ECLI:NL:RBOVE:2023:3917

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/297117 / HA ZA 23-198

Vonnis van 4 oktober 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. A. Hurenkamp te Enschede,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. N. Wilmink te Almelo.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met drie producties,
de conclusie van antwoord met zes producties,
de brief van de rechtbank van 13 juli 2023,
een verklaring van de heer [naam 1] , ingebracht op 7 augustus 2023 namens [eiser] ,
de mondelinge behandeling op 22 augustus 2023, waarbij mr. Wilmink het woord heeft gevoerd aan de hand van een pleitnota en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
de ter zitting aangekondigde schriftelijke eiswijziging namens [eiser] , door de rechtbank ontvangen op 23 augustus 2023, met productie 4,
de antwoordakte vermeerdering van eis, waarbij [gedaagde] te kennen heeft gegeven geen bezwaar te hebben tegen de zuivere eiswijziging onder I, III, IV en V en evenmin tegen de

eisvermeerdering onder II.

1.2.

Ten slotte is (vervroegd) vonnis bepaald.

2.De beslissing samengevat

2.1.

Tussen partijen is in geschil of een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het onroerend goed, gelegen aan de [adres] . Naar het oordeel van de rechtbank kan dat in het midden blijven. Immers, ook in het geval partijen mondeling overeenstemming over de koop zouden hebben bereikt, staat het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW in samenhang gelezen met artikel 3:39 BW eraan in de weg dat aan mondelinge overeenstemming in dit geval rechtsgevolg toekomt. De vorderingen van [eiser] die zijn gebaseerd op een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen partijen worden afgewezen en hij zal worden veroordeeld in de proceskosten.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] besloot om zijn twee percelen aan de [adres] te verkopen en heeft in dat kader een bemiddelingsovereenkomst gesloten met [bedrijf] . Het perceel [adres] 20 is inmiddels verkocht. In april 2023 is ook de onroerende zaak, kadastrale omschrijving Wonen Terrein (grasland), staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal aangeduid als [plaats] S 156, groot 9715 m2, (hierna: het Perceel) in de stille verkoop gezet. Op dat perceel staat een oude agrarische woonboerderij, bestaande uit een woonhuis met deel/schuur, waarachter nog een stuk grond is gelegen.

3.2.

[eiser] , die [gedaagde] al geruime tijd kent, heeft belangstelling getoond voor het Perceel. [gedaagde] heeft hem op het Perceel rondgeleid en heeft [eiser] vervolgens verwezen naar makelaar [bedrijf] .

3.3.

[eiser] heeft zich op 25 april 2023 bij makelaar [bedrijf] gemeld. De makelaar heeft [eiser] laten weten dat er meerdere geïnteresseerden waren, waaronder de heer [naam 2] . [naam 2] heeft het Perceel op 26 april 2023 bezichtigd.

3.4.

Op 1, 2 en in de ochtend van 3 mei 2023 is er contact geweest tussen [eiser] en makelaar [bedrijf] . Bij die laatste gelegenheid heeft de makelaar [eiser] meegedeeld dat het Perceel verkocht was aan een ander.

3.5.

Op 11 mei 2023 heeft [eiser] conservatoir beslag tot zekerheid van levering laten leggen op het Perceel.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert na eiswijziging samengevat - bij vonnis voor zover uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat er tussen [eiser] en [gedaagde] een

koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal aangeduid als [plaats] S 156, alsmede [gedaagde] te veroordelen om na betekening van het ten deze te wijzen vonnis voornoemde onroerende zaak uiterlijk in september 2024 in eigendom over te dragen en te leveren aan [eiser] tegenover betaling door [eiser] van de tussen partijen overeengekomen koopsom ad € 1.200.000,- op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. voor recht te verklaren dat er tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de onder I. genoemde onroerende zaak, niet zijnde een tot woning bestemde onroerende zaak;

III. op grond van artikel 3:300 lid 2 BW te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte; dan wel:

IV. op grond van artikel 3:300 lid 1 BW te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte leveringsakte door [gedaagde] ;

V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding de beslagkosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de nakosten en te verhogen met de wettelijke rente.

4.2.

[gedaagde] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, nader ingegaan.

5.De beoordeling

De eiswijziging

Juridisch kader

5.1.

Op grond van artikel 130 Rv is een partij, zolang de rechter nog niet heeft medegedeeld binnen welke termijn hij eindvonnis zal wijzen, bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte, te veranderen of te vermeerderen. De verweerder is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechter beslist, partijen gehoord, zo spoedig mogelijk.

Toegepast op de zaak

5.2.

