ECLI:NL:RBOVE:2023:356

• Datum uitspraak: 24 januari 2023
• Publicatiedatum: 2 februari 2023
• Zaaknummer: 9914145 \ CV EXPL 22-2049
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.J.C.M. Manders
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik met sloop en nieuwbouw

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 24 januari 2023 uitspraak gedaan in een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen de stichting Woningstichting SallandWonen en de huurder [X]. De vordering is gebaseerd op dringend eigen gebruik, waarbij SallandWonen heeft aangegeven de huurwoning te willen slopen en vervangen door nieuwbouw. De huurder, [X], heeft de opzegging van de huurovereenkomst betwist, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat SallandWonen voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woning dringend nodig is voor eigen gebruik. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er andere passende woonruimte voor [X] beschikbaar is en dat de belangenafweging in het voordeel van SallandWonen uitvalt. De huurovereenkomst zal eindigen op de 75e dag na de schriftelijke mededeling van de sloopmelding aan [X]. Daarnaast is SallandWonen veroordeeld om een tegemoetkoming van € 6.505,00 te betalen aan [X] voor verhuis- en inrichtingskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. De proceskosten zijn voor rekening van [X].

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 9914145 \ CV EXPL 22-2049

Vonnis van 24 januari 2023

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING SALLANDWONEN ,
gevestigd en kantoorhoudende in Raalte,

eisende partij in conventie, gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen SallandWonen,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker,

tegen

[X] ,
wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen [X] ,

gemachtigde: mr. E.J. Bijl,

toevoegingsnummer: 2GJ7865.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 augustus 2022, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden;

- de akte houdende wijziging van eis in conventie, conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie en aanvullende producties van de zijde van SallandWonen;

- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2022, waarbij door beide partijen pleitaantekeningen zijn overgelegd en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de akte van SallandWonen;

- de antwoordakte van [X] .

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. Inleiding

2.1.

De kern van deze zaak betreft de vraag of [X] haar huurwoning moet verlaten. Daarvoor moet de vraag worden beantwoord of SallandWonen de huurovereenkomst met [X] rechtsgeldig heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw.

2.2.

De kantonrechter is van oordeel dat SallandWonen de huurovereenkomst terecht heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [X] zal haar woning moeten verlaten. Deze beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.

3. De feiten

3.1.

SallandWonen verhuurt sociale huurwoningen, waaronder een complex van 20 woningen aan [het adres] in [woonplaats] . Het complex van woningen is gebouwd in de jaren 1949-1950. [X] , nu 84 jaar oud, huurt sinds 26 juni 2008 de woning aan [het adres] , één van die woningen. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.

3.2.

In april 2018 heeft SallandWonen de huurders van de woningen, waaronder [X] , op de hoogte gesteld van haar voornemen om het complex woningen te slopen en er 23 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.

3.3.

Tussen 2018 en 2021 heeft er tussen SallandWonen en [X] meerdere malen overleg plaatsgevonden over de beëindiging van de huurovereenkomst. SallandWonen heeft [X] verschillende huurwoningen aangeboden en er is geprobeerd om samen tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen.

3.4.

Op 15 september 2021 heeft SallandWonen schriftelijk de huurovereenkomst met [X] opgezegd per 31 maart 2022 op grond van dringend eigen gebruik. [X] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.

3.5.

Erfgoedvereniging Heemschut heeft in 2021 bij de [gemeente] een verzoek ingediend om vier woningen van het complex, waaronder de woning van [X] , aan te wijzen als monument. De verzoek is door de gemeente afgewezen. Nadat het bezwaar door de gemeente ongegrond is verklaard, is Heemschut tegen die beslissing in beroep gegaan. In die beroepsprocedure is nog niet beslist.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

