ECLI:NL:RBOVE:2023:5251

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/295156 / HA ZA 23-149

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M.S. van Knippenberg te Enschede,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.A. Schuring te Almelo.

1.Inleiding

In dit vonnis zal de rechtbank [gedaagde] veroordelen om de contractuele boete van € 177.500, - aan [eiser] te betalen, omdat [gedaagde] niet voldaan heeft aan de documentatieplicht, die partijen in artikel 15 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen, waardoor hij geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. De rechtbank zal hieronder uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord,

- de akte wijziging van eis met overlegging producties van [eiser] van 20 oktober 2023,

- de brief van [eiser] van 24 oktober 2023 met een productie,

- de mondelinge behandeling van 3 november 2023.

2.2.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de door [eiser] bij akte van 20 oktober 2023 overgelegde productie 12, omdat dit volgens [gedaagde] te duiden is als een verkapte conclusie van repliek. Hij heeft de rechtbank daarom verzocht deze productie buiten beschouwing te laten, dan wel de mondelinge behandeling aan te houden en gelegenheid te krijgen een conclusie van dupliek in te dienen. De rechtbank heeft bepaald dat de mondelinge behandeling doorgang zal vinden en dat productie 12 wordt toegelaten tot het procesdossier, omdat het op tijd door [eiser] is ingediend en de inhoud voornamelijk een herhaling van de inhoud van de dagvaarding is. Vervolgens heeft [gedaagde] tijdens de zitting voldoende gelegenheid gekregen om inhoudelijk op productie 12 en de andere door [eiser] ingediende stukken te reageren, waardoor het nemen van een nadere akte aan de zijde van [gedaagde] niet meer nodig is geweest.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Op 7 januari 2022 hebben [eiser] als verkoper en [gedaagde] als koper een overeenkomst gesloten ter zake van de woonboerderij aan de [adres] . Partijen zijn een koopsom van € 1.775.000,- overeengekomen.

3.2.

In de koopovereenkomst staat – voor zover relevant en verkort weergegeven- het volgende:

“(..)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstondopeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsomverbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(..)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 15 februari 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 1.775.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (..)

15.3.

. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervankomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: indien koper van de ontbindingsmogelijkheid financiering gebruik wil maken dan dient de koper ten minste één goed onderbouwde schriftelijke afwijzing van een geldverstrekkende instelling aan verkopend makelaar te verzenden. Indien noodzakelijk dan dient de koper alle relevante informatie voor het eventueel alsnog verkrijgen van een passende financiering aan de verkopend makelaar aan te leveren. (..).”

3.3.

Partijen hebben de in artikel 15.1. genoemde termijn meerdere keren verlengd. Eerst tot 28 februari 2022, daarna tot 21 maart 2022, vervolgens tot 24 maart 2022 en ten slotte tot 28 maart 2022.

3.4.

Bij e-mail van 28 maart 2022 heeft de makelaar van [gedaagde] aan de makelaar van [eiser] laten weten dat [gedaagde] zich beroept op het financieringsvoorbehoud. Bij de e-mail is een brief van ING van 28 maart 2022 gevoegd, waarin staat:

“Geachte heer [gedaagde] ,

Uw hypotheekaanvraag van 18 februari 2022 kunnen wij niet honoreren.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met uw hypotheekadviseur.

Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

(..)”.

3.5.

Bij brief van 31 augustus 2022 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd tot het aanleveren van informatie over de financieringsaanvraag. Bij brief van 30 september 2022 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen veertien dagen aansprakelijkheid te erkennen voor het niet nakomen van de koopovereenkomst.

3.6.

In mei 2023 heeft [eiser] de woning aan een andere partij verkocht.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – na wijzing van eis – bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad, primair:

a. a) de tussen partijen overeengekomen verlengingen van de termijn om een beroep te doen op het voorbehoud van financiering, waaronder de verlengingen op 15 en 28 februari 2022, te vernietigen;

b) [eiser] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 177.500,-.

Subsidiair vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 64.600,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 januari 2022. Daarnaast vordert hij [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

