Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10532136 \ CV EXPL 23-1214
Vonnis van 26 september 2023
in de zaak van
STICHTING HEEREWEEGEN,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Stichting Heereweegen,
gemachtigde: mr. M. Weij,
tegen
[partij],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 mei 2023
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van 6 juni 2023
- het tussenvonnis van 27 juni 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis van
18 augustus 2023
- de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
[partij] huurt van Stichting Heereweegen een winkelpand in [vestigingsplaats] . [partij] heeft een huurachterstand en Stichting Heereweegen vordert hierom ontbinding van de huurovereenkomst. Ook wil Stichting Heereweegen dat [partij] de huurachterstand, een boete en verschillende andere bedragen betaalt en dat [partij] wordt veroordeeld tot medewerking aan de vervanging van de pui. [partij] wil het winkelpand blijven huren en wil dat Stichting Heereweegen de schade vergoedt die hij heeft geleden door werkzaamheden aan de voorkant van het pand.
De kantonrechter oordeelt dat vanwege de werkzaamheden die Stichting Heereweegen aan de voorkant van het pand heeft laten uitvoeren en de wijze waarop dit is gegaan, ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Wel moet [partij] de huurachterstand, een boete en buitengerechtelijke incassokosten, met een totaalbedrag van € 9.549,-, aan Stichting Heereweegen betalen. De gevorderde medewerking aan de vervanging van de pui wijst de kantonrechter bij gebrek aan belang af. Ook de door [partij] gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen, deze is onvoldoende onderbouwd.
3.De feiten
3.1.
[partij] huurt van Stichting Heereweegen sinds 1 april 2022 een winkelpand aan de [adres] .
3.2.
De huur bedraagt € 1.815,- en in de schriftelijke huurovereenkomst staat dat de huur voor of op de 28e van elke maand vooruit moet worden betaald voor de volgende maand.
3.3.
In de eerste helft van 2023 is een huurbetalingsachterstand ontstaan. Vanaf eind mei 2023 heeft [partij] weer maandelijks huur betaald.
3.4.
In de maanden januari en februari 2023 heeft Stichting Heereweegen door een aannemer werkzaamheden laten uitvoeren aan de voorkant van het winkelpand. Hiervoor werden onder andere steigers voor de winkel geplaatst.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
Stichting Heereweegen vordert, na vermeerdering van eis, uitvoerbaar bij voorraad, – samengevat – :
1. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte.
2. [partij] te veroordelen tot betaling van:
a. de huurachterstand van € 7.260,-,
b. de onbetaalde huur tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst,
c. de huur vanaf de datum van de ontbinding tot de datum van de ontruiming,
d. een voorschot op de schadevergoeding vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst van € 5.455,-,
e. de contractuele boete van € 1.200,-,
f. de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.089,- te vermeerderen met rente,
g. overige schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
h. de kosten van deze procedure, te vermeerderen met rente.
3. [partij] te veroordelen medewerking te verlenen aan het vervangen van de pui van het gehuurde, met een dwangsom van € 100,- voor elke dag dat hij daaraan niet meewerkt.
4. [partij] te veroordelen tot betaling van de werkzaamheden aan de pui.
4.2.
[partij] voert verweer tegen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Hij erkent een huurachterstand van drie maanden.
In reconventie
4.3.
[partij] vordert – samengevat – Stichting Heereweegen te veroordelen tot betaling van schadevergoeding voor:
- schade aan reclamemateriaal € 3.600,-,
- personeelskosten € 850,-
- schoonmaakkosten € 350,-
- omzetverlies € 13.831,-.
4.4.
Stichting Heereweegen vindt dat de vorderingen van [partij] moeten worden afgewezen en vordert dat [partij] , uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld in de kosten van de procedure met rente.
In conventie en reconventie
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
Inleiding
5.1.
Stichting Heereweegen stelt dat [partij] een huurachterstand heeft van vier maanden en wil hierom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat het gehuurde winkelpand wordt ontruimd. Stichting Heereweegen wil dat [partij] daarnaast de huurachterstand, een boete en verschillende andere bedragen betaalt en dat [partij] wordt veroordeeld tot medewerking aan de vervanging van de pui.
5.2.
[partij] erkent dat hij een huurachterstand heeft, maar volgens hem is deze niet vier maar drie maanden. Hij wil de huur graag voortzetten en wil het pand niet ontruimen.
5.3.