SallandWonen heeft – na wijziging van eis – gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [het adres] in [woonplaats] zal eindigen op de zevenenvijftigste dag na de dag dat SallandWonen [X] schriftelijk bij aangetekende brief heeft geïnformeerd over de door SallandWonen aan de [gemeente] gedane sloopmelding met betrekking tot het in geding zijnde complex woningen aan [het adres] in [woonplaats] , waarbij de dagtekening van de aangetekende brief wordt beschouwd als de dag waarop SallandWonen [X] heeft geïnformeerd, althans het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [het adres] in [woonplaats] zal eindigen;

II. [X] zal veroordelen om de woning aan [het adres] in [woonplaats] te verlaten en te ontruimen op de zevenenvijftigste dag na de dag dat SallandWonen [X] schriftelijk bij aangetekende brief heeft geïnformeerd over de door SallandWonen aan de [gemeente] gedane sloopmelding met betrekking tot het in geding zijnde complex woningen aan [het adres] in [woonplaats] , waarbij de dagtekening van de aangetekende brief wordt beschouwd als de dag waarop SallandWonen [X] heeft geïnformeerd, althans het tijdstip vast te stellen waarop [X] de woning aan [het adres] in [woonplaats] moet hebben ontruimd en [X] te veroordelen om de woning op dit tijdstip te verlaten en ontruimd aan SallandWonen ter beschikking te stellen;

III. SallandWonen te machtigen om, indien [X] niet tijdig aan de veroordeling tot ontruiming op het vastgestelde tijdstip voldoet, deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

IV. [X] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

4.2.

[X] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, althans deze niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor wat betreft een eventuele ontruiming, met veroordeling van SallandWonen in de proceskosten.

in voorwaardelijke reconventie

4.3.

Indien in conventie wordt beslist dat de huurovereenkomst zal eindigen, vordert [X] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. SallandWonen te veroordelen om aan [X] uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt een bedrag van € 10.000,00 te betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [X] , althans een in goede justitie te betalen bedrag met een minimum van € 6.505,00, althans zijnde de wettelijke minimumbijdrage, te vermeerderen met de wettelijke rente;

II. SallandWonen te veroordelen tot het aanbieden van en beschikbaar stellen aan [X] van een passende woning uiterlijk één maand voorafgaand aan de dag nadat de huurovereenkomst eindigt, met een dwangsom van € 100,00 per dag dat SallandWonen niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 36.500,00;

III. SallandWonen te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

4.4.

SallandWonen concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [X] in de proceskosten.

5. De beoordeling

in conventie

Toetsingskader

5.1.

SallandWonen baseert haar vordering op de brief van 15 september 2021, waarin zij de huurovereenkomst met [X] heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).

5.2.

Op grond van artikel 7:272 lid 2 BW jo. 7:274 lid 1 sub c BW kan de rechter de vordering tot het vaststellen van het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

5.3.

Volgens vaste rechtspraak dient eerst de vraag te worden beantwoord of SallandWonen aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Wanneer SallandWonen daarin is geslaagd, moet worden beoordeeld of [X] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Vervolgens moet een belangenafweging worden gemaakt.

Dringend eigen gebruik

5.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SallandWonen voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

5.5.

De kantonrechter stelt voorop dat sloop met vervangende nieuwbouw valt onder ‘eigen gebruik’ in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.

5.6.

SallandWonen heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij de wens heeft om de woningen te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren. SallandWonen heeft toegelicht dat de woningen aan [het adres] na de oorlog snel en goedkoop zijn gebouwd, met als gevolg dat deze van beperkte kwaliteit zijn. De woningen zijn klein (60 m2), erg geluidsgevoelig, niet goed geïsoleerd en op diverse plekken in de woningen is asbest aanwezig. De woningen voldoen niet aan de hedendaagse kwaliteitseisen. Verduurzaming van de bestaande woningen is volgens SallandWonen moeilijk en alleen mogelijk tegen hoge kosten. Daarom heeft SallandWonen geconcludeerd dat sloop en vervangende nieuwbouw de beste optie is. Er ligt een concreet plan om 23 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. De procedures met betrekking tot de herziening van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn in gang gezet. Inmiddels zijn 19 van de 20 bewoners aan vervangende woonruimte geholpen.

