Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 10763980 CV EXPL 23-3833
Vonnis in kort geding van 28 december 2023
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: M. Steghuis, deurwaarder te Enschede,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
procederend in persoon,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
thans zonder bekende woonplaats binnen en buiten Nederland,
gemachtigde: mr. A. Hoekman, advocaat te Hengelo,
gedaagde partijen,
ook wel te noemen: [gedaagden] .
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de producties die door [gedaagde 2] zijn toegestuurd,
- de mondelinge behandeling van 11 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde 2] .
- de mondelinge behandeling van 11 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde 2] .
De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] Oldenzaal.
2.2.
In februari 2022 is een huurovereenkomst gesloten tussen [eiser] als particulier verhuurder en [gedaagden] als huurders. Op basis van die overeenkomst huren [gedaagden] de woning met ingang van 1 april 2022 tot en met 31 maart 2024. De huurprijs per 1 april 2022 is € 1.100,00 per maand. In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding waardoor de huur per 1 januari 2023 wordt geïndexeerd. [eiser] heeft de indexering pas vanaf mei 2023 toegepast, de huur is vanaf dat moment € 1.145,10 per maand.
2.3.
[gedaagden] hebben een borg betaald van € 2.200,00.
2.4.
[gedaagde 2] woont ten tijde van de procedure niet meer in de gehuurde woning. [gedaagde 1] woont er nog wel.
2.5.
Er is sprake van een huurachterstand over 2023. Deze is in de dagvaarding als volgt gespecificeerd:
Juni € 45,10
Juli € 45,10
Augustus € 1.145,10
September € 1.145,10
Oktober € 1.145,10
November € 1.145,10
Totaal € 4.670,60
3.Het geschil
De vordering
3.1.
[eiser] vordert om [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot:
- ontruiming van de woning aan de [adres] te Oldenzaal;
- betaling van € 7.717,51 vermeerderd met rente, een contractuele boete van
€ 25,00 per dag vanaf 1 november 2023 tot aan de dag van ontruiming, betaling van
€ 1.145,10 per maand vanaf 1 december 2023 tot aan de dag van ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt gerekend, en de kosten en nakosten van deze procedure, vermeerderd met rente.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Vanaf het begin van de huurovereenkomst is er sprake van ernstige en voortdurende overlast. Omwonenden klagen dat hun woongenot wordt aangetast. Er is in de woning waar [gedaagden] wonen vaak sprake van luide ruzies, geschreeuw en lawaai. De ruzies zijn zowel tussen [gedaagden] als tussen hen en bezoekers, inbrekers en/of een kostganger. De politie is vaak aan de deur vanwege de overlast en heeft rapportages opgemaakt. De buren durven zelf alleen anoniem te verklaren en voelen zich geïntimideerd. Er zijn korte periodes van rust geweest toen [gedaagden] in bewaring waren gesteld en toen mevrouw [gedaagde 1] in het ziekenhuis lag. Het is niet gelukt afspraken te maken met [gedaagden] . Door de klachten van omwonenden kan [eiser] niet anders dan in kort geding ontruiming te vorderen.
Het betalen van de huur gebeurde vanaf het begin onregelmatig, maar sinds augustus 2023 wordt er helemaal niet meer betaald. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de achterstand meer dan vier maanden. Ook de huurachterstand rechtvaardigt een ontruiming, aldus [eiser] .
Het gevorderde bedrag bestaat uit achterstallige huur tot en met november ad € 4.670,60, rente tot en met 31 oktober 2023 € 14,87, incassokosten € 432,04 en wegens te late betaling verschuldigde boete van € 25,00 per dag, tot en met oktober 2023 € 2.300,00. In mindering strekt het op 19 september 2023 aan [eiser] betaalde bedrag van € 300,00. Ook strekt in mindering het ter zitting aan [eiser] betaalde bedrag van € 450,00. De huur voor december 2023 is inmiddels ook verschuldigd.
het verweer
3.2.
[gedaagde 2] heeft de woning eind oktober 2023 verlaten en hij beschouwt, anders dan [gedaagde 1] , de relatie met [gedaagde 1] als beëindigd. [gedaagden] voeren ieder voor zichzelf verweer.
