Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/287581 / HA ZA 22-376
Vonnis van 29 november 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] B.V.,
te [vestigingsplaats 1] , hierna te nemen [eiser 1] ,
2.
[eiser 2] B.V.,
[eiser 2] B.V.,
te [vestigingsplaats 2] , hierna te noemen [eiser 2] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
te [woonplaats 1] , hierna te noemen [eiser 3] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. O.L.M. Heuts te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2] B.V.,
2.
[gedaagde 2] B.V.,
te [vestigingsplaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats 3] ,
4.
[gedaagde 4] B.V.,
4.
[gedaagde 4] B.V.,
te [vestigingsplaats 4] ,
5.
[gedaagde 5] B.V.,
5.
[gedaagde 5] B.V.,
te [vestigingsplaats 5] , hierna te noemen [gedaagde 5]
6.
[gedaagde 6] B.V.,
6.
[gedaagde 6] B.V.,
te [vestigingsplaats 6] ,
7.
[gedaagde 7] B.V.,
7.
[gedaagde 7] B.V.,
te [vestigingsplaats 7] ,
8.
[gedaagde 8] B.V.,
8.
[gedaagde 8] B.V.,
te [vestigingsplaats 8] ,
9.
[gedaagde 9] B.V.,
9.
[gedaagde 9] B.V.,
te [vestigingsplaats 9] ,
10.
[gedaagde 10] B.V.,
10.
[gedaagde 10] B.V.,
te [vestigingsplaats 10] ,
11.
[gedaagde 11] B.V.,
11.
[gedaagde 11] B.V.,
te [vestigingsplaats 11] ,
12.
[gedaagde 12] B.V.,
12.
[gedaagde 12] B.V.,
te [vestigingsplaats 12] ,
13.
[gedaagde 13],
13.
[gedaagde 13],
te [woonplaats 4] , hierna te noemen [gedaagde 13] ,
14.
[gedaagde 14],
14.
[gedaagde 14],
te [vestigingsplaats 13] ,
15.
[gedaagde 15] B.V.,
15.
[gedaagde 15] B.V.,
te [vestigingsplaats 14] ,
16.
[gedaagde 16],
16.
[gedaagde 16],
te [woonplaats 5] , hierna te noemen [gedaagde 16] ,
17.
[gedaagde 17] B.V.,
17.
[gedaagde 17] B.V.,
te [vestigingsplaats 15] ,
18.
[gedaagde 18] B.V.,
18.
[gedaagde 18] B.V.,
te [vestigingsplaats 16] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden 1] ,
advocaat: mr. M.J. [naam 16] te Groningen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 oktober 2022;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 22 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 22 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van 12 juni 2023 met productie 53 van [eisers] ;
- de mondelinge behandeling van 26 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar de spreekaantekeningen van de advocaten zijn aangehecht.
- de mondelinge behandeling van 26 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar de spreekaantekeningen van de advocaten zijn aangehecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
2.1.
Partijen hebben samen geïnvesteerd in vastgoed in (de omgeving van) Zwolle. De samenwerking is beëindigd, waartoe partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. De vaststellingsovereenkomst heeft geleid tot een ontvlechting van de belangen van partijen. Vervolgens is er discussie ontstaan over de nakoming van de verplichtingen met betrekking tot de informatieverstrekking door [gedaagden 1] die in de vaststellingsovereenkomst zijn opgenomen. [eisers] stellen dat [gedaagden 1] daarin zijn tekortgeschoten en vorderen (onder meer) schadevergoeding, deels nader op te maken bij staat. De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] afwijzen. Deze beslissing zal hierna worden uitgelegd.
3.De feiten
3.1.
[eiser 2] is een onderneming die zich bezighoudt met investeringen in onroerend goed. [eiser 1] is enig aandeelhouder en bestuurder van [eiser 2] en [eiser 3] is op zijn beurt enig aandeelhouder en bestuurder van [eiser 1] .
3.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 3] zijn broers (gezamenlijk hierna te noemen “ [gedaagden 2] ”). Zij zijn beiden (indirect) directeur-grootaandeelhouder van [gedaagde 5] , met welke vennootschap zij al vele jaren actief zijn op de vastgoedmarkt in Zwolle en omgeving. De aandelen in die vennootschap worden gehouden door gedaagden sub 2 en 4.
3.3.
[gedaagde 1] is tevens bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde 6] . [gedaagde 3] is enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde 12] .
3.4.
[gedaagde 14] is de aandeelhouder van [gedaagde 15] . [gedaagde 13] is enig bestuurder van die beide rechtspersonen.
3.5.
[gedaagde 16] is (indirect) enig bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde 17] en [gedaagde 18] .
3.6.
[gedaagden 2] , [eiser 3] , [gedaagde 13] en [gedaagde 16] hebben in 2014 voor het eerst gezamenlijk geïnvesteerd in een vastgoedproject. Dit heeft geleid tot diverse andere gezamenlijke vastgoedinvesteringen en de verwerving van een groot aantal vastgoedobjecten. [gedaagden 2] , [eiser 3] , [gedaagde 13] en [gedaagde 16] hebben in verband met hun gezamenlijke vastgoedinvesteringen 19 rechtspersonen (“OG-vennootschappen”) opgericht.
Partijen hebben vanaf 2014 samengewerkt op het gebied van investeringen in vastgoedprojecten in Zwolle en omgeving. Tussen [eisers] enerzijds en [gedaagden 1] anderzijds is in de loop der jaren verschil van inzicht ontstaan over de uitvoering van de samenwerking.
3.7.
Vanaf 2017 zijn er problemen ontstaan in de samenwerking en vanaf het eind van dat jaar heeft [eiser 3] niet meer deelgenomen aan de informele overleggen.
3.8.
In 2019 zijn de geschillen tussen partijen verder geëscaleerd.
3.9.
Partijen hebben geprobeerd de bestaande geschillen door middel van mediation op te lossen. In de periode september - november 2019 heeft de heer [naam 1] tussen partijen bemiddeld.
3.10.
Op 13 november 2019 (om 14.07) heeft [naam 2] van [bedrijf 1] een tweetal Excel bestanden aan [eiser 3] gestuurd. Het betreft de Excel bestanden die nadien als bijlagen aan de VSO zijn gehecht.
3.11.
Op 6 december 2019 heeft er een bespreking plaatsgevonden in [plaats] tussen [eiser 3] en [gedaagde 13] . Daarbij is gedurende een deel van het gesprek de heer [naam 3] aanwezig geweest.
3.12.
Ter beslechting van hun geschillen hebben partijen op 26 februari 2020 een vaststellingsovereenkomst (hierna: de “VSO”) ondertekend, op grond waarvan [eisers] hun aandelenbelang in de OG-vennootschappen hebben overgedragen aan [gedaagden 1] .
Deze VSO bepaalt, voor zover van belang:
4.Informatie vastgoedobjecten
4.1
[gedaagden 1] verklaren de voor [eiser 3] c.s. relevante informatie ten aanzien van de Vennootschappen te hebben verstrekt. Ten aanzien van de Vastgoedobjecten genoemd in artikel 2.1 tot en met 2.21 hebben zij de op bijlage 5 omschreven informatie aan [eiser 3] c.s. verstrekt. Ten aanzien van de Ontwikkelingsobjecten en de BPD Ontwikkelingslocaties hebben [gedaagden 1] aan [eiser 3] c.s. de op bijlage 6 genoemde informatie verstrekt.
4.2
[gedaagden 1] garanderen naar beste weten dat alle informatie die op grond van artikel 4.1 aan [eiser 3] c.s. is verstrekt, juist, actueel en niet misleidend is op de datum van ondertekening van de vaststellingsovereenkomst. [gedaagden 1] verklaren tevens dat er ten tijde van ondertekening van deze Vaststellingsovereenkomst geen hogere bieding is ontvangen ten aanzien van de BPD Ontwikkellocaties.
