ECLI:NL:RBOVE:2023:3695

• Datum uitspraak: 15 september 2023
• Publicatiedatum: 19 september 2023
• Zaaknummer: 10661994 \ CV EXPL 23-2914
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. Marsman; A.M.S. Kuipers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woonruimte na beëindiging huurovereenkomst door faillissement verhuurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 15 september 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen eiser, de eigenaar van een appartementsrecht, en gedaagde, een huurder van een kamer in dat appartementsrecht. Eiser verhuurde het pand aan een bedrijf, dat het vervolgens onderverhuurde aan gedaagde. Eiser ontdekte dat de verhuur in strijd was met de hypotheekvoorwaarden en heeft de huur opgezegd. Gedaagde weigerde echter de woning te ontruimen, ondanks meerdere opzeggingen van de huur door het bedrijf en later door de curator na het faillissement van het bedrijf op 15 maart 2023.

De kantonrechter oordeelde dat de vordering van eiser tot ontruiming van de woning toewijsbaar was. De rechter overwoog dat gedaagde zonder recht of titel in de woning verbleef, aangezien de huurovereenkomst per 31 juli 2023 was beëindigd. De kantonrechter hield rekening met de belangen van gedaagde, maar concludeerde dat de ontruiming noodzakelijk was, vooral gezien de dreigende executoriale verkoop van het appartementsrecht. Gedaagde had geen juridische bijstand kunnen vinden en stelde dat zij niet wilde verhuizen zonder passende vervangende woonruimte, maar de rechter oordeelde dat dit geen belemmering vormde voor de ontruiming.

De kantonrechter heeft gedaagde veroordeeld om binnen één maand na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en de proceskosten te vergoeden. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat eiser direct kan overgaan tot ontruiming indien gedaagde niet vrijwillig vertrekt.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 10661994 \ CV EXPL 23-2914

Vonnis in kort geding van 15 september 2023

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1],

eisende partij, hierna te noemen [eiser],

gemachtigde: mr. M.D. Ubbink,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats 2],

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 14 van [eiser],

- de mondelinge behandeling op 1 september 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten en het geschil

2.1.

[eiser] is eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres]. In het appartement zijn verschillende kamers gerealiseerd. [eiser] heeft in 2014 aan een derde, [bedrijf], opdracht gegeven om enkele kamers te verhuren. [bedrijf] zocht en vond daarop een aantal huurders, waaronder gedaagde partij [gedaagde], met wie per 12 februari 2014 een kamerhuurovereenkomst is gesloten. Het gaat om de kamer “gelegen op de derde etage Kamer voorzijde van de woning”, tegen een huurprijs van € 350,00 per maand, incl. gas, water en elektra.

2.2.

Gaandeweg werd het [eiser] duidelijk dat bij het afsluiten van zijn hypotheek voor het appartementsrecht een schriftelijk huurverbod was overeengekomen. Al bij brief van 12 juni 2014 heeft [bedrijf] [gedaagde] de huur opgezegd. Tot consequenties voor [gedaagde] heeft de opzegging uiteindelijk niet geleid. Er was destijds ook onenigheid over het antwoord op de vraag wie de verhuurder was van [gedaagde], [bedrijf] of [eiser], maar inmiddels lijken partijen het er over eens dat [eiser] verhuurde aan [bedrijf] en [bedrijf] het gehuurde onderverhuurde aan [gedaagde].

2.3.

Bij brief van 15 oktober 2020 schreef Wooncollect namens de hypotheekgever Hypinvest aan [eiser] (wederom) dat de geconstateerde verhuur niet geoorloofd is wegens strijd met de hypotheekvoorwaarden en drong zij bij [eiser] aan op nakoming van die afspraak. De huur werd [gedaagde] wederom opgezegd maar ook die opzegging heeft niet geleid tot ontruiming van de woning door [gedaagde]. In een procedure tussen [eiser] en [gedaagde] werd de vordering van [eiser] tot beëindiging en ontruiming afgewezen, onder meer omdat aan de eisen voor toewijzing van die vordering (als bedoeld in art. 7:274 BW) niet werd voldaan.

2.4.

Op 15 maart 2023 is huurder en onderverhuurder [bedrijf] failliet verklaard. Na een verzoek van de curator in het faillissement, mr. [curator], heeft [eiser] bij brief van 13 april 2023 onder meer geschreven dat [eiser] de onderhuurovereenkomst met [gedaagde] niet wil overnemen (onder meer vanwege het onderhuurverbod) en heeft [eiser] de (hoofd)huurovereenkomst met [bedrijf] opgezegd tegen 1 augustus 2023.

2.5.

