Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10278092 \ CV EXPL 23-80
Vonnis van 4 juli 2023
in de zaak van
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
te Almelo,
eisende partij,
hierna te noemen: de Woningstichting,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
FINDOOL B.V.,
te Nijverdal,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van mevrouw [naam 3] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Findool,
gemachtigde: mr. A. aan het Rot.
1.De procedure
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 april 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen en om nadere informatie van de Woningstichting is gevraagd;
- de akte vermeerdering van eis en aanvulling van de rechtsgrond, met producties, van de Woningstichting.
1.2.
Op 6 juni heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij (onder meer) zijn verschenen:
- namens de Woningstichting: mevrouw [naam 1] , bijgestaan door mr. K.E.M. Wigger;
- namens Findool: de heer [naam 2] , bewindvoerder, bijgestaan door mr. A. aan het Rot;
- mevrouw [naam 3] .
De gemachtigde van Findool heeft ter zitting spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 12 november 2018 huurt mevrouw [naam 3] (hierna te noemen: [naam 3] ) de woning aan de [adres] te [woonplaats] van de Woningstichting.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn Algemene huurvoorwaarden van toepassing.
Daarin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“(…) 6.3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.9.
Huurder is verplicht zijn voor- en achtertuin als sier- of moestuin te gebruiken en deze zodanig te onderhouden dat deze – naar het oordeel van de verhuurder – een verzorgde indruk maakt en zal geen bomen, struiken of andere beplanting aanbrengen die overlast voor derden kunnen veroorzaken. (…)
6.10.
Het is huurder niet toegestaan de tuin, dan wel andere gehuurde buitenruimte(n) te gebruiken voor opslag en/of stalling van tweewielers, kinderwagens, handelswaren, afval, gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. (…)”
2.3.
Bij beschikking van 12 oktober 2020 is [naam 3] onder bewind gesteld, met benoeming van Findool tot bewindvoerder.
2.4.
Op 9 mei 2022 is de Woningstichting bij [naam 3] op huisbezoek geweest en is gesproken over (onder meer) de onderhoudsstaat van de tuin.
2.5.
Op 14 en 20 juni 2022 heeft de Woningstichting brieven aan [naam 3] gestuurd met de volgende inhoud:
“(…) Door mij is onlangs geconstateerd dat het onderhoud aan uw tuin te wensen overlaat.
Ik betreur dat in hoge mate omdat hierdoor de kwaliteit van de woonomgeving wordt aangetast. Dit is zowel voor u als uw buren niet prettig. Achter en voor uw woning dient het er netjes en verzorgd uit te zien.
Volgende week zal ik opnieuw uw tuin komen bekijken. Ik ga ervan uit dat deze er dan goed uitziet. Tussentijds maken wij foto’s van de situatie. (…)”
2.6.
Op 28 juni 2022 en 19 juli 2022 heeft de Woningstichting brieven aan [naam 3] gestuurd, waarin zij [naam 3] sommeert om de tuin op korte termijn op te knappen.
2.7.
Bij brieven van 19 augustus 2022 en 8 september 2022 heeft de gemachtigde van de Woningstichting [naam 3] gesommeerd de tuin(en) binnen zeven dagen in goede onderhoudstoestand te brengen.
3.Het geschil
3.1.
De Woningstichting vordert, na wijziging van eis ter terechtzitting,
- samengevat weergegeven - dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en Findool veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.
Verder vordert de Woningstichting dat de bewindvoerder in de proceskosten wordt veroordeeld.
3.2.
De Woningstichting legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam 3] zich niet als een goed huurder gedraagt.
De Woningstichting heeft daartoe bij dagvaarding aangevoerd dat de tuin van het gehuurde in slechte staat van onderhoud is, terwijl (onder meer) in artikel 6.9 van de Algemene Bepalingen is vermeld dat de tuin in goede onderhoudstoestand moet zijn en blijven.
Zij verwijst naar door haar overgelegde foto’s, waaruit - volgens haar - blijkt dat de tuin is vervuild en wordt gebruikt als opslagplaats. In haar akte stelt de Woningstichting dat dit leidt tot buurverval, stankoverlast en ongedierte en dat dit bovendien maakt dat zij de omliggende woningen moeilijker kan verhuren. Verder staat er volgens de Woningstichting een illegale zendmast in de tuin. Volgens de Woningstichting heeft zij [naam 3] herhaaldelijk verzocht en gesommeerd om de tuin in goede onderhoudstoestand te brengen, maar heeft [naam 3] dat niet gedaan.
De Woningstichting heeft bij akte de grondslag van haar vordering aangevuld, in die zin dat zij aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst ook ten grondslag legt dat [naam 3] ernstige overlast veroorzaakt. Het gaat volgens de Woningstichting om (agressief) geschreeuw tijdens ruzies tussen [naam 3] en haar partner, harde muziek en gebonk en gedreun. Ook verbrandt [naam 3] volgens de Woningstichting regelmatig afval in haar tuin.
