Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10460120 \ CV EXPL 23-878
Vonnis van 5 december 2023
in de zaak van
de stichting
[partij A],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
[partij A],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [partij A],
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[partij B],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie (voorwaardelijk),
hierna te noemen [partij B] ,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [partij A],
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie (voorwaardelijk),
- het tussenvonnis van 27 juni 2023,
- de nagekomen uitspraak van de Huurcommissie van 15 juni 2023,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de nagekomen producties van [partij A] d.d. 28 augustus 2023,
- de mondelinge behandeling op 7 september 2023 en de pleitnota van [partij A],
- de akte van [partij B] ,
- de antwoordakte van [partij A].
1.2.
Hierna is het vonnis (nader) bepaald op vandaag.
2.Samenvatting
2.1.
[partij B] huurt van [partij A] een woning. Deze procedure gaat hoofdzakelijk om de vraag of er gebreken zijn aan het gehuurde, met name gebreken aan de thermische schil van de woning, en of [partij B] op grond daarvan zo’n verminderd huurgenot ondervindt, dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. De Huurcommissie heeft die vraag bevestigend beantwoord en de huur met 40% verlaagd.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat er wel gebreken zijn maar dat die niet leiden tot een wezenlijke genotsvermindering op grond waarvan huurvermindering moet worden toegewezen.
3.De feiten en het geschil
3.1.
[partij B] huurt ruim 20 jaar van woningstichting [partij A] de woning aan de [adres 1] . De woning is gebouwd in 1961. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [partij A] van toepassing.
3.2.
Op 8 juni 2022 heeft [partij B] , samen met enkele andere huurders van [partij A], per e-mail geklaagd over gebreken aan het gehuurde. Genoemd worden de niet werkende mechanische ventilatie, isolatieproblemen, vochtplekken en schimmel doorslag, koude vloeren door koudebruggen en optrekkend vocht, tochtproblemen, inbraakveiligheid, geluidshinder en scheuren in de muur.
3.3.
Naar aanleiding van de e-mail hebben partijen met elkaar gesproken op 4 juli 2022 en heeft de wijkopzichter van [partij A] de woning op 12 juli 2022 geïnspecteerd en een klachtenoverzicht opgesteld. Voor een aantal klachten heeft [partij A] meteen reparatieopdrachten uitgezet.
3.4.
Voor de isolatieproblematiek heeft [partij A] een derde, Onderpand Vastgoedbeheer/ VochtAdvies Nederland, ingeschakeld, die na inspectie van het gehuurde op 6 september 2022 een rapport heeft opgemaakt waarin onder meer staat:
“
Vaststelling en conclusie:
Vaststelling en conclusie:
- In de genoemde woningen is er met de endoscoop, op verschillende hoogtes op de begane
grond, in de spouw gekeken. In alle gevallen hebben wij UF-schuim aangetroffen.
- De woningen hebben in het oorspronkelijke woonhuis een houten vloer. Op de bodem is een klimaatdeken aangebracht. De klimaatdeken is niet de beste keuze voor op de bodem. Wanneer de folie beschadigd raakt komt er water in de isolatie en isoleert dan niet meer. Buiten dat is de isolerende werking matig.
In de aanbouw is een balken-broodjesvloer met aan de onderkant een eps-isolatie. Bij het
[adres 3] zijn er 4 a 5 cm dikke laag eps-korrels op de bodem aangebracht.
- De woningen zijn voorzien van kruipruimteventilatie. Het is niet overal voldoende omdat de tussenafstand maximaal 2,5 meter moet zijn. Bij de voordeuren ontbreekt het bijvoorbeeld al.
- De funderingen bij de uitbouw zijn opgemetseld met een kalkzandsteen die zéér nat meten. Dit wijst op een lekkende maaiveldzone. Ook bij de oorspronkelijke woning zien en meten we dat de maaiveldzone niet waterdicht is. Verder is te zien dat het voegwerk in het maaiveld slecht is. Het gevolg is dat er water in de spouw loopt. Wat nat wordt koelt af en veroorzaakt spouw condensatie met als gevolg natte spouwisolatie die niet isoleert.
