldoende gemotiveerd betwist.
Schimmelvorming
4.12.
[partij B] stelt dat zij hinder ondervindt van schimmel in het gehuurde. Vast staat dat [partij A] op 15 december 2022 een klusbedrijf heeft ingeschakeld om door schimmel aangetaste onderdelen van de het gehuurde te behandelen. [partij A] heeft ter zitting aangegeven dat hij nadien, tot aan deze procedure, geen klachten meer van [partij B] over schimmelvorming heeft ontvangen en dat hij dus ook niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele herstelwerkzaamheden uit te voeren. In de brief van 10 maart 2023 wordt geen melding gemaakt van schimmelvorming na 15 december 2022. Omdat [partij A] niet inzichtelijk gemaakt of en wanneer zij na 15 december 2022 bij [partij A] heeft geklaagd over de schimmelvorming, kan dit onderdeel niet leiden tot een vermindering van de huurprijs.
Risico’s voor elektrocutie en het ontbreken van rookmelders
4.13.
[partij B] heeft een brief overgelegd van de gemeente aan [partij A] van 22 maart 2023 (productie 14). Hierin wordt [partij A] verzocht om uiterlijk voor 1 juli 2023 aanpassingen in het pand waarin het gehuurde zich bevindt te doen ten aanzien van de elektriciteit en om rookmelders te plaatsen. Niet betwist is dat de rookmelders kort nadien zijn geplaatst en dat [partij A] iemand heeft ingeschakeld om de bedrading in het gehuurde aan te passen. Gesteld noch gebleken is dat [partij B] hierna nog, voorafgaand aan deze procedure, over mogelijke onveiligheid van de bedrading heeft geklaagd. Ook heeft zij in deze procedure niet specifiek aangegeven op welke wijze zich (nog) risico’s op elektrocutie in het gehuurde voordoen. Ook dit onderdeel kan daarom niet meer leiden tot een vermindering van de huurprijs.
Conclusie huurprijsvermindering
4.14.
Gelet op het voorgaande heeft [partij B] gedurende een langere periode een vermindering van het huurgenot gehad door een gebrekkige riolering, schimmelvorming, een defect dakraam, een defecte cv-ketel en een verminderde veiligheid door onveilige bedrading en het ontbreken van rookmelders. Deze gebreken zijn ondertussen verholpen, nadat als laatste de riolering op 15 juni 2023 en het dakraam op 10 augustus 2023 zijn hersteld. Op dit moment resteren van de door [partij B] aangevoerde gebreken nog een defecte vloerverwarming in de slaapkamer, de aanwezigheid van een rioollucht, waarbij niet duidelijk is wat de mate van de rioollucht is, en een hoge luchtvochtigheid. De overige volgens [partij B] nog resterende gebreken heeft zij niet voorafgaand aan deze procedure aan [partij A] gemeld. Op grond hiervan stelt de kantonrechter vast dat in de periode augustus 2022 tot en met augustus 2023 sprake was van een zodanige vermindering van het huurgenot dat over die periode een vermindering van de huurprijs van 50 procent passend is. Voor de periode vanaf september 2023 tot aan het einde van de huurovereenkomst (uiterlijk 1 mei 2024) oordeelt de kantonrechter dat, gelet op de nog resterende gebreken, een vermindering van de huurprijs met 25 procent passend is.
Schadevergoeding
4.15.
[partij B] stelt dat zij recht heeft op een schadevergoeding van € 11.753,18. Dit bedrag bestaat enerzijds uit factuurbedragen van herstelwerkzaamheden, die zij aan het gehuurde heeft laten uitvoeren en anderzijds uit bedrijfsschade, die zij stelt te hebben geleden door de gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter gaat hier nader in op beide posten.
Facturen herstelwerkzaamheden
4.16.
[partij B] heeft als productie 5 facturen ter hoogte van € 605,00 en € 320,00 overgelegd, betreffende het verwijderen van schimmel en het aanpassen van de elektronica. Als productie 3 heeft zij een factuur overgelegd van € 422,18 ten aanzien een wasmachine-aansluiting. [partij B] stelt dat zij met [partij A] heeft afgesproken dat zij deze werkzaamheden aan het gehuurde op kosten van [partij A] mocht laten uitvoeren. Nadat zij de facturen zou hebben voldaan, zou [partij A] de betreffende bedragen middels “een tikkie” aan haar vergoeden, aldus [partij B] . [partij A] heeft deze afspraak niet betwist. Omdat hij de bedragen nog niet vergoed heeft, is het gevorderde bedrag van € 1.347,18 dat [partij B] in dit verband vordert op grond van artikel 3:296 BW toewijsbaar.
Bedrijfsschade
4.17.