(…)
4.4
[gedaagden 1] garanderen dat de aangeleverde informatie met betrekking tot de BPD Ontwikkellocaties tenminste alle informatie bevat waarvan zij weten of redelijkerwijs hadden kunnen weten dat deze in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van [eiser 3] c.s. bij het aangaan van deze vaststellingsovereenkomst.
3.13.
De BPD (ontwikkel/ontwikkelings)locaties die worden genoemd in de artikelen 4.1 en 4.4 betreffen:
Object [adres 1] (“ [adres 1] ”);
Object [adres 2] (“ [adres 2] ”);
Object [adres 3] ;
Object [adres 4] ;
Object [adres 5] en [adres 6] .
Deze worden hierna in gezamenlijkheid aangeduid als “de BPD-locaties”.
3.14.
Ten aanzien van de BPD-locaties hebben partijen onder meer de volgende vermogensopstelling (hierna: de “Vermogensopstelling”) opgesteld:
G
H
Voorstel [gedaagden 1] oktZ019
[adres 3]
€
2.970.000,00
€ 2.910.000
99
[adres 7]
€
5.500.000,00
€ 5.500.000
83
[adres 1]
€
7.000.000,00
€ 7.000.000
239
[adres 8]
€
2.856.890,00
€ 856.891
60
[adres 2]
€
8.173.110,00
€ 6.100.000
215
€
26.500.000,00
€ 24.426.891
706
Bod BPD
€
26.500.000,00
Nogniet akkoord
€ 2.000.000
€ 22.426.891
3.15.
Bijlage 5 bij de VSO bestaat uit informatie op een USB-stick die bij de notaris is gedeponeerd en bijlage 6 bevat brieven van BPD en [bedrijf 2] B.V. (“ [bedrijf 2] ”) die betrekking hebben op biedingen op de BPD-locaties en een brief van [bedrijf 3] B.V. (“ [bedrijf 3] ”) met een bieding op het object [adres 9] .
3.16.
In de VSO is bepaald dat het object [gedaagde 9] in eigendom blijft van de besloten vennootschap [bedrijf 4] B.V. (verder te noemen: [bedrijf 4] ). [bedrijf 4] is in de VSO toebedeeld aan [gedaagden 1] .
3.17.
Op 26 februari 2020 is door stedenbouwkundig buro [bedrijf 5] een gebiedsvisie “[adres 10]” gepresenteerd.
3.18.
Op 16 april 2020 zijn de percelen behorende tot het object [gedaagde 9] gesplitst.
3.19.
Op 20 april 2020 zijn door partijen ter uitvoering van de VSO over en weer onroerende zaken en aandelen notarieel aan elkaar geleverd (hierna: “de closing”).
3.20.
Enkele uren later op dezelfde datum, 20 april 2020, is de BPD-locatie [gedaagde 9] door [bedrijf 4] aan BPD verkocht. Uit de akte van levering blijkt dat de totale koopprijs € 9,16 miljoen exclusief btw bedroeg.
3.21.
Op 23 juni 2020 heeft [eisers] een verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor ingediend bij de rechtbank Overijssel. Dat verzoek is door de rechtbank toegewezen bij beschikking van 13 oktober 2020.
3.22.
Op 15 maart 2021 zijn als getuigen gehoord: [gedaagde 1] , [naam 2] , [naam 4] en [naam 5]. Op 16 maart 2021 zijn als getuigen gehoord: [gedaagde 13] , [gedaagde 16] , [naam 6] en [naam 7].
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. voor recht te verklaren dat elk van de gedaagden toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op zijn of haar rustende verplichting jegens [eisers] uit hoofde van de Garanties en dat [gedaagden 1] jegens [eisers] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de daaruit voortvloeiende schade;
2. gedaagden te bevelen om op de voet van artikel 843a Rv binnen 10 dagen na een door de rechtbank te wijzen vonnis aan [eisers] te verstrekken een (kopie van):
i. de koopovereenkomst of andere documenten waaruit blijkt wat de (exacte) koopprijs is die BPD verschuldigd is of nog zal worden voor de aankoop van object [gedaagde 9] , waaronder de nabetaling;
ii. de koopovereenkomst of andere documenten waaruit blijkt wat de exacte afspraken en voorwaarden zijn omtrent de (beoogde) verwerving van het pand van [bedrijf 6];
iii. de koopovereenkomst of andere documenten waaruit blijkt wat de (exacte) koopprijs is die [bedrijf 3] verschuldigd is of nog zal worden voor de aankoop van object [adres 9] ,
of zodanige andere bescheiden waaruit de exacte financiële tegenprestatie van de verkoop en overdracht van de objecten [gedaagde 9] en [adres 9] kan worden afgeleid, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag dat [gedaagden 1] nalaten aan dit bevel te voldoen;
3. elk van de gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot:
I.
in de kwestie [gedaagde 9]
in de kwestie [gedaagde 9]
Primair:
betaling ten titel van vergoeding van de schade van [eisers] in het kader van de waardering op de aandelen [bedrijf 4] van
i. een bedrag van € 500.000, alsmede
ii. een bedrag gelijk aan 25% van enige nabetaling die BPD verschuldigd is uit hoofde van de transactie
iii. alles onder aftrek van 15% als correctie voor vennootschapsbelasting die [bedrijf 4] moet voldoen over de meeropbrengst;
Subsidiair:
betaling ten titel van vergoeding van de schade van [eisers] in het kader de waardering op de aandelen in [bedrijf 4] van een bedrag (nader) op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Primair en subsidiair:
betaling van een bedrag gelijk aan de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW), althans de wettelijke rente (artikel 6:119 BW), te rekenen van de onder I toe te wijzen bedragen vanaf 20 april 2020 tot aan de dag van algehele betaling;
II.
in de kwestie [adres 2]
in de kwestie [adres 2]
betaling
(i) ten titel van vergoeding van de schade van [eisers] in het kader van de waardering op de aandelen in [adres 3] , [adres 11], [bedrijf 7] en [bedrijf 8] van een bedrag (nader) op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
(ii) van een bedrag gelijk aan de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW), althans de wettelijke rente (artikel 6:119 BW), te rekenen van de onder II sub (i) toe te wijzen bedragen vanaf 20 april 2020 tot aan de dag van algehele betaling.
III.
in de kwestie [adres 9]
in de kwestie [adres 9]
Primair:
betaling ten titel van vergoeding van de schade van [eisers] in het kader van de waardering op de aandelen in [bedrijf 4] een bedrag van € 482.486, te vermeerderen met eventuele nabetalingen voldaan of verschuldigd door [bedrijf 3] , over aftrek van de vennootschapsbelastinglast welk daarover verschuldigd geweest zou zijn;
Subsidiair:
betaling ten titel van vergoeding van de schade van [eisers] in het kader de waardering op de aandelen in [bedrijf 4] van een bedrag (nader) op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Primair en subsidiair:
van een bedrag gelijk aan de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW), althans de wettelijke rente (artikel 6:119 BW), te rekenen van de onder III toe te wijzen bedragen vanaf 20 april 2020 tot aan de dag van algehele betaling.
4. elk van de gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 47.735,89 ten titel van vergoeding van de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW;
5. gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor, te vermeerderen met de nakosten conform het liquidatietarief en met de bepaling dat, indien het bedrag van deze proceskostenveroordeling niet binnen 14 dagen na de dag waarop vonnis is gewezen aan [eisers] is voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente is verschuldigd.
4.2.
[eisers] leggen aan deze vorderingen – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Volgens [eisers] zijn [gedaagden 1] hun verplichtingen, meer in het bijzonder de informatieplicht van artikel 4, uit de VSO niet nagekomen. De schending van de informatieplicht spitst zich toe op drie vastgoedobjecten gelegen aan de [gedaagde 9] , de [adres 2] en de [adres 9] . [gedaagden 1] hebben ten aanzien van deze drie objecten informatie verstrekt aan [eisers] , die niet juist, niet actueel en/of misleidend was. Er is daarom sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis. [eisers] hebben als gevolg daarvan schade geleden. De schade is nog niet in zijn geheel te berekenen of te begroten en daarom vorderen [eisers] gedeeltelijk ook verwijzing naar een schadestaatprocedure.