5.7.

[X] heeft betoogd dat alleen de wens om te slopen niet maakt dat sprake is van dringend eigen gebruik. Maar die opvatting vindt geen steun in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De kantonrechter overweegt dat het voor het aannemen van eigen gebruik voldoende is dat SallandWonen aannemelijk maakt dat zij de wil heeft om het gehuurde in eigen gebruik te nemen, althans in dit geval te slopen en nieuwbouw te realiseren. Niet vereist is dat de woningen in zo’n slechte staat zijn dat het
noodzakelijk is dat de woningen worden gesloopt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SallandWonen voldoende onderbouwd dat zij als sociale woningbouwvereniging en toegelaten instelling de haar opgedragen taken en prestatieafspraken moet uitvoeren en daarom wil zorgen voor nieuwe, duurzame en levensbestendige woningen die geschikt zijn voor 1 en 2 persoons huishoudens.

5.8.

[X] heeft ook aangevoerd dat nog helemaal niet zeker is of sloop, laat staan vervangende nieuwbouw, kan en mag plaatsvinden. Er loopt nog een beroepsprocedure met betrekking tot de monumentale status van de huurwoning van [X] . De woningen kunnen pas worden gesloopt wanneer die procedure is afgerond. En voordat nieuwbouw mag plaatsvinden, moet het bestemmingsplan worden gewijzigd en moet de omgevingsvergunning nog worden verleend. De kantonrechter overweegt dat desondanks voldoende aannemelijk is geworden dat sloop en nieuwbouw binnen afzienbare tijd zullen plaatsvinden. SallandWonen heeft voldoende onderbouwd dat voor de sloop van de woningen niet méér nodig is dan een sloopmelding. Dat zou anders zijn geweest indien de woning een monumentale status zou hebben gekregen, maar dat is niet het geval. De beroepsprocedure over de monumentale status van de woning loopt weliswaar nog, maar volgens SallandWonen zal in hoger beroep enkel een toetsing van de gevolgde procedure plaatsvinden en zal dit het afwijzende besluit van de gemeente inhoudelijk niet veranderen. Dat heeft [X] ter zitting niet betwist. In haar na de zitting nog genomen akte heeft zij dat alsnog betwist, maar dat is te laat. SallandWonen heeft daarop niet meer kunnen reageren. Verder heeft SallandWonen onbetwist gesteld dat sloop (na de sloopmelding) al kan plaatsvinden in afwachting van de vaststelling van de wijziging van het bestemmingsplan en de verlening van de omgevingsvergunning. Het betoog van [X] dat nog niet voldoende aannemelijk is dat sloop van de woningen zal plaatsvinden, slaagt dan ook niet.

Verder heeft Salland Wonen genoegzaam onderbouwd dat de plannen voor nieuwbouw vergevorderd zijn. Zij heeft tevens genoegzaam onderbouwd dat het zeer waarschijnlijk is dat de gemeente met de herziening van het bestemmingsplan akkoord zal gaan en de omgevingsvergunning zal verlenen. SallandWonen heeft hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde binnen afzienbare termijn zal slopen en tot herbouw zal overgaan en daarmee dat zij het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik.

Het beroep van [X] in haar na de mondelinge behandeling genomen akte op de uitspraak van de Raad van State van 2 november 2022 over het stoppen van de bouwvrijstellingen in verband met de stikstofuitstoot is te laat gedaan, nu SallandWonen daar niet meer op heeft kunnen reageren. Bovendien heeft [X] onvoldoende onderbouwd dat deze uitspraak op de plannen van SallandWonen van invloed zal zijn, omdat bij iedere vergunningsaanvraag voor een project een individuele beoordeling van de stikstofgevolgen wordt gemaakt.

Andere passende woonruimte

5.9.