De kantonrechter zal hieronder eerst beoordelen hoeveel de huurachterstand bedraagt en vervolgens of deze achterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand rechtvaardigt. Daarna zal de kantonrechter bepalen of, en zo ja welke bedragen [partij] aan Stichting Heereweegen moet betalen. Tot slot zal worden ingegaan op de gevorderde medewerking aan het vervangen van de pui.
Hoeveel bedraagt de huurachterstand?
5.4.
Volgens Stichting Heereweegen heeft [partij] geen huur betaald over de maanden februari, maart, april en mei 2023, zodat de huurachterstand vier maanden is en in totaal € 7.260,- bedraagt. Volgens [partij] is de huurachterstand drie maanden, namelijk over de maanden februari, maart en april 2023. Hij heeft naar voren gebracht dat hij in mei 2023 huur heeft betaald.
5.5.
De kantonrechter oordeelt dat [partij] onvoldoende heeft aangevoerd om te onderbouwen dat hij huur heeft betaald over de maand mei 2023. [partij] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij eind mei één keer huur heeft betaald. Omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat de huur voor of op de 28e van elke maand vooruit moet worden betaald voor de volgende maand, geldt deze betaling op grond van de overeenkomst niet voor de maand mei 2023, maar voor de maand juni 2023. Dat [partij] op een andere moment de huurachterstand heeft ingelopen, heeft hij niet aangevoerd. Dit betekent dat de huur voor de maand mei 2023 nog niet is betaald en dat de totale huurachterstand vier maanden is en dus € 7.260,- bedraagt.
Is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?
5.6.
De kantonrechter moet de vraag beantwoorden of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval.
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Daarbij is alleereerst van belang dat [partij] gedurende vier maanden de huur niet heeft betaald, maar inmiddels wel weer huur betaalt. Aan het begin van de periode waarover [partij] geen huur heeft betaald, heeft Stichting Heereweegen bovendien gedurende ongeveer zes weken werkzaamheden laten uitvoeren aan de voorkant van het gehuurde. Volgens [partij] zijn deze werkzaamheden niet met hem afgestemd, zodat hij hierdoor werd overvallen en geen voorzorgsmaatregelen kon treffen. Volgens Stichting Heereweegen heeft de aannemer de werkzaamheden wel met [partij] afgestemd. De kantonrechter oordeelt dat Stichting Heereweegen dit onvoldoende heeft onderbouwd, terwijl dit voor haar wel eenvoudig mogelijk was geweest met bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van de aannemer. Nu Stichting Heereweegen dit heeft nagelaten, wordt zij niet toegelaten hiervan bewijs te leveren.
Hierom gaat de kantonrechter ervan uit dat de werkzaamheden niet met [partij] zijn afgestemd. Daarbij komt dat naar het oordeel van de kantonrechter bij de uitvoering van de werkzaamheden onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van [partij] . Zo stond er enige tijd een mobiele toiletcabine naast de ingang van de winkel van [partij] , was één van de ingangen van de winkel afgesloten door steigers, stond een bedrijfsbus van de stukadoor geparkeerd voor de ingang en waren de steigers voorzien van doeken waardoor de naamborden van [partij] slecht zichtbaar waren. Stichting Heereweegen heeft niet gezorgd voor een alternatief waardoor de aanwezigheid van de winkel van [partij] voor het winkelend publiek wel beter zichtbaar was en doordat de werkzaamheden niet met [partij] waren afgestemd, kon hij hier ook zelf niet (tijdig) voor zorgen.
[partij] heeft aangegeven dat hij graag door wil gaan met de winkel op deze locatie en dat hij en zijn gezin voor hun inkomen afhankelijk zijn van de winkel. De kantonrechter oordeelt hierom gelet op de hierboven weergegeven omstandigheden dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
Wat moet [partij] betalen?
5.8.
Zoals hiervoor is geoordeeld bedraagt de huurachterstand € 7.260,-. [partij] moet dit bedrag aan Stichting Heereweegen betalen. In de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst horen is in artikel 25.3 bepaald dat [partij] voor elke maand dat hij de huur niet (tijdig) betaalt, een boete is verschuldigd van 1 procent van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. [partij] heeft een huurachterstand van vier maanden en moet hierom in totaal € 1.200,- aan boete aan Stichting Heereweegen betalen.
5.9.
Stichting Heereweegen heeft daarnaast gevorderd dat [partij] wordt veroordeeld tot betaling van de werkzaamheden aan de pui. Omdat Stichting Heereweegen niet heeft gesteld en onderbouwd op grond waarvan [partij] gehouden is te betalen voor deze werkzaamheden (als deze al worden uitgevoerd), wijst de kantonrechter dit deel van de vordering af.
