Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10405945 \ CV EXPL 23-1171
Vonnis van 31 oktober 2023
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING SALLANDWONEN,
WONINGSTICHTING SALLANDWONEN,
gevestigd in Raalte,
eisende partij,
hierna te noemen: SallandWonen,
gemachtigde: M.F.M. Bunnik,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende in [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , als ook samen te noemen [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. G.E.J. Kornet.
1.De zaak in het kort
1.1.
In deze zaak gaat het om de huurachterstand die [gedaagden] hebben laten ontstaan, en over de vraag of er vanwege die huurachterstand een einde aan de huurovereenkomst moet komen. Volgens [gedaagden] is dat niet zo. Zij hebben aangevoerd dat de woonwagen die zij van SallandWonen huren verschillende gebreken heeft. Om die reden hebben [gedaagden] tijdelijk een gedeelte van de huur niet betaald (opgeschort). SallandWonen is van mening dat zij de gebreken voor zover nodig verholpen heeft en vindt de opschorting dan ook niet terecht. Daarnaast is SallandWonen van mening dat de huurachterstand zo hoog is dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden.
1.2.
De kantonrechter is kort gezegd van oordeel dat [gedaagden] zich niet (meer) op opschorting kunnen beroepen. De huurachterstand is daarnaast zo hoog, dan deze tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. Er zijn de kantonrechter namelijk geen omstandigheden bekend die maken dat een ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet terecht is.
1.3.
Dit verkort weergegeven oordeel wordt hierna uitgelegd.
2.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 juni 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 3 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
SallandWonen verhuurt vanaf 21 juli 2011 aan [gedaagde 2] de standplaats met daarop de woonwagen aan het adres [adres]. Vanaf 11 juni 2019 is [gedaagde 1] medehuurder van de standplaats en woonwagen.
3.2.
Per 1 juli 2022 bedraagt de maandelijkse huurprijs € 586,53. Dit bedrag bestaat uit een bedrag van € 151,02 aan huur voor de standplaats, een bedrag van € 434,31 aan huur voor de woonwagen en een bedrag van € 1,20 voor glasverzekering.
3.3.
[gedaagden] hebben een huurachterstand laten ontstaan. Tot vandaag bedraagt de huurachterstand, inclusief rente en kosten, een bedrag van € 7.988,95. SallandWonen heeft [gedaagden] meerdere keren brieven gestuurd waarin zij [gedaagden] vragen de huurachterstand te betalen.
3.4.
Trition, een bedrijf dat zich bezighoudt met bouwkundig en bouwfysisch onderzoek, heeft op 16 maart 2021 een bouwfysisch onderzoek uitgevoerd aan de woonwagen die [gedaagden] van SallandWonen huren. Van dit onderzoek heeft Trition op 29 april 2021 een rapport uitgebracht.
3.5.
Eind 2021 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen. Deze regeling is komen te vervallen omdat [gedaagden] de betalingsregeling niet (volledig) zijn nagekomen.
3.6.
Bij brief van 9 februari 2022 heeft SallandWonen aan [gedaagden] laten weten dat de werkzaamheden die naar aanleiding van het rapport van Trition verricht hadden moeten worden, nog niet plaats hebben kunnen vinden. In deze brief kondigt SallandWonen aan dat er op 21 februari 2022 een woninginspectie aan de woonwagen zal plaatsvinden.
3.7.
Op 28 april 2022 heeft SallandWonen een brief naar [gedaagden] gestuurd waarin SallandWonen aangeeft welke werkzaamheden aan de woonwagen zullen worden verricht. Vervolgens is SallandWonen bij brief van 25 mei 2022 verder ingegaan op de klachten van [gedaagden] over de woonwagen en heeft zij aangegeven wanneer welke werkzaamheden zullen worden verricht.
3.8.
In januari 2022 hebben partijen contact met elkaar gehad over de huurachterstand. [gedaagden] hebben op dat moment aan SallandWonen te kennen gegeven dat zij vanwege gebreken aan de woonwagen een gedeelte van de huur niet meer zullen betalen.
3.9.
Naar aanleiding van de klachten van [gedaagden] over gebreken aan de woonwagen heeft SallandWonen diverse herstelwerkzaamheden verricht.
3.10.
Inmiddels betalen [gedaagden] weer de volledige huurprijs aan SallandWonen.