Vervolgens is de vraag of er andere passende woonruimte voor [X] beschikbaar is. SallandWonen heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat dat het geval is. Daartoe wordt het volgende overwogen.

SallandWonen heeft (zoals blijkt uit haar productie 20) in de periode maart 2020 tot en met maart 2022 zelf acht van haar eigen seniorenwoningen aan [X] te huur aangeboden. Volgens SallandWonen zijn deze woningen qua omvang en qua huurprijs passende woningen. [X] heeft dat dan wel betwist, maar, mede in het licht van de door de woonconsulente van Salland Wonen op de zitting gegeven toelichting, onvoldoende. SallandWonen heeft verder (onder verwijzing naar haar productie 21) gesteld dat er in 2022 bij SallandWonen bijna 30 woningen, in de kern van [woonplaats] , waar [X] woont, te huur aangeboden hebben gestaan in haar aanbiedingssysteem. Ongeveer de helft is volgens SallandWonen zonder meer geschikt voor senioren en passend voor [X] . Op die woningen kon [X] reageren en dan zou die woning door haar urgentiestatus voor haar worden vrijgehouden, maar daar heeft [X] nooit op gereageerd, naar SallandWonen onbetwist heeft gesteld. De passendheid van die woningen is dan wel betwist door [X] , maar naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende. En ook al zouden al die woningen niet passend zijn geweest, dan nog zou van [X] een reactie verwacht hebben mogen worden. SallandWonen heeft namelijk onbetwist gesteld dat zij aan [X] te kennen heeft gegeven dat SallandWonen bereid was andere woningen, voor zover nog niet passend, alsnog passend te willen maken voor [X] . Uit de correspondentie tussen SallandWonen en [X] blijkt verder dat [X] ook tijdelijk een andere woning mocht huren als wisselwoning, totdat (en zodat) zij in de nieuw te bouwen woningen aan [het adres] kon terugkeren. SallandWonen heeft ook onweersproken gesteld dat [X] huurgewenning (aflopende huurkorting) kan krijgen, zodat de aangeboden woningen nog beter passend zouden zijn.

Verder staat vast dat de woning aan [het adres] in [woonplaats] voldeed aan de wensen van [X] , dat zij akkoord was met die woning, dat Salland Wonen die woning een jaar lang leeg heeft laten staan voor [X] en dat [X] in september 2021 plotseling te kennen gaf die woning niet meer te willen huren. Tenslotte staat vast dat SallandWonen uiteindelijk in maart 2022 de woning aan [het adres] in [woonplaats] aan [X] heeft aangeboden, een woning, die naar SallandWonen genoegzaam heeft onderbouwd, passend was voor [X] , maar dat ook die woning door [X] is geweigerd.

Gelet op de voormelde concrete woningaanbiedingen die SallandWonen aan [X] heeft gedaan, en gelet op de omvang en de aard van het te huur gestaan hebbende woningbestand van SallandWonen in [woonplaats] in 2022, is de kantonrechter dan ook van oordeel dat SallandWonen voldoende heeft aangetoond dat [X] een passende woning kan verkrijgen. Daargelaten wordt dan nog dat SallandWonen onbetwist heeft gesteld dat zij ook in Raalte en Wijhe nog passende woningen voor [X] heeft.

In dit verband wordt nog overwogen dat [X] heeft gesteld dat zij een kleine gelijkvloerse woning wil met een – liefst onderhoudsarme – tuin. De kantonrechter overweegt dat passende woonruimte niet gelijk hoeft te zijn aan de woning die [X] nu huurt of moet voldoen aan de specifieke wensen die [X] heeft. Passende woonruimte kan nu eenmaal wezenlijk ander en (vaak) ook minder woongenot bieden.

Belangenafweging

5.10.