De Woningstichting verwijst op het punt van de (gestelde) overlast naar een formulier “Melding overlast” (productie 11), de ter zake aan [naam 3] gestuurde brieven van 15 maart 2023 en 20 april 2023, naar de door haar overgelegde schriftelijke verklaringen van de buren (productie 14) en de door haar overlegde USB-stick met videobeelden (productie 15).
3.3.
Findool voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Woningstichting, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Woningstichting in de kosten van deze procedure.
Findool bestrijdt dat sprake is van achterstallig tuinonderhoud. Volgens haar heeft de Woningstichting dat onvoldoende aangetoond. Findool voert in dat verband aan dat de door de Woningstichting overgelegde foto’s niet de actuele stand van zaken weergeven en dat nergens uit blijkt dat sprake is van klachten van omwonenden over achterstallig tuinonderhoud. Findool bestrijdt dat de kwaliteit van de woonomgeving wordt aangetast.
Findool bestrijdt ook dat sprake is van structurele, ernstige (geluids)overlast. Zij wijst erop dat de klachten waarop de Woningstichting haar vordering baseert pas na dagvaarding zijn geuit en dat de Woningstichting in haar akte zelf ook vermeldt dat het gaat om ‘nieuwe omstandigheden”. De videobeelden leveren volgens Findool geen bewijs op van de gestelde ernstige overlast.
Subsidiair, voor het geval mocht worden geoordeeld dat er wel sprake is van achterstallig tuinonderhoud en/of overlast, is Findool van mening dat deze tekortkomingen geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Zij voert in dat verband aan dat [naam 3] onevenredig zwaar zal worden getroffen in geval van ontbinding van de huurovereenkomst. [naam 3] zal in dat geval op straat komen te staan, aldus Findool. Ter zitting heeft Findool er nog op gewezen dat [naam 3] ook bij de praktische gang van zaken hulp nodig heeft en dat die hulpverlening zal worden aangevraagd.
Meer subsidiair, voor het geval mocht worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, verzoekt Findool om haar een ‘terme de grace’ van ten hoogte één maand te gunnen om alsnog aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, dan wel om een langere ontruimingstermijn.
Verder verzoekt Findool de kantonrechter om, in het geval de vordering(en) van de Woningstichting geheel of gedeeltelijk worden toegewezen, de proceskosten te compenseren. Zij verwijst in dat verband naar de omstandigheden van het geval, meer in het bijzonder de omstandigheid dat sprake is van beschermingsbewind.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) rust op [naam 3] de verplichting om zich, waar het gaat om het gebruik van het gehuurde, als een goed huurder te gedragen. Dit houdt in dat zij, als huurder, goed voor het gehuurde moet zorgen en moet voorkomen dat de leefomgeving overlast van haar ervaart.
4.2.
Als komt vast te staan dat [naam 3] haar tuin niet goed onderhoudt en (geluids) overlast (heeft) veroorzaakt voor omwonenden, kan sprake zijn van (een) tekortkoming(en) in de nakoming van de op grond van de tussen haar en de Woningstichting geldende huurovereenkomst op haar rustende verplichtingen.
4.3.
Uit artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Uit vaste rechtspraak volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
4.4.
Beoordeeld moet dus worden:
a. a) of sprake is van een of meer tekortkoming(en)
en zo ja,
b) of deze tekortkoming(en) de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt/rechtvaardigen.
4.5.
De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de gronden voor ontbinding (achterstallig tuinonderhoud en geluidsoverlast) ligt bij De Woningstichting.
Waar het gaat om de vraag of ontbinding in de gegeven omstandigheden is gerechtvaardigd, is het aan degene die zich beroept op de afwijzing van de gevorderde ontbinding (in dit geval Findool) om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die dat beroep ondersteunen.
tekortkoming?
achterstallig tuinonderhoud?
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder binnen redelijke grenzen een grote mate van vrijheid heeft in de wijze waarop het gehuurde, en dus ook de tuin(en), door hem/haar wordt ingericht. Wijziging van het gehuurde, overlast aan omwonenden of schadeveroorzakend handelen of nalaten zijn factoren die deze vrijheid begrenzen.
4.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt uit de door de Woningstichting overgelegde foto’s op te maken dat de onderhoudstoestand van de voor- en achtertuin van [naam 3] te wensen overlaat. De tuinen maken geenszins een verzorgde indruk.
Uit de aan de dagvaarding gehechte foto’s en de later bij akte overlegde foto’s valt op te maken dat in de voortuin stapels stenen, een boot en goederen onder een afdekzeil liggen opgeslagen en dat het gras/onkruid erg hoog is. Uit de foto’s van de achtertuin valt op te maken dat er een quad en een scooter staan opgeslagen, dat er vuilniszakken liggen, dat er rommel naast de schutting ligt en dat het onkruid erg hoog is. Ook volgt daaruit dat er een hoge mast in de tuin staat.
