ECLI:NL:RBOVE:2023:3348

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 10246776 \ CV EXPL 22-2872

Vonnis van 15 augustus 2023

in de zaak van

1.de heer [partij A.1] ,

te [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [partij A.1]
2. de heer
[partij A.2],

te [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [partij A.2] ,

eisende partijen in conventie, gedaagde partijen in reconventie,

hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: J.M. Rozendal,

tegen

de heer
[partij B],

te [woonplaats 3] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé.

1.De samenvatting

1.1.

[partij A.1] huurt een woning van [partij B] . De zoon van [partij A.1] ( [partij A.2] , geboren op [geboortedatum] 1968) wil medehuurder worden. Daarentegen wil [partij B] juist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, nu [partij A.1] de huur telkens niet (tijdig) betaalt.

1.2.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding af, nu op dit moment geen betaalachterstand bestaat en de eerdere niet-tijdige betalingen in dit geval geen ontbinding rechtvaardigen.

1.3.

Voordat hij beslist over het medehuurderschap stelt de kantonrechter [partij A] in de gelegenheid te bewijzen hoe lang zij al een gemeenschappelijke huishouding vormen. Aan de andere eisen die artikel 7:267 BW stelt voor medehuurderschap is al voldaan.

2.De procedure

2.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

de dagvaarding;
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
het wrakingsverzoek van [partij A] ;
de conclusie van antwoord in reconventie;
de akte overlegging producties van mr. Rozendal van 10 juli 2023 met producteis 11 en 12;
de e-mail van mr. Briedé van 17 juli 2023 met een overzicht van de huurtermijnen.

2.2.

Bij tussenvonnis van 7 maart 2023 is een mondelinge behandeling bepaald. [partij A] heeft daarna een wrakingsverzoek ingediend en vervolgens weer ingetrokken. De mondelinge behandeling heeft op 20 juli 2023 plaatsgevonden. [partij A.2] was daarbij mede namens [partij A.1] aanwezig, tezamen met zijn gemachtigde. [partij B] en zijn gemachtigde waren ook aanwezig.

De gemachtigde van [partij A] heeft pleitaantekeningen overgelegd.

2.3.

De beslissing wordt vandaag meegedeeld en toegelicht in dit vonnis.

3.De feiten

3.1.

[partij A.1] huurt sinds 1979 de woning (met erf en tuin), gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). De woning had decennia geleden een ander adres, te weten [adres 2] .

3.2.

Bij vonnis van 16 maart 2021 is [partij A.1] veroordeeld de huurachterstand van € 43.750,00 aan de vorige eigenaar van het gehuurde te betalen. De kantonrechter heeft [partij A.1] een maand de gelegenheid gegeven om deze huurschuld te voldoen. Als [partij A.1] daar niet aan voldeed, zou de huurovereenkomst worden ontbonden. [partij A.1] heeft de huurschuld vervolgens tijdig betaald.

3.3.

Medio augustus 2021 heeft [partij B] het gehuurde in gehuurde staat – met [partij A.1] als huurder – gekocht. [partij A.1] betaalt op dit moment € 1.027,00 huur per maand. Partijen hebben de huurovereenkomst niet op schrift gesteld.

3.4.

Bij brieven van 25 april 2022 en 18 mei 2022 is [partij A.1] gesommeerd de huurachterstand van (ruim) drie maanden te voldoen.

3.5.

Bij brief van 21 juni 2022 heeft [partij A] [partij B] verzocht om medehuurderschap van zijn zoon, [partij A.2] , die 54 jaar is.

3.6.

Bij brief van 18 augustus 2022 – en later nogmaals bij brief van 8 november 2022 – heeft [partij B] het verzoek om medehuurderschap afgewezen.

3.7.

Op 7 november 2022 is [partij A.1] gesommeerd de huurachterstand van twee maanden te voldoen en heeft [partij B] bij de gemeente Twenterand een vroegmelding gedaan van de huurachterstand.

3.8.

Ten tijde van de zitting had [partij A.1] geen huurachterstand.

4.Het geschil

4.1.

[partij A] vordert te bepalen dat [partij A.2] vanaf de datum van het vonnis medehuurder is van het gehuurde en [partij B] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

[partij A] voert daartoe aan dat [partij A.1] en [partij A.2] een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Zowel [partij A.1] als [partij A.2] nemen een deel van de huishoudelijk kosten voor hun rekening. [partij A.2] doet de grote zaken in het huishouden en ze koken beiden voor elkaar. [partij A.1] is slecht ter been en is hulpbehoevend, en andersom heeft [partij A.2] soms hulp nodig van zijn vader omdat hij last heeft van het post-Lymeziekte-syndroom.

