ECLI:NL:RBOVE:2024:1021 - Rechtbank Overijssel - Terugbetaling borgsom na beëindiging huurovereenkomst ond...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 10683372 CV EXPL 23-3173

Vonnis van 27 februari 2024

in de zaak van

de heer [eiser],

wonende te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. M.E. Kikkert, advocaat te Enschede,

tegen

de heer [gedaagde],

wonende te [woonplaats 2], Duitsland,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. T. [naam] advocaat te Enschede.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 24 oktober 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 2 februari 2024. Hiervan zijn aantekeningen gemaakt.

1.2.

Aan het einde van de zitting is aan partijen medegedeeld dat vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan [gedaagde] aan [eiser] verhuurt de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres]. De overeenkomst is ingegaan voor de duur van een jaar vanaf 1 juni 2021 en daarna verlengd voor onbepaalde tijd.

2.2.

De huur bedraagt € 735,00 kale huur per maand en € 65,00 voor levering en diensten, bij elkaar € 800,00.

2.3.

Bij aanvang van de huur heeft [eiser] een borg van € 800,00 betaald.

2.4.

Bij de aanvang van de huur is een inspectierapport opgemaakt. Daarin staat dat aan [eiser] drie toegangssleutels en twee brievenbussleutels zijn verstrekt. Over de staat van de woning is genoteerd: ‘
lange wand woonkamer heel klein beetje vlekkerig.’

2.5.

Per e-mail van 19 maart 2023 heeft [eiser] de huur opgezegd per 1 mei 2023.

2.6.

Op 25 maart 202 heeft de heer [naam] (de verhuurmakelaar die handelt in opdracht van [gedaagde]) de woning samen met [eiser] bezocht. [naam] heeft foto’s gemaakt en [eiser] heeft een digitale handtekening gezet op een mobiele telefoon of

iPad van [naam].

2.7.

Op 26 maart 2023 heeft [eiser] om 11:52 een app gestuurd:

Couldn’t get the stuff out yet. So I’m keeping the key for now until I’m either able to get them out or someone moves in. Especially considering how I paid till the end of next month. Also, did we sign a contract for ending the contract? As the law requires?

Later die dag heeft hij ook nog een e-mail gestuurd:

‘I checked the law and we also have to sign a contract for delivery of the keys.’

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van

€ 1.931,54, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding tot aan betaling, en in de kosten van de procedure.

De hoofdsom bedraagt € 1.679,55 en is opgebouwd uit € 800,00 voor borg, € 800,00 voor huur voor de maand april 2023 en € 79,95 als vergoeding voor de IKEA kasten. De buitengerechtelijke incassokosten zijn € 251,99.

Daartoe voert hij het volgende aan. Op 1 april stuurde [gedaagde] een zogenaamd opleverrapport, waarin werd geconcludeerd dat de woning was opgeleverd met schade en dat daarom de volledige waarborgsom van € 800,00 werd ingehouden. Het was [eiser] echter helemaal niet duidelijk dat het bezoek van [naam] op 25 maart 2023 als eindinspectie moest worden opgevat. Dat was ook niet logisch want de huurovereenkomst zou nog een maand duren en het is gebruikelijk dat de eindinspectie kort voor het aflopen van de huur plaatsvindt. [eiser] ging er vanuit dat de bedoeling van het bezoek was om foto’s te maken voor een advertentie. Er heeft nooit een voorinspectie plaatsgevonden; de bij de opzegging door [eiser] toegestuurde video kan niet als zodanig worden beschouwd. Er is op 25 maart ook niets gezegd over welke werkzaamheden [eiser] nog zou moeten verrichten. Los daarvan wordt betwist dat er schade aan het gehuurde was. De muren waren bij aanvang van de huur niet geverfd en toen zaten er al vlekken op, zoals blijkt uit het opleverrapport. De gebarsten spiegel in de badkamer was van [eiser] zelf en die hoefde hij dus niet te vervangen maar alleen te verwijderen. Dat de plinten vettig of stoffig waren wordt betwist, dit is niet onderbouwd. [naam] heeft de foto’s die zijn gemaakt op 25 maart 2024 gebruikt voor een online advertentie, waarin geen schade zichtbaar is en waarin staat dat de woning in zeer goede staat is. De voorinspectie heeft als functie dat de vertrekkende huurder de gelegenheid krijgt om gebreken zelf te herstellen of om verder schoon te maken. Nu die kans niet is gegeven, kan [gedaagde] niet met succes de gestelde schade in rekening brengen.

