ECLI:NL:RBOVE:2023:947

• Datum uitspraak: 8 maart 2023
• Publicatiedatum: 15 maart 2023
• Zaaknummer: C/08/277710 / KG ZA 22-51
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verkoop en ontruiming van gemeenschappelijk eigendom na beëindiging van een relatie

In deze zaak, die voor de Rechtbank Overijssel is behandeld, hebben partijen een relatie gehad die in 2021 is beëindigd. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van een woning, waarop een hypotheek rust. Eiser vordert dat de woning wordt verkocht aan een derde en dat gedaagde meewerkt aan deze verkoop. Daarnaast vraagt eiser om ontruiming van de woning door gedaagde, die met hun kinderen in de woning woont. De voorzieningenrechter heeft de vordering van eiser deels toegewezen. De rechter oordeelt dat de verkoop van de woning kan plaatsvinden, maar dat eiser pas tot verkoop kan overgaan zodra gedaagde de sleutel van haar huurwoning heeft ontvangen. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat er onvoldoende feiten zijn aangevoerd om gedaagde te verplichten de woning op kosten van eiser te ontruimen en schoon te maken. De rechter heeft de vordering tot ontruiming en schoonmaak afgewezen, maar heeft wel de machtiging verleend aan eiser om de woning te verkopen. De uitspraak is gedaan op 8 maart 2023.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/277710 / KG ZA 22-51

Vonnis in kort geding van 8 maart 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. S.H.G. Swennen uit Deventer,

(toevoeging onder nummer 2GJ5365),

tegen

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. W.F. van Oostveen uit Deventer,

(toevoeging onder nummer 2GJ9598).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 februari 2022, inclusief producties 1 t/m 10,
- de tijdens de mondelinge behandeling van 7 maart 2022 overgelegde productie 1
van [gedaagde] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 maart 2022, onder meer inhoudende een aanhouding van de mondelinge behandeling tot 16 mei 2022 te 09.15 uur,

- de akte overlegging producties 11 t/m 19, tevens aanvullende eis van [eiser] van
4 mei 2022,

- de akte overlegging producties 2 t/m 4, tevens antwoordakte van [gedaagde] van 10 mei 2022,
- het (verkorte) proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 mei 2022, onder meer inhoudende een aanhouding van de mondelinge behandeling tot 14 november 2022
te 09.15 uur,

- de beslissing van de voorzieningenrechter tot verdere aanhouding van de mondeling behandeling tot een nader te bepalen datum,
- het (verkorte) proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 februari 2023, onder meer inhoudende regiebeslissingen over het verdere verloop van de procedure en de bepaling dat op 8 maart 2023 vonnis zal worden gewezen,

- de spreekaantekeningen van [eiser] , voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling van 13 februari 2023,

- de e-mail van 2 maart 2023 van de zijde van [gedaagde] op de beslissing van de urgentiecommissie tot goedkeuring van de urgentieaanvraag.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Partijen hebben een relatie gehad, die in 2021 is beëindigd. Zij hebben in gemeenschappelijk eigendom een woning in [woonplaats] . Daarop rust een recht van hypotheek van de bank in verband met een drietal geldleningen, waarvoor partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn. [eiser] vordert in deze procedure dat de woning wordt verkocht aan een derde en dat [gedaagde] daaraan moet meewerken. Ook vordert hij dat [gedaagde] de woning ontruimt, schoonmaakt en in behoorlijke staat achterlaat.

2.2.

De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser] deels toe. Voor de verkoop van de woning geldt dat [eiser] daar pas toe gemachtigd wordt, zodra [gedaagde] de sleutel van haar huurwoning heeft. Dat een deel van de vordering wordt afgewezen komt doordat onvoldoende feiten of omstandigheden zijn aangevoerd om nu al de conclusie te kunnen trekken dat deze vorderingen in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk zullen worden toegewezen of omdat een deel van de vordering niet geschikt is om in kort geding te worden toegewezen.

3. De feiten

3.1.

[eiser] en [gedaagde] hebben een relatie gehad, die op 5 mei 2021 is beëindigd. Zij hebben gemeenschappelijk in eigendom een woning aan [het adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De koopsom van de woning bedroeg in 2005 € 159.000,00. Op de woning rust een recht van hypotheek vanwege leningen bij de Rabobank. Op 31 december 2021 was de totale hoogte van de hypotheekschuld € 141.233,73 (= € 58.600,00 +
€ 74.733,73 + € 7.900,00). Partijen zijn hiervoor hoofdelijk aansprakelijk.

3.2.