De curator heeft hierop bij deurwaardersexploot van 17 april 2023 de (onder)huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. In het exploot staat onder meer:

…

“[bedrijf] is uw verhuurder. [bedrijf] verhuurde de ruimte waarin u woont aan u. Vanwege het faillissement moeten de huurovereenkomsten worden beëindigd. De huurovereenkomsten tussen de eigenaar van de woning en [bedrijf] zijn opgezegd. Daardoor is het niet mogelijk om na de einddatum de huurovereenkomst met u actief te houden. De curator is daarom genoodzaakt om de onderhuurovereenkomst met u op te zeggen. Daarnaast kan van de curator ook niet verwacht worden dat de onderhuurovereenkomst wordt voortgezet. Dit is namelijk niet in het belang van het faillissement. De curator zegt, door middel van dit deurwaardersexploot, de huurovereenkomst met u op. De beëindiging wordt primair gegrond op artikel 7:210 jo. 6:267 BW, subsidiair op de grond dat de curator de overeenkomst niet gestand doet c.q. kan doen, vanwege de onmogelijkheid om de huurovereenkomst in faillissement voort te zetten en meer subsidiair op de grond dat voortzetting van de huur een goed beheer ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers in het faillissement in ernstige mate bemoeilijkt.

U heeft een redelijke termijn om op zoek te gaan naar een nieuwe woning. Vanaf vandaag geldt er een opzegtermijn. Na afloop van de opzegtermijn, eindigt de huurovereenkomst. De datum waarop de opzegging afloopt, noemen wij de einddatum. De einddatum van u is 31 juli 2023. Bij de einddatum is rekening gehouden met de einddatum die geldt bij de huurovereenkomst tussen de eigenaar van uw woning en [bedrijf]. Vanaf de einddatum mag u niet meer in de woning verblijven. De woning moet uiterlijk op 31 juli 2023 leeg zijn.

…

2.6.

Uit een e-mail van Wooncollect d.d. 8 augustus 2023 blijkt dat de executoriale verkoop van het appartementsrecht van [eiser] (in verband met het handelen in strijd met het huurverbod) is gepland op 20 september 2023, en dat deze datum vooralsnog niet door Wooncollect wordt uitgesteld. Ook staat in de e-mail:

“
Indien echter vóór deze veilingdatum een voor [eiser] positieve beschikking is afgegeven, kunnen we op dat moment nogmaals overwegen of, en zo ja, onder welke voorwaarden we de veiling eventueel kunnen uitstellen of mogelijk annuleren .”

2.7.

[eiser] is van mening dat [gedaagde] het gehuurde inmiddels zonder recht of titel bewoont en dat zij de woning alsnog op korte termijn moet ontruimen, op straffe van een dwangsom. [eiser] heeft rekening gehouden met de belangen van [gedaagde] in die zin dat aan haar (door [eiser] danwel [bedrijf] destijds) meerdere vervangende woonruimtes zijn aangeboden, ook nog recent, maar dat zij die helaas heeft afgewezen. Er is gelet op de aangezegde veiling op 20 september a.s. ook een spoedeisend belang bij de vordering in kort geding. De aangekondigde executoriale verkoop leidt bij voortgezette bewoning door [gedaagde] met zekerheid tot een lagere opbrengst dan zonder bewoning door [gedaagde]. [eiser] vreest een restschuld.

2.8.

[gedaagde] heeft op de zitting (in het Engels) duidelijk gemaakt dat zij geen juridische bijstand heeft kunnen vinden en kort gezegd niet uit de woning wil, tenzij haar passende vervangende woonruimte wordt aangeboden.

3. De beoordeling

3.1.

De kantonrechter overweegt dat de onderhavige vordering van [eiser] slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst is of zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen. Bovendien moet sprake zijn van de situatie dat een beslissing in een gewone bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval meegewogen te worden.

3.2.

De kantonrechter is kort samengevat van oordeel dat de vordering van [eiser] aan de eisen voldoet en zal de vordering tegen [gedaagde] (grotendeels) toewijzen. Het feit dat [gedaagde] geen juridische bijstand heeft kunnen vinden voor deze zaak heeft in dit geval geen gevolgen voor de behandeling van de zaak, ook gelet op het spoedeisende karakter van de vordering. [gedaagde] stelt diverse pogingen te hebben ondernomen om juridische bijstand te krijgen, maar zij onderbouwt dit standpunt niet en juridische bijstand is in deze zaak ook niet vereist. [gedaagde] heeft zelf verweer gevoerd en dat verweer zal hieronder worden besproken.

3.3.

De kantonrechter acht het zeer waarschijnlijk dat in een gewone bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen [bedrijf] en [gedaagde] is beëindigd, dat [gedaagde] nu zonder recht of titel in de woning van [eiser] verblijft en daarmee onrechtmatig jegens [eiser] handelt.

3.4.