In de factuur voor werkzaamheden die [gedaagde] zou hebben betaald is uitgegaan van een vast bedrag van € 878,15 dat niet is gespecificeerd. Het bedrag ziet op schoonmaken, verven en verwijderen van meubels. [eiser] had dit alles zelf kunnen doen zonder kosten te maken. De waarborgsom is dus ten onrechte ingehouden.

Daarbij komt dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd in april, toen de overeenkomst nog niet was geëindigd. Daarnaast vordert [eiser] terugbetaling van € 800,00 voor huur april 2023 en € 79,95 voor een IKEA kast. Deze had [eiser] nog laten staan om deze misschien over te kunnen doen aan een opvolgende huurder, maar [gedaagde] heeft deze laten afvoeren. [gedaagde] had de woning tot eind april ter beschikking moeten stellen aan [eiser], maar toen hij op 11 april naar de woning ging om spullen op te ruimen bevond zich een nieuwe huurder in de woning. [eiser] en zijn vriendin zagen een matras in de woonkamer en troffen een man aan die een hen onbekende taal sprak en die hen niet binnen liet. [eiser] heeft [gedaagde] daarover aangeschreven maar die ontkent dat er een nieuwe huurder in de woning was.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Partijen hebben gekozen voor een voorinspectie op basis van een videofilmpje dat [eiser] heeft toegestuurd. Voorinspecties verlopen bij veel verhuurders telefonisch.

Na het bezoek op 25 maart 2023 is een rapport van oplevering opgemaakt. Bij omschrijving schade staat ‘
De muren zijn niet geverfd en zijn beschadigd, spiegel van de badkamer is gebroken/gebarsten. De plinten zijn vettig/stoffig.’Onder de kopjes
Retour bedrag traditionele borgen
IBAN nummeris niets ingevuld. Ook staat in het rapport dat de gebreken
Wanden beschadigd, Spiegel gebarstenen
Plinten smerigvoor rekening van de huurder zijn. De kosten voor herstel zijn verrekend met de borgsom van € 800,00. De kosten zijn eigenlijk nog hoger, namelijk € 1.045,00 voor een hele dag werk, inclusief materiaal.

De makelaar heeft begrepen en mogen begrijpen dat [eiser] de woning al opleverde omdat er twee sleutels werden ingeleverd; dat er drie sleutels beschikbaar waren was de makelaar niet bekend. Ook had [eiser] zijn energiecontract al opgezegd. Dat [eiser] tot eind april de tijd zou hebben gehad voor schoonmaken en reparaties is onzin. De woning was niet meer bewoond en [eiser] is door buurtbewoners niet meer gezien. De nieuwe huurder heeft de woning bezichtigd op 19 april en toen was deze leeg.

De beoordeling

De kantonrechter oordeelt als volgt. Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om bij oplevering te zorgen dat alles goed verloopt en om gemaakte afspraken vast te leggen. De verslaglegging moet duidelijk zijn zodat er geen misverstand kan bestaan. Een opleverrapport kan door de huurder pas voor akkoord worden getekend nadat de definitieve versie van het rapport is verstrekt.

Als partijen het sturen van een filmpje in de plaats wilden laten komen van een voorinspectie van de woning, had dat moeten worden vastgelegd in een rapport van oplevering. En als partijen zijn overeenkomen dat eventuele schade wordt hersteld door de verhuurder en dat de kosten daarvan worden verrekend met de totale borgsom van € 800,00, had ook dat expliciet moeten worden afgesproken, vastgelegd en ondertekend. In het rapport dat [gedaagde] op 1 april heeft toegestuurd ontbreken de afspraken waar [gedaagde] zich op beroept.

