Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/291374 / KG ZA 23-16
Vonnis in kort geding van 22 februari 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. M.A. Schuring te Almelo,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De beslissing in het kort
1.1.
[eiseres] heeft een woning aan [het adres] aan [gedaagde] verkocht voor een koopprijs van € 1.000.000,-. De levering van het pand zou plaatsvinden op 30 januari 2023, maar die heeft niet plaatsgevonden. [eiseres] vordert in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst.
1.2.
De voorzieningenrechter wijst de vorderingen toe en veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de koopovereenkomst, nu [gedaagde] zelf heeft erkend dat hij de koopovereenkomst na moet komen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 januari 2023,
- de op 8 februari 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] is eigenaar van het pand aan [het adres] in [woonplaats] (hierna: het pand) en heeft het pand met gebruikmaking van de diensten van [de makelaar] te koop aangeboden. De makelaar heeft het pand via haar website en via Funda.nl aangeboden voor een vraagprijs van € 925.000,-.
3.2.
[gedaagde] heeft een bod van € 1.000.000,- gedaan op het pand, inclusief het weiland dat afzonderlijk bijgekocht kon worden. [eiseres] heeft dit bod geaccepteerd.
3.3.
Op 8 juli 2022 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst staat onder meer:
“(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op6 januari 2023of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoorBolding Davids Notariskantoor(…)
artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op1 oktober 2022een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen van€ 100.000,-(…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.
De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
(…)
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1. vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op19 augustus 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 700.000,-geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)”.
3.4.
In afwijking van wat in artikel 4.1. staat, zijn partijen na het ondertekenen van de koopovereenkomst overeengekomen dat het transport van het pand zou plaatsvinden op 30 januari 2023.
3.5.
Nadat [gedaagde] op 1 oktober 2022 geen bankgarantie had verstrekt en ook geen waarborgsom had gestort, heeft [de makelaar] [gedaagde] bij brief van 6 oktober 2022 in gebreke gesteld. Daarbij heeft de makelaar [gedaagde] gesommeerd om binnen 8 dagen de koopovereenkomst alsnog na te komen.
3.6.
Op 4 november 2022 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] aangeschreven, waarbij aanspraak is gemaakt op de contractuele boete in verband met het niet tijdig verstrekken van de bankgarantie, dan wel betalen van de waarborgsom en is namens [eiseres] aangegeven dat zij nakoming van de overeenkomst wenst.
3.7.
Levering van het pand door [eiseres] aan [gedaagde] heeft op 30 januari 2023 niet plaatsgevonden. Betaling van de koopsom door [gedaagde] evenmin.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. [gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de gesloten koopovereenkomst door binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zorg te dragen voor afname van het pand en voor voorafgaande betaling van de overeengekomen koopsom van € 1.000.000,-, en de bijkomende kosten zoals die zullen blijken uit de door de transporterende notaris op te stellen afrekening, te storten op de kwaliteitsrekening van de transporterende notaris, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de verbeurde boetes op basis van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ad € 3.000,- per dag, te rekenen vanaf 16 oktober 2022, tot de maximale boete ad € 100.000,- is bereikt, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag, vanaf het moment dat de maximale boete is bereikt tot aan de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten, waarbij betaling van de proces- en nakosten dient plaats te vinden binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan [gedaagde] over de proces- en nakosten de wettelijke rente is verschuldigd, alsmede de explootkosten van betekening van de uitspraak en de overige ten gevolge van de executie gemaakte kosten.
4.2.
[eiseres] voert daartoe aan dat er een volledige en rechtsgeldige overeenkomst met [gedaagde] tot stand is gekomen en dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming daarvan. Nu [gedaagde] in verzuim is met zowel het verstrekken van een bankgarantie c.q. het storten van een waarborgsom als met het afnemen van het pand per 30 januari 2023, maakt [eiseres] aanspraak op de overeengekomen boete van 0,3% per dag dat [gedaagde] niet alsnog aan de overeenkomst voldaan heeft. Nu de boete is gemaximeerd tot 10% en de boete daardoor inmiddels al is verbeurd, vordert [eiseres] dat [gedaagde] op straffe van een dwangsom moet worden veroordeeld om alsnog de overeenkomst na te komen.
4.3.