[gedaagde 1]
3.3.
betwist niet de achterstand van de huur. Zij kan en wil de achterstand en de lopende huur niet betalen, dat moet [gedaagde 2] doen. [gedaagde 2] heeft haar verlaten. Hij heeft wel geld, maar hij geeft zijn geld aan andere dingen uit. [gedaagde 1] heeft ernstige gezondheidsproblemen en als zij uit de woning moet heeft ze geen onderdak. Ze zal dan op straat belanden. Zij heeft wel gevraagd om hulp bij diverse instanties maar dat heeft niets opgeleverd.
[gedaagde 2]
3.4.
Ook [gedaagde 2] betwist niet de achterstand van de huur. Hij erkent dat hij kan worden aangesproken op de huur tot en met november 2023, plus rente en incassokosten. Hij voert wel verweer tegen de gevorderde boete. Die boete wordt gevorderd op grond van artikel 13.3 van de algemene voorwaarden en is niet gemaximeerd. De boete van € 25,00 per dag komt neer op € 750,00 per maand. Dit is onredelijk hoog, zeker nu [gedaagde 2] gezien zijn beperkte inkomen niet in staat is de huurachterstand snel af te lossen. De financiële situatie van [gedaagde 1] is nog slechter. Toewijzing van de boete zal daarom leiden tot een buitensporig resultaat. Het beding is onredelijk bezwarend en komt daarom voor vernietiging in aanmerking. In dit kort geding wordt daarom gevorderd de boete af te wijzen.
De relatie tussen [gedaagden] was turbulent en om die reden is hij op 9 november 2023 uit de woning vertrokken met meenemen van zijn persoonlijke spullen. De verstandhouding met [gedaagde 1] is nu slecht en [gedaagde 2] heeft geen toegang meer tot de woning. Hij heeft ook geen sleutels meer. [gedaagde 2] heeft niet in de hand wanneer [gedaagde 1] de woning op zal leveren. Hij biedt wel uitdrukkelijk aan om ten behoeve van de oplevering (herstel)werkzaamheden te verrichten, als [eiser] dat nodig vindt. Gezien het voorgaande dienen de vorderingen tot ontruiming en tot betaling vanaf 1 december 2023 ten aanzien van [gedaagde 2] te worden afgewezen.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en op de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
In deze zaak moet dus worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering tot ontruiming zal in een kort geding slechts plaats zijn als er een grote mate van waarschijnlijkheid bestaat dat een dergelijke vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarbij zal sprake moeten zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat van de eisende partij niet gevergd kan worden om de beslissing in de bodemprocedure af te wachten.
Ook voor de overige vorderingen geldt dat deze in kort geding slechts kunnen worden toegewezen als er een grote mate van waarschijnlijkheid bestaat dat de vordering in een bodemzaak zal worden toegewezen.
De achterstand tot en met november
4.2.
In de dagvaarding is gespecificeerd dat er tot en met november een achterstand bestond van ruim vier maanden ad € 4.670,60 en gedaagden hebben dat niet betwist. Er is geen aanleiding om de betaalde borg in mindering te brengen op de achterstand, omdat nog niet duidelijk is hoe de woning zal worden opgeleverd. Wel strekt in mindering het ter zitting betaalde bedrag van € 450,00. De resterende hoofdsom van € 4.220,60 is jegens beiden toewijsbaar. [gedaagden] zijn beiden partij bij de overeenkomst en dus kan elk van hen worden aangesproken op betaling van het verschuldigde bedrag. Ze zijn hoofdelijk aansprakelijk, hetgeen betekent dat [eiser] ieder van hen kan aanspreken voor het geheel, met dien verstande dat wat de een al heeft betaald niet ook nog van de ander kan worden gevorderd.
De huur vanaf 1 december tot aan ontruiming
4.3.
Wat betreft de huur vanaf 1 december 2023 tot aan de ontruiming stelt [gedaagde 2] dat hij daarvoor niet meer kan worden aangesproken omdat hij niet meer in de woning verblijft. Dat verweer kan niet slagen. [gedaagden] zijn immers beiden partij bij de overeenkomst en dus kan elk van hen worden aangesproken op betaling van het verschuldigde bedrag. Ze zijn – zoals hiervoor al overwogen - hoofdelijk aansprakelijk. Dat [gedaagde 2] het niet in zijn macht heeft om te zorgen dat [gedaagde 1] de woning ontruimt en hij dus niet weet hoe lang de betalingsverplichting nog doorloopt maakt dat niet anders; dat is ten opzichte van [eiser] nu eenmaal het gevolg van het feit dat ze samen deze overeenkomst zijn aangegaan. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zullen de financiële gevolgen van de huurovereenkomst in hun onderlinge rechtsverhouding als gezamenlijke huurders moeten oplossen en eventueel verrekenen.