[partij B] heeft gesteld dat zij door de gebreken aan het gehuurde bedrijfsschade heeft geleden. Ze stelt in januari 2023 een bedrag van € 6.776,00 (inclusief BTW) aan inkomsten te zijn misgelopen, omdat zij door herstelwerkzaamheden aan het gehuurde haar bedrijf van 17 januari 2023 tot en met 25 januari 2023 heeft moeten sluiten, waardoor zij acht keer een omzet van € 700,00 (exclusief BTW) heeft gemist. [partij A] heeft betwist dat [partij B] haar bedrijf in de periode van herstelwerkzaamheden heeft moeten sluiten en mocht dat wel het geval zijn, dan betwist hij dat dit voor de duur van acht dagen is geweest. Volgens hem hebben de werkzaamheden, op twee dagen na, op zondagen en maandagen plaatsgevonden, dagen waarop het bedrijf van [partij B] normaal gesproken ook gesloten is. Op die andere twee dagen hebben de monteurs volgens [partij A] waargenomen dat [partij B] ondanks de werkzaamheden gewoon klanten in het gehuurde heeft ontvangen. [partij B] heeft hierop gereageerd dat op zondagen en maandagen de salon weliswaar gesloten is, maar dat zij op die dagen normaal gesproken wel cursisten ontvangt en dat dat niet kon tijdens de werkzaamheden. Verder betwist ze dat ze op de overige twee dagen klanten in de salon heeft ontvangen.
4.18.
De kantonrechter overweegt dat [partij A] op grond van artikel 7:208 BW verplicht is de schade te vergoeden die [partij B] als gevolg van de gebreken aan het gehuurde lijdt. Daaronder kan ook bedrijfsschade vallen die [partij B] lijdt als gevolg van herstelwerkzaamheden om de gebreken te verhelpen. Gelet op het verweer van [partij A] is daarvoor is wel nodig dat [partij B] haar bedrijfsschade goed onderbouwt.
4.19.
Tegenover het verweer van [partij A] dat de werkzaamheden, met uitzondering van twee dagen, op maandagen en zondagen hebben plaatsgevonden, heeft [partij B] niet gemotiveerd gesteld dat de herstelwerkzaamheden steeds hebben plaatsgevonden op dagen dat de salon geopend is. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de herstelwerkzaamheden veelal op maandagen en zondagen hebben plaatsgevonden. Omdat de salon normaal gesproken ook niet op die dagen open is, kan voor die dagen niet worden uitgegaan van een gemiste omzet van € 700,00 (exclusief BTW). Het had op de weg van [partij B] gelegen om inzichtelijk te maken welke cursussen zij op die dagen in verband met de werkzaamheden heeft moeten annuleren en welke kosten daarmee gepaard zijn gegaan. Nu [partij B] dat niet heeft gedaan, kan de kantonrechter voor de zondagen en maandagen geen schadebedrag toekennen.
4.20.
Voor de overige twee dagen zal de kantonrechter een schadebedrag van € 1.694,00 (inclusief BTW) toekennen. Niet betwist is dat partijen voorafgaand aan de herstelwerkzaamheden hebben besproken dat de salon tijdens de werkzaamheden gesloten zou zijn. Dat was ook de reden dat de werkzaamheden vooral werden uitgevoerd op dagen dat de salon normaal gesproken ook gesloten zou zijn. De kantonrechter volgt [partij B] daarom in haar stelling dat zij op de twee dagen die niet op zondag en maandag vielen de salon heeft moeten sluiten. [partij A] heeft weliswaar tegengeworpen dat zijn monteurs hadden gezien dat [partij B] op die dagen wel klanten in de salon ontving, maar hij heeft dit niet ondersteund met bijvoorbeeld schriftelijke verklaringen van de monteurs. Daarnaast heeft [partij A] niet betwist dat de gemiddelde dagelijkse omzet van [partij B] € 700,00 (exclusief BTW) bedraagt. Daarmee komt het toe te wijzen schadebedrag in verband met de werkzaamheden in januari 2023 uit op € 1.694,00 (inclusief BTW).
4.21.
[partij B] heeft daarnaast een bedrag van € 3.630,00 (inclusief BTW) gevorderd voor een in mei 2023 geannuleerde cursus. [partij B] stelt dat zij een driedaagse cursus heeft moeten annuleren in verband met leidingproblemen en stankoverlast. [partij B] heeft hierbij als productie 13 een brief van haar aan een cursist overgelegd en een creditfactuur aan de cursist van € 3.630,00. [partij A] heeft hierop geen verweer gevoerd. Op grond van artikel 7:208 BW zal dit bedrag daarom worden toegewezen.
4.22.
Gelet op het voorgaande komt het bedrag dat [partij A] op grond van artikel 3:296 BW respectievelijk 7:208 BW aan [partij B] moet betalen in totaal uit op € 6.671,18.