Tenslotte moet SallandWonen de woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

SallandWonen is een woningstichting die het algemeen belang dient om voor voldoende betaalbare en duurzame woningen te zorgen die passen bij het soort woningen waar vraag naar is. Er is – niet alleen in [woonplaats] – een groot tekort aan (betaalbare) huurwoningen. Tegenover het algemeen belang dat SallandWonen dient, staan de belangen van [X] . Zij heeft gesteld dat zij al 15 jaar in deze woning woont. De woning heeft een tuintje en ligt dichtbij de supermarkt, het treinstation, de huisarts en de apotheek. Een verhuizing en moeten aarden in een nieuwe woning is gezien haar leeftijd geen aantrekkelijk vooruitzicht.

Naar het oordeel van de kantonrechter wegen de belangen van [X] in dit geval echter niet op tegen de belangen van SallandWonen. Dat kantonrechter overweegt daartoe dat [X] voorafgaand aan de procedure en ook op de mondelinge behandeling steeds heeft verklaard dat zij de woning wel wil verlaten wanneer vast staat dat de woning daadwerkelijk mag en zal worden gesloopt. Zij heeft meerdere malen met SallandWonen ‘onderhandeld’ over de beëindiging van de huurovereenkomst. [X] heeft daarbij zelf ook een voorstel gedaan voor het moment waarop de huurovereenkomst zou moeten eindigen. SallandWonen heeft [X] zo goed mogelijk geprobeerd te helpen door woningen aan te bieden voor definitieve of tijdelijke bewoning. [X] heeft die woningen – soms na lange tijd – geweigerd. Het is niet zo dat [X] niet wil verhuizen. Zij wil alleen zo lang mogelijk in haar woning blijven wonen. Maar die gelegenheid geeft SallandWonen haar ook, zeker op de manier waarop SallandWonen het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst nu heeft gevorderd. SallandWonen spant zich ook nog steeds in om een woning voor [X] te zoeken. Zelfs nu [X] heeft aangegeven liever naar Arnhem te verhuizen, heeft SallandWonen bij een woningcorporatie aldaar gezorgd dat [X] haar inschrijftijd die ze bij SallandWonen heeft, mee kan nemen.

De kantonrechter weegt ook mee dat onweersproken is dat [X] al vanaf het begin van de huurovereenkomst wist dat de woningen op de lijst stonden om ooit te worden gesloopt.

Tevens wordt meegewogen dat SallandWonen heeft gesteld dat zolang [X] nog in de woning woont, er geen sloop van de andere woningen uit het complex kan plaatsvinden, hetgeen leidt tot extra kosten en financiële schade. Tenslotte weegt mee de stelling van SallandWonen dat daarmee ook de nieuwbouw wordt vertraagd. Dat druist in tegen het algemene belang van volkshuisvesting bij meer woningaanbod dat blijkens de gemeentelijk Adviesnota van 13 december 2021 (productie 19 van SallandWonen) ook in [woonplaats] groot is.

Alle belangen van partijen in aanmerking genomen, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van SallandWonen zwaarder wegen dan de belangen van [X] en dat van SallandWonen niet kan worden gevergd om de huurovereenkomst voort te zetten.

De einddatum van de huurovereenkomst

5.11.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat SallandWonen de huurovereenkomst terecht heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter zal dan ook het tijdstip vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

5.12.

SallandWonen heeft gevorderd om de huurovereenkomst te beëindigen op de 57e dag (acht weken) nadat zij de sloopmelding heeft gedaan. Hoewel [X] heeft betoogd dat dit geen voldoende objectief vast te stellen datum betreft en dat SallandWonen op deze manier zelf de dag van ontruiming kan bepalen, is de kantonrechter van oordeel dat deze vordering voor toewijzing in aanmerking komt. [X] heeft immers gesteld wel te willen meewerken aan een verhuizing, maar pas wanneer definitief vaststaat dat haar woning zal worden gesloopt. Door de ontruimingstermijn te koppelen aan het doen van de sloopmelding door SallandWonen, zal juist dat kunnen worden bereikt. Dat zou beter aan de wensen van [X] voldoen dan het vaststellen van een tijdstip over – bijvoorbeeld – een aantal weken, terwijl inderdaad nog niet precies vaststaat wanneer zal worden begonnen met de sloop. Bovendien heeft [X] voorafgaand aan deze procedure in de door haar aangepaste overeenkomst met SallandWonen zelf voorgesteld om de huurovereenkomst te laten eindigen op de 14e dag voorafgaand aan de definitieve sloopdatum.