4.3.
[gedaagden 1] voeren verweer. [gedaagden 1] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De kernvraag in deze zaak is of [gedaagden 1] zijn tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis uit overeenkomst, meer in het bijzonder de verplichtingen om informatie te verstrekken voortvloeiend uit artikel 4 van de VSO. Daarmee betreft het een zaak waarin de uitleg van de bepalingen van een overeenkomst een rol speelt.
Uitleg van de overeenkomst
5.2.
[eisers] stellen zich op het standpunt dat beslissend gewicht dient te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige uitleg. [eisers] komen tot die conclusie op grond van de volgende omstandigheden. Er is sprake van professionele commerciële partijen, die met behulp van deskundige adviseurs over de tekst van de VSO hebben onderhandeld. Er zijn meerdere tekstvarianten van de betreffende bepaling in de VSO tussen partijen uitgewisseld en dat heeft uiteindelijk geleid tot overeenstemming over de versie zoals die nu in de VSO is opgenomen. Ook het feit dat het een vaststellingsovereenkomst betreft waarbij partijen een einde aan hun geschil wilden maken rechtvaardigt een objectieve uitleg.
5.3.
[gedaagden 1] stellen zich op het standpunt dat de informatieplicht van artikel 4 van de VSO wordt beperkt door een eigen verplichting van [eisers] om onderzoek te doen en de kennis die [eisers] zelf hebben. [gedaagden 1] hoeven geen informatie te verstrekken die zich al in het publieke domein bevindt.
5.4.
De rechtbank oordeelt op dit punt als volgt. Voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht; vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981/ 635 (Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang; vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2005/493 (DSM/Fox). Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen; vgl.HR 19 januari 2007, NJ 2007/575 ([naam 8]/[naam 9]) en HR 29 juni 2007, NJ 2007/576 ([naam 10]/[naam 11]). Ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval niettemin meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; vgl. HR 5 april 2013, NJ 2013/214 (Lundiform/Mexx). In het laatste arrest heeft de Hoge Raad eveneens geoordeeld dat het de rechter vrijstaat in een dergelijk geval voorshands (behoudens tegenbewijs) van een uitleg overeenkomstig de taalkundige betekenis uit te gaan. De rechter is echter niet verplicht om in een zodanig geval de ‘voorshands taalkundige’-uitleg toe te passen, maar kan ook overgaan tot een weging van alle relevante feiten en omstandigheden en op grond daarvan een definitief oordeel bereiken over de uitleg; vgl. ECLI:NL:PHR:2021:1256, onder 4.6.
5.5.
Partijen verschillen van mening over de vraag welke informatie [gedaagden 1] aan [eisers] dan wel [eiser 3] in diens hoedanigheid van (middellijk) vertegenwoordiger van [eisers] ) hadden behoren te verschaffen. Daarbij spitst de discussie zich toe op de vraag of de gegeven informatie een goed beeld gaf van de actuele situatie en welke informatie in redelijkheid belangrijk was “
voor de oordeelsvorming van [eiser 3] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst” zoals in art. 4 van de VSO is bepaald.
voor de oordeelsvorming van [eiser 3] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst” zoals in art. 4 van de VSO is bepaald.
5.6.
In deze zaak acht de rechtbank het volgende van belang. Het gaat hier om een commerciële overeenkomst, gesloten tussen professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst, bijgestaan door advocaten, hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen en geschillen te beëindigen. In het kader van de onderhandelingen over de tekst van artikel 4 van de VSO is uitgebreid onderhandeld en zijn meerdere concepten uitgewisseld tussen partijen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de definitieve tekst zoals deze nu in de VSO is opgenomen. Dergelijke omstandigheden kunnen voor een partij een sterke aanwijzing vormen dat de wil van de wederpartij overeenstemt met (de taalkundige betekenis van) de bewoordingen van de overeenkomst.
In de onderhavige zaak bestaat niet zozeer een verschil van mening over de vraag of de tekst de partijbedoelingen goed weergeeft, maar verschillen partijen vooral van mening hoe de termen als “redelijkerwijs”, “in redelijkheid” en “belangrijk voor de oordeelsvorming” dienen te worden verstaan. De rechtbank acht bij de uitleg van de overeenkomst onder meer de achtergrond van het verstrekken van gevraagde garanties van belang. Dat is vooral – zoals [eisers] ook aanvoeren – dat er bij [eisers] een informatieachterstand bestond ten opzichte van [gedaagden 1] . Daarover hebben [eisers] in een e-mailbericht van 6 november 2019 aan de bemiddelaar Bun aangegeven: “
Het gaat dan natuurlijk niet om kleine zaken, maar zaken die materiele waarde hebben. Het kan zomaar zijn dat er ergens een bod op is gedaan dat (veel) hoger ligt dan de waardebepaling die wij overeenkomen.”.
In de onderhavige zaak bestaat niet zozeer een verschil van mening over de vraag of de tekst de partijbedoelingen goed weergeeft, maar verschillen partijen vooral van mening hoe de termen als “redelijkerwijs”, “in redelijkheid” en “belangrijk voor de oordeelsvorming” dienen te worden verstaan. De rechtbank acht bij de uitleg van de overeenkomst onder meer de achtergrond van het verstrekken van gevraagde garanties van belang. Dat is vooral – zoals [eisers] ook aanvoeren – dat er bij [eisers] een informatieachterstand bestond ten opzichte van [gedaagden 1] . Daarover hebben [eisers] in een e-mailbericht van 6 november 2019 aan de bemiddelaar Bun aangegeven: “
Het gaat dan natuurlijk niet om kleine zaken, maar zaken die materiele waarde hebben. Het kan zomaar zijn dat er ergens een bod op is gedaan dat (veel) hoger ligt dan de waardebepaling die wij overeenkomen.”.
5.7.
De rechtbank zal in verband met de hiervoor geschetste omstandigheden groot gewicht toekennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen. De open norm (“redelijkerwijs” en “in redelijkheid”) zoals in artikel 4.4 opgenomen, zal de rechtbank uitleggen met in achtneming van de achtergrond van de gemaakte afspraken over de informatieverplichting en de hierboven geciteerde opmerkingen van [eisers] Dat betekent dat in beginsel slechts tot een schending van de informatieverplichting kan worden geoordeeld als het om informatie gaat die van materieel belang is voor de oordeelsvorming van [eisers] en dat informatie, die redelijkerwijs bij [eisers] als bekend mag worden geacht, niet onder de overeengekomen informatieverplichting valt. Deze kan immers niet als “belangrijk voor de oordeelsvorming van [eiser 3] ” worden aangemerkt. Hierna wordt met de aanduiding [eisers] ook [eiser 3] in voormelde zin begrepen.
De vorderingen
5.8.
Zoals hierboven in paragraaf 4 is weergegeven, zien de vorderingen van [eisers] op drie specifieke vastgoedobjecten. De rechtbank zal deze vorderingen van [eisers] per object bepreken.
[gedaagde 9]
5.9.
[eisers] leggen aan hun vordering ter zake van dit object ten grondslag dat de aandelen [bedrijf 4] , die eigenaar is van dit vastgoedobject, te laag zijn gewaardeerd. [eisers] hebben deze waardering van aandelen in het kader van de onderhandelingen over de VSO geaccepteerd, omdat zij ervan uitgingen dat [gedaagden 1] overeenkomstig artikel 4 van de VSO hen juist, actueel en niet misleidend hadden geïnformeerd. [gedaagden 1] hebben echter de informatieplicht geschonden, waardoor [eisers] schade hebben geleden.
5.10.