Ook loopt het water in de begane grondvloer die daardoor vochtig tot nat wordt en ook hier
afkoelt.
- Op de zijgevel van [adres 2] is de Karstenbuistest gedaan. In 2 minuten mag er maximaal 2 ml water opgenomen worden door de steen en of voeg. De steen neemt ca. 1,2 ml op maar de voeg meer dan 5 ml. M.a.w. de voeg is dus lek. Ook hierdoor loopt er water in de isolatie.
- De aanbouwen zijn opgebouwd met HSB en voorzien van een gevelplaat. Het lood aan de
onderkant van de gevelplaat loopt door tot in het maaiveld en is daardoor capillair en hierdoor meten de gevelplaten aan de onderkant nat.
- Bij de [adres 2] , de woning van de heer [naam 1] , waar hij zelf met een endoscoop de spouw heeft gecontroleerd en aan gaf dat er géén isolatie zit, troffen wij deze wel aan. Wij zijn hier een stap verder gegaan en hebben een steen in zijn geheel verwijderd zodat de isolatie zichtbaar werd. Nu kon meteen de kwaliteit van de UF-schuim worden gecontroleerd.
We stelden vast dat deze zeker verpulverd en daardoor van onvoldoende kwaliteit is. Ook gaf
de heer [naam 1] aan dat zijn muur (noordwesten) in de woonkamer nat c.q. klam zou zijn. Wij
meten de muur droog. Door de eerder genoemde gebreken waarbij de isolatie onvoldoende is koelt de muur binnen sterk af en voelt dus koud.
- De heer [naam 1] stuurde een rapport met o.a. infrarood opnames van de gevels die op 12 april 2021 zijn gemaakt. Hier kan geen enkele waarde aan worden gehecht omdat ze van de
noordwest gevel zijn en aan het eind van de middag zijn gemaakt. In het westen gaat de zon
onder en heeft dus invloed op de gevel. Verder staat er geen enkele instellingswaarde en zijn
ze van slechte kwaliteit.
Hersteladvies:
- Om te beginnen zorgen dat er geen water naar binnen komt door de maaiveldzone door deze te voorzien van een UV-bestendige bitumen.
- Het bijplaatsen van kruipruimteventilatie met een maximale afstand van 2,5 meter.
- Het verwijderen van het UF-schuim en de spouw opnieuw na-isoleren.
- De gevels reinigen en impregneren middels de vloeitechniek.
- De kruipruimte voorzien van een goede isolatie. Te adviseren is een minimaal 35 cm dikke
polystyreen chip. Het is voordelig, vocht bestendig en de kruipruimte blijft toegankelijk voor
een eventuele reparatie.
- Het lood aan de onderzijde van de gevelplaten inkorten dusdanig dat er geen contact met het maaiveld kan zijn.
- Om een goed beeld van de woningen te krijgen kunnen, vooraf aan het herstel, er
infraroodopnames gemaakt worden en een blowerdoortest gedaan worden om luchtlekkages
zichtbaar te krijgen.
Door bijvoorbeeld twee woningen hiervoor aan te wijzen is er een goed beeld te vormen.
Infrarood opnames dienen voor zonsopgang te worden gemaakt waarbij er niet teveel wind
mag staan, de nachttemperatuur onder de 10°C moet zijn en het niet regent.”.
3.5.
[partij A] is hierna gestart met het uitvoeren van de hersteladviezen van Onderpand Vastgoedbeheer in twee woningen, bij wijze van pilot, met het voornemen om, als de werkzaamheden in die woningen zijn voltooid en [partij B] tevreden is met het resultaat, de werkzaamheden ook bij hem uit te voeren. De werkzaamheden die doorgevoerd zullen worden zijn volgens [partij A] onder meer: verbeteren ventilatie, anders afleggen straatwerk, vervangen voegwerk, reinigen gevels, (opnieuw) aanbrengen spouwmuurisolatie, optimaliseren ventilatieroosters in de kruipruimte en herstellen/vervangen hang- en sluitwerk.
3.6.