Weliswaar heeft [partij A.2] door de jaren heen ook wel op een ander adres ingeschreven gestaan, maar in de praktijk heeft hij sinds 1970 nergens anders dan in het gehuurde gewoond. Sinds 10 februari 2020 staat hij weer officieel inschreven op het adres van het gehuurde. Sinds 1992 haalt hij bovendien zijn inkomsten uit de kwekerij die op het erf wordt gedreven.

Tot slot voert [partij A.2] aan dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor de nakoming van de huur.

4.3.

[partij B] voert als verweer dat de huishouding tussen [partij A.1] en [partij A.2] niet duurzaam is, nu het gaat om een ouder-kindrelatie en [partij A.2] als mantelzorger fungeert. Daarnaast heeft [partij A.2] in de loop van de tijd op verschillende adressen gewoond. Tot slot biedt [partij A.2] onvoldoende waarborg tot het betalen van de huur.

4.4.

In reconventie vordert [partij B] kort gezegd:

ontbinding van de huurovereenkomst;

veroordeling van [partij A.1] tot ontruiming van het gehuurde;

veroordeling van [partij A.1] tot betaling van de huurachterstand;

veroordeling van [partij A.1] in de proceskosten en nakosten.

4.5.

[partij B] voert daartoe aan dat [partij A.1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, nu [partij A.1] chronisch niet, slechts deels en niet tijdig de huur betaalt. Volgens [partij B] moet [partij A.1] de huur vóór de eerste van de maand voor de komende maand betalen. De tekortkoming rechtvaardigt volgens [partij B] ontbinding van de huurovereenkomst, temeer nu [partij A.1] een gewaarschuwd man was vanwege de uitspraak van de kantonrechter in 2021.

4.6.

[partij A.1] voert als verweer dat de veroordeling bij vonnis van 16 maart 2021 heeft geleid tot tijdelijke liquiditeitsproblemen, maar dat de huur tot en met juli 2023 inmiddels is betaald. De ontbinding van de huurovereenkomst moet dan ook worden afgewezen.

5.De beoordeling

5.1.

Als bij dit vonnis de huurovereenkomst zou worden ontbonden, heeft het geen zin om te beoordelen of [partij A.2] aan de vereisten voldoet om medehuurder te worden. De kantonrechter zal dan ook eerst beoordelen of de huurovereenkomst kan worden ontbonden.

In reconventie

Wordt de huurovereenkomst ontbonden?

5.2.

[partij B] vordert ontbinding van de huurovereenkomst.

5.3.

De kantonrechter stelt vast dat partijen geen betaaltermijn zijn overeengekomen. In een huurovereenkomst is het gebruikelijk dat de huur aan het begin van de maand voor de komende maand wordt voldaan. Het staat vast dat [partij A.1] onregelmatig en vaak weken, en soms maanden, na het verstrijken van de maand de huur betaalt. Doordat [partij A.1] dus telkens niet tijdig betaalt, is de kantonrechter van oordeel dat [partij A.1] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.4.

Nu momenteel echter geen huurachterstand bestaat, is de kantonrechter van oordeel dat de onregelmatige betalingen – mede gezien de lange duur van de huurovereenkomst – op dit moment geen ontbinding rechtvaardigen. De kantonrechter wijst de vordering van [partij B] dan ook af.

5.5.

De kantonrechter kan zich wel voorstellen dat [partij B] zich stoort aan het feit dat [partij A.1] telkens te laat betaalt, waardoor [partij B] meermaals aanmaningen moet sturen. [partij A.1] moet in de toekomst de huur tijdig, te weten aan het begin van de betreffende maand, betalen. Hij wordt nu voor de tweede keer door de kantonrechter gewaarschuwd en [partij B] hoeft niet eindeloos te dulden dat de huur te laat wordt betaald.

Wie wordt in de proceskosten veroordeeld?

5.6.

Nu [partij B] in het ongelijk wordt gesteld, veroordeelt de kantonrechter [partij B] in de proceskosten van [partij A] De kosten aan de zijde van [partij A] worden begroot op € 199,00 aan salaris gemachtigde.

In conventie

Wordt [partij A.2] medehuurder?

5.7.

Nu de huurovereenkomst in stand blijft, zal de kantonrechter beoordelen of de vordering tot medehuurderschap kan worden toegewezen. Dit zal worden beoordeeld aan de hand van artikel 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

5.8.

In het derde lid van artikel 7:267 BW staat dat de vordering tot medehuurderschap slechts wordt afgewezen als:

de beoogde medehuurder nog geen twee jaar in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;

de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de beoogde medehuurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;

als de beoogde medehuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

5.9.

Dat de vordering slechts de strekking heeft [partij A.2] op korte termijn de positie van huurder te verschaffen (onderdeel b) is niet door [partij B] aangevoerd. Bovendien blijkt nergens uit dat het niet de bedoeling van [partij A.2] is om met [partij A.1] in het gehuurde te blijven wonen.