De schending van de informatieplicht ziet volgens [eisers] ten eerste op het volgende. In de Vermogensopstelling is object [gedaagde 9] gewaardeerd op een bedrag van € 7 miljoen. [eisers] hebben betoogd dat [gedaagden 1] in de onderhandelingen naar de VSO hebben aangegeven dat de maximale waarde van de [gedaagde 9] € 7 miljoen was. Op 20 april 2020, na afronding van de closing, is het object [gedaagde 9] aan BPD geleverd voor een bedrag van € 9,16 miljoen. Over dat verschil in waardering/prijs moet tussen [gedaagden 1] en BPD onderhandeld zijn vóór de ondertekening van de VSO. Daarover zijn [eisers] niet geïnformeerd door [gedaagden 1] , aldus [eisers]
Maar ook als er niet met BPD is onderhandeld dan hebben [gedaagden 1] de informatieplicht geschonden, aldus [eisers] . Dan hebben [gedaagden 1] de indruk gewekt dat er wél is onderhandeld en dat de bedragen die daaruit kwamen de maximaal haalbare waren.
Ook misleidend is volgens [eisers] geweest, dat [gedaagden 1] heeft gezegd dat het project [gedaagde 9] door de gemeente Zwolle zou zijn stilgelegd.
5.11.
[gedaagden 1] voeren verweer tegen de bovenstaande verwijten. De onderhandelingen met BPD over de verkoop van object [gedaagde 9] zijn na 26 februari 2020 begonnen met een voorstel van BPD. Verder is [eisers] nooit voorgespiegeld dat het bedrag van € 7 miljoen voor object [gedaagde 9] het maximaal haalbare is geweest. Er is slechts tussen partijen gesproken over de waardering voor de BPD-locaties gezamenlijk. De BPD-locaties zijn gezamenlijk gewaardeerd op een totale waarde van € 24,5 miljoen. Daarover hebben partijen overeenstemming gekregen; niet afzonderlijk over het object [gedaagde 9] .
5.12.
De rechtbank stelt voorop dat [eisers] onvoldoende concrete omstandigheden hebben aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagden 1] op enig moment hebben gegarandeerd dat € 7 miljoen het hoogst haalbare bod voor de [gedaagde 9] was. De Vermogensopstelling maakt dat niet anders, nu niet onderbouwd gesteld of gebleken is dat met die opstelling enige garantie of een als bindend bedoelde indicatie is gegeven. Wel kan worden vastgesteld dat [gedaagden 1] op enig moment heeft verklaard dat het hoogst haalbare bod voor de gezamenlijke BPD-locaties 24,5 miljoen was.
5.13.
[eisers] voeren in feite twee scenario’s aan. [eisers] stellen ten eerste dat er door [gedaagden 1] wél is onderhandeld met BPD over de [gedaagde 9] en dat [gedaagden 1] dat hadden moeten melden aan [eisers] In het tweede scenario stellen [eiser 2] dat er voorafgaand aan de ondertekening van de VSO door [gedaagden 1] niet is onderhandeld met BPD over de [gedaagde 9] . In dat geval hadden [gedaagden 1] dat ook moeten melden aan [eisers] omdat [eisers] nu in de waan zijn gebracht dat [gedaagden 1] het best mogelijke onderhandelingsresultaat hadden bereikt.
5.14.
De rechtbank stelt vast dat artikel 4 van de VSO bepaalt dat de informatieplicht van [gedaagden 1] ziet op de periode tot de datum van ondertekening van de VSO op 26 februari 2020. Dit brengt mee dat gebeurtenissen ná 26 februari 2020 niet onder het bereik van de informatieplicht van [gedaagden 1] vallen. Daaronder vallen het afsplitsen van het perceel [gedaagde 9] en de verkoopovereenkomst tussen [bedrijf 4] BV en BPD van 14 april 2020, zodat deze feiten geen verdere bespreking behoeven.
Scenario I: er is wél onderhandeld
5.15.
Volgens [eisers] zouden [gedaagden 1] en BPD vóór het tekenen van de VSO over de koopsom van de [gedaagde 9] hebben onderhandeld zonder dit aan [eisers] mee te delen. Dit is uitdrukkelijk betwist door [gedaagden 1] .
Naar het oordeel van de rechtbank is van onderhandeling pas sprake als een concreet bod is gedaan waarop een tegenbod is gevolgd. Dat er op enig moment indicatieve bedragen zijn genoemd – wat daarvan ook zij – volstaat daartoe in beginsel niet.
5.16.
[eisers] heeft zich ten eerste op het standpunt gesteld dat er in september 2019 tussen [gedaagden 1] en BPD al is gesproken over een separate verkoop van het object [gedaagde 9] en dat [gedaagden 1] dat hadden moeten melden. Zij hebben daarbij een beroep gedaan op de getuigenverklaring van [naam 5], destijds ontwikkelmanager bij BPD. [naam 5] heeft verklaard dat er meer dan een half jaar voor de uiteindelijke deal over gesproken moet zijn. Volgens [eisers] zou dat – teruggerekend – op september 2019 uitkomen. De rechtbank stelt vast dat [naam 5] ook heeft verklaard dat tussen de bieding op de vijf locaties en de bieding op de [gedaagde 9] wel een jaar heeft gezeten. In dat geval zou dat op een moment omstreeks februari 2020 uitkomen. Niet in geschil is immers dat BPD in februari 2019 een bieding heeft gedaan op de vijf locaties. Nu die verklaringen van [naam 5] zo uiteenlopen, kan de rechtbank daaraan geen beslissende waarde hechten.
5.17.
Ook uit de overige stellingen van [eisers] kan niet worden afgeleid dat er, voorafgaand aan de ondertekening van de VSO, tussen [gedaagden 1] en BPD is onderhandeld over waarden van de afzonderlijke BPD-locaties en meer in het bijzonder over de waardering van de [gedaagde 9] .
De rechtbank stelt vast [naam 12] van [bedrijf 1] op 18 juni 2019 een update van de ontwikkelingen binnen de diverse vastgoedentiteiten aan partijen heeft gestuurd.
Daarin wordt aangegeven dat partijen BPD en [bedrijf 2] bezig zijn om een 2e bieding met voorwaarden op te stellen. Die bieding ziet dan op de verkoop van de gezamenlijke BPD-locaties. De gestelde schending van de informatieplicht, door niet te melden dat is onderhandeld over een separate verkoop van de [gedaagde 9] , is gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd. [eisers] hebben ook geen andere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat [gedaagden 1] en BPD al vóór 26 februari 2020 concreet hebben onderhandeld over een separate verkoop van de [gedaagde 9] aan BPD. Zo heeft de heer [naam 4] van BPD (hierna [naam 4]) tijdens het getuigenverhoor verklaard dat BPD in 2019 een bieding heeft uitgebracht voor het geheel van vijf BPD-locaties. Er is wel een uitsplitsing per locatie gemaakt maar hij weet niet of die ook aan [gedaagde 5] is gegeven. De eerste bieding op de [gedaagde 9] heeft BPD in maart 2020 uitgebracht en deze is gebaseerd op informatie van dat moment, aldus [naam 4]. Aan de getuigenverklaring van [naam 2] (van [gedaagde 5] ) kan minder waarde worden gehecht omdat Knoll heeft verklaard zelf niet bij gesprekken met BPD betrokken te zijn geweest.
5.18.
Van onderhandelingen tussen [gedaagden 1] en BPD over het geheel aan BPD-locaties is na voormelde update van [naam 12] evenmin voldoende gebleken. Gesteld noch gebleken is verder dat een vervolg is gegeven aan het (in de update) genoemde voornemen om een 2e bieding op te stellen. Zoals uit de getuigenverklaringen kan worden afgeleid en door [eisers] onvoldoende is weersproken, hebben [gedaagden 1] steeds uitgedragen dat zij niet konden onderhandelen met andere partijen zolang het aandeelhoudersgeschil met [eisers] niet was opgelost.
Dat [gedaagden 2] heeft verklaard in december 2019 met [naam 4] te hebben gesproken en daarbij indicatieve bedragen te hebben genoemd, betekent niet dat er ook is onderhandeld tussen [gedaagden 2] en [naam 4]. [naam 4] bevestigt ook dat er wel contact is gehouden met [gedaagden 1] maar dat geen afspraken zijn gemaakt. Van een situatie waarin [gedaagden 1] gehouden was aan [eisers] informatie te verschaffen die belangrijk was voor de oordeelsvorming is onvoldoende gebleken. Een mededelingsplicht zou mogelijk wel aan de orde zijn in het geval dat BPD een aanzienlijk hoger bedrag zou hebben genoemd dan eerder bekend was, dat is echter niet gesteld en is ook anderszins niet gebleken. Geconcludeerd moet worden dat [eisers] hun vermoedens dat wel is onderhandeld met BPD onvoldoende concreet hebben kunnen maken, ook na het onder ede laten horen van getuigen.