De verhuurder van [gedaagde], [bedrijf], is op 15 maart 2023 failliet verklaard. [gedaagde] huurt van [bedrijf] een onzelfstandige woning, een kamer, in het appartement van [eiser]. Vast staat dat [eiser] de hoofdhuurovereenkomst met de curator heeft opgezegd tegen 1 augustus 2023, op grond van art. 39 Fw., en dat daarbij de in dat artikel vermelde opzegtermijn van drie maanden in acht is genomen. De curator heeft daarmee ingestemd althans heeft hij daartegen niet geprotesteerd. Door die opzegging is de huurovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] beëindigd per 1 augustus 2023 en moet de curator het pand ontruimen.

3.5.

De regel in art. 7:269 BW, dat de onderhuur bij beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de (hoofd)verhuurder gaat in dit geval niet op, omdat er geen sprake is van een zelfstandige woning als bedoeld in dat artikel; huurders van een kamer genieten minder bescherming dan huurders van een zelfstandige woning.

3.6.

De curator kan vanaf 1 augustus 2023 niet meer doorverhuren aan [gedaagde] en heeft de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] beëindigd per 31 juli 2023, primair op grond van art. 7:210 BW, subsidiair dat de curator de overeenkomst niet gestand doet c.q. kan doen, vanwege de onmogelijkheid om de huurovereenkomst in faillissement voort te zetten en meer subsidiair op de grond dat voortzetting van de huur een goed beheer ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers in het faillissement in ernstige mate bemoeilijkt. [gedaagde] heeft tegen deze (wijze van) beëindiging geen verweer gevoerd en de kantonrechter gaat er in deze van uit dat de overeenkomst met [gedaagde], gelet op de opzegging door [eiser], rechtsgeldig is beëindigd per 31 juli 2023 op grond van art. 7:210 BW, dan wel één van de andere subsidiaire grondslagen. Overigens bepaalt het tweede lid van art. 7:210 BW dat de mogelijkheid tot ontbinding partijen niet ontslaat van een eventuele verplichting tot schadevergoeding.

3.7.

Beëindiging van de huurovereenkomst per 31 juli 2023 brengt [gedaagde] qua ontruiming ook niet in een wezenlijk andere positie dan zonder beëindiging van de onderhuurovereenkomst. Hoofdverhuurder [eiser] kan immers het pand terugvorderen en laten ontruimen, ook jegens [gedaagde] als kamerhuurder (art. 7:269 BW is immers niet van toepassing).

3.8.

In deze procedure gaat de kantonrechter er van uit dat de overeenkomst met [gedaagde] op juiste gronden is beëindigd en dat zij daarom nu zonder recht of titel in het appartementsrecht van [eiser] verblijft. [eiser] hoeft dat op grond van zijn eigendomsrecht niet te dulden. Daar komt bij dat [eiser] nu onder druk van de hypotheekgever staat om het appartement/de kamer door [gedaagde] te laten ontruimen. Het verweer van [gedaagde], dat zij niet uit de woning/haar kamer wil, tenzij haar vervangende woonruimte wordt geboden staat toewijzing van de vordering niet in de weg. [gedaagde] weet al jaren dat zij daar woont in strijd met het huurverbod en zij heeft van [eiser] en/of [bedrijf] ander woonruimte aangeboden gekregen. Dat zij die ruimte niet passend vond moge zo zijn, maar [gedaagde] heeft zelf geen actie ondernomen om andere woonruimte te vinden, althans niet aantoonbaar, ook niet na opzegging van de huur door de curator. Het is aan [gedaagde] om elders een vervangende kamer te regelen, al dan niet met behulp van instanties.

3.9.

Gelet op het feit dat [gedaagde] op dit moment nog geen andere kamer/woonruimte heeft gevonden en ook instanties enige tijd moet worden gegund om voor haar vervangende woonruimte te vinden zal de kantonrechter de vordering toewijzen met een ruime ontruimingstermijn, van één maand. De kantonrechter beseft dat de feitelijke ontruiming dus niet plaats gaat vinden voor 20 september a.s. maar acht deze termijn redelijk gelet op de belangen van [gedaagde]. De beslissing
dat moet worden ontruimd is met dit vonnis gegeven en de kantonrechter gaat er van uit dat dit voor Wooncollect voldoende is om de veiling uit te stellen.

3.10.

De vordering zal als volgt worden toegewezen, zonder het bepalen van een dwangsom. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] geen belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsom nu hij op grond van de wet (artikel 557 juncto 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) met behulp van de deurwaarder de ontruiming van het gehuurde kan bewerkstelligen.

3.11.

[gedaagde] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te dragen.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de door haar gebruikte woonruimte aan het adres [adres] geheel en definitief ontruimd, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van sleutels, in dezelfde staat als bij aanvang van de huur aan [eiser] ter beschikking te stellen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 744,86 zijnde € 129,86 kosten dagvaarding, € 529,00 gemachtigdesalaris en € 86,00 griffierecht,

4.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 15 september 2023.