De rechtbank overweegt als volgt. De wijziging van eis ingediend namens [eiser] bij akte na tussenvonnis, is in strijd met de ter zitting gemaakte afspraak dat de eiswijziging enkel betrekking zou hebben op de verandering van het (meer) subsidiaire karakter van de oorspronkelijke vorderingen onder II en verder, maar is niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Met de akte is de eis voor [gedaagde] op een kenbare wijze gewijzigd en [gedaagde] heeft daarop kunnen reageren. [gedaagde] maakt geen bezwaar tegen de eiswijzigingen en -vermeerdering. De rechtbank zal de wijziging van eis, gelet op het bepaalde in artikel 130 Rv, dan ook toestaan.

5.3.

[gedaagde] maakt wel bezwaar tegen de aanvullende reactie van [eiser] op het standpunt van [gedaagde] dat sprake is van een gecombineerde bestemming op grond waarvan bewoning is toegestaan en ter onderbouwing van dat standpunt zelfs een aanvullende productie in het geding brengt. De aanvullende stellingname verhoudt zich volgens [gedaagde] niet met de goede procesorde en het toezenden van aanvullende producties is in de visie van [gedaagde] op grond van het procesreglement niet toegestaan.

5.4.

Voor het toezenden van een aanvullende productie naast de wijziging van eis, heeft de rechtbank [eiser] geen toestemming gegeven. De rechtbank oordeelt de toezending in strijd met het bepaalde in artikel 1.17 van het procesreglement en zal de alsnog toegezonden productie buiten beschouwing laten. Van een aanvullende stellingname met betrekking tot de bestemming is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, nu [eiser] zich ter zitting ook op het standpunt heeft gesteld dat er geen woonbestemming op het Perceel rustte, maar dat de bestemming industrie is. [gedaagde] is bij antwoordakte in de gelegenheid geweest zich tegen die gewijzigde eis en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen te verweren en heeft dat ook gedaan, zodat in zoverre ook niet kan worden gesteld dat hij wezenlijk in zijn verdedigingsrechten is geschaad.

De vorderingen

5.5.

Tussen partijen is in geschil of tussen hen met betrekking tot het Perceel een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [eiser] stelt dat dit het geval is en dat de koop mondeling is overeengekomen. [gedaagde] betwist dat partijen over de koop overeenstemming hebben bereikt en wijst in dat kader tevens op het schriftelijkheidsvereiste, dat volgens [gedaagde] van toepassing is en waaraan niet is voldaan.

5.6.

Het schriftelijkheidsvereiste is neergelegd in artikel 7:2 BW dat, voor zover van belang, als volgt luidt:

‘1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan’.

5.7.

[eiser] stelt dat het schriftelijkheidsvereiste in dit geval om drie redenen niet van toepassing is.

5.8.

Ten eerste wijst [eiser] erop dat het niet gaat om een tot bewoning bestemde onroerende zaak, omdat de bestemming ‘industrie’ is. Volgens [gedaagde] is sprake van een gecombineerde bestemming op grond waarvan bewoning is toegestaan.

5.9.

De rechtbank overweegt als volgt. Wat moet worden verstaan onder een
‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’is in de parlementaire behandeling bij de totstandkoming van artikel 7:2 BW uitvoerig aan de orde gekomen. De minister geeft de volgende definitie:

‘Een tot woning bestemde onroerende zaak moet worden omschreven als een gebouw of gedeelte daarvan, dat woondoeleinden dient. Maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Indien een bepaald pand gedeeltelijk

is bestemd voor woondoeleinden en gedeeltelijk voor andere doeleinden, zoals het uitoefenen van een vrij beroep, moet aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld of zulk een pand als een tot woning bestemde onroerende zaak kan gelden.’^[1]

Naar aanleiding van de bespreking van enkele grensgevallen blijkt dat volgens de minister het voorgenomen gebruik van de koper niet ter zake doet
.^[2]

5.10.

De rechtbank stelt vast dat [eiser] de industriële bestemming die volgens hem op het Perceel rust niet voldoende heeft onderbouwd. Door [gedaagde] is onbetwist gesteld dat ten tijde van de vermeende verkoop aan [eiser] de woonboerderij al bijna veertig jaar als woning in gebruik was, zodat de bewoning het overheersende element was. Niet gebleken is dat door de gemeente handhavend is opgetreden tegen de bewoning. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] op dit punt, heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd gesteld dat ten tijde van de door [eiser] gestelde verkoop feitelijk enkel sprake was van een industriebestemming of -gebruik.

5.11.

De tweede reden die volgens [eiser] aan de toepassing van het schriftelijkheidsvereiste in de weg staat, is dat sprake was van een bedrijfsmatige transactie. [eiser] heeft er in dat kader op gewezen dat hij een zakelijk belang bij het Perceel heeft. Hij is van plan het Perceel te gebruiken voor de opslag van zijn bedrijf. [eiser] houdt hobbymatig hij klassieke motoren, maar hij wil dat bedrijfsmatig gaan doen. Het houden van motoren kan vanwege te verwachten geluidsoverlast niet overal, maar wel op het Perceel.