[partij B] heeft hierna op 27 oktober 2022 een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie strekkende tot huurprijsvermindering vanwege een veertiental onderhoudsgebreken. [partij A] heeft daarop gereageerd bij brief van 30 november 2022.
3.7.
Naar aanleiding van het verzoek van [partij B] heeft de huurcommissie op 13 december 2022 een onderzoek ingesteld in het gehuurde. Het onderzoek is uiteindelijk afgebroken en uitgesteld naar 10 januari 2023 in verband met het onderzoeksrapport van Onderpand Vastgoedbeheer. Van het hervatte onderzoek op 10 januari 2023 is door de onderzoeker van de huurcommissie een rapport opgemaakt. Voor zover de situatie ter plaatse ziet op
- niet werkende mechanische ventilatie,
- ( dak)isolatieproblemen/isolatielekkages kozijnaansluitingen/spouwmuur,
- tochtproblemen,
- scheuren in de muur,
- geluidshinder,
- inbraakveiligheid,
kan de situatie niet gelieerd worden aan een gebrek, op grond waarvan de huur tijdelijk verlaagd kan worden, aldus het rapport van onderzoek.
3.8.
Dat is volgens het rapport anders voor de klachten van [partij B] over isolatieproblemen in de spouwmuren door verpulverd UF-PUR isolatiemateriaal en vochtplekken en schimmel doorslag, koude vloeren door koudebruggen en optrekkend vocht. Het rapport vermeldt daarover (exclusief de daarbij opgenomen foto’s):
“
Klacht (2-3)
Klacht (2-3)
Klacht van de huurder:
2. Isolatieproblemen:
a.
a) Spouwmuren door verpulverde UF-PUR isolatiemateriaal
a) Spouwmuren door verpulverde UF-PUR isolatiemateriaal
3. Vochtplekken en schimmel doorslag, koude vloeren door koudebruggen en optrekkend vocht.
Tijdens het onderzoek geconstateerd:
Ad. 2a en 3
De spouwmuren zijn -volgens de huurder tijdens de laatste renovatiewerkzaamheden in 1984- van UF-PUR isolatie voorzien. Volgens de huurder zou het materiaal zijn verouderd en als gevolg van de veroudering in de spouw zijn weggezakt. Hierdoor zou men hinder ondervinden van een verminderde werking van de thermische schil van de woning die o.a. zou leiden tot een verhoogd energieverbruik en vochtproblemen in de gevelwanden van de begane grond.
De verhuurder gaf tijdens het eerste onderzoek op 13 december 2022 aan dat er -in opdracht van de verhuurder- door een extern onderzoeksbureau, onderzoek is gedaan naar de algehele staat van de gevelisolatie van de woningen. Dit rapport is in dit dossier opgenomen onder de naam “Onderzoekrapport Vochtadvies 06-09-2022”.
Op basis van de verkregen informatie heeft de rapporteur besloten de onderzoeken op 13
december 2022 af te breken. Dit in afwachting van de toezegging van de verhuurder het rapport met de huurcommissie te zullen delen.
Na de ontvangst van het rapport heeft de rapporteur -in opdracht van de huurcommissie- opnieuw onderzoeken laten inplannen op 10 januari 2023.
Tijdens dit onderzoek was de verhuurder deels begonnen met de uitvoering van de voorstellen welke door het onderzoeksbureau in de rapportage van het “Onderzoekrapport Vochtadvies 06-09-2022” zouden zijn gedaan.
De werkzaamheden zijn begonnen in de woning aan de [adres 2] .
Tijdens het onderzoek waren de voor- en zijgevel in de beoogde woning [adres 2] op
meerdere plekken open gekapt en kon er door de rapporteur een inspectie van de spouw,
vervuiling, staat van isolatiemateriaal en mogelijke aanwezigheid van vocht in het
binnenspouwblad worden gedaan.
Tijdens deze inspectie werd door de medewerker van het bouwbedrijf -dat de werkzaamheden uitvoerde- aangegeven dat er relatief veel spouwvervuiling (valspecie etc.) uit de onderzijde van de spouw is verwijderd. Dit met name in de hoeken van de spouw (ter plaatse van de voor- en achtergevel) van de eindegevel.