4.Het geschil
4.1.
SallandWonen vordert – kort samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, en veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 7.988,95 aan huurtermijnen. Ook vordert SallandWonen veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een bedrag van € 586,53 per maand tot aan de dag van ontruiming. SallandWonen vordert verder dat [gedaagden] in de proceskosten worden veroordeeld. SallandWonen wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (‘uitvoerbaar bij voorraad’).
4.2.
Volgens [gedaagden] is de woonwagen die zij van SallandWonen huren amper bewoonbaar. Om die reden hebben [gedaagden] betaling van de huurprijs opgeschort.
5.De beoordeling
De huurachterstand
5.1.
[gedaagden] hebben niet weersproken dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan en dat die huurachterstand (inclusief tot 13 maart 2023 berekende rente van € 128,11 en buitengerechtelijke incassokosten) € 7.988,95 bedraagt. Voordat de kantonrechter [gedaagden] kan veroordelen om dat bedrag aan SallandWonen te betalen, moet eerst worden beoordeeld of het klopt wat [gedaagden] hebben gezegd over de gebreken aan de woonwagen.
Opschorting van de huur
5.2.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat zij de huur niet hebben betaald, omdat sprake is van verschillende gebreken aan de woonwagen. Op grond van artikel 6:262 BW [1] in samenhang met artikel 7:205 BW mag een huurder in beginsel betaling van de huur stopzetten, als de verhuurder gebreken aan (in dit geval) de woonwagen niet verhelpt. Het moet dan natuurlijk wel gaan om gebreken die voor rekening en risico van de verhuurder komen (de wet bepaalt dat een huurder sommige kleine gebreken zelf moet verhelpen). Bij het tijdelijk (en gedeeltelijk) stopzetten van betaling van de huur (de opschorting) geldt dat de hoogte van het bedrag dat niet meer betaald wordt in overeenstemming moet zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot (de bewoonbaarheid) door de gebreken wordt verminderd. Ook betekent opschorting niet dat de huurder de huur helemaal niet meer hoeft te betalen. Het betekent alleen uitstel daarvan. Dit betekent dat als de verhuurder zijn verplichting tot herstel van gebreken is nagekomen, de huurder alsnog de opgeschorte huur moet betalen.
5.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] onterecht een beroep gedaan op opschorting. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Uit het rapport van Trition blijkt dat de woonwagen op bepaalde punten gebreken vertoonde. Die gebreken heeft SallandWonen, weliswaar met enige vertraging, laten verhelpen. Wat betreft de klacht van [gedaagden] over het klimaat in de woonwagen (te warm in de zomer, te koud in de winter) heeft SallandWonen aan [gedaagden] uitgelegd dat de woonwagen aan het Bouwbesluit voldoet en dat de warmteweerstand voldoet aan de eisen. Om die reden heeft SallandWonen op dat punt dan ook geen actie ondernomen. Door [gedaagden] is nog aangevoerd dat de woonwagen nog steeds gebreken vertoont en dat die niet door SallandWonen zijn verholpen, maar [gedaagden] hebben onvoldoende uitgelegd welke gebreken dit dan precies zijn. Bovendien heeft SallandWonen op de zitting gezegd dat zij aan [gedaagden] heeft gevraagd welke gebreken er nog zijn, maar dat daar geen antwoord op is gekomen. Dit is door [gedaagden] niet betwist.
5.4.
Nu SallandWonen de gebreken aan de woonwagen heeft beoordeeld en heeft hersteld voor zover SallandWonen daartoe verplicht was, kan het beroep van [gedaagden] op opschorting niet slagen. Daar komt bij dat [gedaagden] een heel groot gedeelte van de huur tijdelijk niet hebben betaald, zij hebben gedurende meerdere maanden slechts een klein gedeelte aan huur (enkel dat van de standplaats) aan SallandWonen betaald. Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen moet de opschorting in verhouding staan met de gebreken waarvoor wordt opgeschort. Door [gedaagden] is niet gesteld dat hun opschorting in verhouding stond met de gebreken, en dat is de kantonrechter ook niet gebleken.
Tussenconclusie
5.5.