Na het beëindigen van de relatie is [gedaagde] met de vier kinderen van partijen, waarvan er op dit moment nog drie minderjarig zijn, in de woning blijven wonen. [eiser] is in eerste instantie bij zijn moeder ingetrokken.

3.3.

Op 8 september 2021 heeft de rechtbank Overijssel op vordering van [eiser] een verstekvonnis gewezen over de verdeling van de woning. Daarbij is Adfnis Makelaars Deventer benoemd om de woning te taxeren. De woning is aan [gedaagde] toebedeeld onder de opschortende voorwaarde dat zij uiterlijk binnen één maand na betekening van het vonnis zou verklaren in staat en bereid te zijn het aandeel van [eiser] over te nemen tegen de getaxeerde waarde en dat de Rabobank hem uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de op de woning rustende hypothecaire schuld zou ontslaan. Verder is beslist dat [gedaagde] dan aan [eiser] de helft van de getaxeerde waarde zou moeten betalen, met aftrek van de openstaande hypothecaire schuld en kosten. Als niet binnen deze termijn aan die voorwaarden zou worden voldaan, zou de woning volgens een door de rechter bepaald stappenplan te koop moeten worden gezet.

3.4.

[gedaagde] heeft niet binnen de in het verstekvonnis genoemde termijn aan deze opschortende voorwaarden voldaan. Er is geen gevolg gegeven aan het in het verstekvonnis bepaalde stappenplan om de woning te verkopen. [eiser] heeft [gedaagde] daarom op 24 februari 2022 in kort geding gedagvaard.

3.5.

Op 7 maart 2022 vond de mondelinge behandeling plaats. Daar kwam ter sprake dat de woning later die week, op 11 maart 2022, getaxeerd zou worden. Ook was [gedaagde] op dat moment bezig om de mogelijkheden te onderzoeken om de woning over te nemen. Tegelijkertijd werd door [gedaagde] overwogen om een urgentieverklaring aan te vragen waarmee zij (met spoed en met voorrang) voor een huurwoning in aanmerking zou komen. De zaak is in afwachting van deze te zetten stappen aangehouden tot 16 mei 2022.

3.6.

In de tussentijd is de woning getaxeerd op een bedrag van € 175.000,00. Ook heeft [gedaagde] bericht gekregen van de Rabobank dat zij geen financiering voor de woning zou krijgen. Dat heeft [gedaagde] doen besluiten om de woning niet over te nemen en in te zetten op het verkrijgen van een urgentieverklaring. Verder heeft [eiser] in deze periode een huurappartement betrokken in [woonplaats] .

3.7.

Tijdens de voortgezette mondelinge behandeling op 16 mei 2022 hebben partijen afgesproken dat zij gezamenlijk een verkoopopdracht zouden geven om de woning te verkopen. De levering daarvan zou niet eerder plaatsvinden dan wanneer [gedaagde] in het kader van de urgentieprocedure redelijkerwijs de beschikking zou kunnen krijgen over een huurwoning. Verder zou [gedaagde] alle informatie verzamelen die nodig zou zijn ten behoeve van de urgentieverklaring en, voor zover nodig, zou [eiser] daaraan medewerking verlenen. De zaak is in dit verband voor de duur van zes maanden aangehouden.

3.8.

Vanwege het feit dat de urgentieverklaringsprocedure nog niet was afgerond, is de zaak daarna nogmaals aangehouden.

3.9.

Op 13 februari 2023 vond de voortzetting van de mondelinge behandeling plaats.

Tijdens de zitting bleek dat de urgentiecommissie op 27 februari 2023 zou beslissen op het verzoek van [gedaagde] . Het vonnis is in afwachting daarvan bepaald op 8 maart 2023.

3.10.

Per e-mail van 2 maart 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat de urgentieaanvraag van [gedaagde] is goedgekeurd vanaf 14 februari 2023 tot 14 juni 2023, en dat [gedaagde] intussen een huurwoning toegewezen heeft gekregen, waarvan zij de sleutel op
14 maart 2023 zal krijgen, waarna zij de woning leeg zal maken en de nieuwe huurwoning geschikt zal maken voor bewoning. Zij verwacht de woning uiterlijk 1 mei 2023 leeg en bezemschoon achter te zullen laten.

4. Het geschil

4.1.