[gedaagde] heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij het pand graag af wil nemen, maar dat hij het op dit moment niet kan betalen. Een Duitse bank heeft toegezegd dat hij 75 à 80% van het benodigde bedrag zou kunnen lenen, maar daarvoor moest sprake zijn van drie maanden onbesproken betalingsgedrag ter zake van reeds van die bank verkregen financiering voor ander onroerend goed. Omdat de huurders van andere panden van [gedaagde] de huur te laat betalen, heeft hij de Duitse bank niet altijd tijdig kunnen betalen en daarom kan hij voorlopig (3 à 4 maanden) niets lenen bij de bank.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
De voorzieningenrechter acht een voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening aan de zijde van [eiseres] aanwezig. Dit belang volgt uit de aard van de vorderingen, met name gelet op het tijdstip waarop door [gedaagde] gepresteerd moest worden. Het spoedeisend belang is ook niet betwist door [gedaagde] .
De vordering tot nakoming
5.2.
[eiseres] vordert nakoming door [gedaagde] van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Die vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, wanneer met voldoende mate van zekerheid valt te verwachten dat de bodemrechter in een eventuele bodemprocedure [gedaagde] ook tot nakoming zal veroordelen.
5.3.
Tussen partijen staat vast dat zij een koopovereenkomst hebben gesloten en dat deze overeenkomst niet is vernietigd of buitengerechtelijk is ontbonden. Dat betekent dat [gedaagde] gehouden is tot nakoming van deze overeenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde] bovendien ook erkend dat hij de overeenkomst dient na te komen, maar hij heeft daarbij te kennen gegeven dat hij dat op dit moment niet kan omdat hij het niet kan betalen. Dat is een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] dient te blijven en [eiseres] niet tegengeworpen kan worden. [gedaagde] had immers gebruik kunnen maken van het financieringsvoorbehoud dat partijen in artikel 15.1 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Door dat niet te doen, heeft [gedaagde] zich verplicht tot nakoming van de overeenkomst.
5.4.
Het voorgaande betekent dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, later oordelend, [gedaagde] tot nakoming van de koopovereenkomst zal veroordelen op grond van het niet voldoen aan zijn verplichtingen uit die overeenkomst, zodat de voorzieningenrechter [gedaagde] overeenkomstig de vordering van [eiseres] zal veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst.
5.5.
Ten aanzien van de gevorderde dwangsom overweegt de voorzieningenrechter dat door [gedaagde] geen verweer is gevoerd tegen het opleggen van een dwangsom, maar dat aanleiding bestaat deze te matigen. Daarnaast zal de voorzieningenrechter de maximaal te verbeuren dwangsom op een bedrag van € 50.000,- stellen.
De gevorderde contractuele boete
5.6.
[gedaagde] heeft niet betwist dat hij zijn verplichtingen uit de overeenkomst op het vlak van het stellen van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom niet nagekomen is. Nu [gedaagde] eveneens toerekenbaar tekortgeschoten is bij het uitvoeren van de overeenkomst door het pand niet af te nemen en de koopprijs niet te betalen, is van niet-nakoming aan de zijde van [gedaagde] in de zin van artikel 11.1 van de koopovereenkomst is vooralsnog voldoende gebleken. De voorzieningenrechter komt dan ook tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, later oordelend, zal beslissen dat [gedaagde] gehouden is de overeengekomen boete ter hoogte van € 3.000,- per dag te betalen aan [eiseres] . Gezien het tijdsverloop, ook sinds de in de hiervoor onder 2.5. genoemde brief aan [gedaagde] van 6 oktober 2022 gegeven termijn om alsnog na te komen (8 dagen), is het overeengekomen maximum van de boete inmiddels bereikt. De termijn waarover de boete berekend wordt, is immers in ieder geval ingegaan op 16 oktober 2022. Dat betekent dat de vordering strekkende tot betaling van een bedrag ter hoogte van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 100.000,-, zal worden toegewezen. De gevorderde rente over het boetebedrag zal ook worden toegewezen vanaf de dag waarop voornoemd maximum is bereikt.
Proceskosten
5.7.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- betekening oproeping € 128,31
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat €
697,00
697,00
Totaal € 2.126,31
5.8.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.9.
De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente over de proces- en nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de onder de beslissing te noemen termijn.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zorg te dragen voor afname van het pand en voor voorafgaande betaling van de overeengekomen koopsom van € 1.000.000,-, en de bijkomende kosten zoals die zullen blijken uit de door de transporterende notaris op te stellen afrekening, te storten op de kwaliteitsrekening van de transporterende notaris, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 50.000,-,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de verbeurde boetes op basis van de tussen partijen gesloten overeenkomst ad € 3.000,- per dag, te rekenen van 16 oktober 2022, tot de maximale boete ad € 100.000,- is bereikt, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag, vanaf het moment dat de maximale boete is bereikt tot aan de dag der algehele voldoening,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.126,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.(ms)