De rapporteur heeft, aan de hand van hoeveelheid vervuiling welke door de medewerker was
verwijderd, kunnen afleiden dat dit zeker substantieel is geweest.
Verder is gebleken dat de verwijderde spouwisolatie -ter hoogte van het maaiveld- voelbaar vochtig was.
Onderzoek naar de hoeveelheid vocht in het materiaal is niet gedaan vanwege het ontbreken van tijd en onderzoeksmiddelen die tot de onderzoeker ter beschikking zijn gesteld.
Wel is het binnenspouwblad van de woning ter plaatse van de opengemaakte eind- en voorgevel gecontroleerd op de aanwezigheid van mogelijke restanten van vochtdoorslag en/of optrekkend vocht.
Tijdens het onderzoek zijn met de Testo 606-2 (vochtmeter van het secretariaat) diverse metingen uitgevoerd, hierbij zijn plaatselijk noemenswaardige afwijkingen geconstateerd.
Uit de geconstateerde meetwaarden kan worden afgeleid dat de wanddelen tijdens het onderzoek enigszins vochtig waren tot een hoogte van ongeveer 30 tot 50 cm. boven het maaiveld.
De mogelijkheid van optrekkend vocht vanuit de kruipruimte kon niet worden vastgesteld.
De rapporteur heeft tijdens het onderzoek geen damp- en/of vochtwerende laag (DPC of andere waterkerende laag) in het binnenspouwblad ter hoogte van de begane grondvloer geconstateerd.
Dit geeft aan dat de mogelijkheid van optrekkend vocht in het binnenspouwblad vanuit de
kruipruimte zeker bestaat.
Schimmels of andere vochtproblemen zijn tijdens het onderzoek niet geconstateerd.
In overeenstemming met het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie gelieerd worden aan een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:
(CV1)Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of
doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).
(CV3)Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte.”
3.9.
De huurcommissie heeft hierna uitspraak gedaan op 13 februari 2023.
In de beoordeling van de huurcommissie staat onder meer:
“Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle
informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft
de woonruimte volgens de commissie ernstige gebreken:
• Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van
optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte
behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste
kastruimte). Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
• Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op
het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte
behorende verblijfsruimte. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3).
De commissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo
ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden.
Bij gebreken in categorie C kan de commissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot
40% van de geldende huurprijs. In deze situatie vindt de commissie een verlaging
tot 60% redelijk.
Tijdelijke verlaging
De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs. De
huurder betaalt dus € 359,03 per maand.
Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging
Partijen hebben op de zitting desgevraagd bevestigd dat de eerste schriftelijke
gebrekenmelding is gedaan op 10 augustus 2022. De Huurcommissie heeft het
verzoek ontvangen op 27 oktober 2022. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes
maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De
verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder
het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1
september 2022.
De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld.”
De beslissing van de huurcommissie luidt:
“IV Beslissing
De woonruimte heeft op 1 september 2022 de volgende ernstige gebreken:
1. Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van
optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte
behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste
kastruimte). Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V1).
2. Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op
het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte
behorende verblijfsruimte. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3).
De geldende huurprijs van € 598,38 wordt vanaf 1 september 2022 tijdelijk
verlaagd tot € 359,03 per maand.”
3.10.
Gelet op art. 7:262 BW en haar standpunt dat het gehuurde geen gebreken heeft, en er dus geen recht op huurprijsvermindering bestaat, vordert [partij A] in deze procedure kort samengevat een verklaring voor recht dat de klachten in het verzoekschrift van [partij B] niet zijn aan te merken als gebreken, er geen recht op huurprijsvermindering bestaat, en de huurprijs (dus) gewoon € 598,38 per maand bedraagt.
Subsidiair, als toch tot het oordeel gekomen wordt dat sprake is van een gebrek, vordert [partij A] een verklaring voor recht dat het gebrek moet leiden tot een lager huurverminderingspercentage dan 40 procent.
3.11.