Bovendien betwist [eiser] dat hij heeft getekend voor afspraken, hij stelt dat voor hem niet duidelijk was dat het bezoek van de makelaar aan zijn woning op 25 maart 2023 tevens de eindoplevering van de woning was. Dat dit voor hem niet duidelijk was blijkt uit het feit dat hij op 26 maart per app vraagt ‘
Did we sign a contract for ending the contract?’In het bericht wijst hij juist op het feit dat hij ook voor de hele maand april heeft betaald en dat hij dus nog tijd heeft om de laatste spullen later op te halen.

Bovendien heeft [eiser] een handtekening heeft gezet op 25 maart 2023 op een iPhone of iPad, terwijl het rapport pas later is uitgewerkt en aan hem gestuurd. Hij heeft dus niet getekend voor het rapport zoals dat nu bij de stukken is gevoegd.

De conclusie is dan ook dat een correct opleverrapport ontbreekt. [gedaagde] heeft nagelaten om [eiser] duidelijk te maken wat volgens hem nog moest gebeuren voor de definitieve oplevering en de borg is ten onrechte verrekend met de rekening van 29 mei 2023.

Daarbij wordt overigens nog opgemerkt dat een deel van de werkzaamheden sowieso niet voor rekening van de huurder zouden komen. Het verwijderen van schimmel uit de woning: de noodzaak wordt betwist en bovendien zaten er bij aanvang van de huur ook al plekken op de muren. Ook het opnieuw verven van de muren is geen verplichting voor de huurder, die hoeft de woning niet als nieuw op te leveren. De gestelde beschadigingen aan de muur zijn onduidelijk en dit kan niet worden beoordeeld. Voor het verder schoonmaken van de plinten had de huurder uitdrukkelijk de gelegenheid moeten krijgen. [gedaagde] heeft dus ten onrechte de borg niet terugbetaald en dit deel van de vordering is toewijsbaar.

De terugbetaling van de huur voor de maand april zal worden afgewezen. De stelling dat [eiser] in april door toedoen van [gedaagde] niet meer over het gehuurde kon beschikken volgt de kantonrechter niet. Duidelijk is dat [eiser] eind maart al elders is gaan wonen maar dat de huur nog doorliep vanwege de opzegtermijn. Ook had [eiser] nog enkele spullen achtergelaten en was de woning naar zijn eigen stelling nog niet definitief opgeleverd. Hij had daarom ook nog een sleutel behouden. Met het oog op het schoon en leeg opleveren van de woning ging [eiser] op 11 april 2023 naar de woning, maar trof daar iemand aan die hem geen toegang gaf. Nadat [eiser] daarover heeft geklaagd, heeft [gedaagde] per app van 21 april ontkend dat de woning al verhuurd is. [gedaagde] spreekt tegen dat de woning verhuurd is en schrijft;
En u heeft altijd de tijd tot eind april u spullen uit de studio te halen.[eiser] had daarom naar het oordeel van de kantonrechter op zijn minst nog een poging moeten doen om langs te gaan in de woning. Er zijn, behalve de man die volgens [eiser] bivakerend op een matras in de woonkamer werd aangetroffen, geen andere aanwijzingen dat de woning in april al in gebruik was, laat staan dat deze verhuurd was.

De vordering tot vergoeding van de IKEA kasten zal om diezelfde reden worden afgewezen, namelijk dat [eiser] nog een poging had kunnen doen. [eiser] heeft de kasten in eerste instantie laten staan om ze over te doen aan een opvolgend huurder. Uit de app van [gedaagde] blijkt dat hij nog steeds zijn spullen op kon halen. Nu [eiser] daarvan geen gebruik heeft gemaakt, is er geen reden om de vergoeding voor de kasten toe te wijzen.

Incassokosten en rente

Voor het toegewezen deel van de vordering bedragen de incassokosten € 120,00. Dit bedrag is toewijsbaar. Omdat [gedaagde] te laat is met betalen, is ook de rente toewijsbaar over de toegewezen € 800,00 vanaf datum dagvaarding tot aan het moment van betalen.

Proceskosten

Aangezien slechts een deel van de vordering is toegewezen ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, hetgeen betekent dat ieder de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

Veroordeelt [gedaagde] om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiser] te voldoen van € 920,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € 800,00 vanaf 28 augustus 2023 tot aan de dag van betalen.

5.2.

Compenseert de proceskosten tussen partijen, hetgeen betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.3

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

5.4.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024.