De vordering van [eiser] om te betalen tot aan de ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand telt als een hele maand, zal dus jegens beiden worden toegewezen.
Incassokosten en rente
4.4.
Omdat gedaagden te laat zijn met betalen zijn zij ook de rente verschuldigd. De in de dagvaarding genoemde bedragen aan rente tot aan dagvaarding zijn niet betwist en aan rente vanaf de dagvaarding zal worden toegewezen over de verminderde hoofdsom van € 4.220,60. De incassokosten zijn niet betwist en ook toewijsbaar.
Boete
4.5.
Als verweer is aangevoerd dat de boete wordt gevorderd op basis van een beding dat als onredelijk bezwarend voor vernietiging in aanmerking komt. De beoordeling van een dergelijke verweer behoeft nader onderzoek en daarvoor is geen plaats in dit kort geding. Bovendien ontbreekt voor dit deel van de vordering het spoedeisend belang. De gevorderde bedragen aan boete zullen daarom worden afgewezen.
De ontruiming
4.6.
Het tijdig betalen van de huur is een van de belangrijkste verplichtingen van de huurder. In deze zaak staat vast dat er sinds augustus helemaal niet meer is betaald en dat de achterstand alleen maar oploopt. Ook de huur voor december is niet betaald zodat het in totaal nu gaat om meer dan vijf maanden. Weliswaar is op 19 september een keer € 300,00 betaald en tijdens de zitting nog eens € 450,00, maar verder is er geen enkel voorstel gedaan om de achterstand af te betalen. Evenmin bestaat er uitzicht op betaling van de toekomstige huurtermijnen. Geen van de twee huurders voelt zich kennelijk verantwoordelijk voor het betalen van de lopende huur. [gedaagde 1] vindt dat het aan [gedaagde 2] is om te betalen en [gedaagde 2] vindt dat hij de lopende huur niet hoeft te betalen omdat hij is vertrokken.
Vanwege de aanzienlijke achterstand staat vast dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Ingevolge artikel 7:265 BW Pro geeft elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen, niet rechtvaardigt.
De kantonrechter acht het zeer waarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering zich in dit geval niet voordoet en dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde in dit geval daarom gerechtvaardigd is. [gedaagde 1] heeft wel persoonlijke omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van haar verweer tegen de ontruiming. Zij heeft namelijk een slechte gezondheid en beschikt niet over andere woonruimte. Maar naar het oordeel van de kantonrechter wegen die belangen niet op tegen het belang van [eiser] bij het ontvangen van de huurpenningen. [gedaagde 1] zal een beroep op hulpverlening moeten doen.
[gedaagde 2] heeft als verweer gevoerd dat tegen hem geen ontruiming hoeft te worden uitgesproken, maar ook dat verweer zal worden gepasseerd. Het kan zo zijn dat [gedaagde 2] op dit moment de woning verlaten heeft, maar niet kan worden uitgesloten dat hij terugkeert in de woning. [eiser] heeft daarom ook belang bij een veroordeling jegens [gedaagde 2] om de woning te ontruimen en ontruimd te houden en met inlevering van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eiser] te stellen.
De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis, zodat [gedaagde 1] nog enige tijd heeft om aan vervangende woonruimte te komen.
Proceskosten
4.7.
[gedaagden] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
Totaal
€
771,14
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
veroordeelt [gedaagden] om de woonruimte met aan- en toebehoren, staande en gelegen aan het adres [adres] Oldenzaal binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al de hunnen en het hunne te ontruimen en ontruimd te houden en met inlevering van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van eiser te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om te betalen aan [eiser] :
a. a) € 4.220,60 aan achterstallige huur tot en met november 2023;
b) € 14,87 aan rente tot en met 31 oktober 2023 en de wettelijke rente over
€ 4.220,60 vanaf 31 oktober 2023 tot aan het moment van betalen;
c) € 1.145,10 per maand vanaf 1 december 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke en volledige ontruiming heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente indien te laat betaald;
d) € 432,04 aan incassokosten.
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 771,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2023 door mr. K.J. Haarhuis.