[partij B] stelt zich op het standpunt dat alle door hem aangevoerde 14 klachten als gebreken dienen te worden aangemerkt, die elk afzonderlijk, maar in ieder geval tezamen een tijdelijke huurverlaging met 40% rechtvaardigen totdat de gebreken zijn hersteld. [partij B] concludeert in conventie daarom tot afwijzing van de vorderingen van [partij A]. In reconventie vordert [partij B] kort samengevat een verklaring voor recht dat sprake is van gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen en, op de voorwaarde dat de kantonrechter overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie oordeelt of een tijdelijk lagere huurprijs vaststelt, een verklaring voor recht dat de huurverlaging ingaat op 1 juli 2022 in plaats van 1 september 2022 en dat [partij A] wordt veroordeeld tot betaling van het per 1 juli 2022 onverschuldigd betaalde deel van de huur tot 1 september 2022, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.
4.De beoordeling door de kantonrechter
4.1.
De kantonrechter beoordeelt de eis van [partij A] en de (deels voorwaardelijke) tegeneis van [partij B] hierna gezamenlijk, omdat beide eisen gebaseerd zijn op dezelfde feiten en neerkomen op de vraag of, en zo ja in welke mate en per wanneer, [partij B] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
4.2.
Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 21 februari 2023 en de dagvaarding is uitgebracht op 17 april 2023. De vordering is daarmee tijdig ingesteld en de uitspraak van de Huurcommissie is daarmee komen te vervallen.
4.3.
In deze procedure moet daarom opnieuw beoordeeld worden of [partij B] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering wegens gebreken in/aan het gehuurde. Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW in combinatie met artikel 7:241 BW moet het gaan om een gebrek als bedoeld in het Besluit Gebreken (Bijlage II bij Besluit huurprijzen woonruimte). Dit betreffen ernstige tot zeer ernstige gebreken. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie heeft de Huurcommissie ter verduidelijking een toelichting opgenomen bij de gebreken. Bij de beoordeling van het geschil zal de kantonrechter niet alleen de rapporten van de Huurcommissie en VochtAdvies Nederland betrekken maar ook het Gebrekenboek.
4.4.
Het Gebrekenboek bepaalt ten aanzien van de categorieën C, nummers V1 en V3, op grond waarvan de Huurcommissie is gekomen tot een huurprijsvermindering van 40% het volgende.
[Afbeelding]
en
[Afbeelding]
4.5.
De kantonrechter zal de gebreken waarover [partij B] heeft geklaagd en die hij heeft voorgelegd aan de Huurcommissie hieronder bespreken. De belangrijkste klachten zien op de vocht- en kouklachten van [partij B] in samenhang met de volgens [partij B] van onvoldoende kwaliteit zijnde spouwisolatie van de woning. Er zou sprake zijn van ernstige vochtproblematiek.
4.6.
De beoordeling van deze klachten wordt enigszins bemoeilijkt door de omstandigheid dat de rapporteur van Onderpand Vastgoedbeheer en de onderzoeker van de Huurcommissie meerdere woningen tegelijk hebben bezocht en daar één rapport van hebben opgemaakt. Het loopt een beetje door elkaar heen terwijl de situaties (zullen) verschillen.
De kantonrechter beoordeelt deze zaak gezamenlijk met de zaken van twee andere huurders van [partij A], die ook voorkomen in de lijst van de door de rapporteur van Onderpand Vastgoedbeheer/ VochtAdvies Nederland en de onderzoeker van de Huurcommissie onderzochte woningen.
4.7.
Uit de rapporten, hierboven deels geciteerd, blijkt voldoende dat er wat aan de hand is met de thermische schil van de woningen, de spouw en de spouwmuren, en de funderingen. In alle woningen is in de spouw wel UF schuim aangetroffen maar de rapporteurs spreken van verpulvering en van natte spouwmuurisolatie. Er is sprake van een lekkende maaiveldzone en lek voegwerk, met gevolgen voor de spouwruimte. De isolatie in de spouw wordt door het lekken nat en de aanwezige isolatie functioneert dan minder. Bij de woning van een andere huurder ( [naam 1] ) is van buitenaf de buitenkant van de binnenmuur gemeten en die was volgens de rapporteur enigszins vochtig.