Dat [gedaagden 2] heeft verklaard in december 2019 met [naam 4] te hebben gesproken en daarbij indicatieve bedragen te hebben genoemd, betekent niet dat er ook is onderhandeld tussen [gedaagden 2] en [naam 4]. [naam 4] bevestigt ook dat er wel contact is gehouden met [gedaagden 1] maar dat geen afspraken zijn gemaakt. Van een situatie waarin [gedaagden 1] gehouden was aan [eisers] informatie te verschaffen die belangrijk was voor de oordeelsvorming is onvoldoende gebleken. Een mededelingsplicht zou mogelijk wel aan de orde zijn in het geval dat BPD een aanzienlijk hoger bedrag zou hebben genoemd dan eerder bekend was, dat is echter niet gesteld en is ook anderszins niet gebleken. Geconcludeerd moet worden dat [eisers] hun vermoedens dat wel is onderhandeld met BPD onvoldoende concreet hebben kunnen maken, ook na het onder ede laten horen van getuigen.
5.19.
Daarnaast maken [eisers] [gedaagden 1] enkele andere verwijten over niet verstrekte informatie. Zo zouden [gedaagden 1] de waarde van de [gedaagde 9] van € 7 miljoen zelf hebben bepaald en zou deze waarde niet door BPD zijn bepaald terwijl dit door [gedaagden 1] wel aan [eisers] als zodanig is voorgespiegeld. Ook zouden [gedaagden 1] hebben gezwegen over de betrokkenheid van [naam 13], een stedenbouwkundig adviesbureau dat berekeningen zou hebben gemaakt over het potentieel aantal te bouwen woningen (het “laadvermogen”) en inschakeling van Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO).
[gedaagden 1] betwisten op dit punt in de informatievoorziening tekort te zijn geschoten en stellen dat een en ander blijkt uit de Excel bijlage die onderdeel is van Bijlage 6 van de VSO.
5.20.
De rechtbank overweegt daarover als volgt. [naam 4] heeft als getuige verklaard dat het betreffende Excel bestand (met in de aanhef “dd september 2019” in bijlage 6 bij de VSO opgenomen) door BPD is opgesteld. Dat Excel bestand vermeldt een “waarde locatie” bij de [gedaagde 9] van € 7.414.000. Ook vermeldt dat bestand dat [naam 13] voor de [gedaagde 9] uitgaat van een aantal van 239 te realiseren eenheden. Dat brengt de rechtbank tot het oordeel dat BPD de [gedaagde 9] waardeerde op iets meer dan € 7 miljoen. Op basis daarvan kan [gedaagden 1] tot een waardering van de [gedaagde 9] op € 7 miljoen (en 239 te realiseren eenheden) zijn gekomen. De opmerking van Knoll in zijn e-mail van 13 november 2019 (15.09 uur) is daarmee niet in strijd.
Ook blijkt uit het voorgaande dat het laadvermogen dat door [naam 13] werd berekend met [eisers] is gedeeld. Deze bestanden zijn immers aan [eisers] toegezonden en waren onderdeel van de bijlagen bij de VSO. Op deze punten zijn [gedaagden 1] daarom naar het oordeel van de rechtbank niet tekortgeschoten. Door [eisers] is niet gesteld dat [gedaagden 1] over meer informatie van [naam 13] beschikten. Ook hebben [eisers] niet betwist dat zij daar geen verdere vragen over hebben gesteld. Ten aanzien van de gestelde betrokkenheid van HMO in 2019 kan de rechtbank evenmin tot de conclusie komen dat [gedaagden 1] zijn tekort geschoten in de nakoming van artikel 4. Uit de getuigenverklaring van [gedaagde 1] blijkt immers dat BPD in overleg met HMO wilde treden. Daaruit kan de rechtbank niet opmaken dat [gedaagden 1] daadwerkelijk bij enig overleg betrokken was, noch dat [gedaagden 1] informatie heeft gekregen waaruit een ander dan het aanvankelijk ingeschatte bouwvolume volgt. Daargelaten dat [eisers] onvoldoende concreet zijn geweest in dit verwijt, maakt het enkele feit dat volumestudies zijn gemaakt niet dat [gedaagden 1] dat hadden moeten meedelen. Zoals uit het voorgaande volgt is het door [naam 13] berekende laadvermogen immers gedeeld met [eisers] Gesteld noch gebleken is dat HMO in haar overleggen met BPD tot andere aantallen is gekomen, laat staan dat deze getallen bij [gedaagden 1] bekend zijn geworden.
Ook blijkt uit het voorgaande dat het laadvermogen dat door [naam 13] werd berekend met [eisers] is gedeeld. Deze bestanden zijn immers aan [eisers] toegezonden en waren onderdeel van de bijlagen bij de VSO. Op deze punten zijn [gedaagden 1] daarom naar het oordeel van de rechtbank niet tekortgeschoten. Door [eisers] is niet gesteld dat [gedaagden 1] over meer informatie van [naam 13] beschikten. Ook hebben [eisers] niet betwist dat zij daar geen verdere vragen over hebben gesteld. Ten aanzien van de gestelde betrokkenheid van HMO in 2019 kan de rechtbank evenmin tot de conclusie komen dat [gedaagden 1] zijn tekort geschoten in de nakoming van artikel 4. Uit de getuigenverklaring van [gedaagde 1] blijkt immers dat BPD in overleg met HMO wilde treden. Daaruit kan de rechtbank niet opmaken dat [gedaagden 1] daadwerkelijk bij enig overleg betrokken was, noch dat [gedaagden 1] informatie heeft gekregen waaruit een ander dan het aanvankelijk ingeschatte bouwvolume volgt. Daargelaten dat [eisers] onvoldoende concreet zijn geweest in dit verwijt, maakt het enkele feit dat volumestudies zijn gemaakt niet dat [gedaagden 1] dat hadden moeten meedelen. Zoals uit het voorgaande volgt is het door [naam 13] berekende laadvermogen immers gedeeld met [eisers] Gesteld noch gebleken is dat HMO in haar overleggen met BPD tot andere aantallen is gekomen, laat staan dat deze getallen bij [gedaagden 1] bekend zijn geworden.
5.21.
Ook de overige stellingen van [eisers] leiden niet tot een ander oordeel van de rechtbank. Gesteld noch gebleken is dat deze stellingen zaken betreffen van ”materiële waarde”, die tot een andere waardebepaling zouden hebben geleid dan partijen zijn overeengekomen. Zo hebben [eisers] nog gesteld dat GGM hadden moeten meedelen dat niet 239 maar 250 woningen gerealiseerd zouden worden. [gedaagden 1] hebben gemotiveerd aangevoerd dat zij tot de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst in februari 2020 zijn uitgegaan van 239 woningen en zij betwisten dat zij daarvóór met BPD hebben gesproken over de mogelijkheid van 250 te realiseren woningen. [eisers] hebben hun standpunt vervolgens niet verder onderbouwd. Niet gebleken is daarom dat [gedaagden 1] op dit punt informatie hebben achtergehouden of misleidend hebben gepresenteerd.
5.22.
Een volgend verwijt dat [eisers] maken is dat zij niet gekend zouden zijn in het feit dat een startnotitie “[naam 14]” bestond en deze werd besproken met de gemeente Zwolle. De rechtbank stelt vast dat in het memo dat [naam 12] van [gedaagde 5] op 18 juni 2019 aan [eisers] heeft gezonden ook het Object [gedaagde 9] wordt besproken. Daarin is aangegeven dat door de gemeente een concept startnotitie is afgerond en dat er ruimte wordt gezien om ongeveer 250 wooneenheden te realiseren. Naar het oordeel van de rechtbank volgt daaruit dat [eisers] niet alleen zijn geïnformeerd over het bestaan van de concept startnotitie, maar ook over het feit dat de gemeente een potentieel bouwvolume van 250 eenheden ziet. Niet gebleken is daarom dat [gedaagden 1] op dit punt informatie hebben achtergehouden of misleidend hebben gepresenteerd.