[eiser] legt, kort samengevat, aan zijn vordering ten grondslag dat hij door de mededelingen van [gedaagde] gedwaald heeft. [eiser] heeft namelijk steeds ingestemd met het verlengen van het financieringsvoorbehoud omdat [gedaagde] deed voorkomen dat hij de financiering rond zou krijgen terwijl dit niet het geval was. Hij vordert daarom vernietiging van de overeengekomen verlengingen van de termijn om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] op 28 maart 2022 geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde] niet voldaan heeft aan de documentatie- en inspanningsverplichting, zoals omschreven in artikel 15.3. van de koopovereenkomst. De afwijsbrief van ING, die [gedaagde] op 28 maart 2022 bij zijn mededeling heeft gestuurd, is onvoldoende. Uit de brief blijkt niet waarom de hypotheekaanvraag is afgewezen, en ook niet hoe en wanneer de aanvraag is gedaan. Ook om deze reden heeft [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 gedaan. [gedaagde] is daarom toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] heeft op 31 augustus 2022 en 30 september 2022 een ingebrekestelling aan [gedaagde] gestuurd. Op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst is [gedaagde] daarom 10% van de koopsom aan [eiser] verschuldigd. Dit is een bedrag van € 177.500, -. Subsidiair heeft [eiser] aan zijn vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd dat partijen hadden afgesproken dat [gedaagde] voor 25 februari 2022 [eiser] zou informeren over de stand van zaken met betrekking tot de financieringsaanvraag. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Als hij dit wel had gedaan, dan had [eiser] zijn woning toen niet hoeven ontruimen. [gedaagde] heeft een overzicht van schadeposten overgelegd, die hij hierdoor stelt te hebben gemaakt.

4.3.

[eiser] heeft kort samengevat als verweer aangevoerd dat hij een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de overeenkomst heeft gedaan. Hierdoor is hij niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en is hij dus ook geen contractuele boete aan [eiser] verschuldigd. Ook in het geval dat hij geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde zou hebben gedaan, dan is hij nog geen boete verschuldigd op grond van artikel 11 van de overeenkomst omdat [eiser] hem niet in gebreke heeft gesteld. [gedaagde] heeft alle gevraagde gegevens steeds zo snel mogelijk bij de bank ingeleverd. [gedaagde] heeft er alles aan gedaan om de financiering rond te krijgen. Verder betwist [gedaagde] dat hij mededelingen heeft gedaan waardoor [eiser] gedwaald zou hebben of dat sprake zou zijn geweest van misleiding. [gedaagde] betwist ook de gestelde schadeposten.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

In de kern gaat dit geschil om de vraag of [gedaagde] een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud in artikel 15 van de koopovereenkomst heeft gedaan. Als dat zo is, dan zou [gedaagde] niet meer gehouden zijn om de verplichtingen uit die overeenkomst na te komen. In het geval dat [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, dan ligt de vraag voor of hij de contractuele boete, zoals omschreven in artikel 11 van de overeenkomst, verschuldigd is.

5.2.

In dit kader heeft [eiser] gevorderd dat de overeengekomen verlengingen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud vernietigd worden, waardoor [gedaagde] met zijn beroep op het financieringsvoorbehoud op 28 maart 2022 te laat zou zijn. Daarnaast heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] ook geen rechtsgeldig beroep op financieringsvoorbehoud heeft gedaan, omdat hij niet voldaan heeft aan de documentatieplicht. De rechtbank zal hieronder op deze punten ingaan.

Is sprake geweest van dwaling?

5.3.

De rechtbank zal de gevorderde vernietiging van de overeengekomen verlengingen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud afwijzen omdat [eiser] onvoldoende duidelijk heeft gesteld dat voldaan is aan de grondslag voor vernietiging. In artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende concreet gemaakt bij welke voorstelling van zaken hij niet vier keer zou hebben ingestemd met het verlengen van de termijn in artikel 15.1. [gedaagde] heeft in dit verband terecht aangevoerd dat hij zelf toen ook nog niet wist of de bank zijn financieringsaanvraag zou honoreren. Bovendien heeft [eiser] ook onvoldoende duidelijk gemaakt welke overeengekomen verlengingen hij precies wil vernietigen en hoe die zich tot elkaar verhouden. Nu de rechtbank deze vordering zal afwijzen, betekent dit dat [gedaagde] in ieder geval niet te laat een beroep op het financieringsbehoud heeft gedaan. Vervolgens is het de vraag of [gedaagde] voldaan heeft aan de vereiste documentatieplicht van artikel 15 van de overeenkomst.

Heeft [gedaagde] voldaan aan de documentatieplicht?

5.4.

De rechtbank stelt hierbij voorop dat [gedaagde] zich beroept op het financieringsvoorbehoud, waardoor op hem de stelplicht en bewijslast rusten dat voldaan is aan de voorwaarden van artikel 15. Eén van die voorwaarden is de documentatieplicht en daarin besloten inspanningsverplichting.

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij voldaan heeft aan zijn documentatieplicht. De rechtbank legt dit hieronder uit.

5.5.1.

De ratio van het vereiste van een goede documentatie is dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en of de koper dit beroep niet te lichtvaardig heeft gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om een financiering te verkrijgen. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde. Of is voldaan aan de documentatieplicht (en dus of is voldaan aan de inspanningsverplichting om financiering te krijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval en wat partijen daarover hebben afgesproken.

5.5.2.

