Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10503504 \ CV EXPL 23-1073
Vonnis van 19 december 2023
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 2],
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
te [woonplaats 3],
4.
[eiser 4],
4.
[eiser 4],
te [woonplaats 4],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
procederend in persoon,
tegen
ALDI VASTGOED B.V.,
te Culemborg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Aldi,
gemachtigde: mr. S.M. van Luijk.
1.Samenvatting
1.1.
Aldi huurde een pand van [eisers] Aldi heeft de huur tegen 1 oktober 2022 opgezegd. Partijen hebben afgesproken dat Aldi nog herstelwerkzaamheden aan het pand zou laten uitvoeren. Op 16 november 2022 zijn de herstelwerkzaamheden afgerond en heeft Aldi de laatste sleutel van het pand ingeleverd. [eisers] vorderen een vergoeding ter hoogte van de huurprijs over de periode van 1 oktober 2022 tot 16 november 2022. Primair stellen zij dat Aldi het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden en subsidiair beroepen zij zich op artikel 5.7 van de algemene bepalingen, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Aldi voert verweer.
1.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisers] af. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Aldi het gehuurde niet onrechtmatig onder zich gehouden en is het beroep van [eisers] op artikel 5.7 van de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
2. De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 augustus 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,
- de mondelinge behandeling van 21 november 2023, waarvan door de griffier
aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Aldi huurde sinds 1 oktober 2002 het winkelpand aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) [eisers] Daarvoor is een schriftelijke huurovereenkomst gesloten waarop Algemene Bepalingen van toepassing zijn verklaard.
3.2.
In artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen staat:
“Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”
3.3.
Aldi heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2022.
3.4.
Op 12 september 2021 heeft een vooroplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Partijen hebben gediscussieerd over (met name) twee opleverpunten: de uitsparingen in de vloer van het magazijn waar de koel- en vriescel hebben gezeten en de schade aan het metselwerk van de aanleverruimte. Partijen zijn overeengekomen dat Aldi de vloer zou laten egaliseren en de schade aan de muren zou laten herstellen.
3.5.
Op 30 september 2022 zou de oplevering van het gehuurde plaatsvinden. De hiervoor genoemde twee punten waren op dat moment echter nog niet hersteld. Aldi heeft daarom (na inlevering van de overige sleutels) één sleutel van het pand gehouden om de herstelwerkzaamheden uit te kunnen laten voeren.
3.6.
Op 16 november 2022 zijn de herstelwerkzaamheden afgerond en heeft Aldi de sleutel ingeleverd. Partijen hebben (later) ter plaatste geconstateerd dat de schade naar tevredenheid was hersteld.
3.7.
Op 1 december 2022 hebben [eisers] een factuur van € 20.529,65 naar Aldi gestuurd voor de huurprijs over de periode van 1 oktober 2022 tot en met 16 november 2022. Aldi weigert die factuur te betalen.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter Aldi bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van:
een bedrag van € 20.529,65 aan hoofdsom, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten van € 980,30, één en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2022 tot aan de dag van volledige betaling,
de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis.
4.2.
[eisers] stellen primair dat Aldi het gehuurde van 1 oktober 22 tot 16 november 2022 onrechtmatig onder zich heeft gehouden, en dat Aldi daarom een vergoeding ter hoogte van de huurprijs over deze periode verschuldigd is op grond van artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Subsidiair stellen [eisers] dat Aldi op grond van artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen een vergoeding verschuldigd is ter hoogte van de huurprijs over de periode die nodig is geweest om de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren.
4.3.
Aldi voert verweer. Zij concludeert dat [eisers] niet ontvankelijk moeten worden verklaard of dat hun vorderingen moeten worden afgewezen. Daarnaast verzoekt zij de kantonrechter om [eisers] in de proceskosten te veroordelen en deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Artikel 7:225 BW
5.1.
In artikel 7:225 BW is opgenomen dat als een huurder ná het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder een vergoeding kan vorderen ter hoogte van de huurprijs over de tijd dat hij het gehuurde mist.
5.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Aldi het gehuurde niet onrechtmatig onder zich gehouden. Partijen hebben namelijk gezamenlijk afgesproken dat Aldi nog een sleutel van het gehuurde zou houden om herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren. Van onrechtmatigheid is dus geen sprake. Het beroep van [eisers] op artikel 7:225 BW gaat daarom niet op.
Artikel 5.7 Algemene Bepalingen
5.3.
Uit artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen volgt dat Aldi een vergoeding ter hoogte van de huurprijs aan [eisers] moet betalen voor de periode waarin herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is het beroep van [eisers] op dit artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid echter onaanvaardbaar. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.5.
Aldi heeft onbetwist aangevoerd dat partijen hebben gediscussieerd over de herstelwerkzaamheden aan de vloer van het magazijn en dat zij daar uiteindelijk samen afspraken over hebben gemaakt. Aldi meende dat zij de vloer niet hoefde te herstellen, omdat de uitsparingen al bij aanvang van de huur aanwezig waren. Zij wilde echter een geschil voorkomen en heeft er daarom mee ingestemd dat zij de herstelwerkzaamheden zou laten uitvoeren. Partijen hebben toen afgesproken dat als de kosten meer dan € 1.000,00 zouden bedragen, [eisers] het meerdere zouden betalen. Aldi heeft onbetwist aangevoerd dat [eisers], toen zij de afspraak maakten, niets hebben gezegd over extra te betalen huur gedurende de periode van de herstelwerkzaamheden. Naar zij onbetwist heeft gesteld, is toen wél expliciet besproken dat de herstelwerkzaamheden eventuele verhuur aan een derde niet in de weg zouden hoeven te staan, omdat de aanleverruimte een aparte, kleine ruimte in het gehuurde betreft en omdat nieuwe huurders in het algemeen lang de tijd nemen om een winkelruimte opnieuw in te richten. Naar het oordeel van de kantonrechter is het onder deze omstandigheden niet redelijk om achteraf alsnog een vergoeding te vorderen over de periode dat herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, mede ook nu Aldi onbetwist heeft aangevoerd dat zij uit coulance geen bedrag voor de herstelwerkzaamheden bij [eisers] in rekening heeft gebracht, terwijl de kosten méér dan € 1.000,00 bedroegen (namelijk € 2.340,44). Bovendien staat vast dat [eisers] geen schade hebben geleden ten gevolge van het feit dat na de beëindiging van de huurovereenkomst nog herstelwerkzaamheden verricht moesten worden. Nergens is namelijk uit gebleken dat [eisers] het pand gedurende de herstelwerkzaamheden niet hebben kunnen verhuren vanwege die werkzaamheden. Naar [eisers] op de mondelinge behandeling hebben verklaard was er één potentiële nieuwe huurder, maar is die afgehaakt, onder meer, omdat deze het pand te klein vond. Dat er nog andere potentiële huurders waren, is gesteld noch gebleken.
Al met al wordt het, op grond van het vorenstaande, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als niet aanvaardbaar geoordeeld dat [eisers] zich beroepen op artikel 5.7 van de Algemene Bepalingen.
5.6.
De gevorderde vergoeding aan huurkosten over de periode van de herstelwerkzaamheden zal daarom worden afgewezen. De nevenvorderingen zullen ook worden afgewezen.
Proceskosten
5.7.
[eisers] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Aldi worden vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
1.058,00
132,00
(2,00 punten × € 529,00)
Totaal
€
1.090,00
5.8.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.090,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig betalen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] ook de kosten van betekening betalen,
6.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.