SallandWonen heeft gevorderd de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen en de ontruimingstermijn te bepalen op de 57e dag na de schriftelijke mededeling van haar aan Paper van de door SallandWonen aan de gemeente [woonplaats] gedane sloopmelding. Er wordt aanleiding gezien [X] een iets ruimere ontruimingstermijn te gunnen. De kantonrechter zal het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de woning zal moeten zijn ontruimd en verlaten dan ook vaststellen op de 75e dag na de dag dat SallandWonen (en na het wijzen van dit vonnis) [X] schriftelijk bij aangetekende brief heeft geïnformeerd over de door SallandWonen aan de [gemeente] gedane sloopmelding.

De gevorderde machtiging

5.13.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf met behulp van politie en justitie te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Als [X] de woning niet op tijd ontruimt, kan voor de gedwongen ontruiming op grond van artikel 556 ev. Rv de bijstand worden ingeroepen van de deurwaarder. In het licht van die bepalingen heeft SallandWonen geen belang bij een afzonderlijke machtiging.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

5.14.

Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan en mag worden verklaard.

5.15.

Uitgangspunt volgens de wet is dat de opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 lid 1 BW).

Niettemin kan volgens vaste rechtspraak van dit uitgangspunt worden afgeweken. Dat is het geval als, kort gezegd, na een afweging van de wederzijdse belangen geconcludeerd moet worden dat het van de verhuurder in redelijkheid niet gevergd kan worden de hoger beroepsprocedure af te wachten.

5.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat artikel 7:272 lid 1 BW er in dit geval niet aan in de weg om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [X] is de laatste reguliere huurder van het complex woningen. Ook de overeenkomsten met de anti-kraakbewoners zijn door SallandWonen beëindigd. Vanzelfsprekend wil [X] de ontruiming van haar woning zo lang mogelijk uitstellen en zo lang mogelijk in de woning blijven wonen. Maar naar het oordeel van de kantonrechter is evident dat het volkshuisvestelijke belang van SallandWonen, zoals hiervoor is omschreven, zwaarder weegt dan het hiervoor uiteengezette belang van [X] . Dit geldt te meer als in aanmerking wordt genomen dat, naar SallandWonen heeft gesteld, [X] na de realisatie van de nieuwe sociale huurwoningen terug kan naar [het adres] . Haar verhuizing hoeft dan ook slechts tijdelijk te zijn. Daarna kan zij terug keren, naar een woning die kwalitatief zelfs nog beter is dan haar huidige woning. Nu bovendien voldoende aannemelijk is geworden dat SallandWonen zich sinds april 2019 actief inspant voor [X] om andere passende woonruimte te vinden, waarbij zij zoveel als mogelijk tegemoet komt aan haar wensen, wordt geoordeeld dat het van SallandWonen in redelijkheid niet gevergd kan worden dat zij een eventuele hoger beroepsprocedure afwacht. Het vonnis in conventie zal dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

De proceskosten

5.17.

[X] wordt in deze procedure in conventie in het ongelijk gesteld. Dat betekent dat zij de proceskosten van SallandWonen moet betalen. Deze worden begroot op:

kosten dagvaarding € 107,64

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde
€ 374,00 (2 punten x tarief € 187,00)

totaal: € 609,64

5.18.

De nakosten worden begroot op € 93,50 (½ punt liquidatietarief met een maximum van € 124,00).

in voorwaardelijke reconventie

5.19.