5.12.

[gedaagde] betwist het bedrijfsmatige karakter van de gestelde transactie. [eiser] heeft volgens [gedaagde] tegen hem nooit gezegd in welke hoedanigheid hij het Perceel wilde kopen. Wel heeft [eiser] [gedaagde] naar zijn zeggen laten weten dat [eiser] zijn eigen huis wilde verkopen om het daarmee vrijgekomen geld te besteden aan de aankoop van het Perceel. Het was volgens [gedaagde] de bedoeling van [eiser] om in de woonboerderij te gaan wonen.

5.13.

Naar het oordeel van de rechtbank, kunnen de plannen van [eiser] om het Perceel zakelijk te gaan gebruiken gelet op het onder rov. 5.9. geschetste kader in de beoordeling geen rol spelen. Dat [eiser] als zakelijk (aspirant)-koper heeft opgetreden is pas ter zitting voor het eerst gesteld en blijkt verder uit niets. Integendeel. De correspondentie die tussen partijen is gevoerd, heeft door of namens [eiser] in privé plaatsgevonden en ook deze procedure wordt niet door zijn bedrijf, maar door [eiser] als natuurlijke persoon gevoerd. [eiser] vordert ook een verklaring voor recht dat er een koopovereenkomst tussen hem en [gedaagde] tot stand is gekomen. Dit ligt in lijn met de onder rov. 5.12. beschreven verklaring van [gedaagde] . De rechtbank gaat er dan ook van uit dat [eiser] als particuliere (aspirant)-koper heeft opgetreden.

5.14.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] als particulier het Perceel in de verkoop heeft gezet. Het feit dat [gedaagde] een particuliere verkoper is staat volgens [eiser] ook in de weg aan het van toepassing zijn van het schriftelijkheidsvereiste.

5.15.

De rechtbank volgt [eiser] niet in deze stelling en wijst er in dat kader op dat

artikel 7:2 BW weliswaar onderdeel uit maakt van een wettelijke regeling die strekt tot bescherming van de koper van onroerende zaken^[3], maar dat de wetsgeschiedenis een aanwijzing bevat dat niet alleen de particulier koper, maar ook de particuliere verkoper zich op de eis van een schriftelijke koopovereenkomst mag beroepen. In de memorie van antwoord is naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag namelijk het volgende opgemerkt:

Het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden(…)^[4].

5.16.

Ook de Hoge Raad oordeelt in zijn arrest van 9 december 2011^[5]dat:

“Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW).”

5.17.

De Hoge Raad vervolgt met het oordeel dat onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel echter niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde. De eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming geeft de particuliere verkoper en koper nu juist de ruimte alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.

5.18.

Volgens [eiser] is de omstandigheid dat er tussen partijen al volledige overeenstemming over de koop bestond en dat daaraan alleen nog invulling en uitvoering moest worden gegeven een zeer bijzondere omstandigheid als bedoeld door de Hoge Raad. De rechtbank onderschrijft deze visie niet. De jurisprudentie ziet immers juist op de mogelijkheid van partijen om zich er op te beroepen dat aan de bereikte mondelinge overeenstemming, geen rechtsgevolg toekomt.

5.19.

Hoewel de rechtbank begrijpt dat dit met name voor [eiser] gevoelsmatig belangrijk is, kan in het kader van de beoordeling van het aan de rechtbank voorgelegde vorderingen in het midden blijven of partijen mondeling al volledige overeenstemming hadden bereikt. Want zelfs als van mondelinge overeenstemming sprake is geweest, dan blijkt uit het hiervoor genoemde arrest van 9 december 2011 dat nu zowel [gedaagde] als [eiser] als particulier bij het verkoopproces betrokken waren, aan mondelinge overeenstemming gelet op het bepaalde in artikel 3:39 BW geen rechtsgevolg toekomt. Aan [gedaagde] komt als particuliere verkoper ook een beroep op het schriftelijkheidsvereiste toe. [gedaagde] kan als particuliere verkoper dus niet door een rechterlijk vonnis worden gedwongen tot medewerking aan de schriftelijke vastlegging van bereikte wilsovereenstemming betreffende de (ver)koop van het Perceel, of tot betaling van schadevergoeding. Toen [gedaagde] een (door hem als beter beoordeeld) bod van een derde ontving, waarop hij snel diende te reageren omdat het anders weer zou worden ingetrokken, stond het hem dan ook vrij om dat bod te aanvaarden en met die derde een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het Perceel te sluiten.

5.20.

Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

5.21.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat
€ 1.495,00(2,5 punten × tarief € 598,00)

Totaal € 1.809,00

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.809,00,

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. A.M. van Diggele en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2023.