Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 22/58
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de ambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte, verweerder
(gemachtigde: [naam 2] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 30 november 2021.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Heino (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 283.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Raalte voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
Verweerder heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking ongegrond verklaard.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 26 januari 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] , namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 4] en [naam 5] .
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Heino. Deze onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1965, met een inhoud van 412 m3 en een kavelgrootte van 343 m2. Bij de woning horen een vrijstaande garage en een berging.
2. Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. Op grond van vaste jurisprudentie staat het verweerder vrij om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft in dat kader verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam 5] , WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 283.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de woningen te Heino aan:
- [adres 2] verkocht op 9 december 2020 voor € 335.000,-;
- [adres 3] verkocht op 22 juli 2019 voor € 330.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 januari 2019 voor € 295.000,-.
6.1.
Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. De door verweerder gegeven uitleg over de berekening van het indexeringspercentage acht eiser onjuist omdat hij hierbij slechts uitgaat van kubieke meters inhoud en geen rekening houdt met de waarde van de grond of de bijgebouwen.
6.2.
Verweerder heeft ter zitting verwezen naar een toelichting van hem, opgesteld in een aanvullend verweerschrift in een vergelijkbare zaak. Hierin heeft verweerder toegelicht hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen. Hierbij heeft verweerder aangegeven dat alle verkopen in de gemeente Raalte in de kwartalen 3 en 4 in 2018 en het eerste kwartaal van 2019 zijn afgezet tegen alle verkopen in de gemeente Raalte in de kwartalen 3 en 4 in 2019 en het eerste kwartaal van 2020. Daarbij is gekeken naar de gemiddelde prijs per m3. Hieruit volgt volgens verweerder een stijging van 8% van de transactieprijzen.
6.3.
De rechtbank overweegt dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat de door verweerder berekende trend op basis van gestegen kubieke meter prijzen niet zou kloppen vergeleken met een berekening waarbij steeds onderscheid wordt gemaakt in grond, bijgebouwen en eventuele andere kenmerken. Dat verweerder ervoor heeft gekozen om de totale verkoopprijzen uit te splitsen in kubieke meters, maakt niet dat het aannemelijk is dat het stijgingspercentage dat daaruit komt onjuist is. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank het gehanteerde indexeringspercentage van 8% dan ook aannemelijk gemaakt.
7.1.
Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder in de taxatie uitgaat van een onjuiste woninginhoud van de referentieobjecten [adres 4] en [adres 3] . Ter onderbouwing hiervan heeft eiser op de zitting een uitdraai overlegd van een tool genaamd ‘de woningmeter’.
7.2.
Verweerder heeft aangegeven de inhoud van de referentieobjecten te hebben bepaald aan de hand van vraagprijsanalyses en bouwtekeningen en betwist het door eiser aangevoerde standpunt dat de gebruikte gegevens onjuist zijn.
7.3.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. De enkele verwijzing naar gegevens van een online tool, zonder verder enige onderbouwing of berekening, acht de rechtbank onvoldoende om aan te tonen dat de door verweerder gehanteerde gegevens onjuist zijn. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de gegevens zoals verweerder die in het taxatierapport hanteert.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport en de waardematrix en met wat hij verder heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is.
De verplichting de gevraagde gegevens op te sturen (artikel 40, tweede lid, Wet WOZ)
9.1.
Eiser voert tot slot aan dat verweerder niet heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ de gevraagde gegevens (grondstaffel en taxatiekaart met daarop de KOUDV- en Liggingsfactoren) in de bezwaarfase toe te sturen.
9.2.
In de uitspraak van 27 juli 2021 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de heffingsambtenaar, indien daarom wordt verzocht, verplicht is om op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde toe te zenden. [2]
9.3
Eiser heeft in bezwaar verzocht om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en de gebruikte vergelijkingsobjecten te verstrekken. Verweerder heeft niet aan dit verzoek voldaan.
9.4.
Gelet op het voorgaande had verweerder wel aan dit verzoek moeten voldoen, omdat het gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Verweerder heeft dan ook niet voldaan aan het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
9.5.
De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek thans niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
9.6.
Dit gebrek leidt er echter wel toe dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
Overschrijding redelijke termijn
10. Eiser heeft ten slotte verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Uitgaande van de datum van indiening van het bezwaarschrift zijn echter nog geen twee jaar verstreken, zodat geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond.
12. De rechtbank stelt de proceskosten van eiser op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting; waarde per punt € 837,-; wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet voldoen;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 1.674,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. Hesseling, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Fortuin, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.