Huurachterstand
4.23.
De kantonrechter stelt vast dat de overeengekomen maandelijkse huurprijs tot en met juli 2023 € 1.800,00 bedroeg. [partij A] maakt vanaf 1 augustus 2023 aanspraak op indexering van de huurprijs. Het had echter op zijn weg gelegen om in deze procedure inzichtelijk te maken wat de hoogte van de geïndexeerde maandelijkse huurprijs is. Nu hij dat niet heeft gedaan, gaat de kantonrechter ook voor de periode na juli 2023 uit van een maandelijkse huurprijs van € 1.800,00.
4.24.
Zoals hiervoor overwogen heeft [partij B] over de periode augustus 2022 tot en met augustus 2023 recht op een vermindering van de huurprijs met 50 procent. Dat betekent dat over de periode augustus 2022 tot en met augustus 2023 de maandelijkse huurprijs € 900,00 bedroeg. Daarna heeft [partij B] recht op een huurkorting van 25 procent, zodat vanaf 1 september 2023 de maandelijkse huurprijs € 1.350,00 bedraagt. Dit leidt ertoe dat [partij B] over de periode augustus 2022 tot en met januari 2024 in totaal een bedrag van € 18.450,00 ((13 × € 900,00) + (5 × € 1.350,00)) aan huur verschuldigd is. Niet betwist is dat [partij B] daarnaast een borg van € 1.800,00 verschuldigd is. Over augustus 2022 tot en met januari 2024 bedraagt het in totaal verschuldigde bedrag dus € 20.250,00.
4.25.
[partij B] heeft in de conclusie van antwoord aangegeven dat zij tot en met oktober 2023 een bedrag van € 14.400,00 aan huurpenningen heeft voldaan. [partij A] heeft dit niet betwist. Gesteld noch gebleken is dat [partij B] na oktober 2023 nog bedragen aan [partij A] heeft voldaan. Over de periode tot en met januari 2024 staat dus nog een bedrag van € 5.850,00
(€ 20.250,00 - € 14.400,00) aan huur en borg open.
Boete
4.26.
[partij A] vordert tot en met juli 2023 een bedrag van € 2.100.00 aan boetes en vanaf 13 juli 2023 vordert hij een boete van € 300,00 per maand. Hierbij beroept hij zich op artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Dit artikel luidt als volgt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van het bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij de ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”
4.27.
[partij B] betwist boetes verschuldigd te zijn aan [partij A] . Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij per brief van 10 maart 2023 een gemotiveerde vordering bij [partij A] heeft neergelegd waarop [partij A] niet binnen vier weken heeft gereageerd. Bovendien is het boetebeding volgens haar onredelijk bezwarend en moet het om die reden buiten werking worden gesteld. Ten slotte beroept [partij B] zich op matiging van de boete.
4.28.
De kantonrechter overweegt dat met de brief van 10 maart 2023 niet voldaan is aan de voorwaarden die artikel 23.2 van de algemene bepalingen stelt aan het niet verschuldigd zijn van de boete, omdat die brief niet verstuurd is vóór de vervaldatum van de huurtermijnen waarvan [partij A] betaling vordert. Ook is geen sprake van een beding die voor vernietiging in aanmerking komt omdat deze onredelijk bezwarend zou zijn. Het boetebeding komt weliswaar voor op de blauwe lijst – een lijst met bedingen die worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn - in de bijlage van de Richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13), maar die richtlijn is hier niet van toepassing. De overeenkomst tussen partijen betreft een gemengde overeenkomst, omdat het zowel de huur van woonruimte als van bedrijfsruimte betreft. Op basis van de feiten en omstandigheden die in deze procedure naar voren zijn gekomen, oordeelt de kantonrechter dat het deel van de overeenkomst dat verband houdt met de beroepsactiviteit van [partij B] overheersend is. De huurovereenkomst tussen partijen kan daarom niet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst in de zin van Richtlijn 93/13, zodat de blauwe lijst hier niet van toepassing is.
4.29.
Ten aanzien van het beroep van [partij B] op matiging van de boete overweegt de kantonrechter dat hij zijn bevoegdheid tot matiging ex artikel 6:94 lid 1 BW terughoudend moet toepassen. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter die over een beroep op matiging heeft te oordelen zal niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
De kantonrechter neemt de volgende omstandigheden in aanmerking:
- Het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden; niet is betwist dat daarover niet apart onderhandeld is;
- Het minimumbedrag van de boete van € 300,00 per maand komt bij een huurprijs van € 1.800,00 neer op boeterente van 16,67 procent per maand. Bij de verminderde huurprijs van € 900,00 komt dit zelfs neer op een boeterente van 33,33 procent.