5.10.
De in overweging 4.1 onder 2b, 2c, 2d en 2g genoemde bedragen die Stichting Heereweegen heeft gevorderd, zijn gekoppeld aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. Omdat de ontbinding en ontruiming worden afgewezen, worden deze gevorderde bedragen ook afgewezen.
5.11.
Tot slot heeft Stichting Heereweegen betaling van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Op grond van artikel 30.1 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is [partij] , in het geval een procedure tegen hem wordt aangespannen om nakoming van de huurovereenkomst (in dit geval betaling van de verschuldigde huur) af te dwingen, verplicht de door de verhuurder gemaakte redelijke kosten te voldoen. De gemaakte redelijke kosten zijn in de algemene bepalingen vastgesteld op 15 procent van de hoofdsom. De buitengerechtelijke incassokosten die [partij] aan Stichting Heereweegen moet betalen bedragen daarom 15 procent van € 7.260,- en dus € 1.089,-.
5.12.
In totaal moet [partij] aan Stichting Heereweegen betalen:
- huurachterstand € 7.260,00 (4 × € 1.815,00)
- boete € 1.200,00 (4 × € 300,00)
- buitengerechtelijke incassokosten € 1.089,00van € 7.260,00)
Totaal € 9.549,00
5.13.
Stichting Heereweegen heeft over de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten wettelijke rente gevorderd vanaf twee dagen na de datum van het vonnis. De kantonrechter zal de wettelijke rente per die datum toewijzen.
Vervanging van de pui
5.14.
Stichting Heereweegen heeft gevorderd dat [partij] wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het vervangeng van de pui van het pand. Stichting Heereweegen heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat vervanging van de pui door de gemeente vanuit esthetisch oogpunt is geadviseerd, maar niet noodzakelijk is en ook kan wachten. [partij] heeft verklaard dat hij wil meewerken, maar dat afstemming over de planning en de te plaatsen pui voor hem belangrijk is.
5.15.
De kantonrechter is van oordeel dat Stichting Heereweegen hierom onvoldoende belang heeft bij de gevorderde medewerking, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
In reconventie
Moet Stichting Heereweegen schadevergoeding betalen aan [partij] ?
5.16.
[partij] heeft in reconventie schadevergoeding gevorderd van Stichting Heereweegen. Doordat Stichting Heereweegen zonder overleg werkzaamheden aan de voorkant van het gehuurde heeft laten uitvoeren was de winkel slecht zichtbaar en bereikbaar. [partij] stelt hierdoor schade te hebben geleden bestaande uit schade aan reclamemateriaal, personeelskosten, schoonmaakkosten en omzetverlies. Stichting Heereweegen heeft het oorzakelijk verband tussen de werkzaamheden en de schade en de hoogte van de schade betwist.
5.17.
De kantonrechter zal de schadevergoeding niet toewijzen omdat [partij] de schade en het oorzakelijk verband met de werkzaamheden onvoldoende heeft onderbouwd. [partij] heeft een uitdraai van zijn omzet in het eerste kwartaal van 2019 en het eerste kwartaal van 2023 ingebracht. Hierin is een omzetdaling te zien van € 13.972,- naar € 141,-, maar hiermee is niet onderbouwd dat de daling van de omzet (geheel) te wijten is aan de werkzaamheden. De werkzaamheden vonden namelijk plaats tijdens slechts ongeveer zes weken van het eerste kwartaal en niet duidelijk is waarom [partij] in de rest van het kwartaal nauwelijks omzet heeft behaald.
Voor de overige schade heeft [partij] geen stukken ingebracht, zodat ook deze schade onvoldoende is onderbouwd. De vordering van [partij] wordt hierom afgewezen.
In conventie en reconventie
Proceskosten
5.18.
Stichting Heereweege krijgt grotendeels ongelijk. [partij] krijgt ook ongelijk. De kantonrechter acht het daarom passend te bepalen dat de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
6.1.
wijst de vordering tot ontbinding en ontruiming van Stichting Heereweegen af,
6.2.
veroordeelt [partij] tot betaling van € 9.549,00 aan Stichting Heereweegen,
te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.089,00, met ingang van 28 september 2023 tot de dag van volledige betaling,
6.3.
wijst de overige vorderingen van Stichting Heereweegen af,
In reconventie
6.4.
wijst de vorderingen van [partij] af,
In conventie en reconventie
6.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.6.
verklaart dit vonnis onder overweging 6.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Metgod en in het openbaar uitgesproken op
26 september 2023.