5.23.
Ook stellen [eisers] dat er gesprekken met de gemeente Zwolle zijn gevoerd. Uit de getuigenverklaring van [naam 6] van de gemeente Zwolle leiden [eisers] af dat er tussen [gedaagde 1] Janssen en BPD intensief contact was en dat de onderhandelingen al veel verder waren dan [gedaagden 1] doen voorkomen. Zoals de rechtbank hiervoor reeds heeft geoordeeld moet een onderscheid gemaakt worden tussen het voeren van gesprekken en het onderhandelen. Uit de verklaring van getuige Waalewijn leidt de rechtbank af dat [gedaagden 1] ook in de gesprekken met de Gemeente Zwolle heeft uitgedragen dat zij niet konden onderhandelen met andere partijen zolang het aandeelhoudersgeschil met [eisers] niet was opgelost. Anders dan [eisers] betogen is daaruit, naar het oordeel van de rechtbank, niet op te maken dat er tussen [gedaagden 1] en BPD werd onderhandeld of dat de contacten verstrekkender waren dan [gedaagden 1] heeft doen voorkomen. Niet gebleken is daarom dat [gedaagden 1] op dit punt informatie hebben achtergehouden of misleidend hebben gepresenteerd.
5.24.
Tot slot stellen [eisers] dat Rabobank al rond de datum van ondertekening van de VSO is geïnformeerd over de verkoop van de [gedaagde 9] . [eisers] stellen dat zij over dit relevante feit door [gedaagden 1] geïnformeerd hadden moeten worden. De rechtbank kan [eisers] in dat standpunt niet volgen. [gedaagden 1] hebben gemotiveerd betoogd dat de betrokkenheid van Rabobank tijdens de onderhandelingen over de VSO enkel zag op het gefinancierd krijgen van de kosten van het uitkopen van [eisers] hebben hun standpunt vervolgens niet nader onderbouwd. Zonder een nadere onderbouwing valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien dat de betrokkenheid van Rabobank bij een financiering, die noodzakelijk was voor de uitkoop van [eisers] , in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van [eisers] bij het aangaan van de VSO. Ook op dit punt zijn [gedaagden 1] dan ook niet tekortgeschoten.
5.25.
Van een situatie waarin informatie is verzwegen die in redelijkheid belangrijk was voor de oordeelsvorming van [eisers] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst is gelet op het voorgaande niet gebleken.
Scenario II: er is niet onderhandeld.
5.26.
In het tweede scenario verwijten [eisers] [gedaagden 1] te hebben voorgewend dat er wel werd door onderhandeld, maar dat dit in werkelijkheid niet het geval was. In dit tweede scenario gaan [eisers] er dus van uit dat er niet tussen [gedaagden 1] en BPD is onderhandeld. [gedaagden 1] hebben volgens [eisers] verteld dat de bedragen waarover met BPD en VanWonen is onderhandeld het best mogelijke resultaat was en dat de gesprekken met BPD zo goed als afgerond waren. Aan de hand van dat door [gedaagden 1] geschetste beeld hebben [eisers] de waardering van de BPD-locaties op een bedrag van € 24,5 miljoen aanvaard. Hadden [eisers] geweten dat er in werkelijkheid niet meer met BPD was door onderhandeld over de BPD-locaties, dan hadden [eisers] niet ingestemd met de waardering van de BPD-locaties voor een waarde van € 24,5 miljoen. Bij een hogere opbrengst zou ook de [gedaagde 9] voor een hoger bedrag dan € 7 miljoen zijn gewaardeerd. Die hogere waardering zou hebben geleid tot een betere prijs voor de aandelen in [bedrijf 4] , aldus [eisers]
5.27.
Gelet op de stellingen van [eisers] ligt de vraag voor of [gedaagden 1] ten tijde van de VSO misleidende informatie hebben gegeven door te suggereren dat [gedaagden 1] en BPD hebben onderhandeld. Ook dat standpunt hebben [eisers] onvoldoende handen en voeten gegeven. Niet voldoende onderbouwd is dat [gedaagden 1] aan [eisers] hebben voorgespiegeld dat zij
nade update van [naam 12] in de tweede helft van 2019 met BPD nog hebben onderhandeld en dat daarbij het best mogelijke onderhandelingsresultaat was bereikt. [eisers] hebben ter ondersteuning van hun standpunt verwezen naar het gesprek op 6 december 2019 in [plaats] . De getuigenverklaring van [gedaagde 13] en de schriftelijke verklaring van [naam 3] ondersteunen dat standpunt echter onvoldoende. Op de vraag: “
Heeft [naam 15] mij uiteindelijk overtuigd dat Euro 24,5 miljoen het maximaal haalbare was en dat ik hem daarop moest vertrouwen” heeft [naam 3] geantwoord met “
Ja, dat klopt”. Daaruit blijkt echter niet dat [gedaagden 1] nog met BPD hebben onderhandeld over de BPD-locaties (als geheel)
nadatde update van [naam 12] en de brief van [naam 16] in de zomer aan [eisers] zijn gestuurd. Deze enkele verklaring van [gedaagde 13] , dat Euro 24,5 miljoen het maximaal haalbare was, behelst namelijk een conclusie of een aanname, maar zegt niet waar [gedaagde 13] die conclusie of aanname op baseerde. Dat [eisers] daaruit – kennelijk ten onrechte - heeft afgeleid dat [gedaagden 1] nog met BPD heeft onderhandeld is een veronderstelling van [eisers] , die wellicht gevoed is door informatie van de kant van [gedaagden 1] in de zomer van 2019 dat er nog gesprekken met BPD zouden worden gevoerd, maar die strikt genomen niet gebaseerd is op onjuiste of misleidende informatie van [gedaagden 1] , in het bijzonder niet op informatie van [gedaagden 1] dat er na de zomer van 2019 nog verder met BPD is onderhandeld. Voor de hand had gelegen dat [eiser 3] aan [gedaagde 13] had gevraagd waar hij op baseerde dat 24,5 miljoen het hoogst haalbare was.
nade update van [naam 12] in de tweede helft van 2019 met BPD nog hebben onderhandeld en dat daarbij het best mogelijke onderhandelingsresultaat was bereikt. [eisers] hebben ter ondersteuning van hun standpunt verwezen naar het gesprek op 6 december 2019 in [plaats] . De getuigenverklaring van [gedaagde 13] en de schriftelijke verklaring van [naam 3] ondersteunen dat standpunt echter onvoldoende. Op de vraag: “
Heeft [naam 15] mij uiteindelijk overtuigd dat Euro 24,5 miljoen het maximaal haalbare was en dat ik hem daarop moest vertrouwen” heeft [naam 3] geantwoord met “
Ja, dat klopt”. Daaruit blijkt echter niet dat [gedaagden 1] nog met BPD hebben onderhandeld over de BPD-locaties (als geheel)
nadatde update van [naam 12] en de brief van [naam 16] in de zomer aan [eisers] zijn gestuurd. Deze enkele verklaring van [gedaagde 13] , dat Euro 24,5 miljoen het maximaal haalbare was, behelst namelijk een conclusie of een aanname, maar zegt niet waar [gedaagde 13] die conclusie of aanname op baseerde. Dat [eisers] daaruit – kennelijk ten onrechte - heeft afgeleid dat [gedaagden 1] nog met BPD heeft onderhandeld is een veronderstelling van [eisers] , die wellicht gevoed is door informatie van de kant van [gedaagden 1] in de zomer van 2019 dat er nog gesprekken met BPD zouden worden gevoerd, maar die strikt genomen niet gebaseerd is op onjuiste of misleidende informatie van [gedaagden 1] , in het bijzonder niet op informatie van [gedaagden 1] dat er na de zomer van 2019 nog verder met BPD is onderhandeld. Voor de hand had gelegen dat [eiser 3] aan [gedaagde 13] had gevraagd waar hij op baseerde dat 24,5 miljoen het hoogst haalbare was.