In artikel 15.3. van de koopovereenkomst hebben partijen over de documentatieplicht het volgende afgesproken: (..)
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervankomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: indien koper van de ontbindingsmogelijkheid financiering gebruik wil maken dan dient de koper ten minste één goed onderbouwde schriftelijke afwijzing van een geldverstrekkende instelling aan verkopend makelaar te verzenden. Indien noodzakelijk dan dient de koper alle relevante informatie voor het eventueel alsnog verkrijgen van een passende financiering aan de verkopend makelaar aan te leveren.(..).

5.5.3.

Hieruit blijkt dat partijen een aanvulling zijn overeengekomen op de standaard bepaling in artikel 15.3., dat onder ‘goed gedocumenteerd’ één afwijzing van een geldverstrekkende bankinstelling wordt verstaan, namelijk dat het om een goed onderbouwde schriftelijke afwijzing moet gaan. Gelet hierop is de rechtbank met [eiser] van oordeel dat de afwijzingsbrief van ING, die [gedaagde] bij zijn beroep op het financieringsvoorbehoud op 28 maart 2022 heeft gestuurd, onvoldoende is. In die brief staat alleen dat de bank de hypotheekaanvraag van [gedaagde] niet kan honoreren. Hieruit blijkt niet hoe, voor welk bedrag en wanneer [gedaagde] zijn financieringsaanvraag heeft ingediend of om welke redenen de aanvraag is afgewezen. Hierdoor is de brief niet aan te merken als een goed onderbouwde schriftelijke afwijzing. Daarbij acht de rechtbank van belang dat [gedaagde] geen aanvullende stukken heeft gestuurd, terwijl [eiser] hier wel om heeft gevraagd. Gelet op de afspraak die partijen in artikel 15.3 van de overeenkomst hebben gemaakt, lag dit wel in de rede. [gedaagde] heeft in deze procedure gesteld dat hij er alles aan heeft gedaan om de financieringsaanvraag bij ING rond te krijgen. Het gaat er echter om dat [gedaagde] dit bij zijn beroep op het financieringsvoorbehoud aan [eiser] inzichtelijk had moeten maken. Op de zitting heeft de rechtbank ook ter sprake gebracht of de afwijzingsbrief van ING voldoende is. De gemachtigde van [gedaagde] heeft verklaard dat de brief voldoende is geweest, omdat [eiser] hieruit kon opmaken dat [gedaagde] genoeg heeft gedaan om de financiering rond te krijgen. Hij heeft echter niet concreet gemaakt waar [eiser] dit dan uit heeft kunnen opmaken. In de brief van ING staat immers alleen dat de bank de financieringsaanvraag niet heeft kunnen honoreren. Verder heeft de gemachtigde van [gedaagde] ter zitting verklaard dat er niet was gevraagd om de ingediende financieringsaanvraag. Ook hier gaat de rechtbank aan voorbij, omdat uit de overgelegde brief van 31 augustus 2022 van [eiser] wel blijkt dat [eiser] hier om gevraagd heeft. Dit betekent dat [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank op 28 maart 2022 geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.

Is [gedaagde] de contractuele boete aan [eiser] verschuldigd?

5.6.

Vervolgens ligt de vraag voor of [gedaagde] de contractuele boete aan [eiser] verschuldigd is. Uit artikel 11 van koopovereenkomst volgt dat hiervoor eerst een ingebrekestelling vereist is. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat [eiser] hem niet in gebreke heeft gesteld met een termijn van acht dagen. De rechtbank gaat hier niet in mee. Uit de door [eiser] overgelegde brieven van 31 augustus en 30 september 2022 volgt voldoende dat voldaan is aan de ingebrekestelling zoals omschreven in artikel 11 van de koopovereenkomst. Verder heeft de gemachtigde van [gedaagde] ter zitting betoogd dat [gedaagde] , ook in het geval dat als hij geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, hij de verplichting om de woning af te nemen niet kon nakomen omdat [eiser] de woning al verkocht had aan een derde partij. Dit betoog slaagt niet, omdat de woning pas in mei 2023 is verkocht aan een derde. Ten slotte maakt de rechtbank uit de over en weer aangedragen stellingen van partijen op dat zij ervan uitgaan dat de koopovereenkomst is ontbonden. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de contractuele boete van € 177.500, - aan [eiser] verschuldigd is.

5.7.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire vordering.

5.8.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot aan dit vonnis als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

132,22

- griffierecht

€

1.301,-

- salaris advocaat

€

3.760,-

(2 punten × € 1880,-)

totaal

€

5.193,22

5.9.

Met betrekking tot de proceskosten overweegt de rechtbank dat zij ten aanzien van het salaris advocaat geen punt heeft toegekend voor de akte die [eiser] op 20 oktober 2023 heeft ingediend, omdat dit vooral een herhaling betreft van de inhoud van de dagvaarding.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 177.500,-,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 5.193,22,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G.M. Fluttert en in het openbaar uitgesproken door

mr. K.J. Haarhuis op 20 december 2023.