5.10.

Over de eis van de financiële waarborg (onderdeel c) overweegt de kantonrechter dat in het verleden huurachterstand is ontstaan, en onregelmatig – en vaak laat – is betaald. Daar staat echter tegenover dat er op dit moment geen huurachterstand is en dat de huur ook in het verleden uiteindelijk altijd is betaald.. Daarnaast heeft [partij A.2] cijfers van zijn bedrijf overgelegd waaruit volgens [partij A.2] blijkt dat hij voldoende waarborg biedt om de huur te betalen. Deze cijfers zijn niet door [partij B] weersproken. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om niet aan te nemen dat [partij A.2] voldoende financiële waarborg biedt.

5.11.

Voor onderdeel a geldt dat [partij A.2] in ieder geval 2,5 jaar samen met [partij A.1] in het gehuurde woont. Het is bovendien voldoende aannemelijk dat [partij A.1] en [partij A.2] een gemeenschappelijke huishouden voeren. Naast het feit dat [partij A.2] inmiddels mantelzorger is voor [partij A.1] , zorgt ook [partij A.1] waar nodig voor [partij A.2] , al dan niet door het regelen van hulp. Ze leven bovendien al jaren samen, er worden gezamenlijk boodschappen in huis gehaald, beiden betalen kosten in het huishouden en ze koken voor elkaar. Er is dus sprake van wederkerigheid.

5.12.

Kinderen gaan meestal vroeg of laat op zichzelf wonen: zij vliegen uit. Daarom is over het algemeen sprake van een aflopende samenlevingssituatie. Een
duurzamegemeenschappelijke huishouding tussen een ouder en een kind wordt alleen onder bijzondere omstandigheden aangenomen.

5.13.

[partij A] stellen dat [partij A.2] sinds 1970 feitelijk ononderbroken samen met zijn vader in het gehuurde heeft gewoond. Maar uit de basisregistratie personen van de gemeente Twenterand blijkt dat [partij A.2] van 19 januari 1994 tot 8 november 1995 en van 1 februari 2009 tot 10 februari 2020 ingeschreven stond op het adres [adres 3] . Volgens [partij A.2] heeft hij daar nooit feitelijk gewoond en stond hij alleen op dat adres ingeschreven zodat op dat andere adres buitenlandse werknemers konden wonen.

5.14.

Als juist is dat [partij A.2] , die nu 54 jaar is, feitelijk nooit is uitgevlogen, kan de gemeenschappelijke huishouding tussen [partij A.1] en [partij A.2] naar het oordeel van de kantonrechter zeker als duurzaam worden aangemerkt. Als daarentegen juist is dat [partij A.2] jarenlang elders heeft gewoond en in februari 2020 weer bij zijn vader is gaan wonen, is beslist geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat dan ook na ruim 2,5 jaar nog vooropstaat dat hij vroeger of later vast weer uitvliegt.

Met andere woorden, of de gemeenschappelijke huishouding als duurzaam kan worden aangemerkt, hangt ervan af hoe lang vader en zoon [partij A] al samenwonen. De bewijslast van de duur van de gemeenschappelijke huishouding rust op [partij A] , die zich daar immers op beroepen. Daarom stelt de kantonrechter [partij A] in de gelegenheid te bewijzen hoe lang zij al feitelijk samenwonen op het adres [adres 1] .

5.15.

Na de bewijslevering zal de kantonrechter beoordelen of de duur van het samenwonen waarvoor [partij A] voldoende bewijs hebben geleverd, voldoende is om te concluderen dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Zo niet, dan wordt [partij A.2] geen medehuurder. Zo ja, dan doet geen van de afwijzingsgronden van artikel 7:267 BW zich voor en wordt [partij A.2] medehuurder.

5.16.

Iedere verdere beslissing in conventie wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

Draagt [partij A] op te bewijzen hoe lang zij al feitelijk samenwonen op het adres [adres 1] ,

6.2.

bepaalt dat [partij A] zich op de rolzitting van
29 augustus 2023schriftelijk kan uitlaten over de vraag of, en zo ja hoe zij het bewijs wil leveren (door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel),

6.3.

bepaalt dat [partij A] indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken op voornoemde roldatum in het geding moet(en) brengen,

6.4.

bepaalt dat [partij A] indien zij getuigen wil laten horen, op voornoemde roldatum de getuigen en de verhinderdagen van partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober tot en met december 2023 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

6.5.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

6.6.

wijst de vorderingen van [partij B] af;

6.7.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van [partij A] , tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op € 199,00.

6.8.

verklaart de veroordelingen onder 6.4 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op

15 augustus 2023. (JK)