[eiser] vordert, zakelijk weergegeven:

hem te machtigen om de woning met uitsluiting van [gedaagde] mede namens haar te gelde te maken, tegen de vraagprijs van € 175.000,00,

hem te machtigen om mede namens [gedaagde] alles te doen wat de verkopende makelaar noodzakelijk acht voor een vlotte verkoop van deze woning,

[gedaagde] te gelasten om uiterlijk 30 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, schoon te maken en in behoorlijke staat achter te laten, onder afgifte van alle sleutels aan Adfinus makelaars in Deventer , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00,

a. hem te machtigen om de woning door een professioneel schoonmaakbedrijf te laten reinigen op kosten van [gedaagde] (ofwel door betaling daarvan ofwel door deze kosten in mindering te brengen op haar deel van de overwaarde),

b. [gedaagde] te veroordelen om de helft van de taxatiekosten aan hem te betalen en, als zij daarmee in gebreke blijft, de kosten in mindering te brengen op haar deel van de overwaarde,

4. een verklaring voor recht dat hij na 30 dagen na betekening van dit vonnis van rechtswege het recht heeft om de woning door een deurwaarder te laten ontruimen,

a. te bepalen dat alle kosten van de ontruiming, waaronder de noodzakelijke schoonmaakkosten, voor rekening van [gedaagde] komen door deze kosten in mindering te brengen op haar deel van de overwaarde,

5. te bepalen dat ieder van de partijen de helft moet dragen van de eventuele kosten die verbonden zijn aan de verkoop van de woning aan een derde,

6. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

[eiser] legt het onherroepelijke verstekvonnis van 8 september 2021 aan zijn vordering ten grondslag.

4.3.

[gedaagde] betwist primair dat [eiser] een spoedeisend belang heeft, zodat de vordering moet worden afgewezen. Subsidiair is [gedaagde] van mening dat de vorderingen onder 1 tot en met 4 en onder 6 moeten worden afgewezen en dat de vordering onder 5 kan worden toegewezen.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

De voorzieningenrechter stelt vast dat [eiser] een voorlopige voorziening in kort geding vordert. Daarvoor is vereist dat hij een spoedeisend belang heeft. [eiser] heeft de aanwezigheid van dat belang onderbouwd door te stellen dat hij een financieel belang heeft bij een spoedige verkoop van de woning. Doordat op de huizenmarkt het huidige beeld is dat de huizenprijzen dalen, vreest [eiser] dat de woning onder water komt te staan. [gedaagde] heeft enkel aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt, omdat [eiser] inmiddels over een eigen woonruimte beschikt.

5.2.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het spoedeisend belang een gegeven, gelet op de aard van het gevorderde en het tijdsverloop sinds het beëindigen van de relatie en de samenwoning. De voorzieningenrechter zal daarom verder gaan met de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen.

Het gevorderde onder 1 en 2

5.3.

De voorzieningenrechter zal zich allereerst buigen over de gevorderde machtiging om de woning met uitsluiting van [gedaagde] mede namens haar te verkopen tegen de vraagprijs van € 175.000,00, en daarbij alles te doen wat de verkopende makelaar noodzakelijk acht voor een vlotte verkoop van deze woning. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde] in het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 8 september 2021 (onder zaaknummer C/08/269290 / HA ZA 21-314) al onherroepelijk is veroordeeld om medewerking te verlenen aan de verkoop en de eigendomsoverdracht van de woning.

5.4.

Artikel 3:299 BW maakt het mogelijk dat de rechter, wanneer iemand niet verricht waartoe hij is gehouden, diegene jegens wie de verplichting bestaat op diens vordering machtigt om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid. De voorzieningenrechter stelt vast dat in het verstekvonnis van 8 september 2021 verplichtingen zijn neergelegd voor [gedaagde] , waaronder die zoals onder 1 en 2 is gevorderd, en dat die verplichtingen niet (tijdig) zijn nagekomen. Dat maakt dat [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat de bodemrechter later zal oordelen dat aan de eisen van artikel 3:299 BW is voldaan. De vordering is daarmee in beginsel toewijsbaar.

5.5.

De voorzieningenrechter overweegt dat de belangen van de bij [gedaagde] inwonende minderjarige kinderen tot nu toe in de weg hebben gestaan aan verkoop van de woning. Nu [gedaagde] inmiddels de beschikking heeft gekregen over een huurwoning is er geen reden om zich nog langer tegen deze verkoop van de woning te verzetten, met dien verstande dat de eigendomsoverdracht niet eerder zal behoeven te geschieden dan per 1 mei 2023, als [gedaagde] verwacht met de kinderen haar intrek te hebben kunnen nemen in de nieuwe huurwoning. Deze vorderingen zijn in zoverre nu toewijsbaar.

Het gevorderde onder 3, 3a en 3b

5.6.