5.28.
Het voorgaande leidt ertoe dat [eisers] ook in het tweede scenario niet kan worden gevolgd. Daargelaten dat de vorderingen ten aanzien van de [gedaagde 9] daarom zullen moeten stranden, staat ook een gebrek aan causaal verband in beide scenario’s aan toewijzing van die vorderingen in de weg. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.
Causaal verband
5.29.
[eisers] stellen dat er causaal verband bestaat tussen de schending van de informatieverplichting door [gedaagden 1] en de door [eisers] geleden schade. Volgens [eisers] zou de hogere waarde (€ 9,1 miljoen in plaats van € 7 miljoen) van de [gedaagde 9] hebben geleid tot een andere Vermogensopstelling, zodat de schade voor [eisers] bestaat uit 25% (aandelenbelang) van het verschil daartussen. [gedaagden 1] hebben betoogd dat een causaal verband tussen de gestelde schending van de informatieverplichting en de gestelde schade ontbreekt. Daar komt bij dat [gedaagden 1] ter zitting hebben gesteld dat zij hoe dan ook niet bereid zouden zijn geweest om meer te betalen dan zij nu in het kader van de VSO hebben gedaan. [eiser 3] heeft ter zitting verklaard dat de VSO niet zou zijn getekend als hij ervan op de hoogte zou zijn geweest dat er tussen [gedaagden 1] en BPD niet was door onderhandeld over het bedrag van € 24,5 miljoen. De rechtbank trekt daaruit de conclusie dat in beide gevallen geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen. Zonder overeenkomst zou de notariële levering op 20 april 2020 vervolgens niet hebben plaatsgevonden en zou van de gestelde schade evenmin sprake zijn. Ook de [gedaagde 9] zou in dat geval door [gedaagden 1] niet zijn verkocht. Immers, [gedaagden 1] heeft onbetwist gesteld dat de [gedaagde 9] verkocht werd teneinde van Rabobank een overbruggingskrediet ter uitkoop van [eisers] te kunnen verkrijgen. Van een causaal verband tussen de gestelde schending van de informatieverplichting en deze gestelde schade is daarom onvoldoende gebleken. De rechtbank acht in dit verband ook relevant dat [eisers] zelf stellen de onderverdeling van waarde van de verschillende objecten te zien als een “papieren toerekening”. Die stelling bevestigt dat het partijen bij de Vermogensopstelling ging om een waardering van het totaal en niet in het bijzonder om de waardering van de [gedaagde 9] .
5.30.
Concluderend komt de rechtbank tot het oordeel dat in beide scenario’s niet is komen vast te staan dat [gedaagden 1] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun contractuele informatieverplichting en dat een causaal verband tussen de veronderstelde tekortkoming en de genoemde schade evenmin is komen vast te staan. De rechtbank zal daarom de vorderingen 3.I primair en subsidiair afwijzen.
Object [adres 2]
5.31.
[eisers] leggen aan hun vordering ter zake van object [adres 2] ten grondslag dat [gedaagden 1] hun informatieplicht hebben geschonden doordat de informatie die [gedaagden 1] hebben verstrekt niet juist, niet actueel en misleidend was. Als toelichting daarop stellen [eisers] dat [gedaagden 1] medeopdrachtgevers zijn geweest voor het opstellen van de Gebiedsvisie “[adres 10]”. Dit feit hebben zij ondanks vragen van [eisers] verzwegen. De Gebiedsvisie is op 26 februari 2020 gepresenteerd. Volgens [eisers] kan het niet anders zijn dan dat er eerdere conceptversies zijn geweest. Uit de Gebiedsvisie volgt volgens [eisers] dat er potentieel een groter bouwvolume bestond en dat de waarde per appartement hoger zou kunnen zijn. Een groter bouwvolume en een hogere waarde per appartement zou tot gevolg hebben gehad dat er in de Vermogensopstelling een hoger bedrag voor object [adres 2] zou zijn opgenomen. Omdat object [adres 2] nog niet is ontwikkeld, is de omvang van het nadeel nog niet vast te stellen, aldus [eisers]
5.32.
[gedaagden 1] betwisten dat zij hun informatieplicht hebben geschonden. Op 18 juni 2019 heeft [naam 12] van [gedaagde 5] namelijk een memo aan onder andere [eiser 3] gezonden. In dat document wordt nadrukkelijk verwezen naar het feit dat op 12 juni 2019 een samenwerking gebiedsvisie [adres 10] Zwolle is getekend. Verder voeren [gedaagden 1] aan dat [eiser 3] begin 2018 eigenaar is geworden van het pand gelegen aan de [adres 2] 71 (gelegen in het gebied van de Gebiedsvisie) en dat hij uit dien hoofde op de hoogte had kunnen zijn van de mogelijke ontwikkeling van dat gebied.
5.33.
Zoals hiervoor al is overwogen, moet bij de uitleg van de bepalingen uit de VSO over de informatieplicht groot gewicht aan de taalkundige betekenis worden toegekend. Daarnaast blijven ook de bedoelingen van partijen en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten relevant. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden 1] aan [eisers] die informatie dienden te verschaffen die redelijkerwijs van belang was voor [eisers] Dat gaat dus over informatie daterend van vóór de VSO. In het geval dat [eisers] reeds over bepaalde informatie beschikte en dat ook voor [gedaagden 1] kenbaar was valt die informatie niet onder de informatieplicht.
5.34.
De rechtbank stelt vast dat [eisers] op 18 juni 2019, door het e-mailbericht van [naam 12] met de update, op de hoogte zijn gebracht van de ontwikkelingen van Object [adres 2] . In dat bericht is uitdrukkelijk aangegeven dat op 12 juni 2019 een samenwerking gebiedsvisie [adres 10] is getekend. Die informatie is aan [eisers] verstrekt en daarmee waren [eisers] vanaf dat moment bekend. Van [gedaagden 1] maar ook van [eisers] mag vanaf dat moment worden verwacht dat zij alert zijn op de ontwikkelingen rondom de Gebiedsvisie.
5.35.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] aangevoerd dat de Gebiedsvisie niet met hen is gedeeld. Dat levert naar het oordeel van de rechtbank geen schending van de informatieplicht op. Immers, de gebiedsvisie is pas op de dag van ondertekening van de VSO gepubliceerd en had dus ook niet door [gedaagden 1] met [eisers] gedeeld kunnen worden. [gedaagde 1] Janssen heeft ter zitting verklaard dat hij tussen 12 juni 2019, de datum van het ondertekenen van de samenwerking en 26 februari 2020, de datum van de presentatie van de gebiedsvisie, geen tussentijdse informatie over de gebiedsvisie of concepten van de gebiedsvisie heeft ontvangen. Dit is door [eisers] niet verder betwist.
5.36.
Hoewel [eisers] hebben betoogd dat [gedaagden 1] nauw samenwerkten met de gemeente Zwolle en SWZ hebben zij dit niet onderbouwd met concrete omstandigheden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden 1] op de hoogte waren van de inhoud van de Gebiedsvisie voordat deze gepubliceerd is. [eisers] hebben geen concrete feiten gesteld waaruit blijkt dat er informatie beschikbaar is geweest die [gedaagden 1] aan [eisers] hadden kunnen en moeten meedelen. De stelling dat het niet anders kan zijn geweest dan dat [gedaagden 1] meer informatie hebben gehad, is daarvoor onvoldoende. Van een schending van de informatieplicht van de VSO en daarmee een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de VSO is dan ook onvoldoende gebleken. De rechtbank zal de vorderingen die zien op Object [adres 2] , in het petitum opgenomen onder 3.II (i) en (ii), daarom afwijzen.
[adres 9]
5.37.