De huurders, in dit geval [partij B] , hebben in zoverre gelijk dat er wat aan de hand is met de buitenste schil van de woningen, dat zij op zijn minst het risico lopen dat dit gebrek doorwerkt in de leefruimte, en dat [partij A] daarmee aan de slag moet.
Dat doet [partij A] ook al, en dat doet zij volgens de kantonrechter ook met voldoende voortvarendheid. Omdat het om meerdere woningen gaat is zij met een pilot begonnen en gaat zij aan de hand van de uitkomsten daarvan beslissen over hoe de andere woningen aangepakt moeten worden.
4.8.
Het is de vraag of en in hoeverre deze situatie, aan de buitenkant van de woning, als een gebrek moet worden gekwalificeerd, althans een gebrek van voldoende gewicht om een huurprijsvermindering te kunnen rechtvaardigen. Een gebrek is pas een gebrek in de zin van de wettelijke regeling als het gehuurde de huurder door het gebrek niet (meer) het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarbij komt dat niet iedere genotsvermindering recht geeft op huurprijsvermindering; voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn, het moet de huurprijsvermindering (als soort van partiële ontbinding) kunnen rechtvaardigen.
4.9.
De huurders, in dit geval [partij B] , hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in het gehuurde, aan de binnenkant, substantieel last hebben van het probleem van de thermische schil en de staat van de fundering en spouw(muren). De onderzoekers hebben aan de binnenkant geen schimmelplekken of vochtplekken geconstateerd. De huurders hebben bij hun laatste akte van 26 september 2023 een drietal foto’s gevoegd waarop een verkleuring boven plinten te zien is van ongeveer 3 cm breed. Dat kunnen vochtplekken zijn, maar zoals [partij A] in reactie hierop terecht heeft aangevoerd, zijn de foto’s in alledrie zaken (die de kantonrechter nu tegelijk behandelt) dezelfde, en is dus niet duidelijk in welke woning de foto’s zijn genomen en wanneer. Bovendien is er in elk geval geen sprake van vochtplekken van 0,25m² of meer, die pas bij die afmeting als ernstig gebrek worden aangemerkt volgens de toelichting in het Gebrekenboek van de Huurcommissie.
4.10.
Gelet op de situatie oordeelt de kantonrechter grotendeels in lijn met het Gebrekenboek van de Huurcommissie. De buitenconstructie dient voldoende waterdicht te zijn en is dat niet. In zoverre is er sprake van een gebrek aan de buitenkant van het gehuurde, maar dat wordt inmiddels voortvarend opgepakt door [partij A]. Qua huurgenot merken de huurders daar echter (nu nog) weinig van. Hooguit, maar dat staat niet vast, hebben zij alledrie koude(re) binnenmuren en zijn er in één van de woningen vochtplekken boven plinten die geen omvang van 0,25m² of meer hebben. De huurders hebben gelijk dat dit probleem verholpen moet worden maar de kantonrechter is van oordeel dat dit gebrek aan de buitenkant van het gehuurde geen substantiële genotsvermindering voor de huurder meebrengt die enige huurprijsvermindering kan rechtvaardigen.
4.11.
Ook de overige onderhouds/herstelpunten die [partij B] heeft aangevoerd leiden niet tot het oordeel dat er gebreken zijn van voldoende gewicht om enige huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Naast de hierboven besproken vocht- en isolatieproblematiek gaat het om de mechanische ventilatie, andere isolatieproblemen dan de spouw, tochtproblemen door slecht sluitende ramen en door een muurventilatierooster, scheuren in de muur, geluidshinder en inbraakveiligheid.