Ten aanzien van de vordering die verband houdt met het ontruimen, schoonmaken en in behoorlijke staat achterlaten van de woning overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] in het kader van dit kort geding onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat [gedaagde] ten opzichte van [eiser] verplicht is om de gemeenschappelijke woning op haar kosten te ontruimen, schoon te (laten) maken en in behoorlijke staat achter te laten onder afgifte van de sleutel aan de makelaar. In beginsel geldt dat [eiser] en [gedaagde] als gemeenschappelijke eigenaren van de woning hiervoor gezamenlijk verantwoordelijk zijn. De redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen gemeenschappelijke eigenaren mede bepaalt (zie artikel 3:166 lid 3 BW), kunnen onder omstandigheden meebrengen dat deze verantwoordelijkheid in meer of mindere mate op één van de gemeenschappelijke eigenaren rust. Omdat [gedaagde] en de inwonende kinderen uiterlijk 1 mei 2023 naar de nieuwe huurwoning zullen verhuizen en zij in de mail van 2 maart 2023 van haar gemachtigde heeft aangekondigd dat zij verwacht dat zij de woning dan leeg en bezemschoon zal hebben achtergelaten, ligt het in de rede te veronderstellen dat de woning tegen die tijd daadwerkelijk grotendeels zal zijn ontruimd en schoongemaakt. Voor zover dat dan nog niet het geval is, en voor zover de woning dan nog in behoorlijke staat moet worden teruggebracht, kan de voorzieningenrechter nu nog niet overzien in hoeverre dat dan voor rekening van [gedaagde] zal moeten komen. De voorzieningenrechter zal deze vorderingen daarom voorshands afwijzen. Dat neemt niet weg dat [eiser] achteraf in een bodemprocedure onevenredige kosten, die hij heeft moeten maken in verband met de oplevering van de woning, van [gedaagde] zou kunnen terugvorderen.

Het gevorderde onder 4 en 4a

5.7.

De voorzieningenrechter stelt vast dat [eiser] een verklaring voor recht vordert. Daarmee samenhangend vordert [eiser] ook dat de voorzieningenrechter zal bepalen dat de kosten van de ontruiming voor rekening van [gedaagde] komen. Dergelijke vorderingen lenen zich naar hun aard niet voor een toewijzing in een kort geding. De voorzieningen die in kort geding getroffen worden, hebben immers een voorlopig karakter. Een declaratoir oordeel, zoals [eiser] vordert, stelt de rechtstoestand tussen partijen vast of preciseert deze en is aldus naar haar aard niet voorlopig. Alleen al om die reden moeten de vorderingen worden afgewezen. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat ook ten aanzien van deze vorderingen, net als hiervoor onder 5.6. is overwogen, [eiser] onvoldoende feiten of omstandigheden heeft aangevoerd om nu al de conclusie te kunnen trekken dat deze vorderingen in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk zullen worden toegewezen. Ook daarom wijst de voorzieningenrechter deze vorderingen nu af.

Het gevorderde onder 5

5.8.

Voor de vordering dat ieder van de partijen de helft moet dragen van de eventuele kosten die verbonden zijn aan de verkoop van de woning aan een derde, geldt eveneens dat deze declaratoir van aard is. De voorzieningenrechter wijst deze vordering daarom af.

Het gevorderde onder 6

5.9.

De voorzieningenrechter zal de gevorderde proceskostenveroordeling afwijzen. Dit geschil ziet namelijk op de afwikkeling van een gemeenschappelijk eigendom, die partijen hebben verworden in verband met de affectieve relatie die partijen hebben gehad. De voorzieningenrechter is van oordeel dat in verband hiermee een kostencompensatie in de rede ligt.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

machtigt [eiser] per 14 maart 2023 tot het met uitsluiting van [gedaagde] mede namens haar te gelde maken, inclusief de eigendomsoverdracht van het pand na verkoop – van de gezamenlijke woning van partijen, gelegen aan [het adres] , kadastraal bekend [gemeente] , sectie [nummer] , groot een are veertig centiare gelegen op eigen grond, tegen de vraagprijs van € 175.000,00, waarbij de getaxeerde waarde zal gelden als bodemprijs; dit met dien verstande dat de leveringsdatum van de woning niet zal zijn gelegen vóór 1 mei 2023, tenzij [gedaagde] instemt met eerdere levering,

6.2.

machtigt [eiser] per 14 maart 2023 om mede namens [gedaagde] alles te doen wat de verkopende makelaar noodzakelijk acht voor een vlotte verkoop van deze woning,

6.3.

verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2023. (ED)