[eisers] leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. Partijen hadden aanvankelijk overeenstemming bereikt dat Object [adres 9] in het kader van de ontvlechting van de samenwerking aan [eisers] zou worden toebedeeld tegen een waardering van € 3.909.120,-. Tijdens de bespreking in [plaats] op 6 december 2019 heeft [gedaagde 13] aangegeven dat [gedaagden 1] alsnog het object voor henzelf wilden behouden. [eisers] zijn daarmee akkoord gegaan. Zodoende zijn partijen een aanvullende betaling van € 200.000,- op de aandelen [bedrijf 4] B.V. overeengekomen. Als gevolg daarvan hebben [eisers] voor de verkoop van de aandelen in die BV een bedrag van € 200.000 meer ontvangen. [bedrijf 3] heeft op 12 december 2019 een bod gedaan van € 3.100.000,-. Na 20 april 2020 is de [adres 9] door [gedaagden 1] voor een bedrag van € 4.656.000 aan [bedrijf 3] verkocht. Als [eisers] niet hadden ingestemd met het voorstel van [gedaagden 1] en het object [adres 9] aan [eisers] zou zijn toebedeeld, hadden [eisers] de winst van € 746.880,- (€ 4.656.000,- minus € 3.909.120,-) ontvangen. Na aftrek van kosten berekenen [eisers] de minimale (netto) schade op € 482.486,-.
5.38.
[eisers] stellen verder dat [gedaagden 1] ook ter zake van Object [adres 9] hun informatieplicht hebben geschonden. Zo verwijten [eisers] [gedaagden 1] dat zij geen mededelingen hebben gedaan over de opdracht tot het opstellen van de Gebiedsvisie, dat de Gebiedsvisie op 26 februari 2020 gereed is gekomen, dat [bedrijf 3] ook bij de Gebiedsvisie betrokken was en dat bij [gedaagden 1] bekend was, althans had moeten zijn, dat [bedrijf 3] bereid was meer te bieden dan het bod van 12 december 2019. Als [eisers] op de hoogte waren geweest van de Gebiedsvisie of wat daarin zou komen te staan, dan waren zij niet akkoord gegaan met de toebedeling van de [adres 9] aan [gedaagden 1] en zouden [eisers] de gehele winst op het project zelf hebben gerealiseerd in plaats van deze (als onderdeel van de herwaardering van de aandelen) met de andere partijen te moeten delen, aldus [eisers]
5.39.
[gedaagden 1] stellen dat van geen enkele informatieschending is gebleken. [gedaagden 1] stellen dat ook hier, net als bij Object [adres 2] , geldt dat [naam 12] van [gedaagde 5] op 18 juni 2019 een memo aan onder andere [eiser 3] heeft gezonden. In dat bericht is gewezen op het feit dat de samenwerking voor de Gebiedsvisie op 12 juni 2019 is getekend. De gebiedsvisie zelf is pas op 26 februari 2020 gepubliceerd.
5.40.
De rechtbank overweegt als volgt. De [adres 9] is niet een van de BPD-locaties. Artikel 4.4 van de VSO mist derhalve toepassing. De [adres 9] is ook niet een van de Vastgoedobjecten genoemd in artikel 2.1 tot en met 2.21 van de VSO. Hier kan dus enkel de vraag spelen of [gedaagden 1] de relevante informatie over de vennootschap waarin de [adres 9] is ondergebracht juist, adequaat en niet misleidend hebben verstrekt.
5.41.
Ten aanzien van de waardering van de vennootschap zijn [eisers] naar het oordeel van de rechtbank niet misleid en is ook anderszins geen onjuiste informatie verstrekt. Immers, de nadere afspraken tussen partijen hebben geleid tot een hogere waardering van het object [adres 9] . Daarvoor hebben [eisers] een aanvullende betaling ontvangen. De aldus gebruikte waardering (€ 4.709.120,-) ligt hoger dan de prijs waarvoor [gedaagden 1] het object na de closing hebben verkocht.
5.42.
Ten aanzien van het niet doen van mededelingen over de Gebiedsvisie, heeft hetzelfde te gelden als de rechtbank hiervoor reeds over Object [adres 2] heeft overwogen. Op dezelfde gronden als eerder in het vonnis overwogen is ook hier geen sprake van een schending van de informatieplicht. De rechtbank concludeert daarom dat [gedaagden 1] ter zake de [adres 9] niet zijn tekortgeschoten in de nakoming en daarom zal de rechtbank de vorderingen opgenomen in het petitum van de dagvaarding onder 3. III primair en subsidiair afwijzen.
De beoordeling van het incident ex artikel 843a Rv (vordering 2)
5.43.
[eisers] stellen voor een nadere onderbouwing van hun schade inzicht nodig te hebben in de afspraken die [gedaagden 1] hebben gemaakt met de kopers van de [gedaagde 9] en de [adres 9] en vorderen afgifte van stukken die betrekking hebben op drie specifieke objecten. Het betreft (samengevat):
- i) De koopovereenkomst waaruit de koopprijs blijkt met betrekking tot de [gedaagde 9] ;
- ii) De koopovereenkomst of andere documenten waaruit de afspraken en voorwaarden blijken met betrekking tot (de verwerving van) [bedrijf 6];
- iii) De koopovereenkomst waaruit de koopprijs blijkt met betrekking tot Object [adres 9] .
[eisers] stellen belang te hebben bij de inzage in die concrete stukken, die ook zien op een rechtsbetrekking waarbij zij partij zijn.
5.44.
[gedaagden 1] verweren zich en stellen dat de vordering van [eisers] niet aan de vereisten van artikel 843a Rv voldoet. Hoewel zij zich daartoe niet verplicht achtte, zijn [gedaagden 1] bij conclusie van antwoord overgegaan tot het overleggen van stukken met betrekking tot de drie hierboven genoemde objecten.
5.45.
De rechtbank komt tot het volgende oordeel. Ter zitting is door [eisers] verklaard dat een beslissing op de vordering niet meer nodig is, omdat [gedaagden 1] vrijwillig aan de vordering hebben voldaan. [eisers] hebben hun vordering echter niet ingetrokken, zodat de rechtbank zich alsnog genoodzaakt ziet op de vordering te beslissen. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] geen belang meer hebben bij de toewijzing van hun vordering. De rechtbank zal de vordering daarom afwijzen.
Kosten getuigenverhoor (vordering 4)
5.46.
[eisers] vorderen betaling van een bedrag van € 47.735,89. [eisers] hebben in het kader van de voorlopig getuigenverhoren, die aan deze procedure vooraf zijn gegaan, advocaatkosten gemaakt. [eisers] leggen aan die vordering ten grondslag dat het een schadevergoeding betreft die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking komt.
5.47.
[gedaagden 1] voeren verweer tegen deze vordering. [gedaagden 1] stellen dat deze vordering net als alle andere vorderingen moet worden afgewezen. Daarnaast voeren [gedaagden 1] aan dat op deze kosten artikel 6:96 lid 3 BW van toepassing is en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen.
5.48.
Gelet op het oordeel van de rechtbank zoals dat hiervoor is uiteengezet, bestaat geen grondslag voor enige schadevergoeding. Dat betekent dat deze vordering van [eisers] ook moet afgewezen. De rechtbank zal de voorlopig getuigenverhoren op basis van het toepasselijke liquidatietarief meerekenen als onderdeel van de uit te spreken proceskostenveroordeling.
De gevraagde verklaring voor recht (vordering 1)
5.49.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [gedaagden 1] niet toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de informatieplicht uit artikel 4 van de VSO. [gedaagden 1] zijn daarom niet aansprakelijk jegens [eisers] De gevraagde verklaring voor recht zal daarom door de rechtbank worden afgewezen.
Conclusie
5.50.
De rechtbank heeft in het voorgaande alle vorderingen besproken en hierover haar oordeel gegeven. De rechtbank komt tot het oordeel dat van de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
5.51.
[eisers] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden 1] conform het toepasselijke liquidatietarief als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
8.519,00
- salaris advocaat
€
12.741,00
(3,00 punten × € 4.247,00)
Totaal
€
21.260,00
5.52.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 2] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 21.260,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
6.4.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels, mr. F. Koster en mr. R.P. van Campen en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.