4.12.
mechanische ventilatie
Volgens [partij B] werkt de mechanische ventilatie niet naar behoren. Er komt teveel tocht naar binnen, reden waarom hij de toevoer van verse lucht naar binnen aan de buitenzijde van de gevel heeft gedicht. De rapporteur heeft dit niet gezien als een gebrek omdat hij de klacht zelf niet kon onderzoeken en enige keuring/rapportage, waaruit blijkt dat het systeem onvoldoende werkt, ontbreekt. Wel acht de rapporteur de klacht van [partij B] aannemelijk. Volgens [partij B] heeft [partij A] Energiewacht/GEAS opdracht gegeven om de ventilatie te herstellen, maar heeft (deugdelijk) herstel niet plaatsgevonden. Energiewacht/GEAS zou een verslag hebben opgemaakt en [partij B] verzoekt de kantonrechter [partij A] te gelasten dat rapport over te leggen of om een onafhankelijke deskundige te benoemen om deze klacht te onderzoeken.
[partij A] stelt dat [partij B] geen recht heeft op verslagen die [partij A] van derden ontvangt en stelt dat zij informatie die voor [partij B] van belang is met hem deelt. Er heeft een periodieke controle van de mechanische ventilatie plaatsgevonden in 2020 en huurders mogen bij een storing/defect zelf contact opnemen met Energiewacht/GEAS.
De kantonrechter kan op basis van de beschikbare informatie over de werking van het systeem niet tot de conclusie komen dat dit een gebrek is, en zo ja, dat het gebrek zodanig genotsverminderend is dat hierom de huurprijs verminderd moet worden. De rapporteur van de Huurcommissie acht de klacht aannemelijk maar een rapportage van Energiewacht/GEAS of een derde over de werking van de ventilatie ontbreekt. Gelet op de mededelingen over en weer op de zitting, over het verbeteren van de onderlinge verhoudingen tussen de huurders en [partij A] in de toekomst, is het naar het oordeel van de kantonrechter nu niet opportuun om hiervoor een deskundige in te schakelen, met alle daaraan verbonden vertraging en kosten, maar om dit probleem samen nog eens te beoordelen. De kantonrechter geeft partijen in overweging om Energiewacht/GEAS (nogmaals) naar de mechanische ventilatie te laten kijken, in het bijzijn van de heer [naam 2] en van de huurders.
4.13.
andere isolatieproblemen dan de spouw
Volgens [partij B] is de dak- en kozijnisolatie niet optimaal. Hij heeft daartoe beelden van een warmtecamera overgelegd. De rapporteur van de Huurcommissie komt op dit punt niet tot een gebrek. Met de beelden is geen onomstotelijk bewijs geleverd dat er isolatielekken zijn en dat dit het gevolg is van constructiefouten en/of ondeskundig aangebrachte isolatielagen. Dit kan alleen door destructief onderzoek worden vastgesteld. Verder is het zo dat door middel van warmtebeeld opnames kan worden vastgesteld of er sprake is van temperatuurverschillen, het is niet vastgesteld hoe hoog deze temperatuurverschillen zijn en wat hierin wel of niet toelaatbaar zou kunnen zijn, aldus de rapporteur van de Huurcommissie. Ook VochtAdvies Nederland heeft opgemerkt dat de beelden onvoldoende bewijzen in verband met de wijze van meten en met instellingswaardes (zie 4.3.) De kantonrechter is op dit punt van oordeel dat met de warmtecamera beelden alleen onvoldoende is aangetoond dat er een gebrek is op dit punt en dat dit gebrek zodanig genotsverminderend is dat het moet leiden tot huurvermindering.
4.14.
tochtproblemen door slecht sluitende ramen en door een muurventilatierooster
Volgens [partij B] is er sprake van tocht bij diverse kiepramen. De rapporteur van de Huurcommissie heeft dit niet gezien als een gebrek omdat, kort gezegd, hiervoor de naden/kieren hiervoor niet groot genoeg zijn. De Huurcommissie hanteert een tolerantie van tot 8 mm voor naden en kieren en dat was hier niet het geval. Volgens [partij B] ervaart hij nog steeds tocht en ook op dit punt wenst hij graag het aan [partij A] uitgebrachte rapport van de derde SKK Kozijnwacht, die het hang en sluitwerk heeft beoordeeld, te ontvangen.
[partij A] ontkent dat er op dit punt sprake is van gebreken en ontkent ook dat zij verplicht is eventuele rapporten aan [partij B] te geven.