Gelet op wat de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld slaagt het beroep van [gedaagden] op opschorting niet. Dat betekent dat de kantonrechter [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van de huur die zij niet betaald hebben. SallandWonen heeft gespecificeerd (haar productie 40) hoeveel de huurachterstand bedraagt. Die specificatie is door [gedaagden] niet betwist. Gelet daarop zal een bedrag van € 7.988,95 worden toegewezen.
5.6.
De door Salland Wonen gevorderde wettelijke rente over € 7.764,33 (de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding) wordt toegewezen, zij het pas vanaf de datum van dagvaarding, omdat niet gesteld of gebleken is dat SallandWonen bij de berekening van de rente rekening heeft gehouden met de tussentijds door [gedaagden] gedane betaling.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonwagen
5.7.
De volgende vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of de huurachterstand een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.8.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan een overeenkomst in principe ontbonden worden, als een partij tekort schiet in zijn of haar verplichtingen uit de betreffende overeenkomst tegenover de wederpartij. De huurder is verplicht om de huur op tijd te betalen. Dat hebben [gedaagden] niet gedaan. Daarom vraagt SallandWonen de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst dit alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
5.9.
Op de zitting is gebleken dat [gedaagden] op dit moment weer de volledige huur aan SallandWonen betaalt. Daar staat tegenover dat de huurachterstand meer dan tien maanden bedraagt en dat [gedaagden] niet of nauwelijks op de huurachterstand zijn ingelopen. [gedaagden] hebben verder geen specifieke feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld moet worden dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Ten slotte is ook van belang dat SallandWonen [gedaagden] heeft aangemeld voor Gemeentelijke schuldhulpverlening, maar dat [gedaagden] daar geen gebruik van hebben gemaakt. De huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de standplaats en de woonwagen wordt daarom ontbonden. De vordering tot veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wordt in het verlengde hiervan ook toegewezen, maar daarbij wordt bepaald dat de ontruimingstermijn op 14 dagen na de vonnisdatum wordt gesteld.
5.10.
SallandWonen vordert verder veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de huurprijs, te vermeerderen/te verlagen met een bedrag gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging/verlaging, als er maanden lopen vanaf 31 maart 2023 tot aan de dag van ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand voor een volle wordt gerekend. Deze vordering is toewijsbaar, met de kanttekening dat SallandWonen daarbij rekening moet houden met de na 31 maart 2023 door [gedaagden] nog gedane betalingen. Die zullen in mindering gebracht moeten worden. Daarnaast zal een gedeelte van de maand niet voor een volle maand worden gerekend, aangezien SallandWonen niet heeft gesteld of onderbouwd dat haar schade hoger is dan het bedrag aan huur tot de datum van de ontruiming.
Conclusie
5.11.
[gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.988,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 7.764,33 vanaf 17 maart 2023. Daarnaast wordt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. [gedaagden] zullen werden worden veroordeeld tot het betalen van de huur vanaf 31 maart 2023 tot aan de datum van ontruiming, waarop Salland Wonen de door hen nadien gedane betalingen in mindering dient te brengen.
5.12.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
De proceskosten
5.13.
Omdat [gedaagden] deze procedure verliezen, moeten zij de proceskosten van SallandWonen betalen. De proceskosten aan de kant van SallandWonen bestaan uit een bedrag van € 134,72 voor de dagvaarding, een bedrag van € 514,00 aan griffierecht en een bedrag van € 660,00 (2 punten x € 330,00 per punt) aan salaris voor de gemachtigde van SallandWonen. In totaal een bedrag van € 1.308,72.
5.14.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats en de woonwagen daarop aan het adres [adres],
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woonwagen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom van SallandWonen zijn – te verlaten en te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking van SallandWonen te stellen,
6.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan SallandWonen van een bedrag van € 7.988,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 7.764,33 vanaf 17 maart 2023 tot de dag der algehele voldoening,
6.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan SallandWonen van een bedrag van € 586,53 per maand, te vermeerderen/te verlagen met een bedrag gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging/verlaging, als er maanden lopen vanaf 31 maart 2023 tot aan de dag van ontruiming, waarbij Salland Wonen de door [gedaagden] na 31 maart 2023 reeds gedane betalingen in mindering dient te brengen,
6.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van SallandWonen vastgesteld op € 1.308,72,
6.6.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de nakosten, begroot op een bedrag van € 132,00,
6.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023. (wv)