Nu de kantonrechter in conventie het tijdstip heeft vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen [X] en SallandWonen zal eindigen, is de voorwaarde waaronder de eis in reconventie is ingesteld ingetreden.

Verhuis- en inrichtingskosten

5.20.

[X] heeft gevorderd dat SallandWonen wordt veroordeeld om een bedrag van € 10.000,00, althans een bedrag van € 6.505,00 aan tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan [X] te betalen.

De kantonrechter overweegt dat de huurder in geval van huurbeëindiging wegens renovatie (artikel 7:274 lid 1 sub c juncto lid 3 BW) altijd recht heeft op een verhuiskostenvergoeding (artikel 7:275 lid 3 BW). De kantonrechter acht het ook in dit geval aangewezen dat SallandWonen een tegemoetkoming aan [X] betaalt. Bij toepassing van artikel 7:220 BW wordt onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw verstaan. Nu de huurovereenkomst wordt beëindigd in verband met sloop met vervangende nieuwbouw, zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij de situatie dat een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte op vordering van de verhuurder wordt beëindigd wegens eigen gebruik in de zin van renovatie. In die gevallen heeft de huurder recht op de in artikel 7:275 lid 4 BW bedoelde, bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage. Die bijdrage, die op dit moment € 6.505,00 bedraagt, zal dan ook als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten worden toegewezen. Dat [X] een hoger bedrag aan kosten zal maken, laat staan een bedrag van € 10.000,00, heeft zij onvoldoende onderbouwd.

5.21.

De wettelijke rente over het bedrag van € 6.505,00 zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de dag dat de huurovereenkomst eindigt tot de dag van volledige betaling.

Het aanbieden en beschikbaar stellen van een passende woning

5.22.

De vordering om SallandWonen te veroordelen tot het aanbieden en beschikbaar stellen van een passende woning aan [X] zal worden afgewezen. SallandWonen heeft niet de verplichting om een passende woning aan [X] aan te bieden. In het kader van de beoordeling van het dringend eigen gebruik moet SallandWonen aantonen dat [X] een passende woning kan verkrijgen. Dat heeft SallandWonen gedaan. Er bestaat geen verdere wettelijke verplichting om bij de beëindiging van de huurovereenkomst voor een woning voor [X] te zorgen. [X] heeft ook niet gesteld dat SallandWonen daartoe op andere wijze een verplichting is aangegaan.

De proceskosten

5.23.

In reconventie worden SallandWonen en [X] over en weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter zal de proceskosten in reconventie daarom tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [het adres] in [woonplaats] zal eindigen op de vijfenzeventigste dag na de dag dat SallandWonen na dit vonnis [X] schriftelijk bij aangetekende brief heeft geïnformeerd over de door SallandWonen aan de [gemeente] gedane sloopmelding met betrekking tot het in geding zijnde complex woningen aan [het adres] in [woonplaats] , waarbij de dagtekening van de aangetekende brief wordt beschouwd als de dag waarop SallandWonen [X] heeft geïnformeerd;

6.2.

veroordeelt [X] om de woning aan [het adres] in [woonplaats] te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en aan SallandWonen ter beschikking te stellen op de vijfenzeventigste dag na de dag dat SallandWonen na dit vonnis [X] schriftelijk bij aangetekende brief heeft geïnformeerd over de door SallandWonen aan de [gemeente] gedane sloopmelding met betrekking tot het in geding zijnde complex woningen aan [het adres] in [woonplaats] , waarbij de dagtekening van de aangetekende brief wordt beschouwd als de dag waarop SallandWonen [X] heeft geïnformeerd;

6.3.

veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van SallandWonen begroot op € 609,64;

6.4.

veroordeelt [X] in de nakosten, begroot op € 93,50;

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.7.

veroordeelt SallandWonen om aan [X] uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt een bedrag van € 6.505,00 te betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [X] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de dag dat de huurovereenkomst eindigt tot de dag van volledige betaling;

6.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023. (SB)