- [partij B] is aan te merken als een kleine zakelijke partij, terwijl [partij A] meerdere panden verhuurt aan diverse huurders. Niet is betwist dat [partij B] geen expertise heeft op he sluiten van huurovereenkomsten.
- Het uitblijven van de huurpenningen is (mede) gelegen in de omstandigheid dat [partij B] door de aanwezigheid van meerdere gebreken te maken heeft gehad met een vermindering van het huurgenot. Zoals hiervoor is overwogen, heeft dit ook gelet tot een vermindering van de huurprijs.
Gelet op deze omstandigheden leidt toepassing van het boetebeding naar het oordeel van de kantonrechter tot een onaanvaardbaar resultaat. De boete zal daarom worden gematigd tot nihil.
Toewijsbaarheid vorderingen in conventie
4.30.
De kantonrechter heeft hiervoor overwogen dat over de periode augustus 2022 tot en met januari 2024 nog een bedrag van € 5.850,00 openstaat aan huur/borg. De kantonrechter heeft echter ook vastgesteld dat [partij A] nog een bedrag van € 6.671,18 aan [partij B] verschuldigd is. [partij B] heeft in dit verband een beroep op verrekening gedaan. Op grond van artikel 6:127 lid 2 BW is [partij B] hier bevoegd om tot die verrekening over te gaan. Na verrekening heeft [partij A] over de periode tot en met januari 2024 geen bedrag meer van [partij B] te vorderen en daarmee ook geen recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Vordering 1. in conventie (die ziet op de periode tot en juli 2023) is dan ook niet toewijsbaar. Vordering 2. (zoals hiervoor onder 3.1. is weergegeven) zal, gelet op de tussen partijen gemaakte afspraak tot beëindiging van de huurovereenkomst per uiterlijk 1 mei 2024, in die zin worden toegewezen dat [partij B] wordt veroordeeld om vanaf 1 februari 2024 een huurprijs van € 1.350,00 per maand te voldoen tot 1 mei 2024 of tot een eerdere datum waarop [partij B] het gehuurde heeft ontruimd. Voor het geval [partij B] het gehuurde gedurende een bepaalde maand in de periode 1 februari 2024 tot 1 mei 2024) ontruimt is zij over die maand nog een huurprijs verschuldigdheid naar evenredigheid van het aantal dagen dat zij in de betreffende maand nog in het gehuurde heeft verbleven. Voor het geval [partij B] het gehuurde pas na 1 mei 2024 ontruimt is zij een schadevergoeding verschuldigd van € 1.350,00 per maand of (bij ontruiming gedurende een bepaalde maand) een evenredig deel daarvan.
4.31.
[partij A] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Toewijsbaarheid vorderingen in reconventie
4.32.
Vooropgesteld wordt dat het door [partij B] (oorspronkelijk) gevorderde herstel van de gebreken, wordt afgewezen. Daar heeft [partij B] geen belang meer bij nu zij het gehuurde per uiterlijk 1 mei 2024 zal verlaten. Het primair onder I. gevorderde (zoals hiervoor onder 3.5. is weergegeven) zal worden afgewezen. Zoals hiervoor is overwogen, resteerde over de periode tot en met januari 2024 nog een bedrag van € 5.850,00 aan openstaande huur/borg. Na verrekening is dit bedrag nihil. Het primair onder II. gevorderde (zoals hiervoor onder 3.5. is weergegeven) zal tot een bedrag van € 821,18 (€ 6.671,18 – € 5.850,00) worden toegewezen, aangezien de rest van het bedrag dat [partij A] aan [partij B] verschuldigd is in conventie al is verrekend met de openstaande huur. De rente hierover zal vanaf de datum van het vonnis worden toegewezen. De primair onder III. gevorderde verklaring voor recht wordt eveneens toegewezen. Daarmee komt de kantonrechter niet toe aan de subsidiaire vorderingen.
4.33.
[partij A] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2,00 punten × € 135,00)
Totaal
€
270,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] vanaf 1 februari 2024 tot 1 mei 2024 of tot zoveel eerder als zij het gehuurde heeft ontruimd een huurprijs van € 1.350,00 per maand te betalen, waarbij [partij B] in het geval van ontruiming gedurende een bepaalde maand zij over die maand een evenredig deel van die huurprijs is verschuldigd, zomede tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan deze huurprijs vanaf 1 mei 2024 tot de dag van ontruiming, waarbij [partij B] in het geval van ontruiming gedurende een bepaalde maand zij over die maand een schadevergoeding naar evenredigheid dient te betalen,
5.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 947,00,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [partij A] tot betaling aan [partij B] van een bedrag van € 821,18 (inclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 27 februari 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart voor recht dat de contractuele boete wordt gematigd tot nihil,
5.5.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 270,00,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [partij A] tot betaling van de kosten van betekening als [partij A] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024.