De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van Findool dat de foto’s niet de actuele situatie tonen. Zij overweegt in dat verband dat [naam 3] daarover ter zitting heeft verklaard dat zij nog bezig is met het opruimen van de op die foto’s afgebeelde vuilniszakken, dat de spullen naast de schutting nog moeten worden afgevoerd, dat de boot nog in de tuin ligt omdat zij nog geen ligplaats heeft kunnen krijgen, dat de stapels stenen er ook nog liggen omdat zij deze wil gaan verkopen op Marktplaats, dat de quad nog in de tuin staat en dat het gras/onkruid nog hoog is.
4.8.
Voor de vraag of het achterstallig tuinonderhoud ook een tekortkoming oplevert,
is - zoals hiervoor onder 4.6 vermeld - van belang of de situatie ook overlast voor omwonenden dan wel schade oplevert. Dat sprake is van overlast voor omwonenden en/of schade heeft de Woningstichting naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende, aangetoond. Zij heeft geen verklaringen van buren overgelegd waaruit dat blijkt.
De Woningstichting heeft in zijn algemeenheid gesteld dat er als gevolg van achterstallig tuinonderhoud sprake is van buurtverval en van stankoverlast en ongedierte alsmede dat zij de omliggende woningen als gevolg van achterstallig tuinonderhoud minder goed kan verhuren. Dat hiervan in dit concrete geval sprake is, heeft De Woningstichting naar het oordeel van de kantonrechter echter niet aangetoond. De kantonrechter overweegt in dat verband nog dat de Woningstichting ter zitting naar voren heeft gebracht dat de tuin geen modeltuin hoeft te zijn, omdat het daar de buurt niet voor is.
geluidsoverlast
4.9.
Goed huurderschap houdt ook in dat de huurder voor directe buren geen (geluids)overlast mag veroorzaken. Het niet voldoen aan die verplichting kan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het moet daarbij wel gaan om structurele en ernstige geluidsoverlast in een mate en/of op tijdstippen en/of op een wijze die afwijkt van wat gewoonlijk aanvaardbaar is. Normale woon- en leefgeluiden moeten buren van elkaar accepteren.
Als een huurder onaanvaardbare overlast veroorzaakt, dan heeft de verhuurder de verplichting al het mogelijke te doen om de overlast te beëindigen. Tot al het mogelijke kan in beginsel ook het beëindigen van de huurrelatie met de overlast veroorzakende huurder behoren.
4.10.
De Woningstichting stelt dat [naam 3] ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden. Het gaat volgens haar om luid schreeuwen en schelden, harde muziek, gebonk en gedreun en het verbranden van afval in de achtertuin.
4.11.
Findool bestrijdt dat sprake is van overlast, althans van structurele en ernstige overlast. [naam 3] heeft ter zitting naar voren gebracht dat zij zich niet in de klachten herkent.
4.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan thans in rechte (nog) niet worden vastgesteld dat [naam 3] structureel ernstige overlast (heeft) veroorzaakt.
Het door de Woningstichting overgelegde formulier “Melding overlast” is afkomstig van één omwonende en daarin wordt melding gemaakt van keiharde muziek voor het huis op
20 januari 2023, ruzie en schelden op 30 januari 2023, harde muziek in de nacht van
22 op 23 februari 2023 en een nachtelijke ruzie op 17 maart 2023. Het betreft (gestelde) voorvallen die recent, na dagvaarding, hebben plaatsgevonden. Daaruit valt niet op te maken dat het gestelde overlastprobleem structureel van aard is. Ook uit de schriftelijke, subjectieve, verklaringen van buren blijkt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende dat sprake is van structurele ernstige overlast. Objectief bewijs, in de zin van een goed gedocumenteerd dossier met overlastmeldingen over een langere periode, ontbreekt. Voorts is niet gebleken dat de Woningstichting [naam 3] (herhaaldelijk) op de gestelde overlast heeft aangesproken.
4.13.
De Woningstichting heeft expliciet bewijs aangeboden van haar stelling dat [naam 3] overlast (heeft) veroorzaakt. Meer in het bijzonder heeft zij aangeboden de omwonenden en de wijkagent als getuigen te (laten) horen.
De kantonrechter zal aan de Woningstichting opdragen om bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [naam 3] structurele, ernstige en aanhoudende overlast (heeft) veroorzaakt ten opzichte van omwonenden.
4.14.
In afwachting van de uitkomst van de eventuele bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
draagt de Woningstichting op bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat [naam 3] structurele, ernstige en aanhoudende overlast (heeft) veroorzaakt ten opzichte van omwonenden,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 18 juli 2023voor uitlating door de Woningstichting of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
dinsdag 18 juli 2023voor uitlating door de Woningstichting of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat, als de Woningstichting geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
5.4.
bepaalt dat, als de Woningstichting
getuigenwil laten horen, zij de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
augustustot en met
novemberdan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, zij de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
augustustot en met
novemberdan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. A.A. Smit, kantonrechter, in het gerechtsgebouw te Almelo, Egbert Gorterstraat 5,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.