De kantonrechter kan gelet op het rapport van de Huurcommissie en het ontbreken van enig ander rapport niet tot de conclusie komen dat er op dit punt sprake is van een gebrek, na het vervangen zijn van de rubberprofielen. De kantonrechter sluit aan bij de tolerantie voor de naden zoals de Huurcommissie heeft geoordeeld en [partij B] heeft niet onderbouwd op grond waarvan [partij A] verplicht zou zijn het rapport van SKK Kozijnwacht met [partij B] te delen. Het zou wel aan herstel van vertrouwen bijdragen als [partij A] onderzoeksgegevens vrijwillig met de huurders zou delen, maar zoals gezegd is zij daartoe niet verplicht.
4.15.
scheuren in de muur en geluidshinder
Het punt scheuren in de muur komt niet terug als gebrek op grond waarvan [partij B] een lagere huurprijs zou mogen betalen. Het punt geluidshinder wel, en dat ziet op geluidshinder door de gemeenschappelijke schoorsteenmantel.
De rapporteur van de Huurcommissie is op dit punt niet gekomen tot het oordeel dat sprake is van een gebrek omdat zij niet over de capaciteit en noodzakelijke meetapparatuur beschikt om objectief vast te stellen dat er sprake is van geluidshinder. Op dit punt is geen rapport voorhanden. De stand van zaken nu is dat [partij A] heeft toegezegd een geluidsmeting uit te voeren. Gelet op deze stand van zaken kan de kantonrechter nu (nog) niet komen tot de conclusie dat er sprake is van een gebrek, op grond waarvan huurvermindering op zijn plaats is.
4.16.
inbraakveiligheid
Op dit punt heeft de rapporteur van de Huurcommissie geen ontoelaatbare gebreken geconstateerd, er zijn slechts kleine defecten aan het hang- en sluitwerk. Andere constructies als een driepuntssluiting optimaliseren de inbraakveiligheid maar het is volgens het beleid van de Huurcommissie geen gebrek. [partij B] heeft in deze procedure niet nader onderbouwd dat en waarom er op dit punt toch gebreken zijn, zodat de kantonrechter ook op dit punt niet kan komen tot het oordeel dat er sprake is van een gebrek dat dient te leiden tot huurprijsvermindering.
4.17.
conclusie
De kantonrechter komt al met al tot de conclusie dat er geen gebreken zijn die zo ernstig zijn dat huurprijsvermindering op zijn plaats is. Dat betekent dat de vordering van [partij A] (deels) toewijsbaar is voor zover die ziet op gebreken die een huurprijsvermindering kunnen rechtvaardigen. De verklaringen voor recht zullen als volgt worden toegewezen in conventie. De vordering van [partij B] in reconventie zal worden afgewezen, nu er geen sprake is van gebreken die tot huurprijsvermindering leiden.
4.18.
proceskosten
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter zal het gemachtigdesalaris in deze en in de twee andere zaken iets beperkt toewijzen, tot twee punten van het toepasselijke tarief van € 264,00, voor in conventie en in reconventie, in verband met de samenhang, de grote gelijkenissen en het feit dat de mondeling behandeling tegelijk heeft plaatsgevonden. De proceskosten worden daarom in conventie begroot op € 129,85 kosten dagvaarding, € 128,00 griffierecht, € 528,00 gemachtigde salaris en € 132,00 nakosten, samen € 917,85 en in reconventie op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de door [partij B] in het verzoekschrift tot huurprijsvermindering d.d. 27 oktober 2022 genoemde punten niet zijn aan te merken als gebreken die leiden tot een recht op huurprijsvermindering,
5.2.
verklaart voor recht dat de huurprijs van het gehuurde € 598,38 per maand bedraagt, behoudens jaarlijkse indexering of huurprijsverhoging bij verbetering van de woning of het inkomen van huurder,
5.3.
veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [partij A] begroot op € 917,85,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde,
In reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van [partij B] in reconventie af,
5.7.
veroordeelt [partij B] in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [partij A] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2023.